Crowdfunding immobilier (Dividom, Homunity) : vos avis sur le crowd funding immobilier ?

DDtee a écrit :

Si la banque demande au promoteur d’apporter une partie des fonds, sur ses fonds propres, ce n’est par par hasard, cela fait partie de critères permettant de sécuriser la démarche d’investissement.

C’est tout à fait vrai, et vertueux d’ailleurs.

DDtee a écrit :

Si le promoteur se tourne vers vous pour emprunter cet apport afin de pouvoir emprunter auprès de banques, on risque de se trouver au final avec des opérateurs ne mettant pas un euro dans des opérations où ils n’ont plus rien à perdre et prendront en conséquence plus de risques…

Vous avez raison de dire qu’il y a un risque, et il est rémunéré à 10%. Mais une fois qu’on a dit ça, il me semble que la raison d’être de ce forum est d’aller au delà de la simple constatation. Or pour moi il est incorrect de dire que le promoteur n’a plus rien à perdre. Nous sommes nous-même promoteurs, et le jour où nous mettons en défaut une banque, je pense que ni cette banque, ni peut-être même une autre banque, ne nous refinancera sur un autre projet. Le même raisonnement peut-être tenu pour les investisseurs en crowdfunding. Et ceci veut dire la mort de ma société, puisque je ne peux plus faire de projets. Et ceci est un gros risque.

ZeBonder a écrit :

Pour Lymo, vous prenez "environ 30%" d’après la FAQ, est ce que c’est un chiffre exact et contractuel ?
Et même si ça "aligne vos intérêts", il n’empêche que vous ne prenez AUCUNE responsabilité en cas de défaut ou de faillite.

- Pour les 30%, je vous invite à lire cet article de blog (et ses commentaires) : Blog Lymo ? Crowdfunding immobilier : plutôt "fin" ou "tech" ?
Non que je veuille faire de la pub pour le blog, mais le sujet y est déjà développé. Avec plaisir pour aller plus loin si nécessaire.
- Pour les "AUCUNE responsabilité", je suis très loin de partager votre avis (cf. ma réponse ci-dessus).

Bonjour,

Pour rebondir sur les commentaires précédents, les sociétés telles que Anaxago/Wiseed ne prennent pas beaucoup de risque, certes, mais comme les FCPI qui gèrent les fonds collectés ISF ou les sociétés de gestion des SCPI.

Cependant je constate qu’à titre personnel, des efforts sont faits pour recouvrir tout ou partie des mes investissements lors des "mauvaises surprises".

Pour information, il m’a été indiqué au téléphone que sur les 4 programmes concernés, la probabilité pour récupérer au moins le capital était élevée.

Anaxago a repris 2 chantiers en direct et pense rembourser le capital de l’ensemble des programmes grâce à la marge générée.

Par ailleurs, l’ordonnance validant l’offre transactionnelle avec le groupe TERLAT dans le cadre de l’offre de reprise qui faisait l’objet d’un recours par un créancier nantis de Terlat Finance va vraisemblablement être validée la semaine prochaine.

Je suis en pause sur ce genre d’investissement jusqu’à l’application de la flat tax.

Anaxago endosse le rôle de promoteur immobilier et annonce le rachat de deux programmes immobiliers Terlat. Anaxago a conclu un protocole liant tous les investisseurs de sa plateforme pour les quatre programmes immobiliers qui impliquaient le groupe Terlat afin de proposer un plan de reprise commun. Ils ont ainsi pour objectif de rembourser d’ici douze mois les 1.750 million d’euros de quelques 200 investisseurs.
Voir le communiqué

Dernière modification par HelloC (24/01/2018 12h36)

Bonjour,

Concernant le crowdfunding immobilier, je plussoie les remarques de Bernard2k. J’ai même l’impression que c’est l’un des rares terrains encore vierges pour arnaqueurs ou gens indélicats qui voudraient partir avec la caisse sans laisser d’adresse…

Bien que débutant en investissement, voici les points d’achoppement que j’avais remarqué lorsque je m’étais intéressé à ces plate-formes :

1/ Le ticket d’entrée est élevé (1000€ minimum, voire 2000€), mais avec des rendements alléchants, genre 10% ou plus.
2/ Le coupon est annuel, et l’obligation in fine.
3/ Les montants prêtés sont utilisés en substitution des fonds propres des promoteurs.

Le point 3 anhile les précautions d’usage prises par les banques pour limiter les risques. Donc les fonds propres peuvent être recyclés plus rapidement, permettant de multiplier les projets en parallèle, et donc les expositions aux risques inhérents à ce genre de projets.

Du point de vue d’un arnaqueur, ou de quelqu’un financièrement au bout du rouleau, cela signifie que la mise initiale pour obtenir des levées de fond importantes peut devenir très faible.

Le point 2 garantit qu’il faudra un an avant que l’on ne s’aperçoive qu’un projet a mal tourné, voire plus si le délai prévu était supérieur à cette durée. De quoi rembourser la banque et les créanciers trop gros pour être roulés, et d’offrir suffisamment de temps pour disparaître dans la nature au cas où.

Le point 1 signifie que même si l’on peut déduire ses pertes, il faut investir 1000€ dans un minimum de 10 projets à 10% pour au pire avoir une année blanche, et ceci en espérant pouvoir correctement faire valoir sa perte auprès de l’administration fiscale. Soit une exposition minimale de 10 000 € de base, rien que pour commencer.

Ce point entre directement en résonnance avec le point 3, et explique comment refourguer ces obligations : aux gens qui chercheront à se diversifier, et seront donc enclins à investir plus que de raison dans tout ce qui passera à proximité.

Personnellement, je trouve donc que c’est beaucoup trop risqué. Je ne recommande donc à personne l’usage de ces plateformes, à moins de faire partie d’un cercle d’initiés. A titre personnel, j’y ai renoncé pour le moment.

Je me contente seulement de placer quelques centaines d’euros sur les projets immobiliers qui me plaisent sur Lendopolis, car d’une part le ticket d’entrée est beaucoup plus bas (50 €), et d’autre part les coupons sont mensuels. Il y a donc, à mon avis, moins de risque, ou du moins les problèmes pourront être détectés plus précocement. Mais j’aimerais avoir les avis d’autres forumeurs sur ce point en particulier.

Est-ce la bonne manière de raisonner, ou bien ai-je tout faux ?

En revanche, le cas de dividom m’apparaît plus nuancé, avec des points positifs et des points négatifs.

1/ Un de leur but avoué est de fédérer tout un réseau de professionnels intervenant dans les projets immobiliers : agents immobiliers, notaires, etc… D’après ma référence, Robert Kiyosaki, c’est une très bonne chose, et est même indispensable pour progresser.

En tant qu’investisseur débutant, c’est une idée attrayante. Je n’ai aucun réseau, mais je peux en louer un. Pourquoi pas ? Pour un investisseur isolé achetant un bien en propre, cela peut se justifier.

2/ Par contre, l’offre d’investissement à plusieurs en SCI me laisse un peu plus perplexe. Se retrouver embarqué dans une SCI avec de parfaits inconnus, et accepter des responsabilités illimitées sur ses propres deniers, cela laisse rêveur. Personnellement, je passe mon tour.

Et également, la société de gestion des SCI semble imposée, voire peut-être inscrite en dur dans les statuts (à vérifier). Il me semble que ce problème avait été évoqué pour les SCPI. Donc peut-être moins de frais, mais pas moins de contraintes.

3/ Enfin, la multiplication des participations dans des SCI permet effectivement de se diversifier pour un même montant total investi. Mais je ne sais pas si cette diversification est réellement de la bonne diversification :

a/ Beaucoup de biens semblent être situés dans les régions Nord-Pas de Calais et Picardie, la diversification géographique me semble donc limité, de l’ordre d’une SCPI régionale.

b/ Chaque SCI doit avoir son assemblée générale. Il faut donc multiplier les déplacements, ou bien arriver à cadencer les réunions dans un seul lieu. Je ne pense pas que cela soit si simple que cela à organiser.

c/ Effectivement, répartir du capital ici et là peut donner l’impression de diversification, mais, par rapport à une (grosse) SCPI (1000 associés, 100 biens) :

- Il est extrêmement difficile d’avoir le nombre de biens correspondant, quand le ratio est d’une SCI par bien.
- Avec la SCPI, chaque associé est responsable des problèmes sur un immeuble au 1/1000 des montants engagés. Avec une SCI à 10 associés, chaque associé est responsable des problèmes sur un immeuble au 1/10 des montants engagés.

Je ne vois pas pourquoi le risque par immeuble diminuerait dans le cas de la SCI par rapport à celui de la SCPI. J’en déduis donc que l’associé est 100 fois plus exposé dans le cas de la SCI que dans celui de la SCPI.

Maintenant, si l’investissement se fait via le site uniquement entre des personnes se connaissant, et dans un but clairement défini au préalable de revente des parts de certains associés à d’autres, pourquoi pas ? Mais je doute que ce cas de figure se rencontre si facilement que ça.

Là encore, les retours d’investisseurs expérimentés seront les bienvenus. Ai-je raison, ou bien me suis-je trompé sur toute la ligne ?

Bonjour,

j’ai écrit un article relativement long et détaillé sur Homunity et le crowdfunding.

Je trouve que l’intérêt pourrait venir d’une faible corrélation des revenus avec la bourse. Si l’on part du principe que la performance nette de défaut dépend du nombre de défaut de ces entreprises on peut s’appuyer quelques chiffres de l’INSEE



C’est vraie que les défauts en crowdfunding immobilier ont été très faible jusqu’à maintenant, mais si on regarde sur le long terme les défauts en immobilier ont été deux fois plus importants dans les années 90.

Mais comme dit dans cette file, le niveau de diversification doit être élevé à la fois sur le nombre de projets et le nombre de plateformes.

Petite question,

Je dispose de multiples investissements en crowdfunding immobilier (répartis sur différents projets, sur différentes plateformes, à des taux comprix entre 8,5 et 10 % max).

Cela représente actuellement 12 % de mon portefeuille global (un peu plus que ma cible qui est de 10 % qui devrait être atteinte d’ici la fin de l’année avec les remboursements de certains projets).

Mais j’envisage le mois prochain de publier mon portefeuille global et je me demande où ranger ce type d’investissement :

- Dans le portefeuille immobilier ?
- Dans le portefeuille financier ?
- A part ?

Vos avis m’intéressent, merci.

J’utilise beaucoup Clubfunding mais j’avoue ne pas faire attention à leur scoring. J’utilise plutôt ma propre grille d’analyse (durée, garanties, degré de commercialisation, expérience du promoteur, zone géographique et surtout je ne finance jamais les holdings)
L’investissement est comme vous le soulignez très facile à réaliser.
En revanche je m’inquiète du glissement vers le financement d’activité de marchand de biens de la plateforme. Je suis bien plus à l’aise sur le financement de promotion.

Après plusieurs lectures sur le crowdfunding immobilier, je vais commencer à constituer plusieurs lignes sur ce type d’investissement pour arriver à 5-10% de mon patrimoine.
En effet, j’y vois plusieurs intérêts :
- le couple rendement / risque est pour le moment très favorable avec un rendement moyen autour de 9-10% et un taux de défaut constaté en France depuis le début de ce type d’investissement < 1%
- la fiscalité avec l’application de la flat tax à 30% (mon TMI étant entre 30 et 40% en fonction des années, l’impact fiscal sur le rendement net n’est pas négligeable)
- l’exposition à l’immobilier qui est actuellement proche de 0 dans mon patrimoine.
- Les frais (plateforme, etc.) sont déjà inclus dans le rendement proposé (contrairement aux SCPI avec frais de notaire, dossiers, etc.)

L’objectif est de monter à 15%-20% d’immobilier dans mon patrimoine sans effet de levier direct avec une moitié SIIC et l’autre moitié de crowdfunding. L’avantage de ce découpage est double : 1 - exposition immobilier de commerce pour les SIIC et résidentiel pour le crowdfunding et 2 - SIIC investissement dans le capital ; crowdfunding investissement via des obligations de courtes échéances.

Monter à 5-10% de mon patrimoine en crowdfunding représente entre 30K€ et 60K€. L’idée est donc de constituer des lignes de 3K€-4K€ pour arriver progressivement à minimum 10 lignes d’investissements. Ce nombre de ligne me semble être un minium pour limiter le risque qui pourrait être très concentré.
Les intermédiaires que j’ai pré-sélectionnés sont Upstone (j’ai eu l’occasion de rencontrer le fondateur -> super connaisseur) et Lymo qui semble bien spécialisé. A voir si j’ai besoin d’en prendre un troisième.

Les risques / inconvénients identifiés :
- avec l’engouement suscité par ce type de placement, j’ai l’impression que la difficulté pour les plateformes est plus de trouver de bons projets que les investisseurs (j’ai participé à un premier projet, 1,5M€ ont été collectés en quelques minutes ! Impressionnant !). Appâté par le gain, il y a donc un fort risque de voir baisser le niveau de qualité des projets (pour plus de volume) et ainsi augmenter significativement le taux de défaut ?
- corrélation avec le marché immobilier en cas de basse / crise brutale (qui pourrait compromettre la commercialisation des démarrages de projets)
- process de prise de participation crowdfunding assez contraignante (attendre l’arrivée des nouveaux projets, connexions à une heure d’ouverture bien précise, faire rouler ses investissements, etc.)

En fonction de l’expérience accumulée, je pourrai affiner l’allocation cible (entre 5% et 10%),

Au plaisir de lire vos éventuels commentaires / remarques.

Bonjour Tanuky,

Je vous rejoins partiellement dans votre approche et j’adopte également des principes prudents :
- 5 % du patrimoine maximum (et peut-être 10% quand j’aurai assez de recul sur le bon déroulement des remboursements) ;
- diversité du type de projet (crowlending PME et agricole, projets liés aux énergies renouvelables, crowdequity (entrée au capital de PME), immobilier locatif , promotion immobilière de type marchand de bien)
- diversité des plateformes :
Wiseed : Deux projets en crowdequity dans le domaine de l’environnement
Anaxago : Un projet en crowdequity dans le domaine des prothèses médicales et un projet d’immobilier locatif.
Raizers : un projet de promotion immobilière
Lendosphère : quatre projets dans le domaine des énergies renouvelable (solaire, éolienne, biomasse)
October : deux projets en crowdlending dans les domaines de la manufacture textile et en parapharmacie
Agrilend : quatre projets pour soutenir des projets dans des microstructures agricoles.

Sur les quatre premières plateformes, j’investis par tranche de 2 Ke. Pour le Crowdlending que je trouve plus risqué : par tranche de 500e (October) ou 200e (Agrilend).

N’étant investi que progressivement depuis 6 mois, je ne peux pas vous faire un retour de satisfaction ou non.

Le principal intérêt que je trouve au crowdfunding est le sentiment de participer à des projets concrets.
La principale faiblesse, déjà longuement évoquée sur ce site, est le risque de défaut que je pourrai rencontrer sur un ou plusieurs projets. Le fait d’investir des sommes pas trop élevées et dont je sais ne pas avoir besoin suffit à me convaincre dans ma démarche.

J’ai une forte sensibilité pour les projets environnementaux, surtout liés aux énergies renouvelables, ce sont des projets à 5% de rendement, avec un fort potentiel de déploiement.

En ce qui concerne les projets immobiliers, j’ai par contre du mal à trouver des projets qui puisse m’intéresser : les programmes de promotion immobilière ne me stimule pas (je n’ai pas l’âme d’un bétonneur) et les projets de type marchands de bien n’apporte généralement aucune (ou peu de) plus value aux bâtis existants. Pour ce dernier cas, je ne me suis positionné que sur un seul projet.

J’aurais aimé contribuer aux projets de rénovation immobilière (énergétique notamment) de bâtiment ancien mais je ne trouve pas d’appel de fonds en crowdfunding pour ce type de biens.
J’aurais aussi aimé trouver des projets de crowdproperty locatif mais là également à part Dividom (qui ne propose pas de marché secondaire donc aucun moyen de ressortir une fois rentré dans la SCI), je n’ai trouvé qu’un projet sur Anaxago (sur lequel je suis positionné) qui propose du locatif sur 3 ou 4 ans avec projet de revente à cette échéance.

Finalement, concernant ces 2 derniers souhaits, plutôt que d’investir en crowdfunding, je me suis rabattu sur la SCPI Kyaneos qui possède un positionnement original (achat et rénovation d’immeuble et mise en location résidentielle).

En conclusion, je vais poursuivre mon investissement en 2020 mais en respectant l’application stricte des 3 principes exposés au premier paragraphe.

Dernière modification par Kernaou (08/12/2019 18h36)

Bonjour Optimum, et tous les IH

A défaut d’un panier " d’investissements", la plateforme Wiseed a créé un "club premium" qui apporte des avantages (priorité, voire projets réservés, etc…) aux membres actifs.
WiSEED | Programme Premium, les avantages exclusifs

A voir si vos autres plateformes offrent des avantages aux membres actifs ? (Tout en bas de la page d’accueil : les différentes rubriques du site)

Pour info, rien pour Fundimmo, Lymo, weximmo, Anaxago, pour mes rapides recherches…

Bonne journée/soirée à toutes et tous

Mimizoé1

Merci Mimizoe1 et Sheeplooser pour vos retours qui montrent qu’il existe donc des ’embryons’ d’initiatives en ce sens.
Je vais me renseigner auprès de la plateforme que j’utilise afin de savoir s’ils envisagent de développer ce genre de concept et posterai l’éventuelle réponse ici.

Pour ceux qui voudraient faire du crowdfunding immobilier mais sans y consacrer du temps (étude des projets, virement à faire….) et avec une diversification suffisante pour limiter le risque, Clubfunding vient de lancer un FCPR dédié à l’immobilier :

CFAM#1 est un fonds commun de placement à risque (FCPR) visant à financer ou refinancer les fonds propres des PME dans le secteur immobilier.

En résumé :
- FCPR éligible au dispositif PEA-PME et à l’assurance vie
- Minimum de souscription 20 000€
- Durée de blocage 5 ans
- TRI cible net de frais de gestion 7,00%
- 15 à 30 lignes (France et zone Euro)
- Droits d’entrée maximum 3,00%
- Frais de gestion récurrents 2,15% par an
- Frais de gestion indirects 0,15% par an

Remarque importante :
Il est à noter qu’investir dans ce produit n’est pas équivalant à investir dans 15/30 opérations de crowdfunding immobilier. En effet lorsque l’on investit dans des opérations via Clubfunding ou d’autres plateformes on investit généralement dans des obligations assorties souvent de garanties à première demande sur des actifs et/ou des cautions personnelles des dirigeants. CFAM#1 lui consacrera au moins 50% de son actif à l’investissement dans des titres non cotés donnant accès au capital (Actions, Obligations convertibles) ce qui en fait un investissent plus risqué.

Il est à noter que si pendant longtemps les plateformes de crowdfunding immobilier ont pu se targuer de taux de défauts et retards vierges, cela est de moins en moins vrai comme on peut le constater sur le site Argent-et-salaire.