Jay06 [26] : étude de cas immobilier (studio dans une résidence touristique)

Jay06 · #1

Bonjour à tous,

J’ai 27 ans, en couple et je réfléchis à investir dans de l’immobilier depuis quelques années (voir ma présentation ici : Information - Forums des investisseurs heureux )

La résidence de tourisme et location courte et longue durée dans laquelle j’habite met à la vente un de ses appartement meublé de 30m², en rez-de-jardin, près du centre ville d’une zone touristique de 5000 habitants (la population triple l’été mais il n’y a pas grand chose l’hiver), à 1h d’une ville de 65 000 habitants). La résidence a une piscine, un stade, un parking. L’appartement coûte 35 000€.

En fiscalité LMNP, ils indiquent qu’un loyer est versé tous les mois que le logement soit occupé ou pas.

Ils indiquent 2300€ HT de loyers versés en 2018 et le bail commercial expire dans 2 ans. Le bien est géré par la SAS qui gère la résidence.
Pour info, on habite dans un 50m² de cette résidence et on paye 550€/mois.

Ce serait un premier achat immobilier peu cher et qui, contrairement à une résidence principale, ne pèserait pas trop lourd et trop longtemps sur nos finances.

Ceci étant, je souhaite avoir votre avis sur l’opportunité de cet achat.
- rentable avec 2300€ de loyer par an ?
- intéressant d’investir dans un appartement déjà géré par une agence ?
- qu’est-ce que signifie l’expiration du bail commercial ?
- plutôt en crédit ou en comptant ?

Je suis preneur de tout conseil. Dites-moi s’il vous faut plus d’informations. Merci !

Mots-clés : achat, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

Fennec60 · #2

Bonjour Jérôme:

Vous pourriez lire les 2 liens ci dessous https://www.investisseurs-heureux.fr/t9656

et https://www.investisseurs-heureux.fr/t4506

Bonne lecture

Jay06 · #3

Merci pour les liens. Dommage que l’article cité plusieurs fois "à l’attention des propriétaires en résidence de tourisme" ne soit plus lisible, ça m’aurait bien éclairé.
Je vois un peu mieux ce que ça recoupe, surtout grâce à ce post :

arseneceefe a écrit :
Bonjour, étant investisseur en LMNP, censi-bouvard, en résidence de tourisme, depuis 2010, résidence MGM à Tignes.
je pense que la prudence est de mise :
- le bailleur est il solide, de bonne réputation, l’option de rachat est douteuse?
- les frais : attention les charges exceptionnelles sont à votre charge, voir des taxes locales peuvent être appliquée,style taxe de séjour si vous avez des semaines d’occupations,
- être actif en tant que copropriétaire : en effet sans aucune mobilisation, le bailleur, le syndic sont à la manoeuvre pour leurs intérêts, et non les vôtres. Il faut être particulièrement vigilant aux changements de la copropriété avant, pendant et après la construction,
- le rendement : vigilance absolue, du 4.5HT est haut, en effet il faut compter que les loyers soient revalorisés, hors c’est en général le minimum et pas forcément tous les 3 ans, une hausse potentielle du prix de l’immobilier donc fonction du lieu,
- les conditions de renouvellement de bail : le bailleur changera, par exemple exiger que le mobilier soit changer malgré un bon état afin de garantir une location plus aisée, c’est mon cas,
- TVA : attention, la TVA est déduite uniquement si vous garder votre bien 20 ans, sinon remboursement au pro rata des années restantes et vous acquitterais de la TVA sur les loyers perçus,
En résumé, un placement qui n’est pas "tranquille" et surtout à bien examiner, le bénéfice vient essentiellement d’acheter un bien HT, et d’avoir une réduction d’impôt ou autre façon de voir les choses voir ou une partie de son imposition va.
N’hésitez pas à rebondir ou pour autres questions

Donc ce ne serait pas forcément idéal pour un premier achat.
D’autres avis ?

Surin · #4

Jay06 a écrit :
D’autres avis ?

Oui :

Jay06 a écrit :
Ceci étant, je souhaite avoir votre avis sur l’opportunité de cet achat.
- rentable avec 2300€ de loyer par an ?
- intéressant d’investir dans un appartement déjà géré par une agence ?
- qu’est-ce que signifie l’expiration du bail commercial ?
- plutôt en crédit ou en comptant ?!

_Non car bail qui se termine dans 2 ans => saut dans l’inconnue.
_Dans ces conditions non, lisez les messages traitant du sujet.
_Oubliez.

En plus vous êtes déjà propriétaire dans cette résidence, vous mettez tous vos oeuf dans le même panier (percé).
Vous-même n’y a-t-il rien qui vous choque :
_Entre le prix que vous avez payé votre RP et le prix proposé ici au m² ?
_Entre votre loyer et les 2300€ proposés par an, idem ramené au m² ?

Fennec60 · #5

Bonjour Surin:

Je ne suis pas sur que Jérôme soit propriétaire de sa RP et en tout cas pas dans cette résidence car il annonce qu’il paye un loyer de 550 € mensuel…

Sinon je suis globalement d’accord avec vos remarques.

Surin · #6

Tout à fait ma première question est idiote, on ne peut pas être locataire et propriétaire du même bien. Du coup je la reformule, êtes-vous capable d’évaluer le prix de vente au m² de ces appartements à l’origine et leur évolution jusqu’à aujourd’hui et si oui, comment expliquez-vous ces éventuelles variations de prix ?

Jay06 · #7

Bonjour,
Merci pour vos avis. Ils ont le mérite d’être unanimes !
La différence de loyer m’a mis la puce à l’oreille (5400€ de loyer par an pour ce studio, 2300€ proposé à l’investisseur) certes mais j’ai du mal à me représenter ce que la partie du gestionnaire implique. Si ça vous semble être une différence trop conséquente, je laisse tomber.
Et surtout, cette histoire de fin de bail dans 2 ans me chiffonne.
Malheureusement je ne suis pas capable d’estimer le prix de vente des appartements ni leur évolution. Je pense que dans tous les cas je vais laisser passer l’opportunité.
Je continue de chercher ma résidence principale et je verrai après pour le reste.
Merci !

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