SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Rocombole, je n’ai pas la réponse à vos questions. Je voulais juste faire un retour rapide de l’offre que j’ai signée si cela peut aider d’autres forumeurs.

Je trouve particulièrement dommage de ne pas jouer la transparence. Globalement, on assiste depuis quelque temps à des déballages d’offres diverses et variées sans savoir qui est la banque de cette offre. Encore qu’on ne mentionne pas la banque quand on a pas signé, ok. Mais quand on a signé, autant en faire profiter les forumeurs surtout quand on a été aidé par ces dits forumeurs.

Ça fait le jeu des intermédiaires qui chassent honteusement sur le forum. Ils sont dans la plupart des cas complètement inutiles voire toxiques pour notre porte-monnaie. Alors qu’on pourrait avoir accès aux banques directement et discuter sur des bases plus saines de frais.

Bonjour,
j’ai eu un rendez-vous avec un CGP de ma banque la caisse d’épargne pour discuter de mon projet SCPI.
En gros le rendez-vous n’a pas servi à grand chose car il ne connait pas très bien son sujet.
Il m’a demandé pourquoi je n’achète pas en direct car il y a un abattement de 30 % sur les revenu SCPI. J’ai été très surpris car cela n’est possible que si on a des revenus locatif d’un bien physique? (ou j’ai mal compris)…
il ne connait pas trop les SCI IS et va demander à un collègue.
Il pense que je peux choisir n’importe quelle SCPI (à vérifier)…
Pour les SCPI il conseille des crédits de 10-12 ans car il y a un risque de décote.
Il m’a aussi conseillé d’acheter les SCPI en assurance vie pour ne pas augmenter mon imposition (pas de crédit possible du coup…)

Je pensais discuter avec un professionnel pour avancer sur un projet, c’est raté…

J’avais un rendez vous avec ma seconde banque il y a une semaine, rendez vous annulé et, j’attend toujours une autre date… Moi qui voulait travailler en local, c’est raté…

kamoulox a écrit :

Bonjour,
j’ai eu un rendez-vous avec un CGP de ma banque la caisse d’épargne pour discuter de mon projet SCPI.
En gros le rendez-vous n’a pas servi à grand chose car il ne connait pas très bien son sujet.
Il m’a demandé pourquoi je n’achète pas en direct car il y a un abattement de 30 % sur les revenu SCPI. J’ai été très surpris car cela n’est possible que si on a des revenus locatif d’un bien physique? (ou j’ai mal compris)…
il ne connait pas trop les SCI IS et va demander à un collègue.
Il pense que je peux choisir n’importe quelle SCPI (à vérifier)…
Pour les SCPI il conseille des crédits de 10-12 ans car il y a un risque de décote.
Il m’a aussi conseillé d’acheter les SCPI en assurance vie pour ne pas augmenter mon imposition (pas de crédit possible du coup…)

Ben voyons… vous ne devriez - à mon avis - suivre aucun de ses conseils, comme il l’a dit il ne connait pas bien le sujet. L’abattement de 30% d’ailleurs ne peut fonctionner que si par ailleurs vous avez déjà des revenus fonciers il me semble.

On ne peut s’empêcher de penser à un conflit d’interêts sur le conseil en Assurance vie.

Bonjour,
en effet je vais devoir changer d’interlocuteur. J’ai posé quelques questions sur leur assurance vie, frais de gestion, de versement, support disponible… Il a fallu chercher la plaquette commerciale du produit pour trouver les réponses à des questions basiques.
Je pense que j’aurais plus de change avec les contacts du forum !

Bonjour à tous,

Actuellement entrain de monter mon projet d’achat de SCPI, je courtise les banques pour obtenir un prêt avec un taux et des conditions intéressants.

Je vise un emprunt de 100 k€ sur 15 ans, histoire de me faire la main dans un premier temps.

J’ai été grandement étonné de voir certaines banques me fermer la porte au nez, sans chercher à connaitre de détails.
J’ai eu seulement deux offres : Crédit mutuel ( avec beaucoup de contraintes ) et une très bonne chez banque populaire alsace-lorraine.

J’ai également consulté, vraiment par curiosité, une CGP qui c’est avéré très calé sur le sujet et c’était une agréable rencontre et un bon moment de discussions. Elle m’a conforté dans mon idée de projet et m’a aidé à sélectionner les scpi que je souhaite financer.
Elle se finance avec les marges des frais d’entrée qu’elle négocie avec les SCPI, donc c’est transparent pour moi ( y a t’il un loup ? )

J’envisage de passer par elle pour monter mon projet, elle m’a parlé d’un contact à la banque populaire alsace-lorraine qui pourrait me négocier un prêt de 100k€ sur 12 ou 15 ans avec un taux de 0.95% et comme je suis fonctionnaire, sans nantissement des parts sous couvert d’une adhésion à la casden qui se porte garant.

Je compte partir sur un achat à part égal de : Novapierre Allemagne, pierval santé et PFO2.

Qu’en pensez vous ?

L’effort d’épargne devrait être de 200 à 250€ maximum. Ce qui est largement raisonnable. Je préfère viser un remboursement dans 12 à 15 ans, afin de pouvoir repartir à ce moment là avec une entrée d’argent supplémentaire et libre de dette afin soit de reprendre un investissement ou alors l’achat de la RP.

J’ai suivis les fils de discussions, c’est aussi ce qui m’a motivé dans cette voie là, j’ai vu pour novapierre allemagne 2, j’avais oublié le chiffre.

Merci pour cette découverte, je ne connaissais pas ce mode de fonctionnement, mais je n’y vois pas l’intérêt, leurs taux ne sont actuellement pas intéressants.

Pour information, ci-dessou les dernières nouvelles

Presentation A140 a écrit :

Pour information, la banque avec laquelle travaillait le CGP a stoppé les financements de SCPI au-delà de 15ans
(Les 10% de nantissement supplémentaire ne me gênait pas car correspondant à mon épargne de secours que j’aurais pu placer chez eux)

Le CGP propose maintenant le financement suivant:

Montant: 200k€
Durée : 25 ans
Taux: 2,70%
Possibilité de racheter le prêt avec indemnité de 1% du crédit restant dû
Pas d’apport, pas de domiciliation

Condition : 50% du montage sur une SCPI Primonial (Primopierre, Primovie …)

Comme précisé dans ma présentation je trouve cette nouvelle proposition peu avantageuse mais vous la partage à titre informatif

En complément à votre message JJ, quelques remarques/interrogation :
- on peut déduire les intérêts des revenus si le montant de l’investissement est supérieur à 30k€, mais je ne sais pas si cela fonctionne avec un crédit non-affecté
- bourso autorise 2 crédits en cours, si on n’en utiliser qu’un seul, on peut ponctuellement tenter de soucrire un second pret et rembourser le premier par anticipation, et de ce fait faire "rouler" sa dette.

Merci pour vos remarques Messieurs!

En ligne avec Surin : impossible de déduire les intérêts sur un crédit conso non affecté (on parle ici de cacahuètes, et de plus sur CORUM XL comme en grande partie sur ORIGIN, les revenus étrangers ne vous permettraient pas de le faire de toute facon)

@Surin : oui ce calcul reste théorique. C’est une projection sur la durée du crédit en utilisant des hypothèses que je considère assez réalistes.

Je pense que vous vous méprenez. L’argent distribué n’est pas réinvesti en parts. Il permet de rembourser en petite partie la mensualité et de réduire l’Effort d’Epargne (EE).
Le TRI grossièrement permet de savoir à combien doit tourner un compte épargne pour avoir le même résultat si on met le même montant que l’EE par mois sur ce compte épargne. C’est un calcul qui n’utilise que les flux entrant/sortant : C’est-à-dire en moyenne 133€/mois. Dans les 2 cas (épargner versus EE pour un remboursement de crédit) l’investissement de départ est 0€. C’est juste que ce TRI traduit le fait que votre livret A doit tourner à 6,75% pour avoir une même valorisation à la fin car au bout du compte vous n’aurez sorti de votre poche « que » l’EE et non les 10,000€.

Le TRI permet de prendre la décision de vous lancer ou non : « Vaut-il mieux mettre 133€ dans une Assurance-vie tous les mois ? Ou les mettre pour rembourser ce crédit ? » pour moi la réponse est sans appel : aucune assurance-vie ne peut tourner à 6,75% tous les ans pendant 5ans. Même si on venait à dégrader nos hypothèses de départ pour être encore plus pessimistes, c’est sans appel

@ leportois
Avez-vous déjà essayer de « rouler » votre dette comme vous le dites sur un crédit comme celui-ci?

Au fond vous avez raison et je suis d’accord. La formule du TRI (notamment la formule excel) ne propose pas un niveau de granularité au mois près. Elle ne prend donc pas en compte les disparités que peut contenir une année : notamment le délai de carence (plus gros EE en début d’année qu’à la fin). La formule prend la moyenne sur l’année.
Par curiosité, j’ai déroulé mois par mois l’équivalence de mettre le même EE sur une AV, avec une valorisation mois par mois pour plus de précision. Il s’avère que le rendement nécessaire se rapproche plus des 5,30% que les 6,75% annoncé -> bingo !

Quoi qu’il en soit, le résultat reste le même : aucune AV ne peut tourner à 5,30% en moyenne pendant 5ans. Sachant qu’elle peut sur une année être proche de zéro voir négatif car un rendement moyen aussi élevé traduit une AV très risqué (genre 100% d’actions)

Oui, les performances passées ne préjugent pas de performances futurs, blablabla, mais depuis sa création en 2012 CORUM ORIGIN n’a jamais raté un objectif de rendement. De plus on omet de parler du rendement qui est boosté à chaque revalorisation de part. En effet le rendement de 7,28% brut versé en 2018 pour ORIGIN, pour les associés qui ont souscris en 2012 (à 1000€ la part), pour eux ce rendement se chiffre plus à 7,77% brut (les veinards !)

Bref, mon intention de base était un partage d’une opération et un bilan d’expérience.

A votre commentaire « […] auquel cas le placement peut rapidement s’avérer à rendement nul ou négatif » cela est valable pour tous les placements, y compris un Livret A si la banque fait faillite. Je préfère faire partie de ceux qui restent optimistes bien qu’un maximum réalistes, plutôt que de rester dans mon coin à mettre des lingos d’or sous mon matelat.

Merci pour cet échange Surin, et une remise en question de la formule utilisée. Je vous souhaite une belle entrée en 2020 ainsi qu’à tous ceux de ce forum !

La fameuse formule excel est la fonction "XIRR"

Bonjour,

Pouvez stopper le hors sujet sur cette file SVP.

Ouvrez un nouveau sujet mais là c’est fatiguant de recevoir autant de notification sans intérêt.

PS : Désolé pour celle ci