Projet gouvernemental d'encadrement des crédits immobiliers

Les Termes ont été précisés par le haut conseil à la stabilité financière.

Le blog patrimoine a écrit :

Un taux d’effort à l’octroi maximal de 33% du revenu net de l’emprunteur ; une durée de crédit qui n’excède pas 25 ans.
Jusqu’à 15% de la production pourrait s’écarter du strict respect de ces critères dont les trois-quarts réservés exclusivement aux primo-accédants et aux acquéreurs de leur résidence principale, dans la limite d’un endettement inférieur à sept années de revenus.
Pour être exhaustif dans l’analyse, le HCSF donne avec précision la définition des termes employés dans cette recommandation :

«Revenus annuels», au sens de la Recommandation, correspond au revenu net avant impôt de l’emprunteur, ou du foyer fiscal (ou à la somme des revenus nets avant impôt des co-emprunteurs le cas échéant) calculé comme le revenu net imposable tel que défini à l’art. 156 –156 (bis) du Code général des impôts majoré des abattements forfaitaires pris en compte et minoré des revenus exceptionnels non récurrents ;

«Charges annuelles d’emprunt», la somme des différents montants totaux, tels que définis au 9° de l’article L.311-1 du Code de la consommation, dus par l’emprunteur (ou les co-emprunteurs, le cas échéant) au titre du crédit immobilier et des différents emprunts en cours, pour une année donnée : cela comprend le total des intérêts et des remboursements de capital sur une période d’un an tel que préconisé par la recommandation CERS/2016/12;


«Taux d’effort» (= taux d’endettement), le ratio comprenant au numérateur les charges annuelles d’emprunt associées à l’endettement total de l’emprunteur (ou des co-emprunteurs, le cas échéant)  et au dénominateur les revenus annuels

A priori, les définitions sont précises et cela ne laisserait donc pas de place à l’utilisation d’un taux d’endettement différentiel.

De plus, on parle de revenu imposable : ceux qui ont optimisé la fiscalité de leurs loyers (LMNP, Cosse) ne pourraient-ils pas les prendre en compte dans leurs revenus ?

Certains multi-investisseurs ont-ils déjà eu l’occasion d’échanger avec leur banque sur  ce sujet pour de futurs projets ?

Je souhaitais partager avec vous cet article que j’ai trouvé intéressant pour notre communauté :

Crédit immobilier : la moitié des investisseurs victimes des nouvelles conditions d?emprunt en 2020 ? - Capital.fr

Effectivement c’est une mauvaise nouvelle, car cela supprime l’effet de levier possible grâce aux prêt immobilier.

Je vois mal un particulier aller en bourse avec levier, en substitution à l’immobilier locatif. Les risques ne sont pas comparables (à mes yeux en tout cas).

Le résultat risque d’être inverse à l’effet escompté : retrait des sommes en banques et achats avec fort apport pour de l’investissement locatif..

Je suis prêt à parier que si cette mesure est appliquée, d’ici 1 ou 2 ans on verra une nouveau "Pinel" où les règles de 33% ne seront pas appliqués car le secteur de la construction sera dévasté ! (après avoir déjà flingué l’automobile avec des malus à 20k€, décidément notre pays par en vrille..)

Effectivement les youtubeurs vont devoir revoir leurs vidéos !

PS
Les crédits conso sont-ils aussi concernés ?

Ce ne sont pas uniquement des règles de bon sens visant à limiter les risques pris par l’emprunteur : sinon pourquoi ne pas retenir les loyers défiscalisés (LMNP, Cosse, etc.) dans les revenus utilisés pour calculer le taux d’effort, alors que l’on y inclut les loyers pleinement fiscalisés ?

Les premiers restent pourtant plus dans la poche de l’emprunteur et contribuent plus à sa solvabilité.

La regle de la prise en compte de 70% des loyers encaissés, jusque-là appliquée par les banques, même si pas parfaite, était déjà plus pertinente.

Les banques sont "forcées" à ne plus utiliser la "méthode du reste à vivre" :

Crédit immobilier : Les banques modifient la formule de calcul du taux d’endettement pour l’immobilier locatif

Certaines banques comme la BNP prennent 100% des revenus locatifs dans leurs calculs en fonction du profil client (épargne)

Pour ceux qui questionnent ce qu’il y a dans la recommandation, les sources sont là et précises :

Recommandation HCSF

Et

Notice détaillée HCSF

Et le mode de calcul y est précisément décrit, et ce, sans latitude & incertitude, même si tout cela n’est pas forcément de bon sens sur tous les points.

Après, reste la question à quel point seront-elles contraintes et à partir de quand les banques appliqueront-elles dans la pratique ce qui n’est encore qu’une recommandation, insistante toutefois.

Petit retour d’expérience personnel : j’ai rencontré ce jour mon conseiller (Socgen) pour étudier la possibilité d’un nouvel emprunt. Refus catégorique sans apport conséquent car je passerais de 33% à 42% d’endettement. Il m’a bien précisé qu’il aurait signé des deux mains la même demande de prêt il y a 6 mois, mais que maintenant sa banque applique strictement les règles de l’ACPR.

En revanche, il n’avait pas l’air opposé à un crédit pour des SCPI, même avec une rentabilité moindre. Ce qui n’a pas grand sens on est d’accord. Mais il n’était pas sûr à 100% que les SCPI rentrent dans le champs d’application des nouvelles recommandations…

julien a écrit :

Et le mode de calcul y est précisément décrit, et ce, sans latitude & incertitude, même si tout cela n’est pas forcément de bon sens sur tous les points.

Par exemple, dans le calcul des revenus, je ne vois nullement écrit qu’il y a un abattement de 50, 70 ou 80% sur les revenus locatifs :

HCSF a écrit :

« Revenus annuels », au sens de la Recommandation, correspond au revenu net avant
impôt de l’emprunteur, ou du foyer fiscal (ou à la somme des revenus nets avant impôt
des co-emprunteurs le cas échéant) calculé comme le revenu net imposable tel que
défini à l’art. 156 – 156 (bis) du Code général des impôts majoré des abattements
forfaitaires pris en compte et minoré des revenus exceptionnels non récurrents ;

donc si on parle en net, il faut que les banques appliquent un calcul réel en demandant les charges réelles…

Nek a écrit :

Caratheodory a écrit :

L’ encours des crédits à la consommation est en baisse tendancielle en France …..  ainsi que le recours aux procédures de surendettement.

Pourrais-je connaitre vos sources sur le crédit conso?
Ci-dessous, je ne vois pas de baisse tendancielle.

BDF Webstat
BDF Crédits à la consommation

Voici ma  Source. J’ai mal lu, c’est le poids du crédit à la consommation qui est en baisse, et je n’ai pas vérifié les chiffres auprès d’une source plus fiable. Merci d’avoir relevé mon erreur.

Bonjour,

Travaillant dans une banque, voici les consignes que nous avons reçu concernant les crédit immo :

- 5% d’apport mini pour tous les dossiers de prets habitat (locatifs compris), hors rachat de pret externes
- respect de la règle des 33% de taux d’endettement pour tous les dossiers

Il est possible de ne pas respecter ces critères si le dossier est pour un primo accédant.
Toutefois, le taux de "non conformité" ne pourra exceder 15% de l’ensemble des dossiers validés chaque trimestre.

La Direction nous a toutefois indiqué qu’il s’agissait seulement de "recommandations" pour l’instant et chaque banque a la possibilité d’appliquer, ou pas, ces critères.

D’autre part, rien de précis concernant la formule pour calculer le taux d’endettement (des précisions devraient intervenir dans les mois à venir) :

- certaines banques intègrent dans le TE la cotisation d’assurance emprunteur et/ou le montant des impots, alors que d’autres non, ce qui permet d’apprécier ou pas ce fameux critère si le dossier est "juste".

Ces règles ne s’appliquent pas au crédit consommation.

Bonjour,

Pour vous donner un ordre d’idée, sans rentrer dans le détail, sur les 6 derniers mois, 50% de nos dossiers habitats ne respectait pas ces deux critères : nous avions donc beaucoup de dossiers sans apport, avec un taux d’endettement supérieur à 33%

Si on prends un peu de recul, on est en droit de se demander si on est pas en situation de "bulle".
On constate un nombre croissant de dossiers locatifs car les rendements bancaires sont bas, et la bourse reste synonyme de "casino" pour la majorité des épargnants.

Certains clients n’hésitent pas à acheter un prix au m² supérieur pour avoir du locatif, et certains primo accédants ne "préparent" pas leur projet : pas d’apport, pas d’épargne, solde moyen de compte parfois négatif et présence de dysfonctionnements….
Mais certaines banques sont pretes à prêter avec un niveau de risque plus important pour gagner des clients… Sur le long terme, cela peut etre dangereux.

Notre Direction nous a également alertée que si une crise future arrivait, avoir un stock de créances "saines" serait plus facilement titrisable ….. Ca me rappelle 2008 ….

D’un autre côté, l’application de ces règles signifie sans doute aussi que, pour un client respectant ces 2 règles (5% d’apport, taux d’endettement 33% avec mode de calcul "choisi" par la banque ou le conseiller), obtenir un emprunt pourrait devenir plus facile qu’avant (plus il y aura d’emprunts de ce type, plus la banque pourra faire de dossiers ne respectant pas ces règles), même si le projet comporte d’autres aspects qui auraient hier refroidi la banque (pas de revenus domiciliés, pas de "contre-partie" acceptée par le client, dossier trop petit, ou bien "atypique", par ex)…