Premier projet immobilier : achat d'un terrain locatif

Bonjour GoodbyLenine,

Il y a effectivement un risque de renégociation à la baisse du loyer avec un bail prolongé par tacite reconduction.

Mais dans ce cas :

1- le propriétaire du terrain est en position de force. En effet, le locataire a investi beaucoup d’argent pour installer sa station de lavage (il me semble que les montant sont de l’ordre de 150.000 à 200.000 €). Il ne peut pas déménager facilement, même s’il trouve un nouveau terrain.
2- après la 12ème année d’un bail co reconduit tacitement, le plafonnement du loyer saute. si le prix du marché est plus élevé que ce que les augmentations de l’ICC ont permis, le propriétaire peut imposer négocier une hausse du loyer.

Donc pour moi ça serait plutôt un avantage dans ce cas.
C’est ce que nous avons fait au mois d’avril avec un locataire d’un de nos locaux commerciaux (une agence d’un grand groupe d’assurance). Nous avons signé un nouveau bail 3-6-9 (l’ancien datait de 1999 et n’avait pas été renouvelé). Le loyer précédent était à 600 € par mois, nous l’avons augmenté à 750 €. Et encore, nous n’avons pas été trop gourmands pour ne pas risquer qu’ils quittent le local (nous aurions pu demander 900 €) - nous préférons avoir un locataire de cette qualité qui va rester longtemps et payer à coup sûr plutôt que de tirer le maximum du loyer.

Le projet semblait bon, avec une bonne négociation la rentabilité aurait pu être encore meilleure.

Sinon globalement, je pense que d’investir dans un local commercial (ou dans un terrain loué comme dans ce cas) est une bonne solution pour diversifier un patrimoine immobilier.
Les baux sont plus libres : on peut y mettre à charge du locataire des dépenses normalement dues par le propriétaire (taxe foncière, travaux importants…).
En contrepartie, il est quasiment impossible de récupérer son local (du moins tant que le locataire paye son loyer), même à l’issue du bail. D’autre part, les vacances locatives sont plus longues, il faut faire attention au type de commerce installé …

Voici un article issu de mon blog qui traite du sujet : Pourquoi investir dans un local commercial ? ? Objectif Tune

Quand un bail est tacitement prorogé jusqu’à la douziéme année, si vous demandez le renouvellement après cette date, vous n’avez plus à respecter l’indice sur lequel le loyer est indexé, mais simplement sa valeur locative (un poil plus subjective, bien que d’appréciation stricte selon l’article L 143-33 du Code du commerce)

A savoir également que pour échapper au plafonnement lors du renouvellement du bail, je conseille à ceux  qui vont signer un nouveau bail, de faire un bail d’au minimum 10 ans afin de pouvoir là encore déplafonner le loyer à l’issue du premier bail (L145-34 du même code).

Merci à vous ! .

Il vaut mieux que j’attends que le bail atteigne 12 ans pour que je profite du déplafonnement du loyer . Lorsque le terrain sera à mon nom, le bail doit également être modifié ? donc on en signe un nouveau, non ?

Siocnarf a écrit :

Oui il vaut mieux que vous attendiez la douzième année pour renouveler.
Par contre un changement de propriétaire ne nécessite pas de signer un nouveau bail. L’ancien reste valable, même s’il n’est pas à votre nom.

Tout ça est intéressant ! L’idéale est aussi de me renseigner auprès d’un expert (notaire, avocat, juriste,etc .. )  avant de signer devant le notaire . Ne pensez surtout pas que je doute de vous