Romeo [06] : étude de cas immobilier (studio de 30 m2)

Romeo · #1

J’aurais aimé avoir vos avis sur un bien que j’espère acheter,

c’est un studio de 44m²auquel je souhaite ajouter une chambre et rénover moi-même,

Mon offre est basse mais je pense qu’elle pourrait passer, car pas habité depuis longtemps,
1 lignes dans l’annonce, pas de photos et localisation erroné (il a mis l’endroit où il vit au lieu de la localisation du bien).
je l’ai visité deux fois à 2 semaines d’intervalle et la deuxième fois il m’a dit qu’il n’avait pas eu d’autres visites à par moi.

Et semble vouloir s’en débarrasser au plus vite.

Employé, 29 ans, En couple mais achète seul
- revenus 1300 euros mensuels
- TMI 14% ?

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Sociales ( bon relationnel )
- Temps disponible

- J’ai travaillé 2ans en rénovation d’intérieur

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : studio
- Année de construction : ~1900
- pas très lumineux , 44M2,
- logement vide
- syndic bénévole, 3 copropriétaires
- Chauffage individuel électrique
- double vitrage
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- 1 propriétaire habitant sur 3
- Pas de conceierge
- Décoration : vieillotte

LOCALISATION DU BIEN

- 06 centre historique dynamique, proche des transports mais place de stationnement gratuit à 400m

Prix: 76000€
1ere offre faite à 63000€ 😳 il doit me donner une réponse avant mardi 29
Travaux: 5000€
Loyer: sans travaux 410 hc
Après travaux 500 hc
Charges 20€ eau
- Taxe foncière : 180 euros annuel stable depuis 3ans
- Assurance PNO 10€

- Rentabilité brute : 8 %

FINANCEMENT DU BIEN
110%
74000€
- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1.6%

- Durée du crédit : 25 ans

- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : 6400

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée micro bic

CF estimée à ~1700nette annuel
Et ~700 nette nette

Ce serait mon premier investissement, j’aurais aimé avoir vos avis .

PS :j’ai fait une erreur dans le titre je ne sais pas comment le modifier c’est bien 44m² et non 30m².

Dernière modification par Romeo (26/10/2019 14h24)

Mots-clés : alpes-maritimes, immobilier, locatif

anneso · #2

Vérifiez votre TMI, c’est une donnée importante ;-)

Pourquoi du micro-bic et non du réel ?

Ajouter une chambre est évidemment une bonne idée, mais attention à comment vous le ferez, puisque vous indiquez que l’appartement n’est déjà pas très lumineux. Mais si vous avez travaillé en décoration d’intérieur vous devriez vous en sortir !

Les charges me semblent faibles, même pour une petite copro. Quid de l’entretien des parties communes et de l’assurance ?

Lili · #3

Bonjour Romeo,

Quelques remarques :

- 44 en carrez ou surface au sol ? Effectivement c’est judicieux de créer une chambre (avec une fenêtre)

- lmnp au réel en général plus favorable que au micro bic

- comment avez vous calculé votre CF ? sur rendement-locatif.com ?

Essayez sur 20 ans en lmnp au réel en tenant compte des frais de comptabilité (obligatoire au réel mais récupérable en partie si inscrit en plus à un centre de gestion agrée : réduction d’impôt des 2/3 des frais de comptabilité dans la limite de 915 euros)

- taille de la ville ? Y-a-t-il une demande locative importante ? Avez vous fait des annonces fictives sur leboncoin ?

Le projet semble intéressant en tout cas, bravo et bon courage !

Lili

Dicci · #4

Bonjour,

Le projet semble cohérent et effectivement avec 44m² il doit bien y avoir moyen d’y faire une belle chambre avec potentiellement une plus-value le jour de la revente.

Ce qui m’interpelle, c’est le prix du bien et le montant du loyer, que je trouve très faibles pour le département. Si vous êtes dans une zone sinistrée ou dans une toute petite ville éloignée de tout, vous devriez veiller à intégrer des périodes de vacance locative dans vos calculs et surtout vérifier que la demande locative existe (annonce fictive sur lbc par exemple).

Bon courage pour votre projet !

BedeboiJean · #5

Le rendement brut semble intéressant pour le 06, c’est dans quelle ville si ce n’est pas indiscret ?

Romeo · #6

Bonsoir,
Je souhaitais vous faire un retour sur ce projet .

Alors l’offre à 63k est passé le dernier jours,
nous avons signé le compromis environ 1 semaines plus tard, tout était très fluide jusqu’au financement .

Je suis allé voir mon conseiller qui m’as "Sommé" d’acheter ma résidence principale sans même faire de simulation ni me laisser présenter mon projet!

J’ai alors déposé mon dossier chez un courtier qui m’as comme d’autres ici conseiller de faire passer ça pour une RP car sinon ça ne passera JAMAIS nulle part,
j’ai refusé ( à tort ou à raison) car je souhaite faire d’autres investissements et pas passer pour un "truqueur" .

J’ai alors pris 2 jours de congés et réussi à caser 12 RDV Banque du jeudi au Samedi, dont une dans mon agence avec un autre conseiller.

J’ai finalement reçu 2 offres de prêt:
- 1 qui me demandait les frais d’acquisition en apport avec les travaux en crédit conso.
- l’autre était de ma banque avec la même proposition mais un taux plus élevé 1.43 contre 1.30.

J’ai alors envoyé par mail l’autre proposition à mon conseiller qui m’as proposé un Rdv et contre l’ouverture d’une assurance vie 30€/mois de versement, une assurance à environ 3€/mois et une carte Platinum avec 50% de réduction la première année (15€),
Il m’ont proposé un prêt à 120% !
Bien, notaire, et 5k de travaux
ainsi que 3 mois de différé partiel

Soit environ 73k .sur 21ans 1.43%
Mensualités à 347€ assurance comprise.

Acte authentique signé le 20 décembre

J’ai passé avec mon frère et un cousin les vacances de Noël dans les travaux puis tout seul jusqu’au weekend dernier. Il me restait environs 1300€
Dans l’enveloppe travaux je m’en suis servi pour acheter les meubles obligatoire + une TV, lave-linge et un peu de déco. (Ça n’a pas déranger la banque..)

J’ai mis l’annonce hier (520€) et je commence les visites le weekend prochain si tout se passe bien .

Bernard2K · #7

La dictature de "la RP d’abord", je savais que ça existait, mais ne savais pas que c’était à ce point ! Ce retour d’expérience est éclairant sur les pratiques des banques !

Range19 · #8

Bravo Roméo, vous avez amorcé la machine.

Cette pression RP est sans doute à mettre en rapport avec revenus et patrimoine.

Je reste abasourdi par les conseillers marchands de tapis : profiter de la situation pour fourguer une carte platinum et un contrat d’assurance vie sans doute pas génial à quelqu’un qui a 1300 euros par mois de revenus, de quoi laisser songeur sur sa façon de remplir ses objectifs.

J’espère qu’il n’ont pas nanti le contrat d’assurance vie ?

Dernière modification par Range19 (20/01/2020 12h54)

Romeo · #9

Bernard2K a écrit :
La dictature de "la RP d’abord", je savais que ça existait, mais ne savais pas que c’était à ce point ! Ce retour d’expérience est éclairant sur les pratiques des banques !

Bonsoir,
Non, ils n’ont pas nanti l’assurance vie,
Quand il m’a parlé de la carte Platinum j’ai souri.. mais c’est le jeu et mon cahier des charges pour cet investissement et remplis c’est l’essentiel.

J’ai aussi entendu parler de cette "dictature" du coup je m’attendais un peu à galéré, mais mon imprimante a plus souffert que moi🙂

Pour la RP je pense que ce sera inévitable si je veux réacheter plus tard.

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Bernard2K a écrit :

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