FuturExPauvre : étude de cas immobilier (rentabilité locative ou plus-value ?)

A votre place, je vendrais sans hésiter l’appartement de Lille tant que ça peut être considéré comme une vente de résidence principale (c’est à dire SANS LE METTRE EN LOCATION SI LA VENTE TRAINE), et j’utiliserais le cash pour faire un investissement beaucoup plus rentable (et en utilisant un emprunt si jamais dans l’immobilier, dans un autre bien ou des SCPI). Vous êtes au bon endroit pour identifier comment l’investir (selon vos connaissances, vos objectifs, votre sensibilité au risque, etc.)

Pourquoi ?
   - La rentabilité locative de ce ien sur Lille est très faible.
   - Gérer un bien locatif en habitant à + de 500km n’est pas évident.
   - Il n’y a plus de crédit sur ce bien (l’immobilier est surtout rentable grace au crédit pour le financement).
   - Il faut tirer avantage de l’exonération de plus-value sur la Résidence Principale.
   - Ca vous permettra aussi de ne pas avoir tout votre patrimoine concentré dnas l’immobilier résidentiel.

Merci pour vos réponses !

lachignolecorse a écrit :

Je pense que les prix de vente au m2 à lille ne vont plus beaucoup augmenter dans les prochaines années à cause des taxes foncière/habitation qui sont élevées et des contraintes locatives croissantes (permis de louer).

Je pense au contraire que ça va tout de même augmenter, car j’ai pas mal d’écho qu’en ce moment les agences ont beaucoup de mal à trouver des biens à la vente, et que quand c’est le cas, les ventes se font en quelques jours.Après l’encadrement des loyers peut en effet changer la donne.

Fait important, je vais faire une démission "suivie de conjoins" ce qui me permettra de toucher l’allocation chômage,le temps de retrouver un emploie.Je vais donc devoir changer ma résidence principale le jour de mon départ.
Est-ce vous savez, par expérience, si le jour de la vente, le notaire va considérer que mon appartement est toujours ma résidence principale, si il est vendu dans un délaie raisonnable après mon départ ?
Ou alors ça je joue au jours près , est là je n’aurai plus qu’à négocier avec mon employeur pour repousser ma date de départ en posant les 30 jours de congés qu’il me reste.

Merci beaucoup pour tous ces renseignements !
J’ai bien fait de vous écrire, car vous m’avez fait changer d’avis.
Je pense que je vais m’orienter vers la vente, pour racheter un bien plus tard avec une meilleur rentabilité (idéalement un petit immeuble de rapport avec des travaux pour payer moins cher à l’achat + créer un déficit foncier).

Bonsoir,

Ce sont de bons problèmes pour vous !

En regardant rapidement sur internet le prix moyen du mètre carré sur Lille est au alentour de 3000€.

Ce n’est quand même pas sérieux de mettre une annonce et de se demander deux jours après si elle n’est pas au bon prix !

Faites plusieurs estimations, regardez les autres annonces, regardez sur patrim les dernières ventes dans le quartier…

bonne continuation

Partez des vrais prix de vente chez le notaire constatés, dans votre secteur, pour votre type de bien, en utilisant la base Patrim : gratuit et disponible depuis votre espace impot.gouv.fr

Bien à vous,

Effectivement ne n’aurait pas de marge de négociation, et je pense que certains acheteurs peuvent être rebuté à l’idée qu’il n’y aura pas vraiment de négociation possible, alors qu’ils auraient achetés si j’avais mis un prix de départ 10% + cher et que je l’avais baissé de 10% lors de la négociation.
Même si ça revient exactement au même, c’est psychologique …

Je pense que je vais faire ces visites et je n’en prend pas de nouvelle.

Si j’ai une proposition au prix de vente, je vends, sinon je mettrais une nouvelle annonce 10% + cher.

Le truc c’est que je ne peux pas faire monter le prix pour les personnes avec qui j’ai déjà des visites.
Et comme dit GoodByLenine, je pense que j’ai le bon prix mais sans marge de négociations.

Bonjour,

vous n’avez donc pas de mandat avec une agence ? Vous vendez de particulier à particulier ?

Quelques commentaires :
- à mon avis, il vaut mieux mettre au bon prix et annoncer que le prix n’est pas négociable car le téléphone sonne et que les visites s’enchaînent. Mettre plus haut pour ensuite négocier n’est pas la démarche optimum.
- si vous faites beaucoup de visites mais que vous ne recevez pas d’offre, ça veut dire que l’annonce est imprécise. Les gens ont besoin de voir pour se rendre compte d’un truc qui les rebutte et qui aurait dû être clair dès l’annonce.
- si vous recevez une offre, demandez que la personne vous fournisse une offre de prêt. Vous imposez cela, vous dites : "c’est comme ça et pas autrement, si vous n’en fournissez pas, c’est pas grave je vendrai à l’autre acheteur qui doit me fournir son offre de prêt d’ici quelques jours". C’est ce que font beaucoup d’agences pour virer les acheteurs insolvables, et pour éviter aussi les solvables qui utilisent un refus de complaisance pour porter leur délai de rétractation à un mois !
- vous pouvez augmenter le prix de l’annonce. Désormais la jurisprudence considère que l’offre de vente publiée par un particulier n’est qu’une offre d’entrée en négociation, et non pas une offre ferme de vente, donc l’offre d’achat reçue au prix n’est pas contraignante. Je ne dis pas que c’est une bonne chose à faire dans votre cas, ni que c’est une façon correcte de se comporter, mais je dis juste que c’est possible.

Oui désolé pour le lapsus, accord de principe. Ce n’est pas très solide bien sûr, mais c’est au moins une première indication que la personne est (relativement) solvable et qu’elle est sérieusement motivée pour l’achat.

J’ai eu l’estimation de l’agence, 120 à 125K net vendeur.
En comptant leur commission de 9500E, ça fait un prix de vente à 130 à 135K.

Je me suis raté sur mon estimation, mais c’est une bonne nouvelle.
Une 2em agence vient estimer mon bien demain.

Dernière modification par FuturExPauvre (07/02/2020 19h11)

Ma toute première estimation était 117, puis j’ai réévalué ça à 124 lorsque j’ai décidé de réellement mettre vente.
Ca fait donc un manque à gagner entre 6 et 11K (entre 5 et 8%) si on s’en tient  à l’estimation de l’agence.
L’estimation m’a l’air sérieuse , ils m’ont remis un dossier de 20 pages, avec les prix du secteur, le profil des acheteurs types etc …