Marvolo : étude de cas immobilier (rentabilité locative d'un immeuble de rapport)

Bonjour,
généralement, pour le rendement brute, on fait loyer / cout d’achat.

Donc dans votre cas : 9,6 / (156+12,5) => 5,69%

Pour le rendement net, faut retirer la TF (hors TEOM qui est récupérable), et les charges diverses (entretien, réparation, …)
Ensuite, vient le moyen de financement.
L’inconvénient de mettre le moyen de financement dans le rendement, c’est que si vous hésitiez entre achat à crédit et cash, l’achat à crédit serait moins rentable, alors que la rentabilité est lié au bien.

Pour revenir au bien, y a t’il des logements vacants dans celui-ci ?
Est il sous conventionnement ANAH ?
Car le rendement me parait plutôt faible.
Si tout est loué au prix du marché, j’aurai tendance à dire qu’il ne vaut pas plus de 100k€.

Une remarque pour finir : pour un rendement brut de 5,69%, optez plutôt pour des SCPI : rendement net entre 4 et 6%, et des efforts limités et un risque réparti.
En immobilier direct, surtout en immeuble, viser 10% pour du résidentiel me semble correct (plus si vous avez un commerce avec)

Non les 2 logements sont occupés depuis 2005 et 2010. Pour la convention je ne sais pas, je vais me renseigner. Il me semblait bien également qu’il n’était pas au bon prix. Tout le problème est qu’il n’est pas évident de trouver des biens à 10% de rentabilité… pensez-vous qu’il soit pertinent de faire une offre très en-dessous, ou bien ce serait juste grossier ?

Il est difficile de commenter la rentabilité sans savoir :
- la localisation du bien
- le type de locaux (surface et état de chaque type de local ; vis à vis de son loyer HC).

Je comprends si vous ne voulez pas être plus précis ; mais alors ne vous attendez pas à ce que nous puissions donner un avis sur ces points.

S’il est courant par exemple de trouver 10- 12 % de rentabilité brute sur de petites villes de province (à mettre en relation avec le risque de décroissance démographique et de vacance locative), c’est sûr qu’en IDF c’est plus difficile.

Par ailleurs, on arrive plus facilement à des rendements élevés quand on achète bon marché un immeuble avec beaucoup de travaux. Pour un immeuble déjà aménagé et loué, il est fréquent que la rentabilité soit plus basse car c’est davantage "clés en mains" donc davantage recherché (puisque beaucoup d’acheteurs se contentent de 5-6 % de rentabilité brute, pourquoi le vendeur vendrait-il moins cher ?).

Pour ce qui est de faire une offre très basse : peu importe de paraître grossier. La question c’est : quelle rentabilité êtes-vous prêt à accepter ? Plus vous baissez le prix offert pour augmenter votre rentabilité, moins vous avez de chances de l’avoir. Mais peut-être vaut-il mieux ne pas l’avoir, suite à une offre basse, que d’avoir un bien faiblement rentable, suite à une offre haute ?

Par ailleurs, soyez attentif au fait qu’une offre vous engage. Si vous multipliez des offres très basses sur différents biens (stratégie qui peut être bonne), attention à ne pas vous retrouver engagé à acheter plusieurs immeubles ! Il faut prévoir, dès l’offre, des clauses qui vous permettent de vous dégager (durée de validité de l’offre ; autre clause suspensive).

Dernière modification par Bernard2K (02/05/2016 11h48)

En effet pour l’instant je souhaiterais garder la localisation pour moi. Il s’agit de 2 F2 de 41 m² dans un petit immeuble. Je ne l’ai pas encore visité (ce soir). Bien en vente depuis 2 mois, donc je suppose que tout le monde fait le même calcul : trop cher. Les loyers sont un peu en-dessous de la moyenne sur le quartier. Le marché est en croissance.

Très pertinent la durée de validité de l’offre, merci pour ce conseil.

Concernant la future fiscalité, j’ai 40k de latitude avant de rejoindre une nouvelle tranche, donc pour l’instant ce n’est pas ce qui m’inquiète le plus.

Bonjour,

Ce n’est donc pas un immeuble, contrairement à ce que vous disiez, mais 2 appartements en copropriété.

Déjà, ne faites pas d’offre sans avoir visité de fond en comble. Un appart accessible sur deux, les caves inaccessibles : c’est du foutage de gueule de la part de la personne qui vous a fait visiter. Vous devez absolument voir ce que vous achetez.

Après, ce que vous en dites ne fait pas envie. Se charger de tels appartements pour 5 % de rentabilité, bof.

il faut aussi prévoir le remplacement de la chaudière, car 10 ans, vous avez le risque qu’elle arrête de fonctionner du jour au lendemain.

Au final bien estimer les travaux, car là ça me semble quand même plutôt conséquent.

marvolo a écrit :

Concernant les locataires, c’est ce qui me chagrine le plus. Vous me confirmez dans cette opinion. Il n’y a pas de solution, genre imposer un congé pour vente au vendeur (qui du coup s’en occupe) ? ça ajoute 6 mois, mais à la limite…

Dans un 1er temps, si après une grosse négociation, les loyers actuels vous donne un rendement correct, pourquoi ne pas rester ainsi.
Surtout que dans les 1ères années, les intérêts d’emprunt sont importants, diminuant d’autant la fiscalité.
D’ailleurs, pourquoi faire partir des locataires sérieux payant en temps et en heure, pour prendre un risque de tomber sur un locataire moins sérieux ?

Donc, les 2 appartements sont les deux seuls de la maison. OK. Ce qui m’a induit en erreur, c’est ça "il s’agit d’une succession, les autres lots sont déjà vendus" : j’ai cru qu’il s’agissait d’autres lots dans le même immeuble.

Est-ce qu’il y a des compteurs individuels ? C’est obligatoire pour l’électricité et le gaz. S’il y a des parties collectives à éclairer, il devrait y avoir un 3e compteur, au nom du bailleur.

Je répète qu’il faut visiter à nouveau, de fond en comble. Essayez de vous faire accompagner par une personne du bâtiment. La personne qui vous fait visiter doit s’arranger pour avoir l’accord des deux locataires et les clés des caves : c’est son boulot !
Regardez si vous pouvez accéder aux combles : ça donne déjà une idée de l’état de la charpente. Si par chance il y a une fenêtre de toit, ça peut permettre de voir aussi l’état extérieur de la couverture (à condition d’avoir un escabeau).

Pour les locataires, c’est difficile de déterminer lesquels sont fiables et lesquels ne le sont pas. Vous pouvez avoir des locataires "sociaux" qui paient régulièrement, et d’autres biens sous tous rapports qui ne paient pas (genre avocat, médecin ou fonctionnaire). L’idéal est d’avoir une caution solidaire. Mais s’il n’y a pas actuellement de caution, ou si la durée de l’engagement de caution est expirée, ça va être délicat de demander une caution à des locataires déjà en place…

marvolo, l’état suppose peut être, que lorsqu’une majorité du marché sera au norme BBC, ceux qui ne le seront pas seront délaissé, donc que l’investisseur privé devra s’aligner.

Mais l’obligation à l’investisseur privé peux difficilement se faire du jour au lendemain, beaucoup d’investisseur n’ayant pas les moyens de rénover lourdement les anciens bâtiments.

J’ai du nouveau.

J’ai l’une des deux factures d’entretien de la chaudière (Acléis ELM Leblanc), mais ce n’est pas ce que j’avais demandé (facture d’installation pour connaître la date). Je vais relancer.

J’ai l’avis de TF : 850 euros.

Enfin j’ai les deux baux de location, qui donnent beaucoup de renseignements :
- 1 locataire installé en 2003, F2 de 35m², loyer de 320e (donc a priori 385 euros en 2016, que je vais faire confirmer par le vendeur), pas de caution mais versement des APL direct au propriétaire
- 1 locataire installé en 2004, F2 de 40m², loyer de 313e (donc a priori 368 euros en 2016, à confirmer), avec une caution
Charges = 15 euros chacun.

La consommation d’eau confirme que le premier appartement n’est plus occupé depuis un an.

Selon moi, il me manque :
- factures d’installation des chaudières
- facture du dernier ravalement (si possible)
- facture de réfection / inspection du toit (si possible)
- montant des loyers et leur régularité de paiement
- éventuellement un métrage des surfaces

Non, je n’ai pas eu les diagnostics. Je vais les demander également quand j’aurai eu une réponse, c’est une bonne idée (quoique je pense qu’ils n’ont pas encore été faits, car il me semble me rappeler qu’ils ont une durée limitée dans le temps, ce qui oblige à les refaire pour le compromis si on les fait trop tôt).

Bien noté pour la chaudière. J’ai regardé la valeur neuve sur internet, il y en a pour 1300 euros par chaudière (valeur médiane) + MO. Je pensais 10-15 ans pour une chaudière, donc si elles ont plus de 10 ans, je prévoyais de provisionner ce coût dans mon offre d’achat.

Pour l’acte de caution, il est annexé au bail, et il s’agit effectivement d’un bail tout prêt avec le logo de l’INPI. La seule référence à la durée est la reproduction du second alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 (réécrite manuellement par la caution) : "Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.".
Il faut peut-être que je demande un engagement sur l’honneur que la caution n’a pas été résiliée ? mais s’agissant d’une succession, cela me paraît difficile à éclaircir, même pour le vendeur… et une contrepartie serait difficilement exigeable, si je découvre 10 ans après qu’il n’y a plus de caution.

Pour les deux baux, il y a une clause de révision annuelle, avec mention de l’indice de référence et de la valeur moyenne à la date du bail. J’ai quand même demandé confirmation de la valeur actuelle des loyers.

Attention tout de même, l’acte de cautionnement doit respecter un formalisme particulier. A défaut, il peut être considéré comme nul …

Setanta