Investir dans des entrepôts et autres locaux d'activités…

Investir dans de l’immobilier commercial ou plus largement professionnel ne peut pas être réduit à une simple opération financière.
Si c’est un domaine que vous n’avez jamais abordé ne vous lancez pas tête baissée sur une grosse partie de votre patrimoine, car c’est très risqué. C’est le seul conseil que je me permettrais de vous donner !

Si vous ne vous y connaissez pas très bien (et ceci s’applique à bien plus qu’à ce domaine), le risque réside dans tout ce que vous allez découvrir en cours de route, les imprévus, qui pourront transformer une opération décente voire prometteuse en un cauchemar.

L’investissement dans un entrepot s’apparente plus à la création d’une entreprise qu’à un placement financier.

Si vous connaissez bien la zone ou vous voulez construire, le marché de la location, et que vous etes pret à bloquer votre argent pour 20 ou 30 ans alors foncez !

Si vous etes plutot "orienté placement" il existe des REIT en Europe (Prologis European Properties et autres) qui fournissent un rendement légérement inférieur mais à moindre effort.

Tu souhaites louer sous quelle forme "tes batiments non résidentiels dans des zones d’activités industrielles ou artisanales" ?
>>Dépôts, entrepôts? bureaux, ça manque d’élèments.

Oui bien entendu, mais plus concrètement est-ce vraiment la boite de Pandore ?
>> Je ne pense pas, uniquement si tu as un terrain à un très bon prix, alors maintenant c’est de savoir pourquoi tu as un bon prix? Quel avantage concurrentiel tu aurais ?

Pour la construction, il y a des architectes et des maitres d’œuvres qui doivent connaitre les normes, préconisations et toutes autres de subtilités ?!
>> Ca fait beaucoup la, si tu ne maitrises pas les normes de construction (?), même en étant de nature optimiste tu vas te faire flouer par les professionnels.

Et pour la gestion, il existe aussi des prestataires compétents ?!
>> Je ne pense pas, j’en ai jamais entendu parler. Et puis la boite à Pandore qui rapporte un max et qui est géré par un tiers ça fait trop..

Regardez la présentation de Philippe30, qui investit dans des locaux commerciaux.

@Motivex56 :

j’ai 2 sci : l’une en bureaux et activités co diverses, l’autre en bâtiment industriel en ZI :

comment puis-je vous renseigner ?

1) J’ai un site ou j’ai plusieurs bâtiments industriels et je re-facturela consommation d’électricité et je n’arrive pas à déterminer sur la partie abonnement si je peux l’intégrer au prorata des surfaces ou si je dois plutôt considérer que c’est donner le bâton pour se faire battre que de refacturer cette partie. Autant je sais qu’en bien d’habitation cela n’est pas possible de refacturer tout court ou alors en forfait quand on est en meublé avec le risque de s’être trompé sur l’évaluation de ce forfait de charge d’éléctricité au départ (C’est pourquoi, j’ai profité d’un refit complet sur un petit immeuble en meublé que j’ai pour faire installer des compteurs par enedis dans tous les appartements).
Je suis en train de regarder pour faire installer des compteurs électrique complémentaire sur ce site industriel mais pour l’instant, je vais devoir attendre car rien que la partie Enedis du projet est déjà chiffré à 20k€.
Je me pose cette question sur la partie abonnement car autant pour une habitation cela n’est pas couteux mais sur un bien industriel rien que sur cette partie entre les différents frais imputés au pro autour du forfait, c’est 180€ h.t/mois environ en tarif jaune ou je suis et avec la puissance que j’ai à 200kva.

2) Avez vous déjà eu l’expérience de faire une demande pour dérogation au PLU pour pouvoir accueillir une activité non autorisé depuis peu mais qui dans le même temps n’est pas en capacité de pouvoir trouver un autre endroit car forte consommatrice de m2 ? Cette question est un peu la question du chat qui se mort la queue car la commune perd du coup des potentiels CFE et progression de Taxe foncière.

Je suis d’accord avec vous Serenitis et suis déjà en contact avec la mairie qui n’es pas fermé à une dérogation mais c’est en stand by pour l’instant à cause des élections.

Intéressant, je n’avais pas pensé à le voir aussi dans le sens d’une limite de Kwh.

Pour les baux, c’est devenu compliqué avec la loi pinel, les 2 derniers baux que j’ai signé mon bien refroidi quand au faite que le propriétaire est clairement pas protégé et à les menottes pour tout le temps que le locataire voudra rester en plus de ne plus pouvoir imputer grand chose en travaux à part des petites choses à la marge. Il n’y a plus de moyen de résilier un bail hormis non paiement ou destruction pour reconstruite un nouveau batiment à la place et encore c’est très encadré. C’est pour ça que j’ai signé pour l’un un bail dérogatoire aussi car je ne voulais pas me lier sans possibilité de me défaire.

Je réfléchis à aller aussi dans un service plutôt que bail commercial en installant dans mon plus grand bâtiment des machines de transformation de matière. C’est une piste que je regarde activement car les petites entreprises artisanal, on des besoins mais pas les moyens de ce payer ce matériel.

Je vois que je ne suis pas le seul à être gêné par les nouveaux encadrements de baux et c’était un peu ce que je souhaitais savoir.

C’est bien ce que je me disais en terme de bon sens, je me garde le coût du forfait et ne répercute que les consommations comme je le fais actuellement. C’est juste que 180€ inerte m’embêtait.
Bien entendu, ils ont des sous-compteurs. 3 locataires sur le même compteur.

Pour le PLU, je vous dirais après élection si la dérogation envisagée a bien été possible.

Motivex56 a écrit :

…

2) Avez vous déjà eu l’expérience de faire une demande pour dérogation au PLU pour pouvoir accueillir une activité non autorisé depuis peu mais qui dans le même temps n’est pas en capacité de pouvoir trouver un autre endroit car forte consommatrice de m2 ? Cette question est un peu la question du chat qui se mort la queue car la commune perd du coup des potentiels CFE et progression de Taxe foncière.

Le PLU réglemente au sens juridique du terme. Par définition la "dérogation" n’est pas possible.
Mais…Les élus peuvent laisser passer (fermer les yeux) si l’activité de contredit pas le Projet d’Aménagement et de Développement Durable qui sous tend toute l’action du PLU. Si tel était le cas (le projet contredit le PADD), les services de l’Etat pourraient également intervenir en mettant les dits élus devant leur responsabilité et même dresser PV. Je n’ai jamais vu ce acs ce produire…
Il vous faut donc :
- lire le PADD sur le net…
- prévoir un argumentaire qui va bien (sur la base de ce que je viens d’écrire)…
- croiser les doigts car même si cela passait avec les élus et vous mettrait à l’abri de ce coté, une plainte du voisinage et donc une action au civil reste possible. ce dernier cas est toutefois plus rare, puisque le plaignant doit en général engager des frais. Pour vous mettre à l’abri de ces désagrément mon conseil serait 1) d’argumenter comme évoqué, 2) expliquer aux élus que du coup une procédure de Modification Simplifiée du PLU reste toujours possible et ferait tomber toutes réclamations pour un coût modique (pour exemple, j’en ai fait une par le passé et la commune n’a eu à payer que 500 euros de frais de publicité).
Voir art L 153-41 et 45 du code de l’urbanisme (Code de l’urbanisme | Legifrance)

CyberPapy a écrit :

Trois locataires sur le même compteur

L’abonnement de base étant de l’ordre de 150€ HT par an
En fonction de la puissance souscrite c’est un peu plus cher

N’est il pas rentable de prendre trois abonnements
au lieu d’un abonnement de   180  x  12 = 2160 euros  même divisé par trois ?

Cela n’est pas possible dans ma zone industriel, j’avais déjà essayé de faire baisser les puissances mais je ne peux pas être en dessous de 42kva.

quote=Iqce]

Motivex56 a écrit :

…

2) Avez vous déjà eu l’expérience de faire une demande pour dérogation au PLU pour pouvoir accueillir une activité non autorisé depuis peu mais qui dans le même temps n’est pas en capacité de pouvoir trouver un autre endroit car forte consommatrice de m2 ? Cette question est un peu la question du chat qui se mort la queue car la commune perd du coup des potentiels CFE et progression de Taxe foncière.

Le PLU réglemente au sens juridique du terme. Par définition la "dérogation" n’est pas possible.
Mais…Les élus peuvent laisser passer (fermer les yeux) si l’activité de contredit pas le Projet d’Aménagement et de Développement Durable qui sous tend toute l’action du PLU. Si tel était le cas (le projet contredit le PADD), les services de l’Etat pourraient également intervenir en mettant les dits élus devant leur responsabilité et même dresser PV. Je n’ai jamais vu ce acs ce produire…
Il vous faut donc :
- lire le PADD sur le net…
- prévoir un argumentaire qui va bien (sur la base de ce que je viens d’écrire)…
- croiser les doigts car même si cela passait avec les élus et vous mettrait à l’abri de ce coté, une plainte du voisinage et donc une action au civil reste possible. ce dernier cas est toutefois plus rare, puisque le plaignant doit en général engager des frais. Pour vous mettre à l’abri de ces désagrément mon conseil serait 1) d’argumenter comme évoqué, 2) expliquer aux élus que du coup une procédure de Modification Simplifiée du PLU reste toujours possible et ferait tomber toutes réclamations pour un coût modique (pour exemple, j’en ai fait une par le passé et la commune n’a eu à payer que 500 euros de frais de publicité).
Voir art L 153-41 et 45 du code de l’urbanisme (Code de l’urbanisme | Legifrance)

Un avocat a déjà été consulté et nous sommes en effet dans l’idée que si une dérogation est accepté que le PLU soit modifié après car il ne tardera pas à être modifié vu son âge. On est bien dans le rapport risque / gain. Ma seule interrogation était de savoir si quelqu’un avait déjà eu un cas de dérogation car cette possibilité m’avait surpris et je m’étais plutôt résigné à attendre le changement de PLU.

Autre problématique que je gère actuellement, je suis dans un projet de démolition d’un bâtiment qui a de l’amiante et je dois faire une diagnostic amiante démolition car le diagnostic de vente n’est pas valable car quasi exclusivement fait sur du visuel et non sur de la mesure. Cela peut coûter fort chère, la personne m’annonçant en gros 5000€ h.t de frais car c’est mini 4 mesures par pièces et j’ai déjà 12 bureaux sur ce batiment puis mesure sur crépi, toiture…j’ai donc décidé pour simplifier les mesures de descendre toutes les cloisons en Placo, virer les portes en bois et tous ce qui rapporte comme le métal car si je paye l’entreprise de démolition, je n’aurai pas de moins value alors qu’ils vont revendre les métaux. Voilà encore un exemple de complexité à la française ou on peut perdre beaucoup ou faire de belles économies.

Dernière modification par Motivex56 (20/02/2020 21h03)

Motivex,

Comment êtes vous arrivé à ce chiffre de 42 kWh ?

Le premier électricien que j’ai vu additionnait en gros les puissances nominales de machine sans se poser plus de questions…sauf que selon ce qu’on a besoin de faire tourner, et pas tout forcément en même temps, on peut trouve des solutions comme un délesteur que j’ai déjà cité, mais d’autres sont possibles selon les activités : exemple typique si vous avez une machine avec des résistances de chauffe (plutôt gourmandes) , il est parfois possible de Schinter une ou deux sur le nombre sans mettre en défaut l’appareil (le Bornier facilite même cette possibilité rarement évoquée)  mais en ralentissant juste le process de chauffe.

Cette méthode est notamment appliquée en laverie pour rester en tarif bleu.

A méditer selon votre activité