VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA…

kiwijuice a écrit :

Je me demande ce qu’ils vont faire de leur trésor de guerre maintenant.

Comme indiqué plus haut, il s’agit de payer les plaignants pour clôturer l’action judiciaire en cours (si je ne me trompe pas sur le sens de votre interrogation).

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

MAJ DE LA NAV DE VEREIT AU 28/09/2019

Les explications en bas :



1) J’ai ajouté $779 M de trésorerie pour tenir compte de l’émission d’actions qui a eu lieu entre le 23 et 26 septembre 2019. J’ai considéré les frais associés à celle-ci comme négligeables, car je n’en ai pas le détail.

2) Je comptabilise la future transaction liée à la class action de $738,5 M non plus comme une dette supplémentaire, mais comme un actif négatif (stricto sensu il aurait fallu ajouter une rubrique passif court terme à mon tableau, mais cela revient au même).

3) J’ai ajouté 82 M de nouvelles actions au nombre d’actions en circulation, communes et pleinement diluées.

4) J’ai abaissé les frais au niveau du REIT de 8% à 7% pour tenir compte des frais juridiques en moins. Si on se base sur Realty Income, qui est best in class sur ce point, on peut espérer descendre à 5% dans les prochaines années.

5) J’ai augmenté le taux de distribution pour tenir compte des 82 M de nouvelles actions qui doivent maintenant percevoir un dividende.

En l’état, cela fait un taux de distribution à 85%, toujours en-dessous des 90% qui sont la norme pour une foncière triple net.

Si je n’ai pas fait d’erreur, l’AFFO par action se prend quand même une grosse claque du fait de l’augmentation de capital.

Au niveau de la notation de la dette, VEREIT devrait être à BBB et non BBB-, puisque la société remplit l’essentiel des conditions d’un relèvement :

Moody’s a écrit :

Upward rating movement is unlikely in the near term and would reflect the REIT operating on a consistent basis, such that: 1) book leverage were to decline below 40% of gross assets; 2) Net Debt to EBITDA were to remain below 6.0x; 3) secured debt were to decrease below 10% of gross assets; 4) unencumbered assets were to grow above 80% of gross assets; 5) fixed charge coverage were to rise above 3.5x and 6) a more lengthened and staggered debt maturity profile.

Pour mériter un BBB+, il faudrait je pense que la maturité de la dette soit allongée.

Bref, la suite à présent est dans les mains du management. Comme le dit kiwijuice, il a de la marge de manœuvre, donc à voir quelle va être l’allocation du capital à partir de maintenant.

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Vous avez omis un paragraphe clef:

Management Commentary Glenn J. Rufrano, Chief Executive Officer, stated, a écrit :

"Since 2015, VEREIT has enhanced the portfolio by selling over $4.6 billion of assets and acquiring $1.7 billion, built a well-laddered balance sheet, reduced debt from $10.5 billion to $5.7 billion, and maintained an experienced leadership team.  As we move past the litigation overhang, we are ready to be on the offensive as we head into 2020."

Ils vont passer acheteurs nets.

Mon commentaire #978 suggère un rythme de croissance dorénavant possible de 7%/an, ce qui augmentera mécaniquement le dividende de 5% / an.
Je vais en refaire vers les $9 si les titres reviennent à ce niveau.

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Je ne retrouve pas le prospectus des preferred.

Je voulais voir quelles étaient les conditions pour retirer ces titres? Peuvent-ils caller au pair ($25)?
Ca serait idéal car cette dette est coûteuse - ils pourraient tirer sur leur revolver à 3.9% pour rembourser des dettes à 6.7%.
Juste cette opération augmenterait l’AFFO de $30m soit +4.4%.

Au pire, ils devraient être acheteurs de ces titres jusqu’à $35.

Bref, on devrait s’attendre à des mouvements supplémentaires sur la structure de capital de VER dans les prochains mois.

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Merci.
Voici le prospectus.

Il est clair que le pair est le prix pour retirer de la côte ces titres.
Donc VER va pourvoir le faire de manière régulière à présent. C’est une opération immédiatement relative.

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kiwijuice a écrit :

Je ne retrouve pas le prospectus des preferred.

Je voulais voir quelles étaient les conditions pour retirer ces titres? Peuvent-ils caller au pair ($25)?
Ca serait idéal car cette dette est coûteuse - ils pourraient tirer sur leur revolver à 3.9% pour rembourser des dettes à 6.7%.
Juste cette opération augmenterait l’AFFO de $30m soit +4.4%.

Au pire, ils devraient être acheteurs de ces titres jusqu’à $35.

Bref, on devrait s’attendre à des mouvements supplémentaires sur la structure de capital de VER dans les prochains mois.

Voilà qui est fait pour 20% des actions préférentielles, qui vont être rachetées d’ici la fin de l’année :

SeekingAlpha a écrit :

Vereit (NYSE:VER) plans to redeem 8M shares of its 6.70% series F cumulative redeemable preferred stock, representing approximately 20.58% of its ~38.9M shares of series F preferred stock, on Dec. 21, 2019.

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VEREIT qui nous fait un compte-rendu de ses opérations d’acquisitions/ventes en dehors des résultats trimestriels, c’est une nouveauté.

Plutôt des bonnes nouvelles :

1) Émission de dette senior à 10 ans à un taux de 3,10% ; en-dessous du taux moyen d’intérêt de la dette actuelle (4,3% d’après mon dernier fichier).

VEREIT a écrit :

Issued $600.0 million aggregate principal amount of 3.10% senior notes due 2029

2) Cession d’une partie des bureaux à travers une co-entreprise 80/20. Le fait que VEREIT possède de l’immobilier de bureaux a toujours été jugé pénalisant pour les analystes, donc cet allègement est une bonne chose.

VEREIT a écrit :

VEREIT, Inc. (VER) (NYSE: VER) ("VEREIT" or the "Company") announced today it has closed on an office partnership which will include three VEREIT office assets totaling approximately $137.5 million and 582,000 square feet.

3) VEREIT sera enfin acheteur net en 2020. Cinq ans que nous attendions ce moment !

VEREIT a écrit :

Portfolio dispositions to date in 2020 have been minimal; however, approximately $90.0 million of acquisitions have already closed and we have a strong pipeline for the rest of the year.

Source : VEREIT® Announces Closing of New Office Partnership and Fourth Quarter 2019 Activity | Seeking Alpha

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J’ai renforcé.
La situation est assez favorable car le désendettement est intervenu à prix élevés et juste avant la possible récession (courte je pense) induite par le Covid.
Réduction aussi de l’exposition aux locataires fragiles et de l’exposition trop centrée sur quelques secteurs cycliques.

Vereit se retrouve avec une belle surface financière en position de force pour ses achattes de murs.

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Tout ceux qui touchent à cette action semblent maudits :

Glenn Rufrano le CEO (69 ans) a attrapé le COVID le 30 mars 2020… Mais il est tiré d’affaire et travaille à nouveau, en télétravail.

Concernant les loyers d’avril :

VEREIT a écrit :

The REIT has received ~75% of April rent as of April 17, 2020 and expects to get an additional 2% paid in arrears by a government agency tenant.

It is in continuing talks with tenants about unpaid rent.

Rent relief requests have been received for tenants representing ~33% of rental income on an annualized basis, including some tenants that paid April rent.

75% vs 65% pour Spirit Realty Capital et Store Capital, qui habituellement étaient mieux valorisés en bourse que VEREIT.

Le détail des loyers récupérés :

VEREIT a écrit :

As of April 17, 2020, VEREIT has received approximately 75% of April rent, and expects to receive an additional 2% paid in arrears by a Government agency tenant. VEREIT is in continuing discussions with tenants regarding unpaid rent.  The property type breakdown for the April rent referred to above is as follows:
    Retail: 79%
    Restaurants: 35%
    Office: 94% - includes an additional 8% of expected rent paid in arrears by a Government agency tenant
    Industrial: 96%

Source : Press Release | VEREIT

Sans surprise, les restaurants ne payent plus.

Par contre, l’immobilier de bureaux, souvent critiqué dans le portefeuille d’actifs de VEREIT et qui justifiait une soi-disant une décote, s’avère une force actuellement.

Cette manie des analystes et des investisseurs institutionnels de souhaiter que chaque entreprise soit un "pur-player" dans son secteur, et que le travail de diversification se fasse au niveau du portefeuille d’actions. On voit ce que ça donne aujourd’hui chez les foncières non diversifiées…

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80% des loyers payés en avril et mai c’est un peu mieux que ce qui avait été anticipé le 21 avril. 83% en avril et 78% en mai perspectives pour juin ?

La décision du Conseil d’administration de réduire le dividende ce trimestre n’est pas basée sur l’activité, mais plutôt sur le contexte macro économique très incertain. Je comprends que le board préfère couper un peu maintenant, de façon conservative.

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VEREIT continue à racheter les actions préférentielles à coupon 6,7% :

SeekingAlpha a écrit :

Vereit (NYSE:VER) plans to redeem 6M shares of its 6.70% series F cumulative redeemable preferred stock, representing ~19.44% of its series F preferred outstanding, on July 22, 2020.

Fin mars 2020, il restait encore pour $773 M de ces actions préférentielles en circulation, contre $1073 M lors de l’émission originelle.

Ces actions préférentielles augmentent fortement le coût du capital, donc il est normal de les racheter si la solidité financière de la foncière le permet.

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Tahure a écrit :

Le principal soucis sur les loyers est au niveau des restaurants avec environ 45% d’impayés entre avril et juin.

Le management est en effet très transparent sur la ventilation des recouvrements de loyers :



La foncière est tjs gérée de façon conservatrice :

Glenn J. Rufrano, Chief Executive Officer, stated, "Rent collection for Q2 was higher at 85% than previously announced and was further increased to 91% for July.  In addition, liquidity improved to $1.8 billion with the $600.0 million bond issuance, which now finances our December 2020 convertible debt maturity and leaves us with no corporate bonds due until 2024.  While we have had better than expected results on rent collections, we chose to maintain capital within the balance sheet, maximizing value to all stakeholders in the form of liquidity and future growth.  Our board has, therefore, decided to maintain the current dividend, which at a 51% payout ratio for Q2, is a solid base on which to grow to a more traditional level."

Pourtant le traitement boursier est "rude" : on est tjs très en-deça du cours pré-COVID.

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