SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Soutien aux pme des banques lors d’une crise comme celle-ci?
Je n’y crois pas une seconde.

Bonjour,

Votre retour m’intéresse, aller vous donc continuer votre investissement?

Vous n’avez pas peur pour votre investissement en SCPI si les entreprises ne peuvent plus payer les loyers/ ou si les loyers baissent et donc la rentabilité également..?

J’allais partir sur épargne pierre aussi mais je sais pas quoi penser de la période actuelle..

Merci d’avance de votre retour

Je dirais qu’il faudra attendre plus d’un mois. La lenteur des publications exigées aux SCPI permet de miser gros (merci l’effet de levier…) sans bénéficier de beaucoup de visibilité. Une telle inertie permet de s’engager et de voir aussitôt que l’effet de levier, si prometteur, ne fonctionne qu’en cas de scénario optimiste.

Il suffit de voir le massacre des foncières cotées pour se rendre déjà compte de l’impact de la crise : faillites en série, loyers revus à la baisse, commerces fermés, loyers suspendus, …

Cela prendra quelques bulletins trimestriels pour être visible mais je doute que les SDG aient des scrupules à baisser le prix de parts dès l’an prochain pour compenser un rendement moindre et attirer la collecte, si large en 2019.
Certaines ont une bonne marge… à la baisse….

Ruez vous sur Epargne Foncière, la mal aimée du forum, elle est sous-cotée…
(je plaisante)

Petit retour d’un entretien avec mon CGP, à toutes fins utiles :

Sur un scénario envisagé par son cabinet, d’un confinement de 2 à 3 mois maximum et redémarrage activité juin-juillet :
- Une baisse de rendement de 0,5%
- Les SCPI ont quelques moyens pour limiter la baisse/suspension des loyers (dépôt de garantie, allongement des baux..)
- Les gestionnaires envisagent une baisse de collecte mais pas nulle notamment car mouvement de transfert de fonds euros vers SCPI envisagé via assurance-vie
- La collecte est resté positive en mars
- La baisse des valeurs des parts devrait être modérée
- Une baisse des valeurs des actifs peut aussi être positif pour les SCPI qui rachèteront des immeubles décotés

Je précise que mon allocation est pour le moment très orienté bureaux.

Je reste convaincu que tout va dépendre de la durée/profondeur de la crise mais aujourd’hui, difficile de savoir quel va être le scénario.
Que le rendement ne soit pas au rendez-vous pendant quelques mois ne me dérange pas vu que cet investissement est long terme. Cependant si la reprise d’activité se fait trop tarder les conséquences économiques vont être désastreuses pendant un long moment..

Mon dossier est encore en "standby" mais je dois donner une réponse rapidement.
Pour rappel :
- 225k€
- SCI IS
- 1,05% sur 20 ans
- Assurance groupe (que je changerai rapidement!)
- Domiciliation salaire + compte SCI
- Différé de 9 mois (possible de le changer)

Je pense donc continuer le projet en espérant avoir une meilleure vision de l’évolution de la crise le temps que l’offre de prêt soit éditée.
Le timing est très mauvais, j’aurais souhaité prendre quelques semaines/mois de plus de réflexion mais le risque est de ne plus trouver un financement avec ces conditions.
J’aurais jusqu’à la signature de l’offre pour éventuellement changer d’avis.

Bonjour Ravana,

il va y avoir un impact sur les revenus à court/moyen terme mais cela remet-il en cause pour autant un projet sur le long terme? En effet, l’effort d’épargne sera sans doute plus important à court terme mais cet effort supplémentaire ne va très probablement pas durer 20 ans.

Concernant le prix des parts sur les SCPI à capital variable, peut-être vont-ils baisser ou rester stable pendant une "assez" longue période mais personne ne le sait avec certitude. Je ne ferai donc pas de prédictions à ce sujet.

Pourquoi ne pas également acheter quelques parts d’une SCPI plutôt orienté santé / seniors (Primovie ou Pierval)? Cela diversifierait un peu plus votre portefeuille et ces SCPI sont probablement moins sensibles à la crise actuelle (en tout cas, concernant les revenus de location).

A mon avis, si vous pouvez gérer un effort d’épargne supplémentaire les premières années, vous devriez poursuivre votre projet. Si les prix des parts baissent, vous pourrez en outre avantageusement compléter votre investissement à moyen terme.

Bien à vous,
cat

Sans me prononcer sur la pertinence de l’opération car j’en suis incapable et vous êtes le plus à même d’en juger, je vous conseille de revoir votre allocation notamment l’achat de Atream Hôtels car les SCPI choisies ont déjà pas mal d’hôtels dans leur patrimoine :

_Immorente à hauteur de 6,7% pour les "activités, logistique, campings, hôtels…"
_PFO à hauteur de 22% pour les "Hôtels, Santé, Restauration…"
_Corum Origin à hauteur de 14% pour les "hôtels"

Source : derniers bulletins.

Atream a d’ores et déjà annoncé que le taux de fermeture des établissements de sa SCPI est de 93%.
(source)

Idem pour la proportion de commerce comme signalé précédemment.

En effet, et il faut penser à bien s’entendre avec sa banque et qu’ils aient confiance.

Je suis assez jeune et c’était mon premier crédit le mois dernier.

J’ai eu 1.01% sur 15 ans avec les SCPI au choix alors que j’achetais que pour 30k.

Bien à vous.

Surin a écrit :

je vous conseille de revoir votre allocation notamment l’achat de Atream Hôtels car les SCPI choisies ont déjà pas mal d’hôtels dans leur patrimoine
…
Idem pour la proportion de commerce comme signalé précédemment.

cat a écrit :

Pourquoi ne pas également acheter quelques parts d’une SCPI plutôt orienté santé / seniors (Primovie ou Pierval)?

Adrien55 a écrit :

Au final, les conditions de financement ne sont pas la priorité, il ne s’agit pas de vous tromper d’objectif alors même que le placement vous engage pour une durée de 20 ans…

cedREIM a écrit :

De manière provocatrice je dirais :"qu’est-ce que vous souhaitez acheter ? un crédit ou des parts de SCPI ?"

Sages conseils que ceux-ci. C’est ce qui est appréciable avec le forum.

Décision prise : Nous ne donnerons pas suite et modifierons l’allocation si nous poursuivons in fine.

A ce stade nous observons la situation, qui présente encore à nos yeux de nombreuses incertitudes potentiellement lourdes de conséquences (pas de vaccin à court terme, durée d’immunité individuelle non connue, quid si ’n’ vagues successives de plus en plus douloureuses sur les plans sanitaire et économique). Wait and see.

A+

Ravana

bratou a écrit :

Bonjour,

Un CGP m’a fait une simulation pour un projet de SCI à l’IS, sur la globalité, le projet me va bien. (je vois le projet comme une solution d’épargne intéressante en bon complément des AV et du PEA, plutôt que comme un investissement, bon outil de transmission de patrimoine dans le futur, et bon outil de complément de revenu à long terme, utilisation de l’effet de levier intéressant, limitation de l’imposition avec la SCI)

Le projet :
300k€ - apport 20k€ - crédit sur 25 ans , pas de contreparties demandées, bon dossier
Répartition entre 5 SCPI
-> ce qui donne un effort d’épargne mensuel entre 150 et 200€

Le taux de la simulation est de 2.5%, ce qui me semble beaucoup… il s’agit d’une première approche

Ma question : le taux est-il excessif et dans ce cas je ferai mieux d’aller voir ailleurs ?

quand je vois Narama avec un projet sur 20ans, 225k€, avec un taux de 1.05% , il y a des contreparties,
ou Ravana avec un taux à 1.21% sur 20ans pour 250k€

… je me dis que j’ai sûrement mieux à faire et chercher un meilleur financement et/ou de réduire la durée à 20 ans

Bonjour,

Effectivement, en cherchant bien et en allant voir des banquiers vous pourriez avoir un largement meilleur prix pour votre investissement assez gros qui plus est.

Par exemple, il y a un mois j’ai obtenu un crédit sur 15 ans ( je ne voulais pas plus) de 30 000€ avec les SCPI en libre choix au taux de 1.05%..
-> Offre dans mon crédit agricole.

Donc pour 300 000 vous ne devriez pas avoir trop de soucis pour dégotter un meilleur crédit que 2.5%..

Bien à vous.

Bonjour à tous,

Je me suis moi aussi lancé dans la création d’une SCI en fin 2019 avec pour objectif de réaliser un investissement en SCPI via un apport en capital et en crédit.

Bon, inutile de vous préciser que la recherche de crédit ne tombe pas au meilleur moment au vu de la condition économique actuelle mais que voulez-vous, on doit faire avec j’imagine.

Voici la proposition qu’on m’a faite, elle n’est pas incroyable, je le sais mais si je demande votre avis sur la question c’est pour déterminer si elle est prohibitive ahah.

Voici les conditions :

Montant du Crédit : 110 000 Euros
Durée : 20 ans
Taux : 1.65% (hors assurance)
Assurance : 0.15%
Différé du prêt : Trois mois
Frais de dossier : 1100 Euros 
Garantie caution SACCEF (j’aimerais négocier un nantissement des parts uniquement)

SCPI Exclues : Corum, Corum XL, Vendôme régions, Foncia cap hebergimmo, Novapierre Allemagne 2, Kyanéos , Altixia, Atream Hotels, cœur de régions, eurovalys

Le dernier critère n’est pas dérangeant, ces noms n’étaient pas prévus dans mon financement à crédit.

Voilà pour cette offre. Merci d’avoir pris le temps de lire ce message.

Maintenant qu’en pensez vous ?

Les taux ne me semblent pas déconnants.

Le différé du prêt est toutefois très court : avez-vous pris en compte les délais de jouissance dans vos simulations ? C’est la raison pour laquelle vous parlez d’ apporten capital ?

Toutefois, comme le souligne Laval, sans usufruit, et avec un montant si petit, pour qu’elle raison partez vous sur la création d’une SCI?

Yvan

Yvan, le 23/04/2020 a écrit :

Bonjour,

…
Les personnes intéressées peuvent me contacter en MP.

Cordialement
Yvan

Je me permets de citer Yvan qui communique son contact à la CMB.
En début d’année, ce conseiller de la CMB m’a fait un très bon accueil et était réactif par email et par téléphone.
Par contre, depuis fin février, c’est le silence total et cette personne n’est plus joignable du tout, même après le déconfinement partiel.
Est-ce que d’autres personnes qui ont eu ce contact ont eu un retour récemment?
Les taux d’intérêt sont en augmentation et je ne sais pas si la CMB continue à financer ce montage à crédit de SCI IS avec des SCPI en PP et US.

Bonjour Htc33,

Le dossier est en traitement en back-office depuis 1 bonne semaine.
Je vous dirais quel est le résultat.
La banque est la CdE.

A noter que le dossier a commencé a être constitué en novembre dernier ! Pas certain que les conditions puissent encore être les mêmes aujourd’hui.