D3rf [62] : étude de cas immobilier (investissement étudiant)

d3rf · #1

Bonjour,

Je suis preneur de votre avis pour cet investissement.
Je trouve que le cash flow, même s’il est positif, reste assez faible.

Merci pour votre retour

VOTRE PROFIL

Homme 36 ans mariée 3 enfants revenus du foyer environ 60000 € annuel TMI 8 %

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Fiscales faible
- Comptables faible
- Artisanales : plutôt bonne mais de gros oeuvres

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : studio
- Année de construction 1996
- Rez de chaussé, face au parking collectif (calme). A noter qu’il n’y a pas d’ascenseur pour les étages.
- Syndic professionnel
- Chauffage individuel électrique
- Volets roulants
- Compteurs d’eau et électrique individuels
- Études de la copropriété : propriétaires investisseurs majoritaires
- Concierge non
- Décoration : moderne et refait il y a un an
- Le bien est actuellement loué par une étudiante pendant au min. 2 ans.

LOCALISATION DU BIEN

- Département : Hauts de France - Arras
- Appartement situé à quelques pas d’une université et à 15 min à pied de la gare d’Arras
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : aucune idée

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire et bancaire : 33000 (110%)
- Loyer 280 + 45 de charges
- J’estime une vacance locative de 1 mois par an
- Frais de gestion locative : 0 euro (je gère moi même)

- Travaux immédiats : aucun
- Travaux votés par la copropriété et : aucun prévu
- charges de co-propriété environ 530 € par an
- Taxe foncière : 450 €
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 110 €
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: aucune
- frais de comptable : aucun
- Rentabilité nette : environ 7%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport:Aucun
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit 1,35% assurance 0,5%
- Mensualités 160 €
- Durée du crédit : 20ans
- Frais de tenue de compte : Aucun (déjà négocié à 0 €)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème 40 k€
- Avantage fiscal : réel

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue tant que l’actuelle locataire reste dans le studio. Meublée par la suite.

CASH FLOW
- 30 € / mois

Mots-clés : immobilier, location, nue-propriété

Canyonneur75 · #2

Bonjour,

1 - Je note une incohérence entre la provision charges mensuelle (45*12 = 540) et le montant des charges de copropriété (530 euros). Est ce la part revenant au propriétaire ? Dans ce cas, les charges me semblent très élevées (plus de 1000 euros par an pour un studio).

2 - Taxe foncière plutôt élevée. Le montant est il hors TOEM ?

3 - Votre calcul de cash flow ne tient pas compte de travaux… vous aurez inévitablement des petits travaux chaque année en copropriété ou dans l’appartement sur un immeuble qui a 25 ans…. Par ailleurs, quid du ravalement des façades ? Déjà réalisé une fois ? Quand ?

4 - Avez vous lu la discussion consacrée à Arras sur ce site ?

Canyonneur

d3rf · #3

Merci pour votre retour.

1 - Pour ce point, il s’agit des charges locatives. Je dois me rapprocher de l’agence pour connaître la part propriétaire.

2 - Il s’agit du montant avec la taxe d’ordures ménagères (environ 140 €).

3 - Le ravalement a été fait il y a 3 ans.

4 - J’ai lu cet article mais je trouve que la demande locative est assez forte sur Arras. Je n’ai aucun problème à relouer mon appartement actuel.

gunday · #4

Comme Canyonneur75, vous ne prévoyez pas de travaux.
Ce qui me semble un peu léger.
Ne serait ce que rafraîchir l’appartement de temps à autre!
Et vous voulez meubler, mais vous ne chiffrez pas les meubles. (et leur usure)

Par contre, vous n’évoquez pas la fiscalité.
Déjà quel est votre taux marginal ?
Car là vous évoquez le taux moyen à 8%, je suppose que votre taux marginal est de 11% (je vous laisse confirmer).

Donc vos nouveaux revenus seront imposés à 11+17,2% soit 28,2%.
Calculons : il faut compter les charges mensuels à 80€ (copro, assurance, et TF).
Les charges d’emprunt à 165 d’assurance et 437€ d’intérêt la 1ère année.
On arrive à un résultat annuel de 3.360€ de loyer pour 960€ de charge déductible et 602€ d’emprunt déductible.

Soit un bénéfice foncier à 1.798€ la 1ère année (et en augmentation ensuite via la baisse des intérêts du prêt).
Donc 507€ d’impôt à ajouter à l’équation.

Donc résultat mensuel : +280 de loyer - 80 de charge - 170 d’emprunt - (507/12) de fiscalité = -12€
Il faut nuancer en prenant en compte la part la charge du locataire et votre part.

Et il faudrait refaire le calcul en passant en LMNP, mais là, j’ai pas le courage!

Une remarque tout de même : l’assurance du prêt me semble plutôt élevé!
Certes mon assurance de prêt est très peu élevé, mais je paye 6€ pour un prêt à 120k€. Contre 14 sur un prêt à 33k€ dans votre cas.

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