Efimmo : avis sur cette SCPI (Sofidy)

Efimmo : avis sur cette SCPI (Sofidy)

Sondage

#76 21/02/2020 20h27

1 #77 22/02/2020 02h29

#78 22/02/2020 07h02

#79 22/02/2020 11h12

#80 22/02/2020 11h57

#81 22/02/2020 12h40

#82 17/04/2020 18h10

#83 18/04/2020 14h14

#84 23/04/2020 08h16

1 #85 23/04/2020 12h41

#86 03/05/2020 19h32

1 #87 03/05/2020 19h58

1 #88 03/05/2020 20h59

#89 23/07/2020 13h46

#90 23/07/2020 15h29

1 #91 28/07/2020 13h13

#92 20/10/2020 09h33

2 #93 27/10/2020 14h05

#94 07/11/2020 22h59

#95 12/12/2020 14h03

#96 12/12/2020 14h37

#97 12/12/2020 15h29

1 #98 14/12/2020 14h34

#99 14/12/2020 22h40

#100 17/12/2020 03h24

Efimmo : avis sur cette SCPI (Sofidy)

PFO2 a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

Sofidy a écrit :

SOFIDY a écrit :

Sofidy - EFIMMO - bulletin 3t20 a écrit :

GoodbyLenine, le 12/12/2020 a écrit :

Armand · #76

Je remarque dans le bulletin du 4T 2019 que les renouvellement de baux se font avec une baisse de 11 % et les relocations avec une baisse de 5 %.

De quoi expliquer une baisse progressive du rendement.

Il faut d’ailleurs saluer SOFIDY pour cette transparence car d’autres SCPI se gardent bien de préciser cela.

Ces baisses sont en phase avec la baisse des taux de rendement évoquée par PFO2 dans le rapport annuel 2018

PFO2 a écrit :
Les taux de rendement prime restent
stables, à un niveau historiquement bas
Les taux de rendement « prime » en bureaux ont très peu
évolué, ayant déjà atteint des niveaux très bas. Le taux
"prime" en bureaux dans Paris s’établit donc toujours à 3%.
En régions, les taux « prime » en bureaux ont connu des
baisses significatives en 2018 sur la majorité des marchés.
Le nouveau taux « prime » en bureaux s’élève, par exemple,
à 3,85% pour un programme neuf à Lyon, dans le quartier
de Gerland. En Commerce, le taux s’est compressé à 2,50%
cette année. Des baisses ont également été constatées en
Logistique et en Activité, avec des taux "prime" atteignant
respectivement 4,75% et 5,40% ; ces taux pourraient davantage se contracter dans l’année à venir.

Dernière modification par Armand (21/02/2020 20h46)

GoodbyLenine · #77

Je ne suis pas d’accord avec les conclusions du message précédent (d’Armand), que ce soit "De quoi expliquer une baisse progressive du rendement" (baisse qui n’existe pas chez Efimmo) ou "Ces baisses sont en phase avec la baisse des taux de rendement évoquée" (les baisses de rendement de marché en question, du ratio loyer/valeur du bien, sont généralement dues à une hausse de la valeur du bien, et pas à une baisse de loyer).

Efimmo encaisse environ 80 M€/an de loyer, si on considère le montant total des loyers encaissés (celui de chaque trimestre figure juste en dessous du tableau de la "Gestion Locative" évoqué par Armand). En 2019, les relocations et renégociations ont porté sur des baux représentant 5.06 M€/an de loyer avant, et permis d’obtenir des baux avec 4.77 M€/an de loyer. Donc le renégociation ou relocations de 2019 concernent (seulement) 6% des revenus locatifs de la SCPI, et la baisse sur les loyers obtenus représente une baisse de 0.4% de l’ensemble des loyers que la SCPI perçoit, ce qui est un impact assez négligeable (similaire à une variation du TOF de 0.4%.).
Par ailleurs, la plupart des baux comportent des clauses de révision automatique (sans besoin de renégocier quoi que ce soit) du montant du loyer selon la variation d’un indice (et l’ILC, généralement utilisé, varie plutôt à la hausse ces derniers temps, d’environ 2%/an). Donc le montant de l’ensemble des loyers d’Efimmo a en fait dû augmenter, à périmètre constant.

On remarque aussi, en consultant le BTI T4/2018, qu’en 2018, les relocations et négociations ont concerné 3.42 M€ de loyer/an d’avant pour 3.61 M€ de loyer/an obtenu, soit une hausse de 5% de ces loyers, et de 0.3% de l’ensemble des loyers de la SCPI, ce qui était tout aussi négligeable (et ne peut nullement expliquer la hausse des revenus de la SCPI passés de 15.72€/part en 2017 à 16.46€/part en 2018, ou la hausse du résultat de la SCPI, de 11.46€/part en 2017 à 11.83€/part en 2018).

Je m’attend à ce que le revenu/part comme le résultat/part d’Efimmo augmente un peu en 2019 (vs 2018), le TOF étant similaire à fin 2019 à celui fin 2018 (pronostic : ~16.70€/part et ~12.00€/part, rendez-vous lors de la parution du Rapport Annuel 2019).

[EDIT 22/2 13h: oups, le BTI T4 indique 11.66€ de résultat/part 2019. Sans doute l’impact un peu négatif d’autres facteurs (TOF moyen, rendement et timing des nouveaux investissements, impact de la collecte, charges en plus, etc.). A confirmer avec le Rapport Annuel et des informations à l’AG.]

Surin · #78

GoodbyLenine a écrit :
Je m’attend à ce que le revenu/part comme le résultat/part d’Efimmo augmente un peu en 2019 (vs 2018), le TOF étant similaire à fin 2019 à celui fin 2018 (pronostic : ~16.70€/part et ~12.00€/part, rendez-vous lors de la parution du Rapport Annuel 2019).

Ca ne sera pas "12€" mais "un résultat par part élevé de 11,66 €" source dernier bulletin, ce qui serait donc un résultat en baisse par rapport aux 11,83 €/part de 2018.

cat · #79

GoodbyLenine a écrit :
Je m’attend à ce que le revenu/part comme le résultat/part d’Efimmo augmente un peu en 2019 (vs 2018), le TOF étant similaire à fin 2019 à celui fin 2018 (pronostic : ~16.70€/part et ~12.00€/part, rendez-vous lors de la parution du Rapport Annuel 2019).

GBL, le TOF moyen sur l’année 2019 me semble plutôt en retrait par rapport à 2018 (même si les deux années se sont terminées au même niveau de TOF). Ceci peut être une des raisons du léger recul du résultat par part en 2019 par rapport à 2018.

C’est un élément que j’avais évoqué un peu avant dans cette file en parlant du bulletin trimestriel du 4T 2019.

Scpirentier · #80

Pour poursuivre sur le résulat par part en légère baisse, j’’ai l’impression qu’ils ont privilégié en 2019 la qualité des locataires et la longueur des baux quitte à payer plus cher le m2 .
Malakoff Médéric à Metz et Wolkwagen à Roissy.

cat · #81

Le rendement net moyen des investissements de l’année de 5.7% est inférieur aux années précédentes mais pas non plus à une grande distance (6% en 2015, 6.8% en 2016, 5.9% en 2017 et 6.1% en 2018).

maxicool · #82

Selon Sofidy (document transmis par un CGPI avec qui je suis en contact) voilà les rendements prévus pour l’année 2020.

Sofidy a décidé de verser des acomptes (au titre du T1 2020) quasiment équivalents à ceux de l’année précédente (entre 95% et 100% des acomptes versés en avril 2019 selon les SCPI).

Conformément au tableau ci-dessous et sur la base d’un scénario dégradé, Sofidy envisage à ce stade des montants de distribution annuelle prévisionnelle par part, pour 2020, qui devraient être compris entre 90% et 97% de ceux de 2019 pour chacune des SCPI.

--

Communication épargnants / Sofidy - 16.04.2020

GoodbyLenine · #83

Le Rapport Annuel 2019 est paru.

A noter :
- comme annoncé en AG, une augmentation de l’endettement (qui reste raisonnable vers 20% de la valeur des actifs), qui se matérialise notamment par un doublement des charges financières par part vs 2018 et un triplement vs 2017 (mais aussi par une augmentation significative des revenus par part, en relation avec les immeubles acquis grâce à des emprunts).
- une résolution (#20) d’évolution des statuts autoriserait la SCPI à investir au Royaume Uni et en Suisse;
- d’autres (nombreuses) résolutions d’évolution des statuts, précisant/clarifiant divers points;
- le renouvellement de 3 des membres du CS (les 3 membres sortant se représentant);

austin · #84

Bonjour à tous

Les dividendes arrivent sur les comptes, j’ai reçu 2.51€ par part.
Le bulletin trimestriel n’est pas encore disponible sur le site de Sofidy

Bonne journée

maxicool · #85

Mail reçu à l’instant d’un CGPI, suite à une communication de Sofidy.

La société a réalisé des « stress tests » afin de déterminer la trajectoire « au pire » des dividendes pour 2020 et 2021.

Les hypothèses de Sofidy sont les suivantes :
- pour T2 annulation des loyers pour les commerces fermés et baisse de 25% des loyers encaissés sur les autres actifs
- reprise progressive de l’activité en T3/T4 avec une baisse de 25% des loyers par rapport à T1

Ces hypothèses donneraient une baisse de revenus 2020 d’environ 19% sur Immorente et 17% sur Efimmo. Cette baisse serait compensée par un recours au RAN (report à nouveau) qui permettrait de limiter la baisse des dividendes (environ -10%).
Pour 2021, la baisse des revenus serait d’environ 10% avec possibilité d’utiliser de nouveau le RAN afin de diminuer/neutraliser cette baisse.

Il ne s’agit pas du scénario privilégié par le management de Sofidy, mais cela donne un éclairage sur l’impact maximum que pourrait avoir le Covid-19 sur les revenus d’Immorente et Efimmo.

A ce jour la collecte reste positive et les investissements suspendus pour T2. Ils pourraient reprendre en T3/T4 en fonction de la réalité de marché.
"Ca vaut ce que ça vaut" comme on dit…

Malolechat · #86

Bonjour,

Sauf erreur de ma part voici le BT1 2020 :

1T2020 — Sofidy

Et j’ai personnellement reçu 546,84€ pour 217 parts soit 2,52€ par parts, contrairement au 2,51€ d’Austin.

Surin · #87

Comme dans Immorente :

Sofidy a écrit :
La Société de Gestion indique toutefois une fourchette prévisionnelle de dividende annuel 2020 au mieux de ses connaissances à la date du 16 avril 2020 (soitentre 10,40 € et 11,30 € par part), fourchette qui sera bien entendu à ajuster au cours des prochains trimestres.
Elle versera, fin avril 2020, le premier acompte ordinaire sur dividende de l’exercice, d’un montant de 2,52 € pour une part ayant pleine jouissance, soit,pour les associés personnes physiques fiscalement résidentes en France, 2,51 € après prélèvements sociaux sur les produits financiers et 2,51 € après prélèvement forfaitaire obligatoire non libératoire sur les produits financiers pour les associés n’ayant pas transmis de demande de dispense.

Etant à l’IS vous avez eu 2,52€, les autres 2,51 du fait de l’imposition à la source des revenus financiers.

GoodbyLenine · #88

Et, étant à l’IS, si la SCPI réalise des plus-values (ça ne sera sans doute pas le cas d’Efimmo, mais pour Immorente c’est très possible), en fin d’exercice vous recevrez même un "bonus", car la SCPI aura payé l’impôt sur les plus-values pour ses associés imposés à l’IR mais pas pour ceux à l’IS (qui devront néanmoins inclure ces plus-values dans leur résultat, et donc payer l’IS dessus), et reverse donc cet impôt qui n’a pas été payé à ses associés à l’IS, pour préserver une certaine équité/égalité entre les associés.

Attention : toutes les SCPI ne le font pas (mais Sofidy le fait), et en général celles qui le font présentent en AG Ordinaire une résolution en ce sens (ou c’est un bout du texte de la resolution autorisant la distribution des plus-values).

Ca fait partie des "surprises" qu’on découvre à l’usage, avec des SCPI detenues dans une personne morale à l’IS. Certaines SdG sont très avares en informations sur ces versements (et jai même déjà croisé en AG (pas chez Sofidy) des représentants d’institutionnels, pour qui ces enjeux devraient être significatifs, qui n’avaient pas compris la chose…).

austin · #89

Bonjour

Je viens de recevoir le virement d’Efimmo (détention des parts en direct) pour le trimestre écoulé soit 2.51€ par part.

Bonne journée à tous

GoodbyLenine · #90

De mon côté, j’ai reçu un virement de 2.55€/part (parts détenues dans une SCI à l’IS).

GoodbyLenine · #91

Le [url=]BTI T2/2020[/url] est disponible.

Il confirme une distribution de 2.55€/part (soit, pour les associés personnes physiques fiscalement résidentes en France, 2.53 € après prélèvements sociaux sur les produits financiers et 2.51 € après prélèvement forfaitaire obligatoire non libératoire sur les produits financiers pour les associés n’ayant pas transmis de demande de dispense), et une prévision de 10.70 à 11.30€ pour 2020 (on était entre 10.40 et 11.30€ en avril).

Le taux de recouvrement S1/2020 est à 95% (peu éloigné de celui de S1/2019).

La collecte a bien ralenti (3x moindre qu’au T1/2020, collecte nette vers 20M€), mais le marché secondaire est toujours fluide (les retraits ont même un peu diminués, et sont couverts à 280% par les nouvelles souscriptions).

Deux investissements en T2/2020 (pour 19 M€), et quelques cessions (pour 2.9 M€) dégageant globalement une moins-value comptable d’un montant très faible. A fin juin il y avait des engagements de 47.5M€ pour des acquisitions, et de 44.8 M€ pour des cessions.

OxxiGen · #92

Point de situation au T3 2020 (compte-rendu du webinaire réservé aux professionnels qui s’est tenu le 15 octobre)

SOFIDY a écrit :
SCPI EFIMMO : bilan au 30 septembre 2020
- En matière de collecte d’épargne :
o Une collecte brute de 33 M€ au troisième trimestre portant la collecte brute totale depuis le
début d’année à 153 M€
o Une collecte nette de 26,5 M€ au troisième trimestre portant la collecte nette totale depuis le
début d’année à 122,4 M€
o Une liquidité parfaitement assurée, aucune part en attente de retrait
- En matière d’investissements :
o 34 M€ d’investissements réalisés sur le troisième trimestre
o 77 M€ d’investissements réalisés depuis le début d’année procurant une rentabilité moyenne
de 5,4%
o 26 M€ d’investissements en cours
- En matière de gestion du patrimoine :
o Poursuite de la stratégie d’arbitrage d’actifs vacants
o Un arbitrage opportuniste, initié en 2019 et concrétisé au troisième trimestre portant sur
2500 m² de bureaux rue de Courcelles à Paris, acheté en 2015 pour 20 M€ et vendu 35 M€,
permettant de dégager une plus-value très significative de 13,3 M€ nette de fiscalité et un TRI
de 14% sur cette acquisition
o Un taux d’occupation financier de plus de 92% au troisième trimestre
o Des actions de gestion locative qui permettent de faire progresser les loyers
o Un taux de recouvrement de 97% pour le premier semestre qui continue de progresser
o Un taux de recouvrement de 95% sur les neuf premiers mois de l’année
o Des échanges et premiers retours des experts immobiliers qui nous laissent à penser que les
valeurs d’expertise seront stables
- Un niveau de distribution au-delà des fourchettes annoncées précédemment :
o Un dividende prévisionnel 2020 de 11,38 € permettant de délivrer un taux de distribution sur
valeur de marché prévisionnel de 4,80%
o Une distribution prévisionnelle au-delà du haut de fourchette prévu grâce aux bons résultats et
à l’arbitrage de la rue de Courcelles à Paris permettant de verser un dividende exceptionnel de
0,82 € par part ayant jouissance en décembre

Yvan · #93

Sortie du bulletin trimestriel ce jour T3-2020 Efimmo.

Cela donne :
- taux de recouvrement de près de 96% depuis le début de l’année,
- la vente initiée en fin d’année 2019, d’une surface de bureaux détenue en copropriété dans un immeuble
situé rue de Courcelles à Paris 8ème pour un montant de 35,2 M€ permettant de dégager une plus-value de 13,3 M€ nette de fiscalité. Cette cession
intervient concomitamment au départ du locataire.
- Dividende annuel de 11,38 EUR dont 0.82 de plus-values, équivalent à un rendement annuel de 4,80% (4,97 % en 2018)
- 643 952 parts souscrites pour 141 841 retraits depuis le début de l’année.
- TOF qui passe de 93,51 à 92,2%

alex470 · #94

En complément du message d’Yvan, il faut noter que sur la vente de rue de Courcelles, qui génère une PV de 13.3 me :

Sofidy - EFIMMO - bulletin 3t20 a écrit :
L’immeuble situé rue de Courcelles était valorisé 23,0 M€ lors de la campagne d’expertise réalisée en décembre 2018. Depuis l’offre de 35,2 M€ reçue fin 2019, l’expert retient ladite offre comme base de valorisation.

Même si l’acheteur a réalisé l’acquisition afin de remembrer l’ensemble de la corpropriété, et a peut être payé plus chère que le prix du marché, il y a tout de même une différence de 53% entre le prix de vente et la valeur d’expertise !

cricri77700 · #95

Bonjour

Le dividende exceptionnel de 0.82/part versé le 10 décembre, savez-vous si c’est uniquement PP ou aussi US ?

Propriétaire de 180 parts PP et 220 usufruits .

GoodbyLenine · #96

Il me semble que la convention de démembrement type de cette SCPI stipule que les distributions de PV vont à l’usufruitier (en plus du PP).

Rien n’a été versé par Efimmo à ce jour. (Ça devrait venir la semaine prochaine).

Yvan · #97

Je confirme les dividendes vont au PP et à l’US.

convention démembrement Efimmo

GoodbyLenine · #98

GoodbyLenine, le 12/12/2020 a écrit :
Rien n’a été versé par Efimmo à ce jour. (Ça devrait venir la semaine prochaine).

Les 0.82€/part sont arrivés sur le compte ce jour.

Galessin · #99

Je pense que vous êtes en détention directe ?

Pour le moment rien sur l’assurance vie ( linxea spirit) peut être dans qq jours

Galessin · #100

Toujours pas de versement du dividende exceptionnel de la part de Spirica…

Il y’a toujours des retards de ce type avec les dividendes exceptionnels à cause des assureurs vie ?

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