Efimmo : avis sur cette SCPI (Sofidy)

Je ne suis pas d’accord avec les conclusions du message précédent (d’Armand), que ce soit "De quoi expliquer une baisse progressive du rendement" (baisse qui n’existe pas chez Efimmo) ou "Ces baisses sont en phase avec la baisse des taux de rendement évoquée" (les baisses de rendement de marché en question, du ratio loyer/valeur du bien, sont généralement dues à une hausse de la valeur du bien, et pas à une baisse de loyer).

Efimmo encaisse environ 80 M€/an de loyer, si on considère le montant total des loyers encaissés (celui de chaque trimestre figure juste en dessous du tableau de la "Gestion Locative" évoqué par Armand). En 2019, les relocations et renégociations ont porté sur des baux représentant 5.06 M€/an de loyer avant, et permis d’obtenir des baux avec 4.77 M€/an de loyer. Donc le renégociation ou relocations de 2019 concernent (seulement) 6% des revenus locatifs de la SCPI, et la baisse sur les loyers obtenus représente une baisse de 0.4% de l’ensemble des loyers que la SCPI perçoit, ce qui est un impact assez négligeable (similaire à une variation du TOF de 0.4%.).
Par ailleurs, la plupart des baux comportent des clauses de révision automatique (sans besoin de renégocier quoi que ce soit) du montant du loyer selon la variation d’un indice (et l’ILC, généralement utilisé, varie plutôt à la hausse ces derniers temps, d’environ 2%/an). Donc le montant de l’ensemble des loyers d’Efimmo a en fait dû augmenter, à périmètre constant. 

On remarque aussi, en consultant le BTI T4/2018, qu’en 2018, les relocations et négociations ont concerné 3.42 M€ de loyer/an d’avant pour 3.61 M€ de loyer/an obtenu, soit une hausse de 5% de ces loyers, et de 0.3% de l’ensemble des loyers de la SCPI, ce qui était tout aussi négligeable (et ne peut nullement expliquer la hausse des revenus de la SCPI passés de 15.72€/part en 2017 à 16.46€/part en 2018, ou la hausse du résultat de la SCPI, de 11.46€/part en 2017 à 11.83€/part en 2018).

Je m’attend à ce que le revenu/part comme le résultat/part d’Efimmo augmente un peu en 2019 (vs 2018), le TOF étant similaire à fin 2019 à celui fin 2018 (pronostic : ~16.70€/part et ~12.00€/part, rendez-vous lors de la parution du Rapport Annuel 2019).

[EDIT 22/2 13h: oups, le BTI T4 indique 11.66€ de résultat/part 2019. Sans doute l’impact un peu négatif d’autres facteurs (TOF moyen, rendement et timing des nouveaux investissements, impact de la collecte, charges en plus, etc.). A confirmer avec le Rapport Annuel et des informations à l’AG.]

GoodbyLenine a écrit :

Je m’attend à ce que le revenu/part comme le résultat/part d’Efimmo augmente un peu en 2019 (vs 2018), le TOF étant similaire à fin 2019 à celui fin 2018 (pronostic : ~16.70€/part et ~12.00€/part, rendez-vous lors de la parution du Rapport Annuel 2019).

GBL, le TOF moyen sur l’année 2019 me semble plutôt en retrait par rapport à 2018 (même si les deux années se sont terminées au même niveau de TOF). Ceci peut être une des raisons du léger recul du résultat par part en 2019 par rapport à 2018.

C’est un élément que j’avais évoqué un peu avant dans cette file en parlant du bulletin trimestriel du 4T 2019.

Le rendement net moyen des investissements de l’année de 5.7% est inférieur aux années précédentes mais pas non plus à une grande distance (6% en 2015, 6.8% en 2016, 5.9% en 2017 et 6.1% en 2018).

Le Rapport Annuel 2019 est paru.

A noter :
     - comme annoncé en AG, une augmentation de l’endettement (qui reste raisonnable vers 20% de la valeur des actifs), qui se matérialise notamment par un doublement des charges financières par part vs 2018 et un triplement vs 2017 (mais aussi par une augmentation significative des revenus par part, en relation avec les immeubles acquis grâce à des emprunts).
    - une résolution (#20) d’évolution des statuts autoriserait la SCPI à investir au Royaume Uni et en Suisse;
    - d’autres (nombreuses) résolutions d’évolution des statuts, précisant/clarifiant divers points;
    - le renouvellement de 3 des membres du CS (les 3 membres sortant se représentant);

Mail reçu à l’instant d’un CGPI, suite à une communication de Sofidy.

La société a réalisé des « stress tests » afin de déterminer la trajectoire « au pire » des dividendes pour 2020 et 2021.

Les hypothèses de Sofidy sont les suivantes :
- pour T2 annulation des loyers pour les commerces fermés et baisse de 25% des loyers encaissés sur les autres actifs
- reprise progressive de l’activité en T3/T4 avec une baisse de 25% des loyers par rapport à T1

Ces hypothèses donneraient une baisse de revenus 2020 d’environ 19% sur Immorente et 17% sur Efimmo.  Cette baisse serait compensée par un recours au RAN (report à nouveau) qui permettrait de limiter la baisse des dividendes (environ -10%).
Pour 2021, la baisse des revenus serait d’environ 10% avec possibilité d’utiliser de nouveau le RAN afin de diminuer/neutraliser cette baisse.

Il ne s’agit pas du scénario privilégié par le management de Sofidy, mais cela donne un éclairage sur l’impact maximum que pourrait avoir le Covid-19 sur les revenus d’Immorente et Efimmo.

A ce jour la collecte reste positive et les investissements suspendus pour T2. Ils pourraient reprendre en T3/T4 en fonction de la réalité de marché.

"Ca vaut ce que ça vaut" comme on dit…

Comme dans Immorente :

Sofidy a écrit :

La Société de Gestion indique toutefois une fourchette prévisionnelle de dividende annuel 2020 au mieux de ses connaissances à la date du 16 avril 2020 (soitentre 10,40 € et 11,30 € par part), fourchette qui sera bien entendu à ajuster au cours des prochains trimestres.
Elle versera, fin avril 2020, le premier acompte ordinaire sur dividende de l’exercice, d’un montant de 2,52 € pour une part ayant pleine jouissance, soit,pour les associés personnes physiques fiscalement résidentes en France, 2,51 € après prélèvements sociaux sur les produits financiers et 2,51 € après prélèvement forfaitaire obligatoire non libératoire sur les produits financiers pour les associés n’ayant pas transmis de demande de dispense.

Etant à l’IS vous avez eu 2,52€, les autres 2,51 du fait de l’imposition à la source des revenus financiers.

Bonjour

Je viens de recevoir le virement d’Efimmo (détention des parts en direct) pour le trimestre écoulé soit 2.51€ par part.

Bonne journée à tous

Le [url=]BTI T2/2020[/url] est disponible.

Il confirme une distribution de 2.55€/part (soit, pour les associés personnes physiques fiscalement résidentes en France, 2.53 € après prélèvements sociaux sur les produits financiers et 2.51 € après prélèvement forfaitaire obligatoire non libératoire sur les produits financiers pour les associés n’ayant pas transmis de demande de dispense), et une prévision de 10.70 à 11.30€ pour 2020  (on était entre 10.40 et 11.30€ en avril).

Le taux de recouvrement S1/2020 est à 95% (peu éloigné de celui de S1/2019).

La collecte a bien ralenti (3x moindre qu’au T1/2020, collecte nette vers 20M€), mais le marché secondaire est toujours fluide (les retraits ont même un peu diminués, et sont couverts à 280% par les nouvelles souscriptions).

Deux investissements en T2/2020 (pour 19 M€), et quelques cessions (pour 2.9 M€) dégageant globalement une moins-value comptable d’un montant très faible. A fin juin il y avait des engagements de 47.5M€ pour des acquisitions, et de 44.8 M€ pour des cessions.

Bonjour

Le dividende exceptionnel de 0.82/part versé le 10 décembre, savez-vous si c’est uniquement PP ou aussi US ?

Propriétaire de 180 parts PP et 220 usufruits .

Je confirme les dividendes vont au PP et à l’US.



convention démembrement Efimmo

Je pense que vous êtes en détention directe ?

Pour le moment rien sur l’assurance vie ( linxea spirit) peut être dans qq jours