Investissement en foncières allemandes : analyse et perspectives
Cette discussion porte sur l'investissement dans les foncières allemandes, abordant plusieurs aspects clés, notamment la sélection des sociétés, les méthodes d'évaluation et les risques associés. Les membres partagent leurs expériences et analyses concernant différentes foncières cotées, comme Vonovia, Deutsche Wohnen, LEG Immobilien, et d'autres. L'éligibilité au PEA (Plan d'Épargne en Actions) est un facteur important pris en considération, ainsi que la fiscalité des dividendes allemands et luxembourgeois, sujets à des retenues à la source.
Un point central de la discussion concerne la méthode d'évaluation des foncières. Les participants utilisent principalement la Net Asset Value (NAV) ou sa variante EPRA NAV, mais soulèvent des questions sur sa pertinence et son interprétation, notamment en présence de primes importantes par rapport au cours de marché. D'autres indicateurs, tels que le FFO (Funds From Operations) et le rendement, sont également mentionnés. La discussion souligne la complexité de l'évaluation, nécessitant une expertise approfondie et une analyse des données financières, ainsi que la prise en compte du contexte économique et réglementaire.
L'évolution du marché immobilier allemand, et plus particulièrement les conséquences des politiques de régulation des loyers (notamment à Berlin), est un sujet récurrent. Les participants analysent l'impact de ces réglementations sur les performances des foncières, ainsi que les risques associés, comme les gelés de loyers et les éventuelles expropriations. Le niveau d'endettement des foncières est également examiné, avec des discussions sur les ratios d'endettement et leur impact sur la rentabilité et la vulnérabilité face aux hausses de taux d'intérêt. La comparaison avec des foncières américaines est effectuée, soulignant des différences significatives en termes de structure de dette et de rentabilité des actifs.
Enfin, la discussion explore la diversité des stratégies d'investissement, allant de l'investissement direct en actions de foncières à l'utilisation d'ETF (Exchange Traded Funds) tels que l'ETF Lyxor PEA Immobilier Europe. Les participants débattent des avantages et inconvénients de chaque approche, en prenant en compte les aspects fiscaux, la diversification géographique et la gestion du risque. L'importance de considérer les perspectives à long terme et d'analyser minutieusement les performances financières et la situation des entreprises est constamment mise en avant.
Pour ma part je vais partir sur l’ETF EPRA.
L’Allemagne est bien représentée dans les principales positions. Et puis je peux le loger en PEA.
En fait il y a 2 mois je ne savais pas trop quoi acheter car tout était cher, et maintenant je ne sais pas trop quoi acheter … tellement il y a du choix ! Alors avec EPRA j’achète un peu de tout, c’est pratique.
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J’ai hésité à titre personnel à entrer sur Vonovia, mais le rendement m’a dissuadé, surtout après fiscalité il reste plus grand chose, alors qu’il y a mieux à faire ( certes ailleurs qu’en Allemagne ) tout en restant diversifié sur d’autres foncières.
Dans une optique de valorisation du capital et un objectif de plus value, investir sur ce panier que vous citez me semble plutôt intéressant, surtout que les plus grosses lignes sont actuellement à mon sens sur des bon prix.
Je ne suis pas assez expert en revanche pour analyser la problématique de la dette, je ne crois pas à une remontée rapide et brutale des taux, mais il faut envisager tout scénario
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Bonjour Gap,
Après recherche, l’etf que vous citez « Amundi EPRA Europe » n’est pas éligible au PEA. Lyxor en a un éligible mais sa composition est totalement différente, il est à réplication synthétique et ne dispose que très peu de SIIC dans sa composition.
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1 #29 19/04/2020 19h02Vous avez peut-être raison sur le nom EPRA (en fait c’est avant toute chose le nom d’un indice), mais c’est en effet bien au Lyxor PEA Immobilier Europe que je pensais.
Eligibilité PEA implique nécessairement réplication synthétique vu que les foncières ne le sont pas.
Et ce que je vous ai mis c’est les principales lignes de l’indice répliqué, ça n’a pas beaucoup de sens de regarder la composition d’un ETF synthétique (si nécessaire vous trouverez des explications là-dessus sur d’autres files du forum, par exple Investissement passif en foncières européennes : trackers ou titres vifs ? ou Trackers PEA : liste complète des trackers éligibles PEA).
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Hausse générale des foncières allemandes ce jour.
La Cour constitutionnelle fédérale annule les plafonds de loyer à Berlin.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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Malgré cette nouvelle j’ai liquidé ma ligne Adler Group la semaine dernière pour acquérir Deutsche Wohnen et Vonovia.
Bien m’en a pris : Vonovia propose d’acquérir Deutsche Wohnen, la première perdant 1% et la seconde gagnant 10% ce jour.
Vonovia sur le point de faire une offre sur Deutsche Wohnen - Challenges
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Hall of Fame Les places allemandes étant fermées ce jour, ni l’une ni l’autre n’ont encore rien gagné 
Pas sûr que la fusion passe les fourches des autorités anti-concurrence, mais l’offre est intéressante pour les actionnaires Deutsche Wohnen
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Pourtant Lynx m’indiquait hier une hausse de 10% pour Deutsche Wohnen et même 16% ce matin avec un clignotant rouge sur le cours. Peut-être des transactions hors marché….
Vonovia perd en revanche 2%.
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Je ne suis pas actionnaire, mais l’annonce de cet énorme rachat avec 18% de prime sur le cours, peu de synergies, émission d’actions pour financer le rachat, m’incite à rester à l’écart du dossier pour l’instant
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Hall of Fame Alex25803559 a écrit :
émission d’actions pour financer le rachat
C’est mieux que l’achat par UR de W (payé cash en s’endettant) …
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Et avec emission de 38 millions d’actions URW à 190 euros
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Bonjour à tout le monde
Vu ce jour cet article concernant les "foncières immobilières possédant des logements à Berlin".
Berlin : feu vert pour un référendum visant à exproprier les sociétés immobilières
Pourrait aussi concerner des foncières autres qu’ Allemandes (Corum,…) et éventuellement des Scpi ? (Selon le nombre de logement détenus, …et l’ issue et les suites du référendum!)
Déontologie : Possédant des parts de foncières Allemandes à travers mon ETF EPRA
A suivre ..
Mimizoé1
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Hall of Fame Ceci concerne l’immobilier de logements (pas l’immobilier commercial/bureau/etc.), et je ne crois pas qu’il y ait des SCPI qui aient investies dans de l’immobilier de logement à Berlin.
Par contre, certaines foncières allemandes y ont pas mal investi dans du logement.
Mais aller jusqu’à l’expropriation devrait prendre en compte bien d’autres aspects que juste "avoir investi dans plus de 3000 logements", et le résultat d’une telle consultation n’a rien d’évident : s’il doit y avoir assez de nostalgiques du communisme pour recueillir des signatures pour une pétition, quand il s’agira de voter au référendum, ce sera peut-être autre chose…
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1 #39 01/07/2021 14h33Le sujet des logements en Allemagne, et en particulier à Berlin est relativement compliqué et sensible.
Chaque Land (Berlin étant un Land a lui tout seul) décide de ses lois dans ce domaine, et la municipalité au aussi le droit de prendre des décisions dans ce domaine.
Par exemple en Saxe, au süd de Berlin, un systeme de Mietbremse a été mis en place, à savoir limiter l’augmentation des loyers à 15% en trois ans, et si le loyer dépasse le loyer moyen (information mise à disposition par la ville, selon le quartier, la surface etc) le propriétaire ne peut demander son augmentation auprès du locataire qu’en avancant des arguments (localisation exceptionnelle, monument, jacuzzi etc…).
De nombreux cabinets d’avocats sont spécialisés dans la défense des locataires payant des loyers abusifs.
A Berlin c’est pire que ca: la loi fixait un loyer maximal selon une liste de critère (y compris l’age du proprietaire, s’il avait du emprunter etc etc), ce qui a eu pour conséquence l’ajustement (à la baisse) de nombreux loyers!
Recemment (en mars 2021) le Bundesverfassungsgericht a cependant reconnu que cette loi allait à l’encontre de la Grundgesetz (la loi fondamentale allemande) et elle a donc été annulée, en partie grace ou à cause de la pression de Vonovia et d’associations de propriétaires.
De nouveau lourd de conséquence, puisque les locataires ont dû payer les différences de loyers (ou l’état si la personne touchait des aides sociales).
Bref un beau bazar…
Et cette pétition ne va rien arranger, et peut etre faire re-bouger la situation en faveur des locataires…
Je trouve cela incroyable, car les loyers sont simplement régis par l’offre et la demande…
Mais bon la culture allemande est quand même particulière. Ils sont moins orienté achat de la résidence principale / immobilier en général, et les jeunes générations sont (je parle uniquement de mon ressenti d’expatrié attention!) globalement beaucoup plus "alternative" qu’en France, avec le "méchant actionnaire / propriétaire qui s’enrichit sur le dos de pauvres gens".
J’ai retrouvé ce vieil article, cela m’a fait rire…
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Hall of Fame Adler est accusé de fraude, reste à savoir si c’est avéré ou si c’est l’œuvre d’un shorteur.
En matinée, une note au vitriol sur Adler publiée par Viceroy Research, une société américaine qui mène des enquêtes indépendantes sur des pratiques douteuses de la part des grandes entreprises, a semé la panique chez les investisseurs.
"Le groupe Adler est un foyer de fraude, de tromperie et de fausses déclarations financières visant à cacher sa véritable situation financière, qui est sombre", assène la note.
Adler Group ? Bond Villains | Viceroy Research
OCTOBER 6, 2021 – Viceroy Research is short Adler Group SA (ETR : ADJ) and its listed subsidiaries. The Adler Group is a hotbed of fraud, deception and financial misrepresentation designed to hide its true financial position, which is bleak. The Adler Group exists as a conduit for its shadow directors and associates to systematically enrich themselves to the detriment of bondholders, shareholders, and minority holders of various listed investments.
Dernière modification par Oblible (07/10/2021 12h15)
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Hall of Fame Ce n’est pas la première attaque sur Adler. Je ne me rappelle plus si Viceroy était déjà à la manoeuvre la dernière fois.
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Cette affaire Adler Group fait de plus en plus penser à Wirecard : un financier autrichien sulfureux à la manoeuvre, Cevdet Caner, qui s’entoure des meilleurs avocats et porte plainte contre ses détracteurs ; les "loups de Tel Aviv" ou de Turquie rodent sans doute dans les parages…..Cevdet Caner avait déjà été impliqué en 2008 dans une faillite retentissante : la banqueroute du groupe immobilier Level One.
Voir ici un intéressant article du FT qui laisse deviner la suite tant pour les actionnaires que les obligataires :
Subscribe to read | Financial Times
Les plus lésés sont bien sûr les actionnaires d’ADO properties, autrefois propriétaires d’une foncière florissante exclusivement centrée sur Berlin, désormais actionnaires d’une foncière généraliste qui ne cesse de voir son cours s’effriter depuis la fusion avec Consus…..
ADO Properties : Adler, ADO et Consus envisagent de fusionner | Zone bourse
opportuniste, le 16/12/2019 a écrit :
Nouvelle opération de fusion annoncée ce matin entre foncières allemandes, ADO properties ayant déposé une offre sur ses consoeurs Consus et Adler :
ADO Properties : Adler, ADO et Consus envisagent de fusionner | Zone bourse
Les actionnaires d’ADO la trouvent saumâtre ; d’une part ils perdent ce jour 13% sur leurs titres ; d’autre part ils vont se retrouver actionnaires d’une foncière dont le parc est réparti sur tout le territoire allemand alors qu’ils avaient acquis un véhicule centré sur l’immobilier berlinois.
Cela étant, ADO Properties végétait depuis que la ville de Berlin avait bloqué les augmentations de loyer.
En même pas 2,5 ans, le cours a dévissé de 48€ à 12€ !
Les actionnaires d’Alstria ont eu davantage de réussite : la foncière prend ce jour 17% après l’annonce d’une OPA amicale du canadien Brokkfields? tant mieux pour eux !
Les actions du bureau d?Alstria sautent sur l?annonce de l?offre publique d?achat de Brookfield
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+6% ce jour sur Vonovia suite à plusieurs recommandations à l’achat.
6% cela n’arrive pas chaque jour sur les foncières allemandes.
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Commenter un cours n’apporte rien.
Il n’y a pas eu +6 %, le cours était identique la semaine dernière.
Juste un rattrapage suite à la chute portée par l’annonce de l’augmentation de capital (le cours est descendu à -7% hier mais pas très intéressant pour celui qui lira cette file dans plusieurs semaines).
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Pas vraiment une foncière, mais un constructeur de logements allemand s’échange à 50% de sa BVPS de fin d’année. CR Capital.
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Bah si, j’estime qu’il est utile et pertinent de commenter les cours !
Aux foncières allemandes, DIC Asset vient de publier d’excellents résultats annuels dont je retiens :
- une NAV de 25€
- un dividende de 75 centimes
DIC Asset AG: Excellent 2021 financial year – focus in 2022 to remain clearly on further growth – DIC Asset AG
Nous prenons 5% ce jour à Francfort à 15,53€, très largement sous la NAV, mais c’est toujours ainsi pour DIC Asset.
Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.
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1 1 #47 09/05/2022 09h16
Hall of Fame Les foncières allemandes résidentielles sont en train de corriger fortement en bourse, pour revenir à leur niveau de cours pré-2020.
Vous pouvez regarder Vonovia par exemple.
Les valorisations étaient trop élevées, et liées aux taux négatifs allemand, qui sont maintenant un souvenir.
On devrait également se rappeler que les niveaux d’endettement étaient aussi très élevés : les ratios Loan-To-Value modérés "masquent" des ratios dette nette sur EBITDA stratosphériques, à deux chiffres.
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Brad Thomas a parlé plusieurs fois de Vonovia récemment, avec une reco "achat" ce qui est rare pour une foncière européenne sur SA… Un article ici:
Vonovia Stock: Poor Valuation Is A Long-Term Opportunity | Seeking Alpha
Il estime le cours juste à 50€, et commente les erreurs du management dans les efforts d’acquisition récents.
(et un bonus de Jussi Askola qui dit la meme chose et compare le cours actuel avec un actif net de 66E: War In Europe: 2 REITs We’re Buying | Seeking Alpha )
Dernière modification par LaurentHU (06/06/2022 11h23)
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Leg Immobilien
L’actif est évalué autour de 161 euros. La vacance est de 2.3%. Les actifs sont dans le nord Rhin-Westphalie à 80%. C’est la région la plus riche.
Apparemment , l’immigration dont beaucoup d’ukrainiens porte la demande locative.
La dette est bien étalée sur la décénie à venir avec des taux très bas.
A rejeté de l’option sur un portefeuille Adler montre la prudence de la société.
Le cours a bien baissé, peut être une occasion sous les 70 euros.
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Hall of Fame Il n’y a pas que Leg Immobilien, toutes les foncières résidentielles allemandes se sont fait éclater en bourse, y compris le géant Vonovia.
On a des rendements sur dividendes autour de 6-7% à présent, des décotes sur ANR fabuleuses, pour un des actifs considérés comme le plus sûr du monde.
Je ne sais quoi penser, ça parait fou, même si on comprend que le mouvement boursier est corrélé avec la hausse des taux allemands.
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