Immobilier de bureaux et télétravail : quel impact sur les foncières et SCPI ?

ostal a écrit :

Depuis deux semaines, on commence à entendre dans les méidias une petite musique similaire, selon laquelle le télétravail se passe bien et risque de devenir une norme dans le futur. J’ai d’abord entendu ça sur des chaînes d’info, puis cette semaine dans C dans l’air et enfin ce week-end, le journal Investir sort Icade de son portefeuille de rendement sur le même prétexte.
PSA est la première grosse entreprise à parler de massifier le télétravail.

Après avoir été pionnier du télétravail pendant 20 ans, IBM l’a abandonné en 2017, parce que jugé nuisible à la créativité et à l’innovation, mère nourricière des entreprises de la tech.
Par exple cet article

Qui vivra verra…

Surin, le 09/05/2020 a écrit :

ostal a écrit :

alors que pas mal de bâtiments de bureaux restent vides en proche banlieue.

Avez-vous une source svp pour étayer ce "pas mal" ?

La seule source dont je dispose, c’est ce que je remarque quand je me déplace à vélo :
- beaucoup d’immeubles de bureau vides aux portes de Paris et dans des communes limitrophes sur des programmes récents. Y compris dans un département de bonne image comme les Hauts de Seine.
- Je travaille à Ivry sur Seine. Deux grands immeubles qui étaient occupés par des sièges de tour opérator (Look Voyage, Jet Tours) qui ont été rachetés par TUI. Les sièges ont été rassemblés ailleurs et cela fait 10 ans que la plupart des locaux sont à louer. Pourtant les loyers doivent être modérés, il y a une ligne de métro et de RER à proximité.

La mode semble être d’ailleurs de transformer les bureaux en logements désormais.

ostal a écrit :

La mode semble être d’ailleurs de transformer les bureaux en logements désormais.

Encore un ressenti ?
En investissement on ne se fie pas à ce que l’on voit sur le pas de sa porte ou ce que disent les voisins, on se doit d’étudier et se faire des idées précises à partir de chiffres.
Avez-vous lu 3 articles indiquant transformer des bureaux en habitation pour vous faire cette idée ?

Ledep a fait une réponse qui devrait vous inciter à remettre en question votre appréciation des marchés en immobilier car il y en a plusieurs, vous revenez avec un "il me semble".
Alors ça a toujours existé des bureaux que l’on transforme en habitation, dans l’autre sens aussi, cela dépend des villes, des quartiers et il n’y a pas de "mode" en ce sens.

Pour en revenir à votre interrogation :

ostal, le 09/05/2020 a écrit :

Et je me demande donc s’il ne faut pas, pour une fois, essayer de devancer le comportement des investisseurs en s’allégeant sur les foncières de bureaux. Quel est votre avis sur la question ?

Je vous déconseille de le faire avec votre approche trop superficielle et comportant des biais.
Si vous souhaitez vous convaincre vous-même, ça fonctionne mais pas sûr que cela soit payant comme stratégie.
Aujourd’hui oui il peut y avoir une défiance sur le bureau, peut-être à cause du télétravail mais dans le fond, y croyez-vous vraiment ?
Pour ma part je m’abstiens de tirer la moindre conclusion.
Encore une fois cela dépend des foncières, certaines investies dans certaines zones centrales ne vont pas souffrir quand d’autres ayant misé sur de nouveaux quartiers verront la vacance augmenter, c’est ce que je pense mais je peux me tromper et ça sera peut-être l’inverse. On ne peut pas généraliser surtout. Il n’y a pas de pari à faire.

En fait ce qui peut un peu déranger, c’est cette assertion

Et je me demande donc s’il ne faut pas, pour une fois, essayer de devancer le comportement des investisseurs en s’allégeant sur les foncières de bureaux. Quel est votre avis sur la question ?

Donc c’est plutôt de croire qu’on pourrait être meilleur que "des investisseurs", sous-entendu peut-être les pros, et donc que ce feeling n’aurait pas été anticipé déjà par les pros et leurs infos et donc déjà pricé dans les cours.

On a pu le voir à plusieurs reprises sur le forum, mais nous, investisseurs privés et particuliers, n’avons quasiment jamais la possibilité d’avoir un coup d’avance car nous ne sommes pas des initiés, ni n’en fréquentons, donc nous serons toujours à prendre le train en marche.

Pour ce qui est des bureaux, "l’expérience" actuelle montre qu’une majorité aime le télétravail mais plutôt en occasionnel qu’en permanent.
73% des salariés veulent poursuivre le télétravail

Le modèle qui semble vouloir se développer dans le tertiaire est celui du flexible working.

Les salariés y trouvent leur compte en ayant un meilleur équilibre vie pro/perso en pouvant travailler soit à son entreprise, soit en télétravail soit dans un tiers-lieu (co-working, télécentre…) près de chez eux soit ailleurs tout court et en partie à son rythme.

Les entreprises y trouvent leur compte en satisfaisant aux besoins de ses employés et surtout futurs employés (surtout les millennials) en ne se limitant pas géographiquement parlant, font des économies substantielles en pouvant soit s’éloigner des lieux chers (soit d’ailleurs s’en rapprocher mais plus petit pour attirer) le tout en réduisant le nombre de postes de travail, les employés n’étant pas tout le temps présent et sans bureau fixe.

Pour l’Europe continentale et encore plus pour des pays latins, nous aurons toujours besoin d’avoir une grosse interaction sociale liée au travail, il suffit de demander cela aux nombreux jeunes parisiens qui se sont retrouvés près de 2 mois à travailler/vivre dans leurs 20-30m² qui de base ne conçoivent pas le télétravail compte-tenu de leurs conditions de vie. Exemple également avec le choc de la retraite de ne plus avoir d’interactions du jour au lendemain.

Comme signalé dans le cas d’IBM, faudrait-il que l’entreprise soit plutôt progressiste car il reste encore de nombreux réfractaires côté employeurs/managers qui pensent que le télétravail ce n’est pas du vrai travail et que rien ne vaut du présentiel même si quasiment toutes les études prouvent le contraire.

Mais bon on s’écarte un peu du sujet.

L’avenir est peut-être aux foncières diversifiées qui pourront à loisir transformer les différents espaces soit en résidentiels, soit en bureaux, soit en commerces/services/hôtels, soit tout à la fois.

Par ailleurs je ne serai pas surpris que l’on rencontre énormément de litiges dû aux accidents du travail en télétravail et autres problèmes de coût tel que, par exemple : quel est le coût de mise aux normes de l’espace de travail professionnel a domicile ? Incombe t-il au travailleur ou a l’employeur ? Comment distinguer l’accident domestique de l’accident du travail ? …

Dans ma cogip, la commission HSCT nous expliquait que la direction n’accepte le télétravail que pour les personnes atteintes de handicap (ou très exceptionnellement pour certaines situations et maximum 2 jours par semaine), sinon les problèmes de coût de mise au norme de l’espace professionnel au domicile de nombreux salariés est problématique, ainsi que de pouvoir s’assurer que les bonnes pratiques en matière HSCT sont bien respectées.
Le problème étant que l’employeur est responsable mais ne peux pas vraiment exercer de contrôle.

Je ne pensait pas le voir se développer énormément pour ces raisons, mais maintenant, avec le COVID, ça pourrais évoluer.

goldex, le 11/05/2020 a écrit :

Par ailleurs je ne serai pas surpris que l’on rencontre énormément de litiges dû aux accidents du travail en télétravail et autres problèmes de coût (…)

Bonsoir,

En fait il n’y a rien à inventer puisque le télétravail existe depuis très longtemps et largement répandu au travers de ce qu’on appelle home office à défaut l’un pour l’autre d’ailleurs (Télétravail vs. Home Office : quelles différences, quelles conséquences ? | House Of Cadres), tout est une question de terminologie qui amène à des applications plus ou moins restrictives, bien qu’il y ait eu des allègements (Télétravail : ce que bouleversent les ordonnances | House Of Cadres).

En fait de nombreuses professions font cela déjà avec un système "simple", notamment les forces de ventes qui ont bien souvent un package de 300-500€ tout les "x" années pour s’équiper puis une indemnité de travail à domicile à la quinzaine/mois and that’s all !
Pas de contrôle ou quoi que ce soit et c’est le cas dans de nombreuses entreprises que je connais.

Ensuite il y a la version 1 ou 2 jours autorisés par semaine où là, une simple attestation d’assurance et un avenant (plus obligatoire d’ailleurs) suffisent.

D’ailleurs pour ce qui est de l’accident, c’est déjà tranché:

« L’accident survenu sur le lieu où est exercé le télétravail pendant les plages horaires du télétravail est présumé être un accident de travail au sens des dispositions de l’article L. 411-1 du code de la sécurité sociale. »
Ordonnance relative à la prévisibilité et la sécurisation des relations de travail Article 24

InvestisseurHeureux, le 10/05/2020 a écrit :

Tout comme Ledep.

Le télétravail, j’en entends parler depuis vingt ans.

C’était déjà techniquement possible dans le cabinet de conseil dans lequel je travaillais en 2001.

Ça n’a jamais été généralisé, sauf pour les mères de famille le mercredi.

Grosse méfiance aussi sur les sondages. Faire deux mois de télétravail n’a rien à voir avec le faire pendant des années. D’ailleurs, les indépendants qui travaillent de chez eux en permanence recherchent de plus en plus souvent justement des espaces de coworking pour rencontrer des gens, et vont même jusqu’à payer pour ça, un comble !

Hum… Peut-être que cette fois-ci c’est différent ?

Facebook says half of its employees might be remote

A voir si c’est comme les nombreux buzz que nous avons eus par le passé… On se souviendra des tablettes qui devaient signer la fin des ordinateurs durant la décennie 2010, prophétie que nous avions abondement commentée dans la file de Dell.

J’ai eu la meme chose que vous Serenitis, certains collègues sont dispo 50% du temps (a cause des enfants). Il y a une claire différence entre ceux que ça ne gene pas ("oh t.u comprends avec les enfants c’est compliqué") et ceux qui se bougent (email à 22h: "j’ai avancé la dessus, cf le document").
Etrangement les premiers ne sont pas "si" pressés de revenir au bureau.

Comme pour vous, ma plus grosse difficulté c’est d’avoir l’info, que je pouvais avoir parfois en croisant par hasard qq’un dans les bureaux.

InvestisseurHeureux, le 10/05/2020 a écrit :

Grosse méfiance aussi sur les sondages. Faire deux mois de télétravail n’a rien à voir avec le faire pendant des années. D’ailleurs, les indépendants qui travaillent de chez eux en permanence recherchent de plus en plus souvent justement des espaces de coworking pour rencontrer des gens, et vont même jusqu’à payer pour ça, un comble !

Comme prévu : Les actifs ont découvert la face cachée du télétravail

Il n’y a même pas eu besoin d’attendre des années, mais juste trois mois.

Le Figaro a écrit :

Puis la donne a changé, progressivement. Le temps suspendu du confinement est désormais révolu. Doucement, la vie reprend son cours. Dans le même temps, les télétravailleurs ont vu s’installer la fatigue, la lassitude et les désillusions. Failles dans le management, avec des chefs trop présents ou trop absents, manque d’émulation dans les équipes, conflits larvés faute de face-à-face, visioconférences où l’absence de communication «non verbale» fatigue…

La vérité est que le télétravail convient à certaines personnalités (surreprésentées sur ce forum) et quelques métiers avec peu d’interactions avec les autres, mais pour le reste, ce n’est pas une panacée.

MaximusDM a écrit :

Pas trop d’accord.

Nous sommes une dizaine dans mon équipe. L’entreprise est localisée en région parisienne.
Quand on en parle entre nous, je n’en connais pas un qui soit motivé pour revenir sur site, et pourtant, l’ambiance est excellente dans l’équipe.
Nous nous sommes habitué et adapté, chacun a trouvé son rythme, n’a plus à prendre les transports, dès que l’ordinateur est éteint, on passe du temps en famille. En plus les beaux jours reviennent, …
(…)- N’oublions pas les millenials ! Je me souviens d’une discussion avec une amie RH d’une autre société. Une entreprise qui ne propose pas de télétravail est rayée de la liste des candidats. Déjà qu’ils préfèrent faire des entretiens d’embauche via skype plutôt que d’avoir à se déplacer.

Bonsoir,

Donc là on se parle d’un échantillon de 10 personnes versus les dizaines d’articles qui disent que le télétravail n’est pas la panacée pour de nombreux travailleurs et entreprises.
Si je prends le même échantillon que vous dans mon entourage professionnel bureau de 1ère banlieue:
- 4 sont partis en province car leur environnement perso ne convenait pas (donc impensable pour du télétravail à "grande échelle")
- 3 vivaient soit seul, à 2 à 3 dans moins de 50m² sans extérieur et n’attendent que le retour au bureau pour avoir du confort, ne plus être seul ou ne pas avoir à supporter son conjoint(e)/colocataire télétravailleur ou pas.
- 3 s’en satisfaisait à peu près
Dont pas de quoi en tirer un généralité.

Quand aux millenials là aussi, faux présentement car ceux-ci cherchent une expérience humaine et des relations sociales riches ainsi que des challenges pro, donc il sont moins nombreux à apprécier.

Confinement : bilan positif pour le télétravail

Les jeunes plus réticents

C’est aussi une surprise : les jeunes sont davantage opposés au télétravail. Les salariés qui ont moins de cinq ans d’expérience ne sont que 62 % à apprécier le télétravail. C’est beaucoup, mais c’est cinq points de moins que la moyenne. Il y a trois raisons pour expliquer cela. Quand on commence sa vie professionnelle, on a particulièrement besoin de soutien de la part de ses managers. On apprécie aussi la communauté physique de travail. On a également moins d’autonomie.

Il ne faut pas confondre ceux qui veulent le télétravail, mais avant tout occasionnel.
Sans bien-sûr parler des nombreuses entreprises qui restent très réticentes.

Coronavirus : le télétravail confiné séduit, mais révèle ses limites - Le Parisien

Cet article donne des éléments et graphes intéressants, dont celui-ci

SONDAGE EXCLUSIF Les Français séduits par le télétravail | Les Echos

Cette étude me semble avoir 10 ans de retard…

La tendance au desk sharing, si elle a des avantages en terme d’optimisation de m2 de bureaux, possèdent d’autres inconvénients.

Toutes les entreprises qui se sont mis à ce mode de fonctionnement, ont tendance à faire marche arrière actuellement. C’est plutôt d’approche RH actuelle.

De plus, le COVID a mis en lumière la nécessité de préserver "l’espace vital" de chaque employé. Et, le desk sharing est un vrai problème où les conditions sanitaires sont plus difficiles à garantir dans ce contexte.

Rien ne dit que la (pseudo) tendance décrite dans le document de Deloitte va continuer. La prospective LT n’a aucun intérêt et je déconseille fortement de se baser là-dessus pour orienter ses investissements. C’est le meilleur moyen de faire n’importe quoi.

Bonsoir Delta,

Pour répondre à votre question, il y a eu dans ma boîte un revirement de situation début juin, d’un seul coup le big boss a déclaré qu’il était temps qu’un maximum de personnes revienne au bureau. On ne s’attendait pas à ce que ce soit si soudain.
Aujourd’hui, il y a entre 50% et 80% de présenciel selon les jours.
Avec les collègues, on est nombreux à s’être très bien adapté au télétravail, et le bureau cela ne fait plus rêver grand-monde…
Pour ma part j’étais en TT 1 jour par semaine depuis 2 ans, je vais demander à passer à 2 jours par semaine, l’accord d’Entreprise le permet. Et mon responsable y est très ouvert, ce qui n’est pas le cas partout.

Les conditions de TT sont optimales pour moi: vivant à la campagne, je peux balader le chien (et le maître avec…) chaque midi au lieu d’aller au self; j’ai une pièce de travail bien aménagée, un meilleur écran qu’au bureau, un siège bien plus confortable, je ne suis aucunement dérangé la journée, j’évite plus d’une heure de transport…
Au final, je travaille à peu près autant, mais j’ai remarqué que j’étais moins fatigué, et comme de toute manière une grande partie de mes échanges au quotidien se fait déjà via Teams quand je suis au bureau,  au final cela change peu de chose.

Je n’envisage pas d’être à 100% en TT par contre…L’homme est un animal social, et voir l’équipe fréquemment, c’est très bien aussi!

Donc pour raccrocher tout cela au sujet de la file, je ne pense pas que les espaces de bureaux vont significativement se réduire. Ils vont continuer de se transformer, les architectes d’intérieur vont avoir du boulot en entreprise…Dans ma boîte, j’estime qu’il y a moins de 1/3 des espaces de bureaux qui ont été rénovés ces 10 dernières années. Et quand on voit l’écart entre un open-space de 2000 et un autre de 2019, on ne parle plus vraiment du même type d’espace…

A suivre…