Cristal Rente : vos avis sur cette SCPI (Inter Gestion REIM)

Cristal Rente : vos avis sur cette SCPI (Inter Gestion REIM)

Sondage

#51 13/05/2020 21h30

1 #52 14/05/2020 21h13

#53 14/05/2020 22h26

#54 14/05/2020 22h33

#55 14/05/2020 23h31

#56 15/05/2020 09h09

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1 #61 17/06/2020 22h49

#62 20/06/2020 19h25

1 #63 06/08/2020 16h34

#64 08/08/2020 15h33

2 #65 09/08/2020 09h55

#66 29/08/2020 16h27

#67 29/08/2020 19h11

#68 29/08/2020 23h09

#69 23/10/2020 20h14

#70 06/11/2020 12h42

#71 06/11/2020 14h03

#72 07/11/2020 17h00

#73 07/11/2020 18h24

1 #74 30/01/2021 10h46

#75 02/04/2021 08h45

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Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)

Yvan a écrit :

fabulon · #51

Bonjour,
Avez vous reçu votre IFU pour cristal rente?

En effet, je suis associé depuis le milieu de l’année dernière, et je n’ai touché que le T4 (donc en janvier 2020).
InterGestion me dit que comme je l’ai touché en janvier 2020, je n’ai rien à déclarer en 2019…

Cela m’étonne car si votre locataire vous paye le loyer de décembre en janvier, vous êtes bien obligé de déclarer décembre.

Merci pour vos réponses.

Xalale · #52

Pour moi non, si vous avez eu votre premier paiement en janvier 2020, vous n’avez vez rien à déclarer pour 2019.

Erwan · #53

Si vous l’avez dans une société à l’IS, vius devez déclarer 2019.

fabulon · #54

Non, je l’ai en direct.

GoodbyLenine · #55

Comme déjà expliqué ici, vous devriez déclarer des revenus fonciers 2019 pour cette SCPI.

Demandez à Intergestion de vous faire une réponse écrite. Ca pourrait les faire réfléchir un peu…

Si vous recopiez un IFU qui est de toute évidence faux (par ex qui indique 10 ou 20€ ou 0€, alors que vous ne pouvez pas vraiment ignorer que le montant à déclarer est d’une tout autre ordre de grandeur), votre responsabilité est, je pense, engagée (je me souviens avoir lu le cas d’un contribuable qui entendait ainsi profiter d’une erreur de sa banque, et que le fisc avait fait condamner, y compris après moultes appels, mais on parlait de millions).
Mais concrètement, si les sommes en jeu dans votre cas sont modeste, le risque l’est tout autant.

fabulon · #56

Sur un autre forum, voilà ce que j’ai trouvé:
"les SCPI sont des sociétés translucides pour lesquelles l’imposition est assurée au nom des associés personnes physiques, sur la base des recettes encaissées et des charges payées par la société, au prorata des droits de chaque associé. Il n’est pas tenu compte des sommes encaissées par les associés, sommes qui peuvent être différentes, du fait des décalages de fin d’année ou du fait que tous les résultats sociaux ne sont pas distribués.
C’est ainsi. La situation est totalement différente dans les sociétés soumises à l’IS qui sont imposées personnellement et pour lesquelles les associés sont imposés sur les sommes effectivement distribuées.
La déclaration de Cristal Rente signifie peut-être que l’associé, comme la société n’a perçu le dernier trimestre 2019 qu’en début 2020, ce qui ne change rien aux principes."

Donc, si la scpi n’a touché les loyers du t4 qu’en 2020, cela expliquerait cela.

GoodbyLenine · #57

Votre hypothèse (très improbable) me semble très improbable, et contredite par le BTI n°33.

Les loyers sont normalement encaissés en début de trimestre (même si certains locataires peuvent payer en retard, voire pas du tout, charge alors au gestionnaire de les relancer, poursuivre, et faire expulser, le cas échéant).
Il serait très surprenant que tous les locataires de la SCPI aient payé avec plus de 3 mois de retard (bien avant la crise du Covid-19).

Et, si jamais ça avait été le cas, la SCPI n’aurait alors pas pu distribuer en janvier, car, pour qu’un dividende soit payé, il faut que les Commissaires aux Comptes aient vérifié que l’argent a bien été encaissé, et que le résultat effectif de la SCPI (sur l’exercice 2019, ou jusqu’au trimestre concerné de l’exercice pour les distributions T1, T2, T3) permet effectivement de faire cette distribution.
Note: Dans les rares SCPI qui distribuent chaque mois, il y a même un contrôle des CaC chaque mois…

Erwan · #58

L’assemblée générale de la SCPI se tiendra d’ici quelques jours (30 Juin) et à cette occasion le conseil de surveillance sera à renouveler en intégralité (plusieurs anciens membres ne se représentent pas).

J’ai déposé ma candidature (premier nom de la liste).
Je ne suis présent dans aucun conseil de surveillance à l’heure actuelle et je ne me suis présenté que pour celui ci. J’ai l’inconvénient d’être novice à ce niveau là, mais l’avantage de ne pas être cumulard (Quels critères pour élire le conseil de surveillance d’une SCPI ?).

Le but de cette candidature est de voir ce qu’il se passe de l’intérieur et d’essayer au maximum d’agir pour l’intérêt des actionnaires. Les problèmes de gouvernance passés entre la société de gestion et le conseil de surveillance ont l’air de s’être réglés mais être présent au sein du conseil de surveillance est le meilleur moyen d’être au courant de tout et de faire entendre sa voix.

Si certains veulent avoir plus d’infos sur moi/voter pour moi, qu’ils n’hésitent à me contacter en message privée, j’essayerai de répondre à leur question. Le but étant de faire entendre la voix de plus grand nombre de personnes.

DDtee · #59

@Erwan quelle est votre position sur l’ensemble des résolutions à voter ?
Quelle continuité/rupture proposez vous à la stratégie actuelle ?

Erwan · #60

Pour répondre à votre question
1: Oui
2: Non
3: Oui
4: Oui
5: Oui
6: Oui
7: Oui
8: là, libre à chacun
9: Oui
10: Oui
11: Non, je ne pense qu’un doublement du capital maximum soit en faveur des associés historiques de la SCPI. De plus il reste encore quasiment 100 Millions de capital par rapport au maximum statutaire actuel. J’aurais préféré que cette résolution soit adopté dans 1 an ou 2 et pour un maximum de 400-450 Millions.
12: Oui
13: Oui
14: Oui
15: Oui
16: Oui
17: Non, même si augmenter les frais d’achat aura forcément comme conséquence de limiter (au moins un peu) la collecte; je ne pense pas que 13.2% de frais soit le juste reflet de l’effort à fournir pour investir la collecte par la sdg.
18: Oui
19: Oui
20: Oui
21: Oui

Sinon je ne suis pas sur que le rôle du conseil de surveillance soit réellement de faire la stratégie de la SCPI. Je pense plutôt que son rôle est de s’assurer que la sdg travaille pour le bien de ses associés et non uniquement pour ses commissions (mauvais achats, baisse du rendement, etc …).
Je dirais que les points essentiels seraient d’exiger la transparence totale de la sdg, de communiquer le plus et le mieux possible; on a vu pendant la crise du covid par exemple que les communications de Corum (claires et volontaires) ont rassurer les associés. Il faut évidemment garder son impartialité, rester fermes quant à ses opinions et ne pas "plier" face à la sdg.

Pour ce qui est de la SCPI en elle même et à titre personnel :
- Je surveille le TOF qui, mine de rien, baisse un peu depuis quelques temps (même si toujours très correct)
- Je suis content que la partie Automobile/parking ne pèse plus pour >20% dans le portefeuille comme il y a encore quelques années.
- Je suis satisfait par la diversification géographique. Je ne suis pas sur de l’intérêt d’une ouverture sur l’international.
- Je trouve l’endettement trop élevé, les SCPI, contrairement aux REIT sont souvent acheté à crédit par les associés (tout ou partie) et c’est créer de la dette sur de la dette (et donc accroitre le risque). Bien sur un peu de dette permet de la flexibilité mais >20% comme c’est le cas me semble être trop; je ne parle même pas des 33% potentiellement atteignables d’après les statuts …
- Pour ce qui est de la solidité des locataires, disons qu’on va voir comment ils ont résisté à la crise du covid19. En général, le rendement vient avec le risque, Cristal Rente est une des SCPI à capital variable qui a le dividende le plus élevé alors même que le prix de la part est significativement au dessus de la valeur de réalisation (1’224,30€ pour une valeur de réalisation de 1’148,78€, soit +6,5% pour un maximum à 10%), il est donc assez logique de ne pas trouver des actifs "primes".
Mais je serais quand même favorable à des actifs d’un peu meilleure qualité à l’avenir quitte à sacrifier un peu le rendement et ce afin d’améliorer la résilience globale de la SCPI.

Aldeberic · #61

Rapport Annuel 2019 ici

maxicool · #62

Un graphique intéressant (très visuel) issu du RA 2019

Aldeberic · #63

Le Bulletin Semestriel S1 2020 de la SCPI Cristal Rente est disponible.

Quelques commentaires :
. Encaissement des loyers : plus des 3/4 des impayés sur mars et avril ont été régularisés
. Dividende T1 2020 = 14.00 € vs. 15.38 € sur T1 2019, soit une baisse de -9%
. Dividende T2 2020 = 13.50 € vs. 15.17 € sur T2 2020, soit une baisse de -11%
. Dividende prévisionnel 2020 : pas d’objectif chiffré, " la distribution des dividendes de l’exercice 2020 demeurera proche de l’objectif affiché antérieurement à la crise épidémique", la SCPI "entend, sauf circonstances exceptionnelles, demeurer fidèle à ses objectifs tendanciels" [ Cristal Rente a servi un dividende légèrement supérieur à 5% au cours des 4 dernières années ]
. Revalorisation du prix de la part de +1.01 % au 11.02.2020, celle-ci passant de 1224.30 € à 1236.67 € [Pas de communication sur cette revalorisation, ni dans le bulletin S1 2020, ni sur le blog de la SCPI. La dernière revalorisation datait du 01.08.2019, avec une part passant de 1 188.00 € à 1224.30 €, soit une hausse de +3.05%.]
. Décote part : après cette dernière revalorisation, le nouveau prix de souscription présente une décote de 2.14% par rapport à la valeur de reconstitution ( 1236.67 / 1263.66).
. TOF T2 2020 = 96.11 % [ bon niveau et légère progression continue depuis T4 2019 ou le TOF s’établissait à 95.47%]
. Collecte nette S2 2020 = 37.0 m€ [ avec ~75% collecté sur T1 2020 et 25% sur T2 2020. Les nouvelles souscriptions totalisent 40 m€, ce qui signifie ~ 3.0 m€ de rachats sur le semestre, soit ~ 2 700 parts qui auraient été rachetées sur le semestre ( Rachat / Valeur de retrait = 3.0 m€ / 1 113€ ) 335 parts avaient été retirées sur 2019.]
. Associés = 3 435
. Acquisitions S2 2020 = 22 m€ ( 33 m€ avec les 11 m€ d’investissement sur Juillet 2020, acquisitions en ligne avec collecte nette) avec notamment :
> Restauration Rapide : 1 Burger King + 1 Quick / IDF / Janvier 2020 / 10 m€ / ~5.3%
> Commerces Alimentaire : 2 intermarchés / Nantes / Avril 2020 / 7.8 m€ / ~5.3%
> Commerce Alimentaire : Casino / Var le Pradet (PACA) / Juillet 2020 / 11 m€ / ~5.3%
. Promesses de Vente = 79 m€ d’actifs placés pour Septembre 2020 (Commerce Alimentaire majoritairement et Jardinerie/Santé également)
. Répartition Sectorielle :
> Commerce Alimentaire = 30%
> Bricolage et Jardinerie = 29%
> Restauration Rapide / Equipement personne / Loisirs / Santé = 26% ( dont ~20% Restauration)
> Automobile Parking = 10%
> Logistique = 3%
> Vacant = 2%
> Résidence gérée < 1%
. Répartition Géographique : 30% IDF / 70% Régions
. 98 Actifs (+10 sur le semestre)
. 106 Locataires (+11 sur le semestre), majoritairement grands groupes : Aldi, Leader Price, Jardiland, Burger King, KFC, In Vivo, Casino, Groupe Bertrand, Point P
.

psepse · #64

Dans le bulletin de souscription (p8), le prix de souscription hors frais est stable à 1 113 € et le prix de souscription passe à 1 236,67 € (valeur effectivement en contradiction avec le bulletin de S1 2020). Ce sont les frais de souscription qui expliquent la hausse du prix de la part. Pour moi, il n’y a donc pas de revalorisation réelle de la part et cela explique pourquoi il n’y a pas eu de communication sur le sujet (c’est pas très vendeur !).

Canyonneur75 · #65

Il s’avère qu’il y a eu une modification du mode de calcul des frais de souscription qui peut être détectée via la modification de l’article 18 des statuts.

Cet article a été modifié lors des deux dernières AG.

La version en vigueur avant l’AG 2019 était la suivante :

La résolution 11 de l’AG 2019
- supprime la commission variable
- modifie le mode de calcul de la commission de souscription

Initialement, la commission de 10 % s’ajoutait au prix de souscription soit pour un prix de base de 1113 euros, 111,3 euros de frais de souscription et donc un total de 1224,30 euros - 1113 * 1,1 = 1224,30.

Avec la nouvelle version, la commission de 10% est calculée sur le montant total de la souscription, soit pour un prix de base de 1113 euros, 1236,67 euros, soit 123,67 euros de frais de souscription - 1113 / 0.9 = 1236,67 …

Ou comment augmenter le montant de la commission sans changer le taux facial…

La résolution 17 de l’AG 2020
- augmente le taux de la commission de gestion (+1,8 % HT, soit 2,16 % TTC)
- introduit une commission de suivi de travaux (2,5 % HT du montant TTC des travaux)

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (09/08/2020 10h12)

Erwan · #66

Juste pour faire suite aux messages concernant l’élection du nouveau conseil de surveillance, j’indique que j’ai (via ma société) été élu en 3ième position en terme de vote.
Je remercie donc ceux qui ont pensé que je pourrais apporter quelque chose dans ce conseil.

On se rend compte de 2 chose quand on regarde le nombre de votes pour les différents candidats :
- 1er : 34’822
- 2ièm : 32’590
- 3ième : 30’500
- 4ième : 29’732
- 5ième : 29’704
- 6ième : 29’515
- 7ième : 28’911

1 : il y a assez peu de différence entre chaque candidat élus (en dehors des 2 premiers)
2 : La communauté de ce site est assez nombreuse pour influencer (un peu) les résultats lorsqu’il n’y pas trop d’institutionnels en lice.

GoodbyLenine · #67

Bravo pour ce résultat (avec les suffrages d’environ 15% des parts, soit beaucoup) !

Je me demande si être le premier sur la liste des candidats aiderait à être élu. (Devrais-je renommer ma SCI Aaaa-GBL, pour toutes celles qui font une liste alphabétique ?)

Surin · #68

Serge BLANC et sa vingtaine de mandats (sans compter ses proches…) y a déjà pensé avant vous avec succès via sa SCI nommée AAAZ.

Yvan · #69

Je viens de tomber sur une vidéo/interview de Franck Inghels, directeur de la distribution d’Inter Gestion REIM qui commercialise Cristal Rente.
Durée 8 minutes. Publiée début septembre 2020.
Source : Cristal Rente sur www.professioncgp.com

En synthèse :
- si l’on se tient aux propos de M. Inghels, la situation est sous contrôle et un revirement stratégique est en cours, voir en place :
- 115 millions d’euros d’acquisitions dans le domaine de la distribution alimentaire (carrefour Contact, aldi, grand frais, natureo, monoptic, lidl
- cela permet de passer de 25 à 45 % la part du patrimoine sur les grandes enseignes de distribution alimentaire,
- distribution au premier semestre 2020 de 92% du premier semestre 2019.
- plancher 2020 de 4,5 % avec cible vers 5% : " on a encore les moyens de le faire"

DDtee · #70

Le BT3 est paru https://www.inter-gestion.com/media/fil … 3T2020.pdf

Toujours de très beaux graphiques mais on ne peut pas dire que la SdG soit très "bavarde"

Confirmation du virage stratégique vers l’alimentaire abordé par @Yvan

TOF T3 93.85% (96.11% au T2)
TOP 98.27% 97.89%

Pour la distribution :

Pour la collecte tout va bien, en augmentation de 10% dans un marché en baisse de 20%

CarolusM · #71

J’aurais apprécié qu’ils soient un peu plus bavards sur la baisse assez forte du TOF ce trimestre (de 96,11% à 93,85%) alors que le TOP augmente.

Sinon, qui aurait souscrit au Versement Immobilier Programmé qui est proposé depuis quelques mois sur Cristal Rente ?

Il faut un peu fouiller le site du côté des documents pour trouver les bulletins de souscription.

Il est possible de faire des versements mensuels programmés en nue-propriété ce qui me paraît une grosse nouveauté dans le monde des SCPI, difficile de se projeter sur une période de versements puis d’attente jusqu’à la fin du démembrement mais l’idée me plaît assez.

Yvan · #72

Bonjour,

Une nouvelle vidéo de M. Inghels de plus en plus confiance pour la distribution de 2020, avec un rendement minimum désormais attendu à 4,75 %, et toujours en ligne de mire la cible "historico-habituelle" de 5%.

Source : Vidéo Cristal Rente 15/10/20.

Il faudra bien sûr que tout celà se confirme, mais Cristal Rente semble avoir contrer l’effet du Covid par son repositionnement stratégique très rapide

Yvan

DDtee · #73

Yvan a écrit :
son repositionnement stratégique très rapide

Très grande agilité à la manœuvre effectivement. Rendue possible grâce à une forte collecte (bien plus difficile de vendre des actifs avant d’en racheter d’autres).

Attention par contre au prix de la part lors des valeurs d’expertise annuelles. L’écart entre la valeur de reconstitution et le prix de la part est réduit. Pas très loin des 10% (1148.78/1224.3)

Yvan · #74

Cristal rente aura servi sur mon compte un rendement de 4,71 % pour cette année dont 15,994 pour ce dernier trimestre.

Cela est plutôt correct et confirme leur agilité liée à leur repositionnement sur l’alimentaire en 2020.

au 1er Janvier 2020, le prix de la part avait également était augmenté de 1,01 %.

La SCPI continue d’ailleurs les acquisitions dans ce sens.

Yvan

Canyonneur75 · #75

Retranscription de l’interview de Franck Inghels, gérant de la SCPI Cristal rente.

Canyonneur

PS1 : je ne suis pas associé de cette SCPI
PS2 : lien modifié

Dernière modification par Canyonneur75 (02/04/2021 14h54)

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