Locataire qui ne paye pas ses loyers : que faire ?

mackloueur, le 23/05/2020 a écrit :

Entre temps, il a chuté du toit de son entreprise, puisque et s’est retrouvé en accident de travail pour problème de dos. 80% de ses revenus d’employeur lui sont reversés donc rien (environ 1400€).
sa femme ne travaille pas, et la caution fait l’autruche et ne veut rien entendre.
Les loyers ne sont pas versés.
Il ne me reste plus qu’à aller le voir, à l’improviste pour lui réclamer sinon quoi ?

.

Je me permets de revenir sur ce post pour partager mon incrédulité sur ce que vous décrivez :

quand vous êtes en accident du travail comme décrit :
- vous n’avez pas de jour de carence
- sauf erreur de ma part, entre secu et employeur le droit du Travail prévoit 90% de revenus, mais beaucoup de CCN prévoient des dispositions bien plus favorables, comme 100% du revenu net sur une période initiale de 90 jours par exemple. Reste ensuite à savoir si l’employeur pratique ou non la subrogation pour expliquer un éventuel décalage de trésorerie du salarié.

regardez les bulletins de paie fournis lors du montage du dossier, vous trouverez forcément la CCN dont il dépend, et avec quelques recherches web sur celle-ci, vous serez fixé sur le degré de bonne foi de votre interlocuteur, que je ne sens pas très élevé sur le relais que vous en faites ici.

Bon courage pour la suite.

…garant : c’est une personne qui signe un engagement, au moment du bail, comme quoi elle solidaire du locataire pour ses dettes de loyer. Généralement, ce sont les parents du locataire. Avez-vous oui ou non demandé une telle caution au locataire ? Si oui, vous le savez forcément car vous avez fait signer ce document à une personne, souvent les parents

Bonjour,
J’aimerai tout d’abord vous remercier pour votre message.
Je sais effectivement qu’il y a un début à tout,
et que j’aurai dû demander une assurance a loyer impayé.
Celle ci ne donne d’ailleurs aucune garantie pour ce qui concerne le remboursement des loyers impayés.

Qu’en est il des cautions (là il s’agit des parents) et comment leur intenter une demande de payer les impayés ? Car effectivement là personne ne répond, et même les locataires ne donnent plus de nouvelles.

Après je ferai mieux de prendre une assurance habitation en PNO et peut être y inclure ma protection juridique.
Qu’en pensez vous ?

cdlt

Il existe une solution intermédiaire qui se positionne après la mise en demeure infructueuse par LRAR, et avant la procédure lourde par huissier, titre exécutoire etc.
Credicys
Testé en tant que professionnel sur des clients particuliers, c’est une procédure de recouvrement amiable initiée par un huissier, peu coûteuse, et qui donne des bons résultats. Si le locataire n’est pas solvable, viser plutôt le garant.

Bonjour,

  Votre post et vos déboires sont hélas le parfait exemple de ce que j’évoquais sur un autre fil de discussion traitant du fait de gérer ou non ses biens immobiliers via une agence: le particulier peu au fait des procédures à suivre se fait dépasser rapidement par les évènements, et c’est la cata.

  Quand on ne maitrise pas le sujet du locatif, on fait appel à des pros, le faire seul n’est pas du courage mais de l’inconscience, au vu des enjeux.

  Vous avez reçu des avis pertinents de la part de contributeurs chevronnés, vous devriez les suivre, et vous rapprocher d’un huissier pour entériner les démarches adéquates qui n’ont que trop tardé.
  Surtout au vu de votre locataire qui "fait le mort", laissant pourrir la situation, et les dettes de loyers s’accumuler jusqu’a ce qu’elle ne soient plus remboursables du tout par celui-ci, tant leur montant aura augmenté.

  J’ajouterais, avis personnel, de transiger avec le locataire en lui proposant de partir de suite en échange de quoi vous abandonnez les loyers non perçus, car si la procédure avec huissier se trouve enclenchée jusqu’a son terme, d’une durée de 18 à 24 mois comme le disait Bernard 2K, vous risquez de retrouver un appartement saccagé, et alors le préjuduce sera bien supérieur au montant des loyers dus, car le cout de réparation et de remise en état est tout simplement prohibitif quand on le fait réaliser par des artisans.
  Car je suppose que vous n’avez pas d’assurance pour les dégradations locatives non plus (allant de pair avec la garantie loyers impayés…
  Sans moyens, vous devrez vendre en l’état une bouchée de pain à un investisseur pret à faire une bonne affaire.

   Enfin, vous faites comme bon vous semble, "c’est vous qui voyez".

  Bonne suite.

Encore quelques petites idées :
- peut être avez vous une protection juridique dans le cadre d’une assurance habitation ou de la copropriété, ça serait bien de vérifier.
- vous risquez de tomber sur un malin qui dans deux ou trois mois va payer un mois de loyer pour faire arrêter la procédure. Il serait peut être judicieux de lui donner son congé pour reprise personnelle, comme ça vous serez plus tranquille.

Je pense que les solutions que vous citez sont de mauvaises solutions.

Vous déformez aussi le travail d’un huissier sans chercher à le comprendre. Un huissier n’envoie pas des lettres recommandées. Un huissier se déplace pour délivrer le commandement en mains propres. Si la personne est absente, l’huissier applique la procédure adaptée. Ce qui est très important pour vous c’est qu’un pli délivré par huissier est considéré par la justice comme reçu, même si la personne ne l’a pas reçu. On considère en gros qu’un huissier a fait les diligences nécessaires et que si le destinataire a choisi ne pas prendre connaissance du commandement, c’est sa faute et son problème. C’est pourquoi c’est l’étape nécessaire et indispensable pour d’une part obtenir le paiement du loyer, et d’autre part arriver à l’expulsion.

Avec une caution solidaire, logiquement, vous devriez finir par obtenir le paiement de vos loyers. Ce n’est qu’une question de temps, de persévérance et d’appliquer les bonnes procédures.

Manifestement, vous renâclez à faire appel à un huissier, alors vous cherchez 36 alternatives. Il faudrait donc, d’une part que l’on vous explique le vrai travail de l’huissier et pourquoi il faut vraiment faire appel à lui, et d’autre part que l’on vous explique pourquoi chacune de vos 36 idées issues de votre anxiété sont inadéquates. Non, désolé, pas le temps. Vous êtes ni le premier ni le dernier à avoir des impayés de loyer. La procédure est connue, elle est disponible sur l’internet en général et sur ce forum en particulier (par exemple, vous voyez le champ de recherche en haut à droite ? Vous y tapez une fois "impayés loyer" et une autre fois "huissier" et vous devriez tomber sur des discussions fort intéressantes). On a déjà fait l’effort de vous apporter des réponses personnalisées alors que votre problème est hyper connu et que toutes les informations sont déjà disponibles. Donc, moi personnellement, je considère que j’ai déjà fait beaucoup, et je m’arrête là.

Vous avez désormais le mode d’emploi. Vous pouvez toujours essayer de faire autrement. La plupart des choses auxquelles vous pensez sont soit illégales, soit inutiles. Dans tous les cas, elles retardent d’autant l’application de la bonne solution.

Mon (dernier) conseil : arrêtez de tourner autour du pot.

Dernière modification par Bernard2K (27/05/2020 07h47)

Flower a écrit :

mackloueur, le 24/05/2020 a écrit :

Je vais aller les voir leur rendre visite la semaine prochaine, on verra bien comment ils vont me rendre ma monnaie dans la journée, ils ont intérêt à les avoir sur eux, ou de me faire un virement immédiat sous mes yeux,

C’est ce que j’aurais fait dès le 1er mois d’impayé : aller le voir de façon déterminée.
Et revenir toutes les semaines.

J’ai l’impression que ce n’est pas la porte à côté. Quand on dit "en province", c’est que c’est loin. Si les frais de déplacements coûtent plus cher que le recours à l’huissier, à mon avis, on perd son temps et son argent. Le locataire, s’il voulait communiquer, répondrait aux mails et aux appels téléphoniques. Il ne veut pas communiquer de manière informelle ? Très bien, donc LRAR puis huissier. Il n’y a pas de raison d’engager des frais de déplacement alors qu’on a inventé le téléphone, le courrier et le mail pour communiquer avec les gens qui veulent communiquer.

Flower a écrit :

Le fait que vous ne sachiez pas si votre locataire est encore dans les lieux me laisse perplexe : j’aurais vraiment commencé par ça. Faire le tour de l’immeuble, regarder si les volets s’ouvrent, se ferment, regarder l’état de la boîte aux lettres. Le faire un vendredi soir / samedi sur une journée peut être significatif.

Effectivement. Il faut avoir cette information. Il n’est pas forcément nécessaire d’aller sur place (cf frais de déplacement), mais il faut au moins avoir un contact sur place pour avoir cette information. Généralement, les voisins savent très bien si la personne est toujours là. Quand on n’est pas sur place, il faut au moins avoir le numéro de téléphone de quelques voisins.

mackloueur a écrit :

sinon je vais bien leur montrer qui est endetté jusqu’au cou.

Si je comprends bien : vous voulez dire que vous allez les informer que vous êtes endetté jusqu’au cou. Dans votre esprit, cela devrait impressionner les locataires, qui se diraient "ouh, il est vraiment déterminé, donc on va payer". A mon humble avis, c’est un parfait exemple d’une mauvaise idée. C’est tout à fait de cela que je voulais parler quand je disais que vous avez 36 idées inadéquates. Car j’ai vraiment l’impression que ces locataires sont retors et de mauvaise foi. Si vous leur dites cela, ils ne vont pas se dire ""ouh, il est vraiment déterminé, donc on va payer"", ils vont juste se dire "chouette, il ne pourra jamais se permettre de payer l’huissier et l’avocat, on va donc pouvoir rester aussi longtemps qu’on veut". Ne jamais avouer ses faiblesses. Ils ne doivent pas savoir que vous n’avez plus d’argent.

Merci encore de me donner toutes ces informations précieuses, qui serviront également à d’autres, sûrement car avec cette épidémie, de plus en plus de locataires ont pris pour argent comptant l’information du président qu’il ne fallait plus payer leur loyer à cause des problèmes éventuels ne pouvant plus travailleur pour payer.

J’espère donc résumer la situation ici :

1/ courrier recommandé à la caution solidaire (informant la situation - actionner la caution et paiement des mois en retard du loyer)
 
2/ signification COMMANDEMENT DE PAYER en parallèle qui est délivré par l’huissier + notification
commandement pour défaut d’assurance + les impayés

3/  LRAR + Lettre Simple + Mail : phase de Négociation = départ du locataire sans qu’il paie et qu’il quitte les lieux.

4/acte d’expulsion et saisie des comptes

5/ saisir le Juge pour Procédure d’expulsion 

est ce que tout cela vous paraît correct, et auriez vous un modèle de courrier à envoyer pour le point numéro 1

Concernant l’huissier, son choix est à faire en synergie avec votre avocat : certains offices ont des liens privilégiés avec certains cabinets et moins avec d’autres, je dirai pour faire court que les 2 font la paire pour rendre une procédure efficace, il est donc essentiel que les infos circulent vite et bien entre les deux si on veut accélérer a minima la procédure.

Idem, un bon avocat est aussi pour moi celui qui a un bon relationnel au greffe, (Idem l’huissier d’ailleurs…) cela facilite un audiencement rapide car il saura dire de façon fiable en gros combien de temps seraIt nécessaire aux parties selon la complexité des débats.

En gros si créance incontestable, l’huissier obtiendra un titre exécutoire du greffe, si matière à débats, l’avocat rentre en piste.

Pour les saisies sur salaire, si vous avez affaire à des « faisans », ne criez pas victoire trop vite car même avec la décision de justice, faut il encore qu’il y ait quelque chose à saisir. J’ai Déjà eu des salariés migrants de départements juste pour repousser les échéances ou D’autres pour lesquels on a une liste d’attente de plusieurs créanciers qu’on rembourse au compte gouttes et qui pour certains ne reverront jamais leur du !

Mon « champion » était un gars à temps partiel, connu de tous les huissiers du district, qui cumulait en gros 50 ke d’ardoises poursuivies pour 1000 euros net mensuels avec des enfants à charge. Sa compagne bricolait en non déclarée et devait sans doute être mère isolée sur 2 enfants d’un premier lit sur ma déduction de leur situation. Le garçon utilisait le jeu des acomptes, qu’il retirait ensuite en espèces le jour meme du virement à minuit pour shorter les saisies bancaires, louait 3 appartements (Sans les régler longtemps) à un moment donné dont 2 pour des sous locations  ( un concept YouTube sans doute…) roulait sans contrôle technique ni assurance (j’ai pris habitude de toujours regarder de près les voitures des candidats locataires Depuis) et ne déposait pas de plan de surendettement …car il comptait poursuivre sur cette voie…J’ai pu observer son manège en 2 fois sur 5 ans après un premier départ (ou fuite …), son retour n’ayant duré que 6 mois chez nous, interrompu par Pôle emploi qui venait d’établir qu’il continuait de percevoir ses ARE en plus de son salaire, un grand classique qui va bien plus vite à décéder depuis la DSN.

Autant dire que si votre locataire est un mon champion, vous pouvez toujours attendre d’être payé même avec la meilleure équipe de juristes. J’ai peu de doutes qu’il déposera son dossier de surendettement quand il sera acculé complètement et que la commission proposera une annulation partielle ou totale au vu de sa situation compromise.

Je pourrai également vous parler des contestations de surendettement où il faut compter 5 ans pour accrocher un remboursement …mais c’est aussi loin d’être gagné d’avance !

Mopp a écrit :

Bonjour,
- Un mois s’écoule, le propriétaire n’a aucune nouvelle du locataire et oublie cette histoire

C’est peut-etre la que le bas blesse, le proprietaire aurait du avoir la prudence de s’assurer que l’artisan etait bien intervenu, soit aupres de celui-ci, soit aupres du locataire.
Meme si le locataire a profité de la situation, si cette verification avait été faite ca aurait été bien + difficile pour le locataire de faire valoir ce ’droit’ qu’il s’est s’octroié.