Juste82 : étude de cas immobilier (immobilier avec ses parents)

L’intérêt que vous y voyons été que mes parents fassent porter ce bien de 200k dans une SCI, et que j’en ai la nue propriété, eux l’usufruit. Mon père étant déjà en TMI à 30%, les loyers ne viendront pas impacter ces impots, surtout s’il veut prendre éventuellement
(car pas l’objectif) des dividendes avec la flat taxe.
Pour permettre à leur succession, d’être déjà propriétaire du bien et éviter des frais de succession. Le bien étant déjà l’IS, ces loyers ne viennent pas impacter mon IR.
Libre à moi ensuite de le conserver dans la sci, ou de le vendre pour réinvestir toujours dans cette sci.

Mais peut être avions nous mal saisie : l’abattement fiscal de 100k€ vers enfant direct n’est pas imputé par ce montage.

En effet, je pensais que le fait de mettre en SCI un bien, et que j’en ai la nue propriété, était indépendant de l’abattement des "100k pour enfant direct". Ça change des choses alors dans mon raisonnement… Je n’avais pas toutes les clés pour comprendre, donc ? 😀

Donc oui si nous demembrons directement (sans SCI IS car pas d’intérêt visiblement), ça revient à faire sauter les 100k d’abbatement, mais les loyers perçus par mes parents seront intégrés dans leur IR à 30%.

Au final, pourquoi démembrer maintenant ?

Au regard de la situation, quel type de professionnel pourrait nous aider au mieux ?

Un notaire, un conseiller patrimoine indépendant, un conseiller en fiscalité ?  Parois le type de profil à previlegier,  comment le sélectionner sans être proposé par une connaissance.

Pour préparer la succession, il faut prendre en compte l’ensemble du patrimoine de votre papa+maman, ainsi que leur régime matrimonial.

De manière générale, vous envisagez des montages qui me semblent inutilement/trop compliqués au vu des montants financiers en jeu. Faire plus simple vous fera gagner des heures chaque année, en suivi de comptabilité ou fiscalité, et aussi au dénouement de ces montages.

A priori, un couple avec un patrimoine de 320 k€ et un enfant unique devrait facilement pouvoir transmettre tout le patrimoine sans qu’il y ait beaucoup de droits de succession (en investissant la majeure partie du cash de l’héritage sur des contrats AV avec fiston en bénéficiaire ou conjoint pour l’usufruit et fiston pour la nue-propriété, et en finançant largement l’achat du bien envisagé pour la SCI IS -dont fiston aura la NP de 99% des parts-avec un emprunt avec assurance sur la tête de papa+maman à 50-50, avec un apport -disons 50k€, pour faciliter l’obtention du prêt, et étre cashflow positif- venant d’un apport en compte courant d’associé de papa/maman, ou mieux encore en achetant ce bien en direct et largement à crédit avec ensuite une donation de NP au fiston). Même sans trop de préparation, il n’y aura guère de droits à payer…. donc pourquoi monter une usine à gaz pour économiser éventuellement epsilon ?

Savez-vous que votre papa (et aussi votre maman) peut faire une donation Tepa sans droit (tous les 15 ans) : il doit avoir moins de 80 ans, celui qui reçoit (ses enfants ou petits-enfants) doivent avoir 18 ans ou plus, ça doit être du cash, il suffit de faire enregistrer un document auprès du fisc, et c’est exonéré jusqu’à 31 865€ par couple donateur/donataire (voir ici) ? UNe partie des 200 000€ hérités pourrait être transmise ainsi…

Pour vos questions :
  1) ce sera sans doute bien mieux avec un plus gros emprunt (et en utilisant le cash ailleurs : contrats AV, dons aux enfants/petits-enfants, par ex).
  2) c’est un peu compliqué, et il faudra tenir une comptabilité pour la SCI IS, et des AG, pour un montant investi somme toute modeste; pas sur que les avantages qui en seront retirés (par rapport à un achat en direct de papa+maman, suivi d’une donation de la NP à fiston) en vaillent la peine… Si SCI : choisir un capital faible (100€ par ex) et faire injecter le cash que papa y mettra en compte courant d’associé (il pourra le récupérer sans aucune fiscalité, quand la SCI aura de la trésorerie).   
  3) moi je ne mettrais pas les enfants (sauf si vous voulez vraiment compliquer au max) : d’ici que le bien soit vendu, il y a le temps, les enjeux financiers restent modestes; et aussi pas sur qu’il y ait besoin du juge des tutelles si vous les y mettez.
  4) si pas meublé, excluez   (mais meublé pourrait être une bonne idée; enfin ça dépend du bien, de sa localisation, du marché locatif local, etc.   et "meublé" ne signifie pas qu’on change de locataire tous les 3 jours car le locataire peut tout à fait en faire sa résidence principale)
  5) le PINEL n’est souvent intéressant que si l’investisseur compte y loger ses decendants, qui lui paieront un loyer, et si le bien leur convient (et n’est pas sur payé). Je connais pas mal de programmes, en banlieue parisienne, qui ont ces caractéristiques   (et qui ne sont d’ailleurs pas spécialement commercialisés avec l’étiquette "Pinel").

Bonjour Juste82,

J’ai le même type de problématique , et j’essaie encore de déterminer quelles sont les meilleures options.

Votre père et mère ont 65 ans. Tous les 15 ans, ils peuvent vous faire une donation de 100 000 euros chacun. Si vous n’utilisez pas cet abattement maintenant, il deviendra plus difficile de le faire plus tard.

A un niveau très personnel, Mon père de 79 ans et ma mère de 71 ans avaient prévu de nous faire une donation de la NP de leur RP à leur trois enfants, ce qui aurait donné lieu a des abattements de 600 000 euros. Mais ma mère a été emportée subitement l’été dernier par une maladie fulgurante. Mon père a voulu rattraper le temps perdu après le décès, mais il avait plus de 80 ans, donc plus de dons manuels possible, et plus que 100 000 euros d’abattement par enfants. Pour que les donations marchent, il faut les faire le plus tôt possible…

J’ai vu les propositions des autres membres du forum, mais pour la sci a l’is, est-ce qu’il ne serait pas plus intéressant que Juste82 s’associe avec ses parents en tant que co-emprunteur donc, pour faire un investissement plus conséquent. Dans l’optique que la nue propriété parts de ses parents lui soient données dans la foulée?

J’ai l’impression que la sci se justifie plus si il s’agit d’un vrai projet familial, plutôt qu’un projet des parents suivi d’une donation. Il y aurait un gain a mutualiser les revenus de tout le monde, non ?

Dernière modification par lionelo (04/06/2020 01h14)

Juste82 :
Vos parents ont 650 k€.
L’abattement de succession est de 100 ke de chaque parent à chaque enfant. Donc, sur leur patrimoine, en gros, 200 k€ vous seraient transmis sans droits et 450 k€ avec droits. Vous pouvez regarder combien ça coûterait sur un simulateur.

Donc, la question est celle de l’optimisation de la succession.

Cette optimisation voudrait qu’ils vous cèdent rapidement (d’ici 1 an ou 2) 100 k€ chacun pour consommer l’abattement (sachant qu’ii faut 15 ans pour qu’il se renouvelle). Ils peuvent de plus vous donner 31 865 € chacun en argent.

Première question : sont-ils d’accord pour se dépouiller ainsi ? Leur objectif n’est peut-être pas seulement de vous transmettre, mais aussi de profiter eux-mêmes de la vie et/ou de bien protéger le conjoint survivant, lorsque le premier sera décédé.

Si la réponse est oui, seconde question : comment optimiser l’utilisation de ce premier abattement de 2x100 k€ ?

Voilà comment il faut poser le problème. D’abord, le contexte. Ensuite, les objectifs. Enfin seulement, les solutions.

Faire une SCI à l’IS pour faire une SCI n’a pas de sens; par contre faire une SCI IS pour développer un patrimoine immobilier sans subir une fiscalité prohibitive est une bonne solution.
- solution basique : votre père apporte 200 k€ en CCA à la SCI qui achète un immeuble de 200 k€. Il vous donne la quasi totalité des parts dont la valeur est 0, donc le compteur des donations ne tourne pas. Les loyers qui constituent le revenu de la SCI ( moins les frais, IS, etc…) vous permettent de rembourser le CCA.
Ce qui fait une rentrée d’argent non fiscalisée et régulière pour votre père et la constitution d’un patrimoine immobilier pour vous.
Il faut prévoir qu’en cas de décès, le CCA rentre dans la succession donc prévoir le coût éventuel ( montant provisionné dans une AV ?)
- solution plus optimisée : la SCI fait un emprunt sur votre tête ( principal associé) pour acheter un bien plus important et profiter de l’effet de levier du crédit.
Il faut calibrer l’emprunt en fonction des revenus si votre père veut récupérer de l’argent de son CCA.
- solution intermédiaire, vous faites un emprunt pour racheter une partie du CCA de votre père qui peut utiliser la somme ou la mettre sur l’AV dont vous êtes bénéficiaire.
En parallèle, donation de la nu-propriété sur les biens immobiliers et avant 70 ans apport d’une partie des livrets vers l’AV pour gonfler celle-ci.
Donc, oui, la SCI IS peut être une bonne solution.