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#1 31/05/2020 10h44
- Ben2205
- Membre (2018)
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Bonjour à tous,
J’espère que vous allez bien !
Je suis sous compromis pour acquérir une maison (vide - indiqué dans le compromis).
Le vendeur vient de m’informer qu’il vient de louer la maison car il en a la jouissance durant le compromis.
Cependant dans le compromis il est indiqué :
"Pendant toute la durée des présentes, le vendeur s’interdit de ne conférer aucun droit réel ni charges quelconques sur les immeubles et de ne consentir aucun bail même précaire, prorogation de bail, comme aussi de n’y apporter aucun changement susceptible d’en changer la nature ou de la déprécier, si ce n’est avec le consentement exprès et par écrit de l’acquéreur.
Il en ira de même si la charge ou la cause de la dépréciation n’était pas le fait direct du vendeur.
Le non-respect de cette obligation entraînera l’extinction des présentes"
Dans ce cadre, il ne peut pas louer sans mon autorisation écrite.
Si c’est le cas, le compromis n’est plus valable.
Ai-je raison ?
Merci par avance
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#2 31/05/2020 10h52
- gunday
- Membre (2011)
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Bonjour,
Dans ce genre de situation, votre notaire est le mieux placé pour vous répondre et agir en conséquence.
Car nous avec seulement un extrait du compromis, difficile de vous donner une réponse complète!
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#3 31/05/2020 11h01
Rapprochez vous de votre notaire, mais en effet le vendeur n’a pas le droit de louer sans votre autorisation. C’est une faute qui peut ouvrir droit à réparation (article 1240 du code civil, le grand classique).
(Par exemple si le vendeur a fait exprès de mettre la maison en vente, afin, de mauvaise foi, de rompre un compromis qui ne lui plaît plus -> application de la clause pénale éventuelle de 10% sans préjudice d’une demande de dommages-intérêts devant le juge)
Donc vous, que voulez-vous faire ? En pratique vous allez probablement devoir annuler la vente car le vendeur ne pourra pas expulser le locataire. Donc il faudra négocier une indemnité. Votre propre notaire ne sera pas forcément votre allié dans l’affaire, vu qu’il n’a rien à y gagner : vous allez probablement devoir songer à prendre un avocat.
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#4 31/05/2020 11h11
- Ben2205
- Membre (2018)
- Réputation : 0
Merci beaucoup pour votre réponse rapide. Je voulais louer la maison (en colocation) et non en nu comme c’est le cas.
Je vais donc casser la vente.
Concernant l’indemnité, si le vendeur "est de bonne foi" je ne demanderai rien (et si ce n’est pas le cas, on verra mais vu le temps que cela pourrait prendre, je pense que je ne demanderai rien non plus).
Dans ces conditions, pensez-vous qu’un avocat serait nécessaire et que mon notaire ne serait pas suffisant ?
J’ai déjà fait 5 opérations avec lui donc j’ai "une bonne relation"
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2 #5 31/05/2020 11h55
Ah non si vous voulez juste casser la vente vous n’avez pas besoin d’un avocat. Votre notaire pourra s’occuper de cela sans problème. Vous prenez acte du manquement du vendeur à ses obligations au titre du compromis de vente, et invoquez donc l’extinction du compromis comme prévu par sa rédaction.
À votre place je réclamerais quand même la clause pénale :]
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#6 31/05/2020 12h32
- DDtee
- Membre (2013)
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Ben2205 a écrit :
Le vendeur vient de m’informer qu’il vient de louer la maison car il en a la jouissance durant le compromis.
Quel but, gagner un mois de loyer ? La mesquinerie des gens (et souvent des bailleurs) est vraiment sans limite.
Je confirme, ce que mes collègues ont développé, vous avez raison et le notaire pourra mettre fin à la vente (la réparation pour lui donner une leçon, si la mesquinerie est sa motivation, lui apprendrai un peu à vivre).
Par vent fort, même les pintades arrivent à voler
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#7 31/05/2020 14h13
- Ben2205
- Membre (2018)
- Réputation : 0
Merci ! Je vais voir avec mon notaire dès demain (ou mardi si il ne travaille pas demain) pour voir comment mettre fin au compromis.
Pour le moment je n’ai qu’un appel de sa part. Je dois avoir la preuve via le bail de location j’imagine (datant de début avril) pour pouvoir casser le compromis ?
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#8 31/05/2020 14h18
Au tribunal, ce serait à vous de prouver sa faute, mais là on est pas (encore ?) au tribunal… Dès lors que le logement n’est pas vide le vendeur a failli à ses obligations. Pas besoin de bail : si le logement n’est pas vide au jour prévu de la signature de l’acte -> pas de signature de l’acte.
Bref, voyez avant tout avec votre notaire. Vu la tournure que prennent les choses je vous encourage à ne pas communiquer, surtout par téléphone, avec le vendeur.
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#9 31/05/2020 14h20
- DDtee
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Il doit surtout le jour de l’acte authentique, être en mesure de vous céder le bien libre de tous engagements, comme il s’y engage dans le compromis. Si à cette date, par un quelconque arrangement, le bien est vide, toutes les obligations sont remplies.
Si ce n’est le cas, la vente peut soit être effectuée par votre accord dans des conditions différentes de celles attendues, soit non effectuée par sa seule responsabilité.
Informez votre notaire de la situation, il se tournera sans doute vers son confrère pour avoir explication.
NB désolé Sven337, nous nous sommes croisé ! Oui, ne surtout pas l’appeler.
Par vent fort, même les pintades arrivent à voler
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#10 31/05/2020 14h24
DDtee a écrit :
Si à cette date, par un quelconque arrangement, le bien est vide, toutes les obligations sont remplies.
Je rebondis là dessus : tel que le compromis est rédigé, ça va un peu plus loin que cela, à l’avantage de notre camarade.
Éléments importants en gras :
compromis a écrit :
Pendant toute la durée des présentes, le vendeur s’interdit de ne conférer aucun droit réel ni charges quelconques sur les immeubles et de ne consentir aucun bail même précaire, […]
Le non-respect de cette obligation entraînera l’extinction des présentes
Le non respect de l’obligation s’entend de tout bail signé pendant la durée du compromis, et la sanction est la caducité du compromis (si l’acquéreur l’entend ainsi). Donc potentiellement même si par un arrangement quelconque (et foireux) le logement était vide le jour de l’acte authentique, la faute est déjà constituée !
C’est important car cela veut dire que l’annulation de la vente est possible dès aujourd’hui, et qu’il n’y a pas besoin d’attendre la date supposée de l’acte authentique (qui pour mémoire nécessite de débloquer l’intégralité des fonds) pour relever l’erreur et en tirer les conséquences.
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#11 31/05/2020 15h03
- lachignolecorse
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Je vous conseille de voir avec votre notaire et je ne pense pas qu’il soit aussi catégorique que les commentaires ci-dessus. Tout dépend de ce que le vendeur a conclu avec la personne qui occupe le bien. Si le vendeur vous garanti le bien vide et libre de tout engagement locatif lors de la signature finale, alors il peut etre considéré dans son droit.
Le paragraphe que vous citez peut-être interprété comme indiquant que le vendeur ne peut signer de contrat/bail changeant le bien A LA DATE DE SIGNATURE DÉFINITIVE (ajout volontaire de ma part en majuscule pour davantage de clarté). Verifier aussi que dans le compromis, il est clairement indiqué que le bien est libre de toute occupation à la date de signature de l’acte définitif.
Par contre, je rejoins les commentaires ci-dessus sur la position du vendeur. C’est clairement pas malin et risqué.
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#12 31/05/2020 16h37
lachignolecorse a écrit :
Le paragraphe que vous citez peut-être interprété comme indiquant que le vendeur ne peut signer de contrat/bail changeant le bien A LA DATE DE SIGNATURE DÉFINITIVE (ajout volontaire de ma part en majuscule pour davantage de clarté)
Ce que vous dites n’est pas complètement idiot, et ça se défend, mais l’interprétation me semble tirée par les cheveux étant donné les mots "pendant toute la durée des présentes". Il faut faire un sacré contre-sens pour le lire dans le sens que vous indiquez, non ?
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#13 31/05/2020 17h32
- Ben2205
- Membre (2018)
- Réputation : 0
En effet, la partie "Pendant toute la durée des présentes" est claire je pense. Mais on peut toujours interpréter…
J’ai envoyé le mail à mon notaire. Je vous tiens au courant dès que j’ai un retour car ça pourra aider des personnes qui sont / seraient dans le même cas !
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#14 31/05/2020 18h52
- lachignolecorse
- Membre (2014)
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Je trouve que disserter sur les termes d’un acte notarié doit être réservé aux hommes de loi. Donc comme indiqué au début de mon premier commentaire, c’est à votre notaire de se positionner. Vous pourriez aussi demander au vendeur le type de bail et bien sûr respecter la clause de bien libre si cela a été mis dans le compromis.
Meme si ben2205 a un doute sur la légalité, je ne vois pas l’intérêt d’annuler une vente sous prétexte que le vendeur a loué temporairement le bien. Vous serez en droit de ne pas signer l’acte définitif et d’annuler la vente s’il est occupé alors qu’il est prévu libre.
Dans le cas contraire, si le bien est vide lors de la signature définitive, quel est votre intérêt d’annuler la vente? Vous ne voulez plus de ce bien ?
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#15 31/05/2020 19h16
Si le bien est vide lors de la vente et qu’un congé a été remis dans les formes, c’est bon.
Si le bien est vide par voies de fait, cela peut exposer l’acquéreur à des soucis dans l’avenir. Logiquement, le locataire expulsé illégalement va se retourner contre la personne physique qu’était le bailleur original (au moins sur le plan pénal), mais il n’est pas exclu que certains des ennuis reviennent à l’acquéreur (ne serait-que, par exemple, la restitution du dépôt de garantie).
Vu qu’il est quasiment impossible que le bien soit vide de manière "propre" légalement, l’annulation dès maintenant me semble se justifier.
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#16 31/05/2020 20h12
- lachignolecorse
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Vous vous faites des films. Je ne vois pas comment on pourrait imposer à un acheteur les conséquences d’une rupture illégale de bail du vendeur. Comme le vendeur a donné des informations, lui poser des questions plutot que faire des scénarios catastrophe. Restons pragmatique.
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1 #17 31/05/2020 20h37
- Rastignac
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Si vous souhaitez malgré tout acheter la maison, vous pouvez renégocier le prix à la baisse : en province, un bien loué occupé vaut, en général, 10% de moins qu’un bien vide.
Rastignac
“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…
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#18 31/05/2020 21h52
- maxime47000
- Membre (2019)
- Réputation : 0
Bonsoir,
pour rebondir sur le sujet de la signature du compromis, est-ce possible d’effectuer un rafraîchissement du bien après la signature du compromis avant de signer l’acte de vente final ?
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#19 01/06/2020 09h56
- DDtee
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maxime47000, le 31/05/2020 a écrit :
est-ce possible d’effectuer un rafraîchissement du bien après la signature du compromis avant de signer l’acte de vente final ?
Aucun notaire ne vous y encouragera, il s’y opposera même et avec raison.
Comment en cas de dommage (incendie par exemple) savoir qui est responsable, l’assurance de quelle partie ?
Si pour une raison ou une autre (décès accidentel, catastrophe naturelle… sans parler du plus classique refus de banque) la vente n’aboutit pas. Les travaux ne conviendront pas forcément au vendeur, l’acheteur pourrait aussi demander compensation pour les aménagements réalisés, un vrai nid d’embrouille !
(je dois pourtant avouer avoir une fois pratiqué, c’était ma première acquisition et gagner deux mois me semblait important. je n’avais pas conscience des potentiels problèmes, tout c’est bien passé)
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#20 10/06/2020 11h44
- Ben2205
- Membre (2018)
- Réputation : 0
Bonjour à tous,
Comme convenu, je reviens vers vous concernant le sujet de cette discussion.
Semaine passée, j’ai notifié mon notaire de la location de la maison par le vendeur sans m’en tenir informé.
Il m’a confirmé qu’il n’en avait pas le droit et que c’était une cause de résiliation.
Cependant, il m’a également précisé que si la maison était de nouveau libre lors de la vente, nous serions "moins propre".
Après échange avec le notaire vendeur, les vendeurs ont accepté de résilier le compromis.
A date, nous avons un mail du notaire vendeur nous stipulant ce point.
Cependant j’ai demandé un document officiel à ce sujet (PV ou autre) dont je suis en attente.
Pensez-vous que ce seul mail du notaire vendeur est suffisant pour officialiser la résiliation ?
En résumé, la location durant le compromis sans accord de l’acheteur n’est pas si clair que ça et peut être interprétée…
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#21 10/06/2020 11h50
- lachignolecorse
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Quelle est l’incidence de la location si le bien est libre lors de la vente finale?
En fait, vous vouliez investir mais vous cherchez une excuse pour faire machine arrière.
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#22 10/06/2020 12h09
- Ben2205
- Membre (2018)
- Réputation : 0
Non du tout. Dans notre cas, la maison a été loué en nu à une personne n’ayant pas de revenus fixes…
De mon côté, le projet était de louer la maison en colocation…
Donc ça ne correspond plus à mon projet.
Je précise juste que si un vendeur loue (par exemple en courte durée) durant la durée du compromis, ce n’est pas forcément un motif de résiliation du compromis si le bien est vide lors de l’acte de vente
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#23 10/06/2020 12h34
- lachignolecorse
- Membre (2014)
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Vous n’écoutez pas ce qu’on vous dit.
- qu’est-il écrit dans le compromis? Est-il indiqué que le bien sera libre de toute occupation? Question que j’ai posé le 31/05 dans mon message.
- puisque le vendeur vous a appelé pour dire qu’il louait le bien, c’est qu’il tenait à vous informer. Lui avez-vous demandé si le bien serait libre lors de la vente finale? Pouvez-vous lui demander le type de bail qu’il a conclu?
Comme l’indique très justement votre notaire, lancer l’annulation de la vente n’est pas justifié tant que vous n’avez pas d’élément plus SERIEUX.
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#24 10/06/2020 12h59
- Bernard2K
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compromis a écrit :
Pendant toute la durée des présentes, le vendeur s’interdit de ne conférer aucun droit réel ni charges quelconques sur les immeubles et de ne consentir aucun bail même précaire, […]
Le non-respect de cette obligation entraînera l’extinction des présentes
D’après cette rédaction, ce qui compte, c’est que vous ayez un écrit qui reconnaît que le bien est loué. A partir de là, le compromis est résilié.
Si vous n’avez pas cet écrit, alors le vendeur pourrait chercher à vous forcer à acheter. Certes, c’est peu probable, mais quand même.
Donc, le seul et unique point à vérifier est : avez-vous un écrit disant que le bien est loué ?. Si le notaire du vendeur a écrit "M. le vendeur reconnait que le bien est loué et donc le compromis est résilié", c’est bon.
S’il a seulement écrit "cher confrère je vous confirme qu’en l’espèce le vendeur est prêt à renoncer à la vente", alors ce n’est pas bon car c’est trop vague ; la raison de cet abandon de la vente n’est pas citée.
Après, et sans rentrer dans les détails, sven335 avait bien raison d’alerter sur les conséquences de la mise en location. Les conséquences peuvent être de deux ordres :
- le bail, toujours en cours, s’impose à l’acquéreur.
- si, au contraire, le locataire a été évincé pour vendre vide, il peut avoir acquis un droit de préemption.
Certes, il faut que certaines conditions soient réunies pour que ces conséquences s’appliquent. Mais je ne pense pas qu’il soit utile de se lancer ici dans la discussion détaillée de l’application de ces conditions. Le fait que ces deux possibilités existent suffit à rendre la situation scabreuse et risquée. Les notaires vérifient toujours les conditions de location, et en particulier le fait qu’un congé régulier ait été délivré, et ce n’est pas pour rien.
Il faut que tout change pour que rien ne change
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#25 10/06/2020 13h58
- Ben2205
- Membre (2018)
- Réputation : 0
Bonjour,
Oui tout a fait j’ai bien les écrits (par mail)
Ecrit 1 :
extrait d’un mail du notaire vendeur en direction de mon notaire
"j’ai informé votre collaboratrice par courriel du xx/xx dernier que ces derniers (les vendeurs) avaient reloué la maison numéro xx "
Ecrit 2 :
extrait d’un mail du notaire vendeur en direction de mon notaire
"Je fais suite à votre mail relatif au dossier repris en objet et vous informe que mes clients ont pris bonne note du souhait de vos clients de ne plus donner suite à ce dossier et m’ont fait part de leur accord de la résiliation du compromis de vente."
D’après mon notaire, cela suffit mais je préfère tout de même avoir un "document officiel".
Qu’en pensez-vous ?
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