Location d'un bien durant un compromis de vente sans autorisation de l'acquéreur ?

Bonjour,
Dans ce genre de situation, votre notaire est le mieux placé pour vous répondre et agir en conséquence.

Car nous avec seulement un extrait du compromis, difficile de vous donner une réponse complète!

Merci beaucoup pour votre réponse rapide. Je voulais louer la maison (en colocation) et non en nu comme c’est le cas.
Je vais donc casser la vente.
Concernant l’indemnité, si le vendeur "est de bonne foi" je ne demanderai rien (et si ce n’est pas le cas, on verra mais vu le temps que cela pourrait prendre, je pense que je ne demanderai rien non plus).

Dans ces conditions, pensez-vous qu’un avocat serait nécessaire et que mon notaire ne serait pas suffisant ?
J’ai déjà fait 5 opérations avec lui donc j’ai "une bonne relation"

Ben2205 a écrit :

Le vendeur vient de m’informer qu’il vient de louer la maison car il en a la jouissance durant le compromis.

Quel but, gagner un mois de loyer ? La mesquinerie des gens (et souvent des bailleurs) est vraiment sans limite.

Je confirme, ce que mes collègues ont développé, vous avez raison et le notaire pourra mettre fin à la vente (la réparation pour lui donner une leçon, si la mesquinerie est sa motivation, lui apprendrai un peu à vivre).

Au tribunal, ce serait à vous de prouver sa faute, mais là on est pas (encore ?) au tribunal… Dès lors que le logement n’est pas vide le vendeur a failli à ses obligations. Pas besoin de bail : si le logement n’est pas vide au jour prévu de la signature de l’acte -> pas de signature de l’acte.

Bref, voyez avant tout avec votre notaire. Vu la tournure que prennent les choses je vous encourage à ne pas communiquer, surtout par téléphone, avec le vendeur.

DDtee a écrit :

Si à cette date, par un quelconque arrangement, le bien est vide, toutes les obligations sont remplies.

Je rebondis là dessus : tel que le compromis est rédigé, ça va un peu plus loin que cela, à l’avantage de notre camarade.

Éléments importants en gras :

compromis a écrit :

Pendant toute la durée des présentes, le vendeur s’interdit de ne conférer aucun droit réel ni charges quelconques sur les immeubles et de ne consentir aucun bail même précaire, […]
Le non-respect de cette obligation entraînera l’extinction des présentes

Le non respect de l’obligation s’entend de tout bail signé pendant la durée du compromis, et la sanction est la caducité du compromis (si l’acquéreur l’entend ainsi). Donc potentiellement même si par un arrangement quelconque (et foireux) le logement était vide le jour de l’acte authentique, la faute est déjà constituée !

C’est important car cela veut dire que l’annulation de la vente est possible dès aujourd’hui, et qu’il n’y a pas besoin d’attendre la date supposée de l’acte authentique (qui pour mémoire nécessite de débloquer l’intégralité des fonds) pour relever l’erreur et en tirer les conséquences.

lachignolecorse a écrit :

Le paragraphe que vous citez peut-être interprété comme indiquant que le vendeur ne peut signer de contrat/bail changeant le bien A LA DATE DE SIGNATURE DÉFINITIVE (ajout volontaire de ma part en majuscule pour davantage de clarté)

Ce que vous dites n’est pas complètement idiot, et ça se défend, mais l’interprétation me semble tirée par les cheveux étant donné les mots "pendant toute la durée des présentes". Il faut faire un sacré contre-sens pour le lire dans le sens que vous indiquez, non ?

Je trouve que disserter sur les termes d’un acte notarié doit être réservé aux hommes de loi. Donc comme indiqué au début de mon premier commentaire, c’est à votre notaire de se positionner. Vous pourriez aussi demander au vendeur le type de bail et bien sûr respecter la clause de bien libre si cela a été mis dans le compromis.

Meme si ben2205 a un doute sur la légalité, je ne vois pas l’intérêt d’annuler une vente sous prétexte que le vendeur a loué temporairement le bien. Vous serez en droit de ne pas signer l’acte définitif et d’annuler la vente s’il est occupé alors qu’il est prévu libre.

Dans le cas contraire, si le bien est vide lors de la signature définitive,  quel est votre intérêt d’annuler la vente? Vous ne voulez plus de ce bien ?

Vous vous faites des films. Je ne vois pas comment on pourrait imposer à un acheteur les conséquences d’une rupture illégale de bail du vendeur. Comme le vendeur a donné des informations, lui poser des questions plutot que faire des scénarios catastrophe. Restons pragmatique.

Bonsoir,
pour rebondir sur le sujet de la signature du compromis, est-ce possible d’effectuer un rafraîchissement du bien après la signature du compromis avant de signer l’acte de vente final ?

Bonjour à tous,

Comme convenu, je reviens vers vous concernant le sujet de cette discussion.

Semaine passée, j’ai notifié mon notaire de la location de la maison par le vendeur sans m’en tenir informé.
Il m’a confirmé qu’il n’en avait pas le droit et que c’était une cause de résiliation.
Cependant, il m’a également précisé que si la maison était de nouveau libre lors de la vente, nous serions "moins propre".

Après échange avec le notaire vendeur, les vendeurs ont accepté de résilier le compromis.
A date, nous avons un mail du notaire vendeur nous stipulant ce point.
Cependant j’ai demandé un document officiel à ce sujet (PV ou autre) dont je suis en attente.

Pensez-vous que ce seul mail du notaire vendeur est suffisant pour officialiser la résiliation ?

En résumé, la location durant le compromis sans accord de l’acheteur n’est pas si clair que ça et peut être interprétée…

Non du tout. Dans notre cas, la maison a été loué en nu à une personne n’ayant pas de revenus fixes…
De mon côté, le projet était de louer la maison en colocation…
Donc ça ne correspond plus à mon projet.

Je précise juste que si un vendeur loue (par exemple en courte durée) durant la durée du compromis, ce n’est pas forcément un motif de résiliation du compromis si le bien est vide lors de l’acte de vente

compromis a écrit :

Pendant toute la durée des présentes, le vendeur s’interdit de ne conférer aucun droit réel ni charges quelconques sur les immeubles et de ne consentir aucun bail même précaire, […]
Le non-respect de cette obligation entraînera l’extinction des présentes

D’après cette rédaction, ce qui compte, c’est que vous ayez un écrit qui reconnaît que le bien est loué. A partir de là, le compromis est résilié.

Si vous n’avez pas cet écrit, alors le vendeur pourrait chercher à vous forcer à acheter. Certes, c’est peu probable, mais quand même.

Donc, le seul et unique point à vérifier est : avez-vous un écrit disant que le bien est loué ?. Si le notaire du vendeur a écrit "M. le vendeur reconnait que le bien est loué et donc le compromis est résilié", c’est bon.

S’il a seulement écrit "cher confrère je vous confirme qu’en l’espèce le vendeur est prêt à renoncer à la vente", alors ce n’est pas bon car c’est trop vague ; la raison de cet abandon de la vente n’est pas citée.

Après, et sans rentrer dans les détails, sven335 avait bien raison d’alerter sur les conséquences de la mise en location. Les conséquences peuvent être de deux ordres :
- le bail, toujours en cours, s’impose à l’acquéreur.
- si, au contraire, le locataire a été évincé pour vendre vide, il peut avoir acquis un droit de préemption.

Certes, il faut que certaines conditions soient réunies pour que ces conséquences s’appliquent. Mais je ne pense pas qu’il soit utile de se lancer ici dans la discussion détaillée de l’application de ces conditions. Le fait que ces deux possibilités existent suffit à rendre la situation scabreuse et risquée. Les notaires vérifient toujours les conditions de location, et en particulier le fait qu’un congé régulier ait été délivré, et ce n’est pas pour rien.