Rénovation d'un appartement à moindre coût : vos astuces ?

Bonsoir et plein de gratitude pour vos réponses.
1/ Salle de bain
Je vois que la SDB (et sa faïence) fait l’unanimité. je n’avais de mon côté pas cette impression de laideur (manque de recul), aucune remarque de mes locataires; de plus, le rendu de la photo est plutôt mauvais, c’est plutôt dans les tons orangés que roses, mais je veux bien comprendre et me laisser convaincre que cela peut heurter la vue.

Range19 a écrit :

on peut entendre qu’il y ait des étapes dans les rénovations voire nécessité de louer un peu avant de refaire des travaux qui sont plus complexes surtout lorsqu’on reloue facilement.

J’ai aussi cet avis, et je loue facilement. En 15 ans, je n’ai eu qu’1 mois de vacances locatives, des locataires qui restent entre 2 et 3 ans et bons payeurs (et plutôt de bons profils).

darkvadehors a écrit :

La facture est déductible de votre résultat et quand on fait du beau , ça se loue mieux.

et

DDtee a écrit :

Avez vous conscience de faire fuir sans doute 3/4 des locataires potentiels et les meilleurs avec ce très vieux rose ? Vous même si vous avez le choix entre la sdb de votre arrière grand mère et une design, vous faites quoi ?
Le coût est une charge qui se déduit du résultat et permettra d’augmenter sans aucun doute votre loyer.

Je suis d’accord globalement, mais l’investisseur doit aussi estimer la rentabilité de l’investissement de 2600€ TTC + montant non estimé de carrelage pour la douche…disons coût total 3500€ pour la douche…vais-je retrouver cette somme dans le surplus d’amortissements et d’augmentation (malgré tout limitée à mon sens), et dans l’augmentation de la valorisation du bien (en cas de vente)? J’ai du mal à l’estimer.
> Je vais creuser dans un 1er temps les options de Tracoh (peinture/enduit + pare baignoire et mitigeur thermostatique) et de Range19 (Revêtement mural).

2/ Pour les luminaires, je vais creuser vos conseils, mais luminaires led supposera faux plafond (non existant actuellement).

3/ En ce qui concerne le plan de travail, le changer n’est aujourd’hui pas une option car:
* je cherche une solution flexible afin de ne pas prendre un espace non nécessaire dans la pièce si aucun besoin (si célibataire ou couple uniquement, la longueur de table actuelle me semble suffisant)
* dégâts (donc nouveaux travaux) évités sur cloison (le plan est encastré dans cloison).
> la solution de Meki peut être jouable ou bien à rechercher un système de rallonges papillon ou portefeuille tel que celui-ci lien, mais reste à savoir comment le faire (faire), son coût, et la robustesse de l’installation.
Je dois passer du temps pour creuser toutes ces options.

Bàv,

Dav26, le 28/05/2020 a écrit :

2/ Pour les luminaires, je vais creuser vos conseils, mais luminaires led supposera faux plafond (non existant actuellement).

Si vous évoquez les luminaires led que l’on voit sur mon lien, ils se posent en applique au plafond donc sans perçage ni faux plafond.
Au lieu de percer pour les fixer par vis et chevilles j’utilise un adhésif velcro 3M dual lock qui tient vraiment bien et facilite la pose ou une éventuelle intervention (peinture du plafond).

Velcro dual lock 3M

Je partage cet avis pour les luminaires classiques. J’ai récupéré un logement avec des luminaires vissés sans chevilles dans le placo, ça ne tient pas , ça m’énerve. Néanmoins, j’ai acheté un luminaire IP44 leroy merlin d’une telle légèreté que la réussite de la technique de Range19 ne m’étonne guère. Il y a juste des leds, un mini circuit imprimé, le tout dans un plastique hyper fin (imaginez le poids d’une bouteille d’eau en plastique vide). C’est cher mais le rendu est excellent dans une salle de bain un peu sombre.

Pour la peinture V33 colorée carrelage, j’ai été très déçu de l’homogénéité de la couleur et du pouvoir couvrant. Nous avons repeint dessus en blanc, le résultat est bien plus propre. Il faut ensuite amener la couleur sur les autres murs et le sol pour éviter l’effet laboratoire.

Ceci en vue de louer. L’approche qualitative sera peut-être différente en vue de revendre.

Range19, le 27/05/2020 a écrit :

Je vais expérimenter dans quelques mois ce matériau pour refaire une salle de bains sans casser la faïence :
Revêtement mural salle de bains
Je l’ai vu dans un hôtel très chic cet hiver, le rendu est top.

Je suis très intéressé par un retour dès que vous aurez essayé ce type de matériau. D’ailleurs, je l’ai vu hier dans une émission (maison à vendre pour ne pas la citer) dans le cadre d’un home-staging. Dans la pièce d’eau, aspect béton ciré, le rendu était vraiment sympa.

Dans le cadre de l’acquisition d’une RP, je vais avoir une salle de bain carrelée (du sol au plafond quasiment) à rafraîchir et j’ai trois solutions qui s’offrent à moi :

1- Tout enlever pour remettre une faïence plus moderne, avec le boulot, le bruit, la poussière, le coût et les imprévus qui vont avec.

2- Repeindre le carrelage. J’avoue avoir quelques a priori sur ce type de rénovation, je trouve le rendu final assez bas de gamme. Autant sur un appartement en location ou sur une petite surface pourquoi pas, sur toute la salle de bain j’ai quelques réserves (pas forcément fondées).

3- Utiliser ce type de revêtement mural qui permet de recouvrir la faïence simplement en collant une espèce de dalle PVC par dessus… avec un rendu qui, au moins en photo, paraît très sympa. Le coût n’est pas négligeable pour autant (30€-50€ le m² sur les modèles que j’ai vus en GSB), mais cela paraît être le bon compromis entre le gros chantier de la dépose du carrelage existant et le rapide coup de peinture.

Si certains d’entre vous ont déjà croisé ce type de produit posé, je serai ravi d’avoir quelques retours. Je posterai le mien en temps voulu, quelle que soit la solution retenue :-)

Ca n’est pas du papier peint mais des vrais briques. J’ai viré le placo et refait les joints à la chaux.



Pour le sol de la sdb, ce sont des dalles vinyl clipsables de LM. J’évite les meubles sous évier que vous citez pour le locatif car c’est cher (compter 300€ avec la vasque) et la durée de vie très aléatoire fonction du locataire (ils savent démonter les siphons mais pas les remonter) . Je pose toujours des éviers sur colonne (35€) même si c’est un peu passé de mode. Il manque des étagères que je dois découper cette semaine.

Disqueuse 125 avec disque à déjointoyer. C’est rapide (2h pour le mur) mais ça fait ENORMEMENT de poussières. Ensuite j’ai passé un coup de brosse métallique pour enlever les résidus de map et de mortier, au pulvérisateur pour éliminer au maximum la poussière. Puis rejointoiement.

J’ai mis environ 2 jours dont 50% du temps à protéger et nettoyer.

J’ai dû refaire aussi les angles car celui qui avait fait l’ouverture de la porte ne l’avait pas fait avant de poser le placo. J’ai refait un linteau plus bas (une chute de madrier que j’ai habillé.

En materiaux, il y en a pour 50€. Le disque à dejointoyer coûte 50€. Par contre beaucoup de main d’oeuvre.

Dernière modification par lachignolecorse (10/06/2020 06h49)

Pas tant que cela au final. Car malgré le temps passé, vous valorisez de manière qualitative l’un de vos biens, ce qui signifie un patrimoine qui vieillit mieux dans le temps, une revente potentiellement plus facile, et un "acces" à des locataires de meilleure "qualité".

Pour un rentier, ce sont quand même des objectifs tout à fait rationnels.

Ps : j’adore la brique, alors je ne suis peut être pas objectif à 100%…

Zappaty

Tout dépend du prix auquel vous estimez votre temps. Pour 8000 euros économisés après impôts, voir si on est capable de bosser 600 h. En gagnant plus en emploi salarié, je ne poserais pas une journée de congé pour faire ça.

Sur le temps libre, ça se discute plus en fonction des vos priorités. Je préfère valoriser mon patrimoine que rester chez moi. Et si c’est une passion, c’est plus facile.

Il y a un intérêt fiscal immédiat, si c’est passé en charges plutôt qu’amorti.

J’y vois aussi un autre intérêt, c’est de connaître l’appart par coeur, si il faut gérer les incidents locatifs après.

Quand je vois la difficulté à trouver des logements très rentables, et la difficulté d’accès au capital, je me dis que la rénovation par des particuliers a des beaux jours devant elle.

Michel1993 a écrit :

Conseil 4 : les cuisines d’occasion

Vous seriez étonné de voir combien de bobos sont prêt à se débarasser à vil prix de leur cuisine, car plus à la mode et trop fainéants pour l’amener au contenaire. Pour le coup ça peut faire une très très grosse plus value à votre maison.

Conseil 5 : gestion des déchets de chantier

Il est très important d’avoir une bonne gestion de vos déchets de chantier, ça peut potentiellement vous éviter de louer un contenaire et/ou de faire 1000 AR et de perdre de l’essence.

Pour la cuisine de ma RP, je fais partie des bobos ayant vendu à vil prix l’ancienne : l’acheteur m’a ciblé comme tel, il avait senti l’affaire du siècle ! dans le quotidien, elle était esthétiquement flatteuse (plan granit avec des découpes arrondies) mais surtout avec des défauts conséquents non modifiables comme des portes s’entrechoquant dans les angles, peu de tiroirs et coulissants, un évier d’angle d’un bac et demi inserviable, etc… acheteur et vendeur étaient contents !

pour les déchets : j’ai choisi l’utilitaire plutôt que la remorque pour mieux se faufiler dans la déchetterie, et surtout toujours un mot agréable au gardien, roi du site, ce qui crée un lien très utile sur la durée, pour des déchets mal venus ou des volumes suspects. Par chez moi, il faut présenter une carte et nous sommes limités à 1.5m3 par semaine, sauf quand le gardien oublie de "scanner" votre carte.

Bonjour,

Je vais faire l’acquisition d’un immeuble mixte (studios, un local commercial et trois bureaux), la signature est dans 15 jours maximum.
Seulement, je me pose la question vis à vis de la réhabilitation du parquet ancien dans les bureaux ainsi que l’escalier qui est en bois.
Escalier :
Un des bureaux :
Parquet zoomé :

Avez-vous des astuces vis à vis du nettoyage et du traitement bois à effectuer ?

En vous remerciant,

Gaëtan

Si vous faites vous même, pour le parquet c’est simple (sauf si trop de lattes sont à refaire ? Une photo ne permet pas trop de mesurer cela ainsi que la planéité).
Location d’une ponceuse à bande à la journée (finition dans les angles et éventuellement en bordure avec une plus petite ponceuse) et vitrification 1 couche pour durcir + 2 de la teinte de votre choix (selon l’essence, ici du chêne ?). Plus clair, incolore (qui ne le sera pas en rendu) ou chêne clair, c’est sans doute plus dans l’air du temps.
Travail pas trop pénible, relativement peu couteux pour un très bon rendu durable et facile d’entretien (serpillère, aspirateur)

Pour l’escalier la photo ne permet pas trop de se faire une idée sur l’état des marches et de quel revêtement il s’agit. La rampe blanche est-elle vraiment utile ? (c’est pas très beau, tout comme les contre barreau blanc). Une plinthe d’escalier (côté mur ou des deux côtés) d’une couleur gaie qui tranche, cela peu être classe en harmonisant avec un ensemble. Attention de choisir alors une couleur pas trop claire pour l’entretien.