Investissement locatif : stratégies, rentabilité et fiscalité
Cette discussion entre membres expérimentés porte sur les stratégies d'investissement locatif, particulièrement en immobilier. Un participant détaille son approche, soulignant que le succès repose sur un travail conséquent, incluant formation, recherche de biens décoté nécessitant travaux, gestion des travaux et de la location. Il met l'accent sur la nécessité d'une approche professionnelle pour obtenir des rendements supérieurs à la moyenne (estimés à 3 ou 4 fois le livret A), et non sur une simple recherche d'un investissement locatif lambda.
Les participants débattent de la négociation des prix, notamment à Paris où la forte concurrence rend difficile une négociation significative pour les studios. Des stratégies de prospection sont évoquées, incluant le développement d'un réseau avec des agences immobilières, concierges, et le recours aux alertes en ligne. La gestion du temps nécessaire à la réussite de l'investissement est également soulignée, ainsi que l'importance de retenir de bons locataires pour limiter les rotations et les travaux. Des questions concernant la légalité de « remercier » les intermédiaires sont abordées, soulignant les aspects éthiques et légaux de la profession.
La discussion s'étend sur la location meublée versus la location nue, avec une analyse des avantages et inconvénients de chaque option, notamment concernant la fiscalité. Les membres échangent sur les aspects comptables, les possibilités d'amortissement, et la déclaration des revenus. Le calcul de la rentabilité est un autre point central, avec différentes méthodes comparées, soulignant l'importance de considérer les charges (copropriété, foncier), travaux, mobilier, et les frais de notaire. Des participants expérimentés partagent leurs expériences et conseils sur la recherche de biens, la négociation, et la gestion du locatif.
Enfin, les aspects légaux et réglementaires de la location meublée, notamment la distinction entre location principale meublée et location touristique, sont discutés. La réglementation concernant les meublés de tourisme et les locations saisonnières, surtout dans les grandes villes, est abordée. Les implications en termes d'autorisations et de sanctions sont également mises en lumière, ainsi que la nécessité de bien rédiger les contrats de location afin d'éviter les litiges.
La discussion met en évidence la complexité de l'investissement locatif, qui nécessite non seulement du capital, mais aussi une approche professionnelle, une bonne connaissance du marché, une gestion rigoureuse, et une compréhension approfondie des aspects fiscaux et réglementaires.
@Roudoudou
Un meublé est un habitation principale et non une location saisonnière vous avez tout a fait raison.
Une résidence principale en meublé est comme l’a signalé Borderline assujetti en usage à la loi de 89
Philippe
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GoodbyLenine a écrit :
Certes, mais il faut aussi ne pas contrevenir au règlement de copropriété, et demander l’autorisation à la mairie ou préfecture pour louer du meublé de courte durée dans les agglomérations de + de 250 000 habitants (sachant qu’à Paris ce sera refusé, et que la mairie a fait des poursuites de bailleurs de ce type de meublés et en a récemment fait condamner lourdement certains).
On parle location principale meublé comme cela a été relevé par d’autres intervenants, il ne s’agit pas de saisonnier.
Philippe
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1 #28 27/10/2012 01h33Bonsoir,
Si je peux me permettre de compléter le post initial de ZX-6R.
Avant d’investir il est évidement indispensable :
- de bien connaître le marché aussi bien à la vente qu’à la location puisque les 2 sont étroitement liés.
- d’avoir défini votre cible : étudiant ? jeune travailleur ? autre ? qui conditionnera la qualité du bien et surtout son emplacement.
1.- Prix du marché
Un suivi journalier des ventes de logements sur "Seloger" (avec alertes mail) mais aussi et surtout sur "leboncoin" permet au bout de quelques mois d’avoir une idée des prix par quartiers.
2.- Loyers
Consulter régulièrement les annonces de location sur leboncoin permet d’avoir une idée des loyers pratiqués.
3.- Rendement
Quand vous connaissez les prix de vente et les loyers vous pouvez avoir une idée du rendement brut à cibler.
Personnellement j’utilise la formule :
Rdt brut = Loyer cc mensuel x 12 / (Prix d’achat + frais notaire + travaux + mobilier) x 100
Je vise un rdt brut > 8%
En réel j’ai une rentabilité brute de 8,32 à 10,15%
soit une rentabilité nette de charges de 6,04 à 7,46%
et donc une rentabilité nette de P.sociaux (15,5%) et avant impôts de 4,75 à 5,88%
=> Bien voir avant d’investir que les charges/impôts/taxes vont faire fondre votre rentabilité !
4.- Visite du bien: Etre réactif !
Vous avez jeté votre dévolu sur "l’affaire du siècle" car vous connaissez bien le marché.
Mais vous ne serez pas le seul.
Combien de fois ai-je reçu un appel du vendeur /agence qui m’annonce que le bien vient de partir !
Mon astuce : passer le 1er : "Je suis un investisseur, je paie cash et je suis chez vous dans 15 minutes"
5.- L’achat : Etre réactif !
Vous devez être capable de calculer votre rentabilité brute immédiatement en répondant à ces 3 questions :
- Combien puis-je louer ?
- Evaluation des charges
- Estimation des travaux
Et si vous êtes dans vos objectifs de rendement négociez un minimum et réservez aussitôt l’achat (pas de versement d’acompte. C’est interdit)
Et sachez que vous aurez le temps de réfléchir jusqu’à 7 jours après réception du compromis de vente.
6.- L’emplacement : primordial
Celui-ci conditionne évidement le montant du loyer, la facilité de location et même le durée de location.
Il vaut mieux louer 12 mois/an que de ne louer que 11 voire 10 mois.
Attention aux rues bruyantes
Pour des étudiants je privilégie des appartements donnant sur cours intérieur dans de l’ancien sans ascenseur (moins de charges) en hyper centre ville quartier piéton / commerçant (proche tramway et surtout bistrots et autres lieux de sorties estudiantines).
7.- Dernier point
Faire un effort sur la décoration, la propreté et la qualité du mobilier !
Quel plaisir d’entendre des visiteurs vous dire : ouhaou super ! c’est le mieux que j’ai visité !
D’où pour vous l’embarras du choix ensuite pour choisir le "bon" locataire 
Cdlt
Pariou
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GBL a écrit :
Ceux qui ne veulent pas faire ce "travail" DEVRAIENT PLUTOT INVESTIR LEURS FONDS DANS DES STRUCTURES ADAPTEES COMME LES SCPI , ou alors ne pas être étonnés d’obtenir des rendements rikiki ou de subir de nombreux aléas et déconvenues.
Le Bulletin Trimestriel de Accès_Valeur-Pierre a écrit :
::: le marché des bureaux francilien affiche un repli de 19 % comparativement à la même période de 2011. Malgré cette baisse significative, le volume des transactions reste proche de la moyenne des dix dernières années qui s’établit à 1 649 000 m².
Si la baisse du marché des grandes surfaces n’est pas une surprise compte tenu des très grandes transactions enregistrées l’année dernière, le repli du marché des petites et moyennes surfaces (de moins de 5 000 m²) confirme une tendance baissière d’ensemble.
Les autres SCPI dont je possède des parts donnent une information trimestrielle assez semblable
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Pariou a écrit :
3.- Rendement
Quand vous connaissez les prix de vente et les loyers vous pouvez avoir une idée du rendement brut à cibler.
Personnellement j’utilise la formule :
Rdt brut = Loyer cc mensuel x 12 / (Prix d’achat + frais notaire + travaux + mobilier) x 100
C’est la rentabilité nette pour l’année d’achat du bien au prorata des mois de location.
Cette formule de calcul est trop complexe pour être exacte car elle n’est valable que le première année.
Lors de l’achat votre formule ne peux pas s’appliquer sur toute l’année car vous n’avez pas pu acheter le bien au premier janvier.
Vous pouvez être amené a refaire des travaux ultérieurement
Je fais plus simple pour le calcul de rentabilité brute
(loyer annuel / prix d’achat )* 10 = rentabilité brute
Philippe
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Philippe30 a écrit :
C’est la rentabilité nette pour l’année d’achat du bien au prorata des mois de location.
Cette formule de calcul est trop complexe pour être exacte car elle n’est valable que le première année.
Lors de l’achat votre formule ne peux pas s’appliquer sur toute l’année car vous n’avez pas pu acheter le bien au premier janvier.
Vous pouvez être amené a refaire des travaux ultérieurement
Je fais plus simple pour le calcul de rentabilité brute
(loyer annuel / prix d’achat )* 10 = rentabilité brute
Philippe
La formule : Rdt brut = Loyer cc mensuel x 12 / (Prix d’achat + frais notaire + travaux + mobilier) x 100 est très simple tout en étant plus précise que la votre.
Prenons un exemple de calcul très simple à réaliser que je fais devant le vendeur en fin de visite.
Bien mis à la vente à 42 500 €
Estimation frais de notaire env. 4 000 € + travaux 800 € + mobilier 1 300€
Soit un coût global à 48 600€
Si le bien est très bien situé, j’estime pouvoir le louer 12 mois/an à 390 €
Mon rendement brut annuel prévisionnel est de (390€ x 12) / 48 600€ = 9.60%.
… et je prends une option d’achat
Il est très important d’estimer le coût des travaux (je fais pratiquement tout moi même ou avec des amis du "bâtiment") et de l’intégrer ds le coût d’achat puisqu’il a une incidence directe sur la rentabilité.
Si le bien n’est pas très bien situé ou présente un défaut et que j’estime que je ne le louerai que 10 mois / an à 380€
mon Rdt brut annuel ne sera que de [380€ x 10] / 48 600€ = 7.8% soit une rentabilité très inférieure à mon objectif.
Ou alors il faut que le bien soit vendu à… : 32 500€
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Vos calculs sont très bien , ce que je voulais vous expliquer c’est que quand achetez vous n’êtes pas en train de calculer le prix du canapé que vous allez mettre pour baisser le prix.
Les frais de notaire sont fonction du prix d’achat et sont immuables donc je ne prend pas en compte.
Comme vous faites vous même les travaux , le cout induit est faible.
Vos exemples le montre bien et vous n’allez pas vous trainez en rentabilité des travaux et du mobilier, seul compte pour moi le prix du bien.
L’expérience m’a montré qu’il faut faire simple et vite pour calculer , ma base de référence est comme je l’ai indiqué 10 % de rentabilité à la louche.
Par contre vous ’avez pas intégré les charges de copropriété et le foncier ce qui me semble plus judicieux pour le calcul de rentabilité nette.
Chacun sa méthode , vous méthode est plus pointilleuse sur certains points mais cela ne se justifie pas à mon sens
Philippe
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Philippe a raison, sa méthode est rapide et empirique. Ne mêlez pas l’histoire du mobilier qui n’a rien à voir lors de l’achat. Pour les frais de notaires, c’est difficile à comprendre pour ceux qui souhaitent tout calculer, mais c’est également comme cela que je raisonne.
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J’ai deux petites questions.
Si je loue un meublée pour un étudiant 10 mois , et je loue juillet et aout à la semaine , est ce que mon logement est considéré comme meublée de tourisme?
Pour vous avant d’acheté un meublée , il faut que le rendement brute soit supérieur à 8% ?
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carnaud74 a écrit :
Pour vous avant d’acheté un meublée , il faut que le rendement brute soit supérieur à 8% ?
J’ai une réponse , plus la rentabilité est élevé et mieux c’est …..mais les temps sont difficiles donc trouver une super rentabilité laisse penser que le bien a un problème.
Une base de 8 % est bien en fonction des régions , je suis sûr qu’au centre de la France , les rentabilités sont de 15 % mais encore faut il pouvoir louer …..
La rentabilité est importante , elle permet de savoir si vous allez perdre ou gagner à la location d’un bien mais pour louer un bien il faut qu’il soit bien placé en fonction des facs pour les étudiants , des commerces , transports etc …
Ne faits pas la recherche de la rentabilité comme critère discriminent mais comme indice pour allez voir un bien, je dirais pour vous qu’en dessous de 6 ou 7 % cela n’est pas intéressant mais trouverez des 8 % et plus et dans quel état , je ne connais pas votre patrimoine , ni vos compétences immobilières.
A mon sens
à partir de 10 %on gagne de l’argent
à 8 % en en perd pas
et en dessous de 8 % je ne peux pas vous répondre
Philippe
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kentin a écrit :
[
Dans le cas où j’effectue des travaux dont le totale des factures de matériaux s’élèvent à 1000 euros par exemple mais que je dispose de plusieurs factures inférieures à 500 €.
Doit on les passer en ammortissement ou alors je les déduit comme de simples charges? Si je suis déjà en déficit BIC, je pourrais tout de même les reporter pour la ou les années suivantes non?
Si je reprends votre exemple :
Avant travaux
Déclaration :6.000 - 1.500 -1.800 -2.560 = 140 €de revenus locatifs meublés (revenus BIC déclaration 2042 et 2042C )
Après travaux
Vous devrez déclarer 6.000 - 1.500 -1.800 -2.560-1000 = -860 €de revenus locatifs meublés (revenus BIC déclaration 2042 et 2042C )
J’aurais donc droit de déduire les 860 euros l’année prochaine ou aurait il fallu que je passe en amortissement pour pouvoir profiter de ce report?
Facture de - 500 € en charges
Facture de + 500 € en amortissement
Pas de report de déficit BIC en Lmnp sur les années suivantes, vos factures s’appliquent sur l’année en cours sous réserve aussi d’avoir louer le bien avant la fin de l’exercice fiscal
Peu être des reports en lmp mais je ne sais pas
Philippe
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Pariou a écrit :
La formule : Rdt brut = Loyer cc mensuel x 12 / (Prix d’achat + frais notaire + travaux) x 100
J’utilise aussi cette méthode de calcul (hors meubles) quand je parle de rendement net. J’y inclue les frais de notaire et les travaux. Pour preuve, calculer un rendement s’il y a 30k€ de travaux ne sert à rien.
L’intérêt d’un calcul de rendement est de comparer les biens entre eux, donc tant qu’on est consistant dans la méthode, elles sont toutes bonnes. Elles permettent de "classer" des biens potentiels selon leur intérêt financier (à part les travaux, moi je les compterai obligatoirement, mais les frais de notaire, peu importe)
En revanche, elles sont fausses si on compare nos rendements entre nous alors que nous utilisons différentes méthodes.
Personnellement, je sais que j’ai un cash flow positif au delà de 7% net (crédit 100% sur 25 ans)
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Merci j’habite sur le grand bornand, et je cherche sur Annecy, mais c’est difficile de trouver au dessus de 8 %.
Alors je regarde plus sur Aix les bains ou Chambery et meme Annemasse ou le pris de l’acquisition est moins élevé et il y a de la demande de logement.
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carnaud74 a écrit :
J’ai deux petites questions.
Si je loue un meublée pour un étudiant 10 mois , et je loue juillet et aout à la semaine , est ce que mon logement est considéré comme meublée de tourisme?
Je pense que oui
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Et à combien de km maximun acheter vous un appartement loin de chez vous ou pour ceux qui habitent Paris combien de temps?
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carnaud74 a écrit :
J’ai deux petites questions.
Si je loue un meublée pour un étudiant 10 mois , et je loue juillet et aout à la semaine , est ce que mon logement est considéré comme meublée de tourisme?
Pour vous avant d’acheté un meublée , il faut que le rendement brute soit supérieur à 8% ?
Considéré comme meublé saisonnier, oui.
Dernière modification par BorderLine (28/10/2012 11h49)
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Annecy 50 000 habitants donc j’ai ma réponse un peu plus haut donc je ne suis pas obligé de demander une autorisation, j’ai juste besoin de regarder sur le reglement de l’immeuble.
Dernière modification par carnaud74 (28/10/2012 10h09)
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Bonjour ,
Nouvel inscrit ,j’ai découvert ce forum par hasard .
je résume un peu ma situation "immobilière":
Je possède un meublé de tourisme (achat en nom propre) et 2 autres en nu ,en indivision avec ma sœur,depuis 2006 pour le meublé et le premier nu et 2011 pour le dernier
Au début ,c’était plus de l’investissement locatif ,mais maintenant ,j’ai envie de passer la vitesse supérieure ,au vu de certains.
Car seulement 3 biens (dont 2 en indivision ) ,c’est bien en complément de retraite a long terme ,mais si je veux plus ou moins en vivre ,il en faut un peu plus .
Comme dit par beaucoup ,j’ai toujours privilégié le rendement (mini + 10 % en brut) ,et l’emplacement,également montant des charges (gaz ,ascenseur)
En matière de crédit ,je suis parti sur des durées d’une 12 années max ,afin de rembourser au plus vite ,avec le recul peut etre pas le mieux ,sachant que je dégage peu ou pas de cash mais d’un autre coté ,fiscalité a 0 ou proche .
Ayant 39 ans ,je pense que 15 ans serait bien pour les prochains ,toujours pris en révisable capé ,et emprunt entre 100 et 110 %.
Pas un énorme patrimoine ,mais une grosse envie de l’augmenter .
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bartissimo a écrit :
Comme dit par beaucoup ,j’ai toujours privilégié le rendement (mini + 10 % en brut) ,et l’emplacement,également montant des charges (gaz ,ascenseur)
Bonne démarche
bartissimo a écrit :
En matière de crédit ,je suis parti sur des durées d’une 12 années max ,afin de rembourser au plus vite ,avec le recul peut etre pas le mieux ,sachant que je dégage peu ou pas de cash mais d’un autre coté ,fiscalité a 0 ou proche .
La fiscalité sera encore plus proche de - zéro si vous prenez une durée plus longue car cela génère des intérêts d’emprunts déductibles des revenus locatifs.
bartissimo a écrit :
Ayant 39 ans ,je pense que 15 ans serait bien pour les prochains ,toujours pris en révisable capé ,et emprunt entre 100 et 110 %.
Moins d’accord avec du capé sur 15 ans.
Les taux sont très bas actuellement , l’investissement locatif nécessite une assurance sur les montants des remboursements imaginez si 5 ou 6 crédits prennent 50 € de plus par mois …cela fait 300 € de plus à sortir ou alors vous prenez une rallonge de durée.
Je préfère payer plus mais je sais où je vais et je préfère que les loyers augmentent plutôt que le montant des remboursements.
Prenez sur une durée de 20 ans , faites des simulations et vous verrez que 20 ans c’est pas mal au dela à 25 ans il y a trop d’intérêt pour un faible gain en terme de mensualité.
Pressez vous car à 39 ans vous approchez de la zone ou les montant d’assurance d’emprunt vont augmenter
bartissimo a écrit :
Pas un énorme patrimoine ,mais une grosse envie de l’augmenter .
Cela demande plus que de l’envie mais aussi des contraintes et de l’implication personnelle afin d’optimiser les revenus locatifs.
Laissez parler vos envies mais écoutez votre raison
Philippe
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carnaud74 a écrit :
Annecy 50 000 habitants donc j’ai ma réponse un peu plus haut donc je ne suis pas obligé de demander une autorisation, j’ai juste besoin de regarder sur le reglement de l’immeuble.
En fait, c’est inexact, il y a nécessité de déclaration selon Article L324-1-1 du code du tourisme, et pour la partie réglementaire voir ici Code du tourisme. | Legifrance
Il y a confusion sur l’histoire des 200k habitants, c’est seulement pour un changement d’usage de vide ou meublé, à meublé touristique. Ce qui n’est pas votre question.
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Chapeau pour les 10%, ici dans le region du bassin annecien je suis loin d’arrivé à 10% brute dans mes simulations.
J’ai des fonds propres mais c’est dur de se lancer, alors je visite, je lis et je suis allé deja voir la cci, notaire et avocat pour m’aider à lancer mon projet.
Est ce que des personnes ici ne vive que de location meublée ou vous avez tous un travail à coté?
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Bonjour,
pour mon premier investissement en direct (j’ai des parts de SPCI depuis 2006) voici ce que j’ai trouvé à 25 mns de ROUEN dans une ville d’environ 17 000 personnes avec un IUT :
Immeuble ravalé en 2010, appartements refaits en grande partie la même année (double vitrage, volets électriques…).
2 F 2 : un loué 485 euros, le second non loué.
1 studio loué à 385 euros
TF 750 euros.
Prix de vente 180 000 négociable bien sûr. Mis en vente depuis un an, prix au départ à 205 000.
Pas d’ascenseur, une petite cour pour le F2 du rez de chaussée, chauffage électrique et ballon d’eau chaude.
Agent du secteur pense que le F2 est loué trop cher, devrait pouvoir être occupé à environ 435.
Donc 435*2 + 350 (je baisse le loyer du studio) : 1220 euros une fois que tout est loué. Soit 14640 l’année et 8,1 en renta brute.
Un souci existe, un café se trouve sur le trottoir d’en face (grande rue de la commune) et il semble que ça puisse provoquer des nuisances (le quartier ne craint pas par ailleurs) et que les jeunes femmes hésitent à louer seule le F2 (d’où la baisse de loyer à opérer).
Je pense qu’à 160 000 euros voir dessous ça pourrait être une bonne affaire mais pas sûr que le proprio accepte une telle baisse, dans ce cas je passerai mon chemin. N’ayant aucune expérience de l’immo en direct qu’en pensez vous ?
Par ailleurs quel est le meilleur régime fiscal à adopter dans ma situation (marié +2 TMI à 5.5%, économies du couple 100 000 euros, logé à titre gratuit, spci pour 100 000 euros (crédit sur 15 ans moitié datant de 7 ans et autre moitié de 3 ans + parking ).
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pariswil a écrit :
Un souci existe, un café se trouve sur le trottoir d’en face (grande rue de la commune) et il semble que ça puisse provoquer des nuisances (le quartier ne craint pas par ailleurs) et que les jeunes femmes hésitent à louer seule le F2 (d’où la baisse de loyer à opérer).
Allez voir le soir à quoi cela ressemble
pariswil a écrit :
Je pense qu’à 160 000 euros voir dessous ça pourrait être une bonne affaire mais pas sûr que le proprio accepte une telle baisse, dans ce cas je passerai mon chemin. N’ayant aucune expérience de l’immo en direct qu’en pensez vous ?
Essayez toujours de baisser le prix , une baisse de 10 % passe bien en général au delà ça fait beaucoup.
Reste à savoir si le vendeur est pressé , si le bien est en venet de puis longtemps, si il a déjà refusé des offres.
N’oubliez pas que l’agence touche un % sur la vente et ce % est issu du prix initial de vente ( parfois elle baisse leur honoraires ) , regardez dans l’agence le montant des commissions en fonction des prix mais on doit être 7- 8 % environ pour l’agence sur les 200 K€ de départ cela 15.000 pour l’agence.
Donc d’un prix de départ de 205.000 , le vendeur touchera 160.000 - 15.000 = 145.000.
Même si vous proposez 160 Ke , il remontera le prix c’est certain.
pariswil a écrit :
Par ailleurs quel est le meilleur régime fiscal à adopter dans ma situation (marié +2 TMI à 5.5%, économies du couple 100 000 euros, logé à titre gratuit, spci pour 100 000 euros (crédit sur 15 ans moitié datant de 7 ans et autre moitié de 3 ans + parking ).
Cela dépend sir les locations sont meublés ou pas , vu les surfaces vous pouvez meubler le studio et les 2 F2 et pratiquer l’amortissement des biens ce qui mettra vous fiscalité à 0 pendant 8 à 10 ans.
Pour un premier achat prenez en nom propre , cela présente moins de risque en cas d’erreur d’achat et il n’est pas nécessaire de monter des structures complexes au début , il y a autre chose à faire et à découvrir
Philippe
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Visiblement d’après l’agence le vendeur commence à vouloir presser la vente… sinon oui je comptais passer voir le soir à quoi ça ressemblait… un vendredi ou un samedi tant qu’à faire.
Ensuite il n’est pas loué en meublé, pas sûr que la demande existe par ailleurs. Je compte le prendre effectivement en nom propre (pas de création de sci).
Globalement que pensez vous de la rentabilité si la vente se fait à 160 000 ?
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1 #50 30/10/2012 20h24Philippe30 a écrit :
kentin a écrit :
[
Dans le cas où j’effectue des travaux dont le totale des factures de matériaux s’élèvent à 1000 euros par exemple mais que je dispose de plusieurs factures inférieures à 500 €.
Doit on les passer en ammortissement ou alors je les déduit comme de simples charges? Si je suis déjà en déficit BIC, je pourrais tout de même les reporter pour la ou les années suivantes non?
Si je reprends votre exemple :
Avant travaux
Déclaration :6.000 - 1.500 -1.800 -2.560 = 140 €de revenus locatifs meublés (revenus BIC déclaration 2042 et 2042C )
Après travaux
Vous devrez déclarer 6.000 - 1.500 -1.800 -2.560-1000 = -860 €de revenus locatifs meublés (revenus BIC déclaration 2042 et 2042C )
J’aurais donc droit de déduire les 860 euros l’année prochaine ou aurait il fallu que je passe en amortissement pour pouvoir profiter de ce report?Facture de - 500 € en charges
Facture de + 500 € en amortissement
Pas de report de déficit BIC en Lmnp sur les années suivantes, vos factures s’appliquent sur l’année en cours sous réserve aussi d’avoir louer le bien avant la fin de l’exercice fiscal
Peu être des reports en lmp mais je ne sais pas
Philippe
Merci de votre réponse claire mais j’ai trouvé ceci en recherchant des renseignements (je peux vous envoyer la source si vous le désirez) :
Déficit d’exploitation :
Il s’agit du résultat comptable négatif lié à l’exploitation d’un bien donné, avant de comptabilisé l’amortissement. Cette notion se rencontre dans le LMP (Loueur de meublé professionnel) et le LMNP (Loueur de meublé non professionnel).
En l’espèce, il s’agira du solde entre les recettes d’exploitation (donc les loyers perçus dans le cadre du LMNP ou du LMP) et les différentes charges hors amortissement.
Si l’opération est en déficit avant amortissement, l’amortissement sera mis de côté sans limite de temps. Il sera alors « consommé » lorsque l’opération sera en bénéfice d’exploitation. Le bénéfice d’exploitation n’aura pas le même usage selon que nous nous situons en LMP ou en LMNP.
En LMP ou Loueur de meublé professionnel, ce déficit sera déductible des revenus globaux. Ainsi, nous pratiquerons une déduction d’impôt du montant de l’impôt économisé du fait du déficit d’exploitation du LMP.
En LMNP, le déficit n’est pas déductible. Il est reportable sur les bénéfices de même catégorie pendant 6 ans. Au-delà, le déficit est perdu.
La source est elle mauvaise ou vous êtes vous mélangé. La deuxième solution me surprendait beaucoup depuis le temps que je suis vos interventions^^
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