Investissement locatif lambda vs Investisseur en immobilier

@Roudoudou
Un meublé est un habitation principale et non une location saisonnière vous avez tout a fait raison.
Une résidence principale en meublé est comme l’a signalé Borderline assujetti en usage à la loi de 89

Philippe

Bonsoir,

Si je peux me permettre de compléter le post initial de ZX-6R.

Avant d’investir il est évidement indispensable :
- de bien connaître le marché aussi bien à la vente qu’à la location puisque les 2 sont étroitement liés.
- d’avoir défini votre cible : étudiant ? jeune travailleur ? autre ? qui conditionnera la qualité du bien et surtout son emplacement.

1.- Prix du marché
Un suivi journalier des ventes de logements sur "Seloger" (avec alertes mail) mais aussi et surtout sur "leboncoin" permet au bout de quelques mois d’avoir une idée des prix par quartiers.

2.- Loyers
Consulter régulièrement les annonces de location sur leboncoin permet d’avoir une idée des loyers pratiqués.

3.- Rendement
Quand vous connaissez les prix de vente et les loyers vous pouvez avoir une idée du rendement brut à cibler.
Personnellement j’utilise la formule :
Rdt brut = Loyer cc mensuel x 12 / (Prix d’achat + frais notaire + travaux + mobilier) x 100

Je vise un rdt brut > 8%
En réel j’ai une rentabilité brute de 8,32 à 10,15%
soit une rentabilité nette de charges de 6,04 à 7,46%
et donc une rentabilité nette de P.sociaux (15,5%) et avant impôts de 4,75 à 5,88%
=> Bien voir avant d’investir que les charges/impôts/taxes vont faire fondre votre rentabilité !

4.- Visite du bien: Etre réactif !

Vous avez jeté votre dévolu sur "l’affaire du siècle" car vous connaissez bien le marché.
Mais vous ne serez pas le seul.
Combien de fois ai-je reçu un appel du vendeur /agence qui m’annonce que le bien vient de partir !
Mon astuce : passer le 1er : "Je suis un investisseur, je paie cash et je suis chez vous dans 15 minutes"

5.- L’achat : Etre réactif !
Vous devez être capable de calculer votre rentabilité brute immédiatement en répondant à ces 3 questions :
- Combien puis-je louer ?
- Evaluation des charges
- Estimation des travaux
Et si vous êtes dans vos objectifs de rendement négociez un minimum et réservez aussitôt l’achat (pas de versement d’acompte. C’est interdit)
Et sachez que vous aurez le temps de réfléchir jusqu’à 7 jours après réception du compromis de vente.

6.- L’emplacement : primordial
Celui-ci conditionne évidement le montant du loyer, la facilité de location et même le durée de location.
Il vaut mieux louer 12 mois/an que de ne louer que 11 voire 10 mois.
Attention aux rues bruyantes
Pour des étudiants je privilégie des appartements donnant sur cours intérieur dans de l’ancien sans ascenseur (moins de charges) en hyper centre ville quartier piéton / commerçant (proche tramway et surtout bistrots et autres lieux de sorties estudiantines).

7.- Dernier point
Faire un effort sur la décoration, la propreté et la qualité du mobilier !
Quel plaisir d’entendre des visiteurs vous dire : ouhaou super ! c’est le mieux que j’ai visité !
D’où pour vous l’embarras du choix ensuite pour choisir le "bon" locataire

Cdlt
Pariou

Pariou a écrit :

3.- Rendement
Quand vous connaissez les prix de vente et les loyers vous pouvez avoir une idée du rendement brut à cibler.
Personnellement j’utilise la formule :
Rdt brut = Loyer cc mensuel x 12 / (Prix d’achat + frais notaire + travaux + mobilier) x 100

C’est la rentabilité nette pour l’année d’achat du bien au prorata des mois de location.

Cette formule de calcul est trop complexe pour être exacte car elle n’est valable que le première année.
Lors de l’achat votre formule ne peux pas s’appliquer sur toute l’année car vous n’avez pas pu acheter le bien au premier janvier.
Vous pouvez être amené a refaire des travaux ultérieurement

Je fais plus simple pour le calcul de rentabilité brute
(loyer annuel / prix d’achat )* 10 = rentabilité brute

Philippe

Vos calculs sont très bien , ce que je voulais vous expliquer c’est que quand achetez vous n’êtes  pas en train de calculer le prix du canapé que vous allez mettre pour baisser le prix.

Les frais de notaire sont fonction du prix d’achat et sont immuables donc je ne prend pas en compte.

Comme vous faites vous même les travaux , le cout induit est faible.

Vos exemples le montre bien et vous n’allez pas vous trainez en rentabilité des travaux et du mobilier, seul compte pour moi le prix du bien.

L’expérience m’a montré qu’il faut faire simple et vite pour calculer , ma base de référence est comme je l’ai indiqué 10 % de rentabilité à la louche. 

Par contre vous ’avez pas intégré les charges de copropriété et le foncier ce qui me semble plus judicieux pour le calcul de rentabilité nette.

Chacun sa méthode , vous méthode est plus pointilleuse sur certains points mais cela ne se justifie pas à mon sens

Philippe

J’ai deux petites questions.
Si je loue un meublée pour un étudiant 10 mois , et je loue juillet et aout à la semaine , est ce que mon logement est considéré comme meublée de tourisme?

Pour vous avant d’acheté un meublée , il faut que le rendement brute soit supérieur à 8% ?

kentin a écrit :

[

Dans le cas où j’effectue des travaux dont le totale des factures de matériaux s’élèvent à 1000 euros par exemple mais que je dispose de plusieurs factures inférieures à 500 €.

Doit on les passer en ammortissement ou alors je les déduit comme de simples charges? Si je suis déjà en déficit BIC, je pourrais tout de même les reporter pour la ou les années suivantes non?

Si je reprends votre exemple :

Avant travaux
Déclaration :6.000 - 1.500 -1.800 -2.560 = 140 €de revenus locatifs meublés (revenus BIC déclaration 2042 et 2042C )

Après travaux
Vous devrez déclarer 6.000 - 1.500 -1.800 -2.560-1000 = -860 €de revenus locatifs meublés (revenus BIC déclaration 2042 et 2042C )

J’aurais donc droit de déduire les 860 euros l’année prochaine ou aurait il fallu que je passe en amortissement pour pouvoir profiter de ce report?

Facture de - 500  € en charges
Facture de + 500 € en amortissement

Pas de report de déficit BIC en Lmnp sur les années suivantes, vos factures s’appliquent sur l’année en cours sous réserve aussi d’avoir louer le bien avant la fin de l’exercice fiscal

Peu être des reports en lmp mais je ne sais pas 

Philippe

Merci j’habite sur le grand bornand, et je cherche sur Annecy, mais c’est difficile de trouver au dessus de 8 %.
Alors je regarde plus sur Aix les bains ou Chambery et meme Annemasse ou le pris de l’acquisition est moins élevé et il y a de la demande de logement.

Et à combien de km maximun acheter vous un appartement loin de chez vous ou pour ceux qui habitent Paris combien de temps?

Annecy 50 000 habitants donc j’ai ma réponse un peu plus haut donc je ne suis pas obligé de demander une autorisation, j’ai juste besoin de regarder sur le reglement de l’immeuble.

Dernière modification par carnaud74 (28/10/2012 10h09)

bartissimo a écrit :

Comme dit par beaucoup ,j’ai toujours privilégié le rendement (mini + 10 % en brut) ,et l’emplacement,également montant des charges (gaz ,ascenseur)

Bonne démarche

bartissimo a écrit :

En matière de crédit ,je suis parti sur des durées d’une 12 années max ,afin de rembourser au plus vite ,avec le recul peut etre pas le mieux ,sachant que je dégage peu ou pas de cash mais d’un autre coté ,fiscalité a 0 ou proche  .

La fiscalité sera encore plus proche de - zéro si vous prenez une durée plus longue car cela génère des intérêts d’emprunts déductibles des revenus locatifs.

bartissimo a écrit :

Ayant 39 ans ,je pense que 15 ans serait bien pour les prochains ,toujours pris en révisable capé ,et emprunt entre 100 et 110 %.

Moins d’accord avec du capé sur 15 ans.

Les taux sont très bas actuellement , l’investissement locatif nécessite une assurance sur les montants des remboursements imaginez si 5 ou 6 crédits prennent 50 € de plus par mois …cela fait 300 € de plus à sortir ou alors vous prenez une rallonge de durée.

Je préfère payer plus mais je sais où je vais et je préfère que les loyers augmentent plutôt que le montant des remboursements.

Prenez sur une durée de 20 ans , faites des simulations et vous verrez que 20 ans c’est pas mal au dela à 25 ans il y a trop d’intérêt pour un faible gain en terme de mensualité.
Pressez vous car à 39 ans vous approchez de la zone ou les montant d’assurance d’emprunt vont augmenter

bartissimo a écrit :

Pas un énorme patrimoine ,mais une grosse envie de l’augmenter .

Cela demande plus que de l’envie mais aussi des contraintes et de l’implication personnelle afin d’optimiser les revenus locatifs.

Laissez parler vos envies mais écoutez votre raison

Philippe

Chapeau pour les 10%, ici dans le region du bassin annecien je suis loin d’arrivé à 10% brute dans mes simulations.

J’ai des fonds propres mais c’est dur de se lancer, alors je visite, je lis et je suis allé deja voir la cci, notaire et avocat pour m’aider à lancer mon projet.

Est ce que des personnes ici ne vive que de location meublée ou vous avez tous un travail à coté?

pariswil a écrit :

Un souci existe, un café se trouve sur le trottoir d’en face (grande rue de la commune) et il semble que ça puisse provoquer des nuisances (le quartier ne craint pas par ailleurs) et que les jeunes femmes hésitent à louer seule le F2 (d’où la baisse de loyer à opérer).

Allez voir le soir à quoi cela ressemble

pariswil a écrit :

Je pense qu’à 160 000 euros voir dessous ça pourrait être une bonne affaire mais pas sûr que le proprio accepte une telle baisse, dans ce cas je passerai mon chemin. N’ayant aucune expérience de l’immo en direct qu’en pensez vous ?

Essayez toujours de baisser le prix , une baisse de 10 % passe bien en général au delà ça fait beaucoup.
Reste à savoir si le vendeur est pressé , si le bien est en venet de puis longtemps, si il a déjà refusé des offres.

N’oubliez pas que l’agence touche un % sur la vente et ce % est issu du prix initial de vente ( parfois elle baisse leur honoraires ) , regardez dans l’agence le montant des commissions en fonction des prix mais on doit être 7- 8 % environ pour l’agence sur les 200 K€ de départ cela 15.000 pour l’agence.
Donc d’un prix de départ de 205.000 , le vendeur touchera 160.000 - 15.000 = 145.000.

Même si vous proposez 160 Ke , il remontera le prix c’est certain.     

pariswil a écrit :

Par ailleurs quel est le meilleur régime fiscal à adopter dans ma situation (marié +2 TMI à 5.5%, économies du couple 100 000 euros, logé à titre gratuit, spci pour 100 000 euros (crédit sur 15 ans moitié datant de 7 ans et autre moitié de 3 ans + parking ).

Cela dépend sir les locations sont meublés ou pas , vu les surfaces vous pouvez meubler le studio et les 2 F2 et pratiquer l’amortissement des biens ce qui mettra vous fiscalité à 0  pendant 8 à 10 ans.

Pour un premier achat prenez en nom propre , cela présente moins de risque en cas d’erreur d’achat et il n’est pas nécessaire de monter des structures complexes au début , il y a autre chose à faire et à découvrir

Philippe

Philippe30 a écrit :

kentin a écrit :

[

Dans le cas où j’effectue des travaux dont le totale des factures de matériaux s’élèvent à 1000 euros par exemple mais que je dispose de plusieurs factures inférieures à 500 €.

Doit on les passer en ammortissement ou alors je les déduit comme de simples charges? Si je suis déjà en déficit BIC, je pourrais tout de même les reporter pour la ou les années suivantes non?

Si je reprends votre exemple :

Avant travaux
Déclaration :6.000 - 1.500 -1.800 -2.560 = 140 €de revenus locatifs meublés (revenus BIC déclaration 2042 et 2042C )

Après travaux
Vous devrez déclarer 6.000 - 1.500 -1.800 -2.560-1000 = -860 €de revenus locatifs meublés (revenus BIC déclaration 2042 et 2042C )

J’aurais donc droit de déduire les 860 euros l’année prochaine ou aurait il fallu que je passe en amortissement pour pouvoir profiter de ce report?

Facture de - 500  € en charges
Facture de + 500 € en amortissement

Pas de report de déficit BIC en Lmnp sur les années suivantes, vos factures s’appliquent sur l’année en cours sous réserve aussi d’avoir louer le bien avant la fin de l’exercice fiscal

Peu être des reports en lmp mais je ne sais pas 

Philippe

Merci de votre réponse claire mais j’ai trouvé ceci en recherchant des renseignements (je peux vous envoyer la source si vous le désirez) :

Déficit d’exploitation :

Il s’agit du résultat comptable négatif lié à l’exploitation d’un bien donné, avant de comptabilisé l’amortissement. Cette notion se rencontre dans le LMP (Loueur de meublé professionnel) et le LMNP (Loueur de meublé non professionnel).
En l’espèce, il s’agira du solde entre les recettes d’exploitation (donc les loyers perçus dans le cadre du LMNP ou du LMP) et les différentes charges hors amortissement.
Si l’opération est en déficit avant amortissement, l’amortissement sera mis de côté sans limite de temps. Il sera alors « consommé » lorsque l’opération sera en bénéfice d’exploitation. Le bénéfice d’exploitation n’aura pas le même usage selon que nous nous situons en LMP ou en LMNP.

En LMP ou Loueur de meublé professionnel, ce déficit sera déductible des revenus globaux. Ainsi, nous pratiquerons une déduction d’impôt du montant de l’impôt économisé du fait du déficit d’exploitation du LMP.
En LMNP, le déficit n’est pas déductible. Il est reportable sur les bénéfices de même catégorie pendant 6 ans. Au-delà, le déficit est perdu.

La source est elle mauvaise ou vous êtes vous mélangé. La deuxième solution me surprendait beaucoup depuis le temps que je suis vos interventions^^