Donation familiale de nue-propriété à integrer dans une SCI à l'IS ?

Les droits de donations ne sont pas de 12ke car il s’agit là  de l’assiette.

Les droit sont de 5% jusqu’à 8ke et 10% jusqu’à   12k  = 5%x 8ke +10% x (12-8) = 800e

La donation peut en effet prévoir une clause d’emploi imposant l’apport à une société.

Les parts de SCPI acquises en nom propre par votre mère seraient donc démembrées, la NP des parts vous serait transmise… puis apportée en industrie en parts de la SCI IS ? Je ne pense pas qu’il soit techniquement possible d’apporter la seule NP.
Il serait peut-être plus simple que votre mère entre au capital de la SCI, que la SCI acquière des SCPI, puis que votre mère vous transmette la NP sur ses parts de SCI. A approfondir…

HHub a écrit :

Les droits de donations ne sont pas de 12ke car il s’agit là  de l’assiette.

Les droit sont de 5% jusqu’à 8ke et 10% jusqu’à   12k  = 5%x 8ke +10% x (12-8) = 800e

La donation peut en effet prévoir une clause d’emploi imposant l’apport à une société.

Effectivement, ma formulation pretait a confusion, je voulais dire qu’il restait 12k sur lesquels a payer les droits.

serenitis a écrit :

En vous lisant, j’ai tilte par contre sur la situation de votre mère en ehpad avec des revenus inférieurs à ses charges d’hébergement et souhaite vous mettre en garde.

Si Le démembrement des actifs d’une personne en perte d’autonomie permet certes de bénéficier d’une aide du CD, cette manœuvre vous expose au risque que le département vous réclame l’aide perçue après son décès, toute ou partie : documentez vous sur le sujet, sachant que l’apa domicile n’est pas récupérable contrairement à celle des bénéficiaires Héberges en établissements.

Un point super interessant, j’apprecie votre vue d’ensemble alors que je n’abordais le probleme que sous l’angle de la succession. Une rapide recherche montre qu’ils peuvent revenir sur les donations 10 ans avant la mise en place de l’aide mais je comprends bien que c’est alors plus discutable. Dans le cas present, ma mere n’est pas eligible a l’APA pour l’instant donc potentiellement positif de ce cote la.

Ernest a écrit :

Il serait peut-être plus simple que votre mère entre au capital de la SCI, que la SCI acquière des SCPI, puis que votre mère vous transmette la NP sur ses parts de SCI. A approfondir…

Je comprends bien l’operation en deux temps. Il n’est question que de frais de dossier aupres de la sdg pour le changement du detenteur de NP? En cas d’apport en industrie, il y a-t-il un systeme similaire au CCA afin de ne pas etre impose sur cet apport en cas de sortie de la SCI?
Je vais egalement creuser la donation de parts SCI!

Kabal a écrit :

Je ne comprends pas l’intérêt d’apporter de la NP à une société. Vous pouvez la conserver à titre personnel et lors du remembrement vous vendez directement les parts ou vous conserver selon votre situation.

Cela me permettrait lors du remembrement de toucher les loyers au travers de la SCI IS et non au travers de mon TMI. A priori, cela serait des parts que je garderais sur un plus long terme…

@Clausan

Pour une souscription démembrée de parts de SCPI, la pratique la plus courante, il me semble, est plutôt de faire d’abord la donation en liquidités et ensuite la souscription en démembrement avec l’argent reçu.

Dans ce cas précis (la donation vous a été faite en liquidités), vous pourriez très bien apporté l’argent à la SCI et que ce soit elle qui souscrive en démembrement avec votre mère (après j’ai un petit doute sur le fait que la SCI puisse participer à un démembrement viager…).

Bien à vous,
cat

Le schéma présenté au message précédent me semble une bonne piste, à affiner sur quelques points peut-être  :

  - capital : il pourrait être plus faible (MamanClausan apportant 159k€ en CCA et 1 k€ en capital), et être réparti différemment (inclure la conjoint de Clausan, sans démembrer les parts car la maison de retraite sera payée en remboursant le CCA, et la SCI ne versant pas de dividende avant longtemps, ou alors n’en versant qu’à MamanClausan -non imposable- avec des statuts bien adaptés)
  - l’opération pourrait être précédée d’une donation de MamanClausan (31k€ de donation Tepa, et jusqu’à 100k€ de donation "normale",  mais attention si Clausan a des freres/soeurs) à Clausan, qui l’injecterait dans la SCI en CCA aussi  (mais, vu le patrimoine de MamanClausan, la succession n’entraînera guère de droits à payer, donc l’optimiser est peu utile)
  - le cash disponible dans la SCI pourrait être investi en grande partie en usufruit temporaire de parts de SCPI (c’est, au sein d’une SCI IS, plus rentable que la PP si les distributions et prix des parts ne bougent pas, et ça permet de disposer de cash plus vite et sans revendre des parts de SCPI)
  - la SCI IS pourra faire d’autres investissements, financés à crédit (ce sera dur de financer ainsi de l’US, et la banque limitera à "certaines" SCPI … donc autant utiliser le cash pour ce qui est difficile à financer par un emprunt)
  - en investissant en partie dans des SCPI avec une part de leur patrimoine hors de France, l’IS sera faible, voire nul.

Tres reconnaissant de vos reponses HU et GbL!

En effet, lorsque je me posais ces questions de SCI IS je pensais a la generation future mais en oubliant que j’etais egalement la generation future de quelqu’un! Il faut a present que je me penche sur les statuts exacts d’une SCI, peut etre quelque chose que je pensais plus ou moins standard lors de mon projet initial mais cela n’en sera que plus a affiner dans ce cas ici. Une reference de livre sur les fondements de la SCI passe souvent sur le forum, je vais me commander ca des que je le retrouve.

Egalement, il semble qu’il y ait un peu de friction pour un pret SCI IS chez un expat qui n’a pas de patrimoine a proprement parler en France, cela va effectivement aider a lubrifier cela. Enfin, j’ai suivi avec beaucoup d’interet les cas d’achat a credit de PP+US avec les differents mechanismes de cles et d’amortissement de l’US, je sais que vous aviez fait cela GbL mais aussi Yvan qui recemment a bien detaille son operation sans parler de la file SCI IS qui regorge de beaux montages. Il faut que je fasse tourner de la feuille Excel pour trouver le bon equilibre.

Je pense donc me diriger doucement vers cela une fois la vente reiteree par acte authentique fin aout. Je sais que le demarchage commercial est interdit sur ce forum, et a raison, mais je pense que si vous avez un bon comptable qui pourrait m’aider a relire mon jet de statuts et a les publier + compta annuelle, je suis preneur!

Bonjour a tous,

Une variante interessante m’a ete proposee par un CGP: pour fixer les idees, disons qu’elle aurait besoin de 800 euros de rente nette par mois pour combler sa retraite et payer sa maison de retraite sans avoir a toucher son patrimoine. Avec un taux SCPI conservatif a 3% (faible TMI pour elle, a panacher sur des SCPI EU), cela represente 320k de SCPI en PP.

A son age (moins de 81 ans revolus), la cle de demembrement viager serait 70/30, cad qu’elle pourrait utiliser 320*30% = 96k de sa vente pour acheter l’usufruit, me donner les 160-96=64k restants (TEPA + abattement des 100k en ligne directe) que je completerais avec 320*70%-64=160k. En faisant ce montage, cela me permet  de savoir qu’elle sera autonome sur ses fais en viager (je suis en train de faire un audit de ses differentes assurances vies eclatees dans plusieurs etablissements et de voir les versements pre-70 ans pour voir ou on en est de l’abattement de 150k en clause beneficiaire direct) + de deja faire passer 96k en dehors de sa succession pour quand son usufruit s’etendra.

Il se trouve que j’ai ces 160k dispo suite a une vente recente d’actions de ma boite et je trouve ce montage plutot astucieux hormis les points suivants:
- le fait de posseder cette NP en direct me gene un peu en sachant que je me retrouverai avec ces 320k de PP en direct avec potentiellement un TMI 41% si je suis de retour en France. L’alternative serait de vendre la PP et cette NP n’aura effectivement servi que de contre partie.
- avec les memes 96k, ma mere pourrait acheter de la PP avec des loyers de 240e/mois net voire 435e/mois net avec l’integralite des 160k. Elle grignoterait alors ses AV et potentiellement les abattements.
- cette cle de NP peut se retrouver sur de la NP temporaire sur 10 ans. Au dela de 10 ans, le meme placement m’aurait mecaniquement permis d’avoir ces 30% supplementaires alors qu’ici ils "sortent" de la succession qui n’aurait ete taxee "qu’a" 20% (l’abattement des 100k couvrant deja son patrimoine non-AV) donc net de succession, ces 30% d’apport pour l’usufruit de ma mere se retrouveront a 80% net de mon cote soit "24%".

Il me manque aujourd’hui un audit complet de son patrimoine, de ses dates de versements en AV et d’un calcul des droits de succession avec les differents abattements AV et non-AV pour comprendre la pertinence exacte de ce montage en fonction de la date de l’extension de l’usufruit (c’est bien plus poetique de le dire comme cela).

Cependant, je suis curieux de voir si vous pensez que je rate quelque chose et s’il y a des retours sur ce type de montage. J’ai l’impression que l’ascenseur generationel prend plus souvent la direction opposee, avec le don de la NP aux enfants pour profiter des cles/abattements…