Investir en SCPI sur une durée courte (12 ans) au sein d'une SCI à l'IS ?

Bonjour,
Il me semble que le crédit foncier a arrêté son activité, pourtant vous parlez d’un crédit conso chez eux, c’est encore possible ?

Le conseiller m’a bien parlé du Crédit foncier pour le prêt à la consommation.
Je ne suis pas spécialement emballé car le prêt est forcément en nom propre et non au nom de la SCI donc les intérêts ne seraient pas déductibles. Mais je garde l’idée pour l’US.

Pour le suivi, je viens d’avoir un appel téléphonique du CGP de la CE, qui a eu quelques (mauvaises) "nouvelles" de la part de l’ingénieur patrimonial de la Banque Privée de la CE.

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1/ ce n’est pas un prêt classique, mais un prêt spécifique "crédit objets divers" car le prêt est utilisé pour un objet qui n’est pas physique.

Je ne sais pas ce que ça veut dire, mais ça ressemble à un prêt à la consommation.
Le taux passe à 1,90 / 2,00% (gloups).

Ce taux correspond (bizarrement ou non) au taux du prêt à la consommation qu’il m’avait proposé le 29 avril par téléphone.

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2/ il faut maintenant 20% d’apport pour que le projet puisse passer (sans passer en délégation régionale, qu’il veut absolument éviter).

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3/ La SACCEF ne garantira pas la totalité du prêt mais seulement la moitié. L’autre moitié peut être garanti avec un nantissement des parts de SCPI ou d’un contrat externe à l’agence comme un contrat d’assurance vie (coût : 772 € pour l’acte de nantissement quel que soit le nombre de part de SCPI, mais il ne semblait pas sûr de lui).

Dans ce cas, si le coût de 772 € est "forfaitaire", je préfère tout garantir en nantissement.

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4/ Il n’y aura qu’un seul prêt unique quel que soit le nombre de SCPI empruntées.

Il attend toujours la réponse de l’ingénieur patrimonial sur l’amortissement de l’usufruit temporaire des parts de SCPI étrangères et surtout sur la déductibilité des intérêts pour leur achat.
Il cherche une réponse claire dans le BOFIP (pas certain qu’il puisse la trouver).

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A suivre !

Pour plus de détails, lire https://www.google.com/search?q=fond+pr … p;ie=UTF-8 , mais j’avais déjà résumé l’essentiel.  (et il faut distinguer "fonds propres" et "capitaux propres", ce que je n’avais pas fait)

En pratique, avec une SCI achetant des parts de SCPI, en PP et US, vous ne devriez pas rencontrer cette situation, sauf si très grosse baisse des distribution, mauvais choix d’investissement,  et trop grosse rémunération du gérant. Votre SCI devrait dégager un résultat comptable positif (et so le résultat fiscal est minime voire négatif, si vos SCPI ont pas mal de revenus étranger, ça importe peu sur les capitaux propres).

il faut distinguer "fonds propres" et "capitaux propres", ce que je n’avais pas fait

Pour une SCI "basique" investissant dans des SCPI, je pense que c’est la peu ou prou la même chose.

Capitaux propres =

+ capital apporté à l’origine
+ réserves légales
+ réserves facultatives (sommes des résultats des exercices précédents qui n’ont pas été distribués)
+ RAN (somme des résultats des exercices précédents qui n’ont pas été imputés des réserves)
+ RN de l’exercice

Autres fonds propres : émission de titres participatifs, etc (= des éléments peu communs)

Fonds propres = capitaux propres + autres fonds propres.
Autant dire, la plupart du temps (pour le "commun des mortels") : capitaux propres = fonds propres

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Merci, mais les liens Google n’apportent pas la réponse à la question :

Lorsque vous dites "les fonds propres ne peuvent pas trop diminuer", existe-t-il un "ordre de grandeur légal" pour rester dans le raisonnable ?

Maxicool,

Lorsque vous dites "les fonds propres ne peuvent pas trop diminuer", existe-t-il un "ordre de grandeur légal" pour rester dans le raisonnable ?

Je pense que GBL en précisant "pas trop diminuer" faisait référence uniquement à l’obligation légale de reconstituer les capitaux propres, si ces derniers deviennent inférieurs à la moitié du montant du capital social.

Comme précisé, celle-ci ne s’applique pas au SC.
De ce fait, il n’y a pas de contrainte légale à réaliser des pertes au sein d’une SC. Je pense donc que cet ordre de "grandeur acceptable" n’est pas un sujet pour une SC.

Si vous souhaitez amener la question plus loin :

si la "règle des 50%" ne s’applique aux SCI, quel est l’ordre de "grandeur acceptable" dans ce cas ?

c’est pour pousser la réflexion, dans ce cas, vous pouvez vous demander quel sera le regard d’autres tiers sur des pertes, on peut citer le banquier, le fisc, un associé … A chaque tiers et selon son intérêt, son degré de "grandeur acceptable".

Maxicool,

Avez vous présente le projet complet aux banques, ou avez vous limité la présentation à la Première phase, emprunt  seul, sans leur parler de votre fin de carrière en lien avec ce projet au bout de 12 ans ?

Il est possible (a mon avis du moins…) qu’une banque vous mette une condition de gérance bénévole de la sci jusqu’au remboursement complet des prêts. Quand je monte un LBO sur une TPE, on me met systématiquement une clause D’interdiction de distribution de dividendes pendant la durée du prêt + 2 ans, sachant que si le résultat est bon au bout de 3 exercices, en faisant une demande écrite, on m’autorise à distribuer en retour, De cette pratique courante, je me dis qu’il serait fort possible qu’un prêteur impose des clauses restrictives adaptées visant à garantir le bon remboursement de ces prêts, ce qu’on peut comprendre.

J’ai du mal à comprendre comment une banque peut justifier une telle clause A PARTIR DU MOMENT où elle est bien évidemment payée en première.

Qu’elle protège le remboursement est logique mais bloquer les rémunérations de gérance….

Maxicool,

j’aurai fait comme vous dans le choix de limiter la présentation du projet en phase 1, car comme vous le dites, on a vraiment l’impression de les emmener en terre inconnue !

je m’étais posé la question en vous lisant de savoir si vous aviez tout déroulé, ce qui aurait pu expliquer un accueil "mitigé", et me disais que votre profil sécuritaire-fonction publique aurait pu vous éviter les clauses que j’évoquais ensuite.

A ce stade, si je puis le dire ainsi, vous voilà prévenu de futurs écueils que je vous souhaite de ne pas rencontrer toutefois.

@Alex470 : bien entendu le CCA est bloqué dans mon cas également sur les premières années.

@Mistervix : comme tout deal, chaque partie arrive avec ses pré-requis, certains sont négociables, d’autres moins…

Bonjour Maxicool,

j’ai relu avec intérêt votre file. Aviez-vous eu un retour définitif de vos prises de contact avec les conseillers de Malolechat et d’Yvan ?

Bien à vous,

Dr. Minimal

Bonsoir maxicool.

Je viens de lire votre topic sur l’acquisition de parts de SCPI dans une SCI à l’IS. Bravo pour ce projet et la qualité de votre raisonnement. Votre stratégie est claire à suivre avec vos différents tableaux Excel.

Dans notre cas, nous avons 35 ans, 2 enfants et une TMI à 11%. Nous envisageons d’investir dans des parts de SCPI à crédit, mais nous nous interrogeons sur la nécessité de constituer une SCI à l’IS.

Où en êtes-vous de votre projet ?

Très bien, vous avez raison dans l’immédiat, la prudence est de mise. Au plaisir de suivre la suite de ce topic, en lui espérant une issue heureuse !