Bre [07] : étude de cas immobilier (conserver ou vendre ?)

Bonjour,

Au-delà du cashflow, il faut regarder la rentabilité du bien, car si vous aviez emprunté sur 25 ans, il n’est pas forcément difficile d’avoir un cashflow positif malgré une rentabilité moyenne.

Un bien d’une valeur de 80.000 € avec 200 € de charges par mois, je trouve ça excessivement élevé et ça doit se ressentir sur la rentabilité de l’opération.

Vous parlez d’un cashflow positif, mais après paiement des charges, taxe foncière et de la mensualité du crédit, il vous reste 134 € / mois, avant impôts.
Payez-vous (beaucoup) moins de 134 € / mois d’impôts sur vos revenus fonciers liés à cet appartement ? c’est-à-dire moins de 31% de vos loyers hors charges ? Si votre TMI est de 30% vous pouvez considérer que votre cashflow est nul.

Dans tous les cas, si votre investissement ne semble pas non plus mauvais, s’il vous cause des ennuis et que vous pensez à vous en débarrasser, faites-le. Surmonter des problèmes pour conserver une rentabilité hors norme pourquoi pas, mais pour un bien à rentabilité classique, ne vous prenez pas la tête, allez voir ailleurs.

Enfin, c’est mon avis, évidemment !

Dicci a écrit :

Bonjour,

Au-delà du cashflow, il faut regarder la rentabilité du bien, car si vous aviez emprunté sur 25 ans, il n’est pas forcément difficile d’avoir un cashflow positif malgré une rentabilité moyenne.

Un bien d’une valeur de 80.000 € avec 200 € de charges par mois, je trouve ça excessivement élevé et ça doit se ressentir sur la rentabilité de l’opération.

Vous parlez d’un cashflow positif, mais après paiement des charges, taxe foncière et de la mensualité du crédit, il vous reste 134 € / mois, avant impôts.
Payez-vous (beaucoup) moins de 134 € / mois d’impôts sur vos revenus fonciers liés à cet appartement ? c’est-à-dire moins de 31% de vos loyers hors charges ? Si votre TMI est de 30% vous pouvez considérer que votre cashflow est nul.

Dans tous les cas, si votre investissement ne semble pas non plus mauvais, s’il vous cause des ennuis et que vous pensez à vous en débarrasser, faites-le. Surmonter des problèmes pour conserver une rentabilité hors norme pourquoi pas, mais pour un bien à rentabilité classique, ne vous prenez pas la tête, allez voir ailleurs.

Enfin, c’est mon avis, évidemment !

J’ai emprunté sur 18ans, il y a un peu moins de 2 ans d’écoulés.
Ils sont classes donc abattement de 71% et pour mes impôts je n’y comprends pas grand chose, pour 2020 je n’en paie pas en ayant déclaré 23000€ de locations saisonnières ..(taux 2019 0,8%, 2020 0%)
Oui c’est vos avis que je souhaite justement car il y aura peut être des choses auxquelles je ne penserai pas par ex..

Timinel a écrit :

Bonjour

Difficile de répondre, on dirait que vous voulez vendre pour le bruit  que vous ne subissez pas.

calculez la rentabilité , vous faites mieux ailleurs pour un meme risque estimé , une moindre " pénibilité" ? si oui vendez.
Vous anticipez un gros risque, changement sur l’appartement, la copro ? alors oui aussi une autre raison.

Est ce que cet appartement a un quelconque impact sur les projets en cours ?

comment dire si il faut  garder ou vendre ? quels sont vos objectifs ?
1) pas la tranquillité , vous repartez sur 2 projets qui peuvent avoir les memes desagrements  donc on ne peut pas vous conseillez " vendez , achetez des foncieres pas de probleme de voisinage"
2) le cash ? pas sur , et vous ne parlez pas des impots sur la PV donc possiblement pas enorme a la fin.
3) le reinvestissement ? cf plus haut .

cdt

En location saisonnière on le subit quelque part, c’est du commerce, un client mécontent c’est une mauvaise évaluation sur les sites Et un client qui ne reviendra pas, d’autres personnes qui du coup ne viendront pas etc..
les 2 prochains ne pourront pas avoir ces désagréments, je vais gérer tous les lots donc si un locataire deconne c’est moi qui dirige et le recadre, pas de syndic qui s’en fout à qui écrire etc etc ..
Les impôts sur la plus value facile, 36% à la louche donc il me resterait 18000€.

Bonjour Bre.

Je ne vous donnerai pas un avis sur le fait de vendre ou conserver mais vais vous donner mon point de vue de client ayant été confronté à ce problème dans une location AIRBNB.

J’avais loué une maison ancienne avec piscine dans un village au sud de toulouse.
C’était vraiment parfait à ceci près que, dans la maison mitoyenne, un voisin regardait la télé le son à fond entre 22H et 2h du matin. Le son passait par un ancien conduit de cheminé.
Cela nous bien gâché le séjour et nous avons rapidement quitté la suite parentale pour aller dormir dans une chambre d’enfant ce qui justifiait beaucoup moins le prix payé.

Je ne suis pas sûr d’y revenir ou pas au prix affiché.

Le propriétaire était désolé mais ce n’était pas la première fois qu’il était confronté au problème (que ce soit lui ou d’autres locataires saisonniers).

Franchement, cela peut effectivement faire fuir des clients.

Autre explication : votre voisin ne ferait-il pas cela par vengeance parce qu’il est dérangé par soit le comportement de certains de vos locataires soit énervé des trop nombreuses rotations ?

Bon courage.
Frédéric

Lamazo, le 20/07/2020 a écrit :

Dicci, le 17/07/2020 a écrit :

Vous parlez d’un cashflow positif, mais après paiement des charges, taxe foncière et de la mensualité du crédit, il vous reste 134 € / mois, avant impôts.

J’ajouterai aussi qu’en cas de frais du genre travaux, rachat de meubles ou autres, le peu de cashflow peut vite s’envoler.

Et effectivement, si le bruit subi nuit à vos locataires qui par la suite ne reviennent pas et/ou laissent des commentaires négatifs, cela nuit alors à votre business.

A votre place, j’opterais pour la vente.

Certes mais vu que tout a été refait du sol au plafond je devrais être tranquille pour au moins 5ans

Bfb2016, le 20/07/2020 a écrit :

Autre explication : votre voisin ne ferait-il pas cela par vengeance parce qu’il est dérangé par soit le comportement de certains de vos locataires soit énervé des trop nombreuses rotations ?

Bon courage.
Frédéric

Je ne pense pas, déjà car ormis l’été il y a peu de rotation (nouveau locataire tous les mois et encore..) et vu le bien le prix etc j’ai très peu de locataires désagréables (ce que là par contre la voisine du dessous ne se priverait pas de me dire et ne l’a jamais fait)
C’est une équipe de caraques, ils ont commencé à envahir le palier de leur étage puis le hall d’entrée puis la cave commune, ils ont jeté des centaines de mégots sur le parking, piscine sur le balcon alors que c’est interdit..j’en passe..
Leurs propriétaires ne font rien, je pense qu’ils sont de la même famille

Job, le 20/07/2020 a écrit :

Bonjour à tous

Bfb : les locations de ce type ne font pas l’objet de remarques des usagers précédents comme dans tripadvisor ?

Plusieurs loueurs signalant ce problème peuvent mettre la puce à l’oreille d’un futur client non ?

Certains ont mis des remarques oui mais d’autres comprenant que c’était peut être occasionnel et voyant le reste qui est parfait n’ont pas mis de remarques justement pour pas me plomber.

Je n’ai pas compris la deuxième question : loueurs ou locataires? même si c’est locataire je ne comprends pas ce que vous voulez dire.

Bre a écrit :

Certes mais vu que tout a été refait du sol au plafond je devrais être tranquille pour au moins 5ans.

Malheureusement, on n’est jamais à l’abri d’un imprévu, que ce soit une dégradation, un dégâts des eaux (avec franchise à payer), un électroménager qui lâche, ou bien aussi des travaux dans la copropriété.
Ce n’est pas ce que je vous souhaite bien entendu, mais je sais que cela peut vite grimper en termes financier.

Bfb2016 a écrit :

C’est une équipe de caraques, ils ont commencé à envahir le palier de leur étage puis le hall d’entrée puis la cave commune, ils ont jeté des centaines de mégots sur le parking, piscine sur le balcon alors que c’est interdit..j’en passe..
Leurs propriétaires ne font rien, je pense qu’ils sont de la même fami[/b]lle[/i]

Bref, cela ne risque t’il pas de vous empêcher aussi  sinon de vendre du moins de vendre au meilleur prix ?

Bon courage à vous.

Bien cordialement.
Frédéric

Les mégots ont été enlevés la piscine aussi et le reste est à présent globalement rangé. Mais cela montre le profil des locataires..