Investissement locatif : emplacement, environnement et situation

Me concernant, j’ai déjà refusé de visiter un studio qui était sympa pourtant sur les photos car l’immeuble me paraissait mal entretenu, loin du centre, sans commodités comme le bus ou commerces mais pourtant dans un quartier banal.

roudoudou a écrit :

Ça peut sembler intéressant pour Paris centre, mais vous voyez par exemple pour moi les boites de nuit en dessous c’est rédhibitoire car vous aurez du mal à le louer à un locataire "de qualité". Vous n’avez pas mentionné l’étage ?

L’appartement est au 1er étage sans asc, cela veut dire que c’est juste au dessus des boites de nuit. Ce qui est le plus embêtant

roudoudou a écrit :

Quels sont les travaux prévus (non votés) par la copro à venir ? Y a t il un ravalement (courant à Paris) ? Y a t il une réfection de la toiture (ca coute les yeux de la tête) ? Une mise au norme d’un ascenseur (si il y en a un ?)

Je vais me renseigner mais mon sentiment c’est qu’il reste bcp de travaux à réaliser dans la copropriété.

Posez vous les bonnes questions :
- Aimeriez-vous vivre dans un studio 3 mètres au dessus d’une discothèque ?

- Accepteriez-vous des jeunes qui fument et parlent dans vos escaliers ?

- Apprécieriez-vous de vivre dans le bruit, les vibrations et l’insécurité ?

- connaissant les "mafias" du milieu de la nuit parisienne, n’auriez-vous pas peur que la discothèque juste sous chez vous s’enflamme ?

- Arriveriez-vous à y faire des études studieuses ?

- Avez-vous envie de vous priver de locataires qui travaillent le matin ?

- Souhaitez-vous changer de locataire tous les mois ?

- Impossible d’aérer l’été à cause du bruit et des fumeurs sur le trottoir juste dessous.

- Réquisitions policières du studio pour des surveillances du "milieu".

- La "viande saoule" qui se bastonne à la sortie tard dans la nuit.

Gardez à l’esprit qu’au centre de paris convergent les lignes de transports en commun et son flux de toxicos des banlieues …

Franchement, avec tant de défauts, c’est même pas sûr que je veuille bien payer moins 60% du prix marché. A part son prix alléchant, ce studio n’a certainement rien d’exceptionnel par rapport à beaucoup d’autres dans la capitale.

backsync a écrit :

En parcourant le forum depuis un bout de temps, j’ai conclu que l’un des "commandements" pour un investissement locatif est: EMPLACEMENT.

Ce commandement se décline en trois fois :
Emplacement = Ville
Emplacement = Quartier
Emplacement = Immeuble

Si vous vous posez la question sur un des trois commandements alors il faut préférer rater un achat que d’en faire un mauvais.

Au vue des problèmes que vous pouvez rencontrer , je poursuivrais mes recherches vers un autre bien sans hésitation.
Du reste le vendeur semble prêt à faire des concessions importantes sur le prix , ce n’est pas sans raison….

Philippe

Quand vous dites - 30%, c’est par rapport à quel prix? Le prix moyen de Paris (8400€), le prix moyen du 18e? (inférieur) ou le prix moyen d’un studio dans une copro pourrie juste au dessus d’une discothèque?(largement inférieur)

Franchement je ne sais trop quoi te dire. Trouver une decote est rare à Paris. Mais j’ai l’impression que celle la est plutot risqué… Les inconvénients ont été cités ci dessus… Ca sera dur de trouver / garder un locataire…

@ZX-6R: je me suis mis à la place du locataire, clairement il y a de quoi se poser des questions même si c’est un appartement de rêve…
@roudoudou: C’est dans le 11e à 2 pas du marché d’aligre (en plus c’est mon coin revé sniff)..

Dernière modification par backsync (31/10/2012 23h34)

job a écrit :

Et si vous demandiez au vendeur pourquoi est-ce en vente ?

A la place du vendeur honnête qui va dire, je vends parce que le quartier n’arrête pas de se dégrader et je n’arrive plus à louer et de plus avec la boite de nuit c’est très bruyant le soir et cela à fait fuir le peu de locataire que j’avais trouver.

A la place du vendeur qui protège ses intérêts et souhaite vendre, je vend car j’envisage d’acheter un bien plus grand et malgré la très bonne rentabilité de ce bien je suis obligé de m’en séparé rapidement c’est pour cela que le prix est bas.

Un vendeur ne répondra jamais à cette question ….

Philippe

BorderLine a écrit :

Il y a deux points de vue sur un tel bien :

- L’investisseur, qui sait parfaitement qu’il louera l’appartement, car c’est Paris.
- La vision patrimoniale, qui n’a clairement aucune envie d’avoir un bien médiocre.

A vous de faire votre choix.

Je suis dans une démarche d’investissement
En effet ce n’est pas difficile de trouver un locataire a paris mais en revanche c’est plus difficile le "fidéliser" sur le long terme avec un tel environnement.

BorderLine a écrit :

Il y a deux points de vue sur un tel bien :

- L’investisseur, qui sait parfaitement qu’il louera l’appartement, car c’est Paris.
- La vision patrimoniale, qui n’a clairement aucune envie d’avoir un bien médiocre.

A vous de faire votre choix.

Bonjour,

J’ai visité plein de studios et ceux dont l’emplacement était bon, mais avec des défauts majeurs (restaurant chinois en dessous, café ouvert jusqu’à 2h du matin tous les jours, appartement en face du SAMU etc…) qui ne se louaient pas facilement (bien encore sur le marché 1 mois après) et pourtant c’est Paris…

C’est pour cela, d’ailleurs, que je trouve la phrase de Philippe très bonne, l’emplacement se décline bien en 3.

Bonjour,

Je pense qu’il n’y a pas de réponse simple à votre question. Vous comparez deux choses différentes, les travaux à venir (one shot et augmentant la valeur du bien) avec les charges mensuelles (récurrentes).

D’une façon générale je rechercherais :

- Un bien avec beaucoup de travaux (car en général il y a une décote supérieure au montant des travaux) et c’est la que l’investisseur apporte de la valeur ajoutée

- Dans de l’ancien si à Paris, car en général (et bien qu’il existe des exceptions) les charges sont moins élevées que dans les épaves thermiques des années 70 - 80. Même si on ne peut pas trop généraliser, un bon niveau de charges à Paris c’est du 2 eur/m2 hors chauffage ou 4 si le chauffage est inclus.

Je pense également qu’un niveau trop élevé de charges peut poser problème lors de la revente