Comment gérer un locataire en situation de surendettement ?

Déjà, il vous faut être plus réactif et surtout être très procédurier (écrire pour garder des traces). Pour les anomalies qui ont conduit à rendre le bien indécent, c’est à votre charge de le remettre en état sauf si le locataire vous écrit clairement quil est à l’origine du désordre. Donc remettez en état et profitez en pour faire des photos, avant/après. Une fois la remise en conformité terminée, envoyez les documents à l’organisme/caf qui a réalisé le constat d’indécence et demandez une contre-visite.

Il est rare d’avoir spontanément un organisme qui vienne contrôler un bien. Il y a de fortes chances que ce soit le locataire lui-même qui ait dénoncé ces anomalies auprès de la CAF. Cela conduit au gel du versement des APL. Tout cela n’est pas très agréable mais s’oublie vite si on est réactif. Je vous conseille aussi d’éviter de recevoir directement les APL.

Pour le surendettement, pas certain que ce soit réel et cela ne doit en rien changer la procédure de recouvrement. Je vous conseille de garder un bon rapport lorsque vous rencontrez votre locataire. Cela vous sera peut-être utile de dialoguer pour qu’il quitte volontairement votre bien. Montrez vous ouvert à l’oral mais ferme à l’écrit. Vous pouvez aussi envisager le versement d’un certain montant contre la résiliation du bail.

C’est effectivement mon erreur d’autant plus que je dispose d’une assurance GLI.

S’agissant des écrits c’est la posture employée depuis le début, alors ce sont uniquement des messages. Le locataire ne m’a jamais alerté sur les soit disant désordres. La seule alerte dont je dispose sont les infiltrations causées par un épisode orageux, je lui avait demandé si le nécessaire avait été fait auprès de son assurance, il m’avait répondu à l’époque que c’était en cours. De mon coté j’ai pris attache avec un couvreur pour vérifier si des tuiles n’ont pas été déplacées.

La visite est à l’initiative du locataire en représailles à la saisie du garant. Je lui avait signifié par message, il m’avait retorqué que si je le faisait cela pouvait m’attirer des ennuis de ce genre. Pour les APL, il n’y a pas droit. Cela peut être une démarche pour obtenir un logement social j’ai l’impression.

Il doit y avoir une prochaine visite contradictoire avec le service de la mairie avec qui j’ai pris attache et à qui j’ai expliqué le contexte des loyers impayés. Je compte présenter l’ensemble des documents justifiant de la décence du logement, que les désordre sont principalement du au fait du manque d’entretien du locataire et revenir à la charge sur le plafond humide qui sont de la responsabilité du locataire. Je compte lui faire signe une attestation sur l’honneur concernant ses démarche auprès de son assurance puis le mettre en demeure de me fournir son constat.

Sa GLI garantie les dégradations à hauteur de 10 000€. Je vous remercie pour votre éclairage c’est l’impression que j’ai concernant son supposé dossier surendettement.

Je me permets d’ajouter qu’il faut impérativement vérifier les conditions d’exercice de la garantie Unkle et, si ce n’est déjà fait, activer celle-ci en suivant scrupuleusement la procédure qui vous est imposée (je ne connais pas spécifiquement Unkle mais dans le cas de Visale, le bailleur doit suivre un mode opératoire et respecter un calendrier très précis, faute de quoi, il peut perdre le bénéfice de la garantie).

Vérifiez aussi ce que couvre la garantie Unkle :
- S’agit-il uniquement des impayés de loyers avec, éventuellement, une durée maximale d’indemnisation ?
- Ou bien cette garantie assure-t-elle également la gestion de l’éventuelle expulsion du locataire ?

Dans la mesure où, selon vos indications, Unkle prend elle-même une garantie auprès d’un proche du locataire, je ne serais pas étonné qu’elle ne gère pas la procédure d’expulsion s’il fallait en arriver là. Si mon intuition est bonne, vous avez tout intérêt à commencer à vous renseigner et à vous préparer à gérer directement cette procédure.

Justement, il y a bien un délai de 75 jours, du coup je perd près de 2500€, le reste état pris en charge.

Pour le reste, la garantie assure toute la procédure de recouvrement en mandatant un huissier et mène la procédure d’expulsion pour un montant maximum de 100 000€ et 10 000€ pour les dégradations.

Concernant le garant ou réfèrent de confiance, c’est là ou ce n’est pas très net, il semble que ce dernier est informé des procédure à l’encontre du locataire mais peut être mis à contribution en cas d’échec du recouvrement.

Les courriers de relance et mise en demeure en recommandé ont bien été mis en place, tardivement de surcroît et expliquant la perte d’environ 2500€ (ca m’apprendra)

Ces démarche sont indispensables pour le démarrage de la procédure de la GLI. Je suis en relation avec la GLI qui me dit avoir mandaté un huissier depuis mi-décembre, mais le commandement n’a toujours pas été délivré. Donc j’en ai mis une couche pour relancer l’huissier et que le locataire puisse comprendre qu’on joue différemment désormais. Je suis en attente de leur retour.

La GLI prend en charge les loyers impayés, je dois mettre à jour le décompte de la dette chaque mois et obtenir l’indemnisation 48H après. Je leur ai signé une délégation de pouvoir pour mener toute la procédure de recouvrement et d’expulsion. D’où le fait que je n’ai pas envoyé ce commandement.

Je vous remercie pour le fil en question que je vais étudier attentivement.