SCPI Pierre Plus : analyse critique d'une discussion sur ses performances et sa gestion
Cette discussion analyse de manière approfondie la SCPI Pierre Plus, mettant en lumière les préoccupations des participants concernant sa gestion et ses performances. Les membres expriment de vives critiques sur la capacité de la société de gestion, AEW Ciloger, à investir efficacement les fonds collectés, soulignant un problème récurrent de décalage entre la collecte et l'investissement, engendrant une dilution des parts et une baisse du rendement. Des exemples chiffrés illustrent les difficultés de la SCPI à trouver des biens à des prix acceptables, certains participants soulignant une surévaluation des actifs acquis.
Un des points centraux de la discussion porte sur la qualité du patrimoine et la stratégie d'investissement de la société de gestion. Les participants débattent des conséquences de la collecte importante, qui contraint la société à investir rapidement dans des actifs dont la rentabilité est parfois jugée insuffisante. La comparaison avec d'autres SCPI, notamment celles à capital fixe, met en évidence les avantages et les inconvénients de chaque modèle. La discussion souligne l'importance de la diversification du portefeuille et des risques associés à une gestion trop agressive de la collecte.
Plusieurs membres partagent leurs expériences personnelles avec la SCPI Pierre Plus, notamment concernant les difficultés rencontrées pour la vente de parts et les longs délais d'exécution des ordres de cession. Le marché secondaire est décrit comme étant bloqué, ce qui pose problème pour les associés souhaitant se désengager. Les distributions sont également pointées du doigt, avec des variations importantes d'une année sur l'autre et des informations jugées opaques par certains participants concernant les plus-values et la gestion de l'impôt étranger. La communication de la société de gestion est critiquée pour son manque de transparence.
Enfin, la discussion aborde la fusion annoncée entre Pierre Plus et Actipierre Europe. Les membres se questionnent sur les raisons de cette fusion et sur les conséquences pour les associés. L'analyse des motivations d'AEW Ciloger fait l'objet de spéculations, certains y voyant une tentative de résolution des problèmes de liquidité de Pierre Plus. Le manque de clarté de la stratégie d'AEW Ciloger est condamné par plusieurs participants.
L'ensemble de la discussion met en évidence les risques liés à l'investissement dans des SCPI à capital variable et l'importance d'une analyse approfondie de la gestion et du patrimoine avant tout investissement. La discussion souligne également la nécessité d'une information claire et transparente de la part des sociétés de gestion.
Synthèse des avis :
Recommanderiez-vous la SCPI Pierre Plus à un proche ?
| Oui, complètement (avis positif) | 0% - 0 | |||||
| Oui, avec des réserves (avis assez positif) | 0% - 0 | |||||
| Je ne sais pas (avis neutre) | 0% - 0 | |||||
| Non, probablement pas (avis assez négatif) | 20% - 1 | |||||
| Non, certainement pas (avis négatif) | 80% - 4 | |||||
Nombre de recommandations : 5 Recommandation moyenne : 0,2/4  |
||||||
chansen a écrit :
Je ne comprends pas pourquoi la société de gestion ne communique pas sur un taux brut d’impot étranger pour donner une meilleure image.
Car tous les associés ne peuvent pas forcément profiter de ce crédit d’impôt, en fonction de leur situation personnelle.
Communiquer sur un taux crédit d’impôt inclus consiste à communiquer sur un taux que certains associés ne toucheront jamais.
Cela donne peut être une "meilleure image" mais c’est trompeur.
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Hall of Fame Distribution T2/2020 : 7.50€/part (à comparer avec 2019 : 11.52€ en T2, 10.98€ en T1)
GoodbyLenine, le 11/05/2020 a écrit :
Oui : 7.50€/part, reçus le 7/5.
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News sur le site CILOGER :
Les SCPI ACTIPIERRE EUROPE et PIERRE PLUS réduisent leur délai de jouissance de 7 mois à 2 mois pour les souscriptions effectuées à compter du 1er octobre 2020.
Les parts souscrites portent désormais jouissance au 1er jour du deuxième mois suivant celui au cours duquel la souscription est réalisée . Ainsi, pour une souscription en octobre, la jouissance des parts est effective à compter du 1er décembre.
Canyonneur
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Hall of Fame C’est une manière de baisser un peu le prix d’achat de la part (l’acheteur recevra des distribution plus tôt, donc c’est un peu comme s’il payait moins cher), sans changer le prix affiché (ce qui aurait un impact psychologique plus important), ni le prix de vente de la part.
Lorsque la collecte se tarie un peu, et qu’il y a des parts à la vente qui pourraient ne pas trouver acheteur immédiatement, réduire la durée de jouissance me semble une bonne mesure à prendre (pour éviter que le marché secondaire ne se bloque). On verra si c’est suffisant.
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c’est imho plus propice à créer de la défiance qu’autre chose. n’importe quel acheteur arrivera à la conclusion que le délai de jouissance est baissé car le marché secondaire est en voie de se gripper. il se posera donc la question "et si je devais sortir dans un an, ça serait pas encore plus bloqué ?" et se ravisera.
d’autre part, cela n’aura aucun effet pour les acheteurs en AV (qui n’ont pas ou peu de délai de jouissance) et qui doivent représenter un beau paquet d’acheteurs sur le scpi à capital variable en question
enfin tout comme il y a de la casse sur les SIIC sur-leveragées, il y aura de la casse sur les SCPI spécialisées commerce. être le premier à montrer sa faiblesse n’est pas forcément le plus malin alors qu’il existe plein de solutions malines pour un grand groupe comme aew pour créer de la liquidité sans crier qu’on va mal. et c’est d’autant plus étrange que les SCPI commerce de AEW ne sont pas très leveragées comparé à d’autres SCPI commerces…
décidement natixis est comblé (une fois de plus) entre H2O et AEW…
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Hall of Fame Asn540, le 02/10/2020 a écrit :
c’est imho plus propice à créer de la défiance qu’autre chose. n’importe quel acheteur arrivera à la conclusion que le délai de jouissance est baissé car le marché secondaire est en voie de se gripper.
Certes, cependant il est sans doute préférable de prendre maintenant des décisions permettant de fluidifier un peu le marché que de constater dans 3 mois qu’il est complètement bloqué.
Je ne serais pas surpris que d’autres SdG prennent la même décision. Si c’est le cas cela "normaliserait" en quelque sorte la démarche.
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Asn540, le 02/10/2020 a écrit :
n’importe quel acheteur arrivera à la conclusion que le délai de jouissance est baissé car le marché secondaire est en voie de se gripper. il se posera donc la question "et si je devais sortir dans un an, ça serait pas encore plus bloqué ?" et se ravisera.
Je pense que vous avez des investisseurs en général une opinion qui ne correspond pas à la réalité. Le raisonnement que vous prêtez à « n’importe quel acheteur » correspond bien plus à mon avis à celui de personnes ayant une parfaite connaissance du sujet associée à une hauteur de vue qui n’est que très peu partagée.
J’ai déjà eu l’occasion de le dire ici : l’écrasante majorité des investisseurs en SCPI ne fréquentent pas ce forum et sont bien loin de maîtriser les subtilités technico-fiscalo-juridiques qui font les délices de nos conversations.
Dernière modification par OxxiGen (03/10/2020 15h22)
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Tout à fait d’accord avec ce qui vient d’être écrit par Oxxigen.
A mon avis l’écrasante majorité ne voit que par le rendement affiché et surtout que par la distribution trimestrielle versé sur leur compte courant quand c’est détenu en direct (c’est en tout cas le cas de ma mère qui ne m’a jamais fait d’autres remarques que "ah ça a baissé ce trimestre" ou "ah ça a monté ce trimestre")
Même sur ce forum, on évoque très rarement la SCPI Sélectipierre 2, j’ai pourtant lu avec surprise que c’est celle qui a créé le plus de valeur (meilleur TRI du marché sur 5, 10 et 15 ans !)
Je pense pas beaucoup me mouiller en disant qu’a peine 20% lisent les BT en intégralité.
Les quorum de participation aux AG sont tout aussi évocateurs.
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J’ai un peu de sélectipierre 2, mais il y a valeur et… valeur !
Au restau quand je paie avec mes dividentes Corum, pas de problème, mais si je leur montre le TRI flatteur de sélectiperre 2, ils font la gueule :-)
C’est bien beau que savoir que cela a monté, mais tant qu’on garde cela ne sert à rien d’autre qu’à en parler…
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Votre propos illustre assez bien ce que je disais : l’écrasante majorité ne voit que par le rendement affiché
Il faut prendre davantage de recul.
Si nous sommes factuel :
En ayant acheté vos parts Sélectipierre 2 en 2010 le prix d’acquisition de la part était de 400,69 €
En 2019, 25 € par part ont été distribué, ce qui donne un "rendement 2019" à 25/400.69 = 6,24%
Si vous souhaitez comparer avec Corum (bien que nous soyons sur des typologies de patrimoine très différente) il faut prendre 2012 comme année de référence.
Nous avons donc :
- Prix Corum : 1000 €, soit un "rendement 2019" à 67,53/1000 = 6,75 %
- Prix Sélectipierre 2 : 393,05 €, soit un "rendement 2019" à 25/393,05 = 6,36 %
Avantage pour Corum mais très léger.
- Corum : 1090 € la part aujourd’hui vs 1000 € en 2012, soit +9%
- Sélectipierre 2 : 720 € la part aujourd’hui vs 393,05 € en 2012, soit +83,18 %
Avantage très net pour Sélectipierre 2 (presque 10 fois mieux tout de même)
J’en tire 2 conclusions : Votre histoire de restaurant ne tiens pas ;-) et le marketing a de très beau jour devant lui !
Le TRI n’est certes pas un outil parfait mais c’est ce qui se fait de mieux pour comparer la création de valeur sur un horizon donné.
Note : Je n’ai pas vérifié précisément tous les chiffres mais me suis basé sur les sources suivantes facilement accessibles :
- Dividendes : Selectipierre 2 - Dividende 2019 Corum Origin - Dividende 2019
- Prix de part historique : Historique prix Selectipierre 2 Historique prix Corum Origin
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1 #37 05/10/2020 16h32 Hall of Fame Le raisonnement est largement biaisé par le fait que le prix de la part de Selectipierre2 a surtout augmenté sur cette période, …. non pas parce que la valeur de son patrimoine aurait augmenté, mais parce que la SCPI est passé de capital fixe (avec un prix de part fixé par le marché, l’offre et la demande, et qui était en l’occurence très décoté vs l’ANR sans doute surtout par manque d’acheteurs et atonie de la SdG) à capital variable (avec un prix de part décidé par la société de gestion, entre les bornes de 90% et 110% de la valeur de reconstitution), accompagné d’une relance des actions commerciales par la societe de gestion (suite à l’arrivée d’un nouveau DG).
Ce changement ne se reproduira pas dans l’avenir (et les futurs TRI seront moins flatteurs)….
Les chiffres et les TRI ne racontent pas toute l’histoire….
…et on est loin de Pierre Plus. (lire SCPI Selectipierre 2 : analyse de cette SCPI de Fiducial).
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En étudiant le BULLETIN SEMESTRIEL N°2 de2020 on constate :
Ainsi fin 2020, toutes les demandes de retrait n’ont pu être satisfaites et 2238 parts étaient en attente de trouver preneur…
Visiblement beaucoup ont fait la même annalyse que Surin décrite dans la file Témoignage : cession de SCPI par le biais de leur société de gestion (posts 18 et suivant).
Cela risque de s’amplifier car le CGP qui m’avait conseillé d’en acheter en 2011 appelle tous ses clients pour leur conseiller de vendre leurs parts avec comme argument "l’hémorragie de rentabilité malgré l’utilisation intégrale de son report à nouveau sur les dernières années".
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Par correction je ne peux pas répondre à votre question sur un forum public.
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1 #41 08/04/2021 09h27Bonjour,
retour d’expérience sur la vente de parts de Pierre plus,
ordre de vente envoyé mi-janvier 2021,
exécuté le 28 mars 2021,
fonds reçu sur mon compte le 7 avril 2021.
Le marché est donc bien bloqué en ce début d’année, à voir sur le bulletin trimestriel quel est la quantité de parts en attente. 2/3 mois semble être la norme actuellement sur cette SCPI (cela m’a été confirmé par ciloger).
A noter que lors des échanges que j’ai eu avec ciloger ils n’ont pas pu/voulu me donner précisément ma place dans la file d’attente mais seulement une approximation.
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Hall of Fame Le BTI T1/2021 réserve au moins une surprise : la société de gestion y écrit que la distribution T1 est de 9.66€, pour écrire un peu plus loin qu’elle est de 7.50€ (sans doute une réminiscence du BTI T1/2021 d’Atout Pierre Diversification, une autre SCPI de la même société de gestion, qui elle a bien distribué 7.50€).
Après la coquille du BTI T1/2021 de Atout Pierre Diversification (voir ici), c’est à se demander si quelqu’un relit sérieusement les BTI avant leur publication chez AEW Ciloger. Même en télétravail, ça ne devrait pas être si difficile à faire ! On peut espérer que les process de gestion immobilière, ou de contrôle des risques, soient plus efficaces chez cette société de gestion.
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Hall of Fame C’est certain, une telle négligence (aussi "simpliste"), ça fait peur…
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Il est à noter que le nombre de part en attente de retrait est en légère baisse ce qui est rassurant.
Pour information, ma demande de cession de part, enregistrée fin mars, n’a toujours pas été exécutée.
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Hall of Fame Les parts en attente dans le carnet d’ordres ont pu être vendues. Pour ma part je ne reviendrai pas sur cette SCPI au vu du contexte et dont la stratégie ne me parait pas assez claire, avec trop d’investissements en duo avec Actipierre Europe qui elle m’a toujours rebuté.
C’était une erreur de jeunesse sur les conseils d’un CGP, erreur qui ne me coûte pas cher au final hormis le manque d’opportunité sur une autre SCPI mais j’assume.
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bonjour
pour en rajouter une couche sur la gestion calamiteuse de AEW, je n’ai jamais reçu l’IFU 2021de Pierre Plus malgré de multiples e-mails et appels infructueux. et mes codes de connexions ne fonctionnent plus depuis le rachat de Ciloger par AEW…
est-ce que quelqu’un pourrait me communiquer les revenus à déclarer 2021 par part en pleine jouissance ?
bien à vous
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Nouvelle acquisition pour Actipierre Europe et Pierre Plus avec un retail park (vendu par un fond allemand Real I.S.) à Sainte-Geneviève-des-Bois. Situé dans la ZAC de La Croix-Blanche sur 8400m2, il est loué à 6 enseignes nationales et internationales. Il me semble y avoir Stokomani, CetA, iD Mobilier, Basic-Fit, La Halle et pour le sixième mystère.
Montant total : 23,2 millions d’euros pour la SCI paritaire.
Communiqué AEW Patrimoine.
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Hall of Fame Je ne suis pas en mesure de connaître le dividende versé par cette SCPI net d’imposition sur la plus-value.
Ca m’intéresse de savoir combien ont touché les associés personne physique à chaque trimestre sur leur compte en fonction du nombre de parts détenues, notamment au deuxième. Svp, ce message ne s’adresse qu’aux personnes n’ayant pas fait de mouvement de parts sur les 2 dernières années.
Je regrette que AEW utilise le nouveau critère Aspim pour masquer ainsi la réalité du dividende net versé aux associés, sous couvert d’une mention qui change selon la SCPI :
Pour Pierre Plus :
BT4T Pierre Plus a écrit :
4) Dont versement de 0,90 € de plus-values aux parts en jouissance détenues en pleine propriété et aux usufruitiers pour les parts démembrées. Ce montant est susceptible d’être ajusté en fonction d’éléments tels que des mouvements de parts sur l’année, … et peut être différent pour chaque associé.
Autre exemple pour Laffitte Pierre (dont il n’y a pas de discussion ouverte ici à ma connaissance et dont je suis aussi demandeur des informations formulées précédemment) :
BT4T Laffitte Pierre a écrit :
4) Dont versement de 3,00 € de plus-values aux parts en jouissance détenues en pleine propriété et aux usufruitiers pour les parts démembrées. Ce montant est susceptible d’être ajusté en fonction d’éléments tels que le nombre de parts détenues à la date de cession de l’actif, des mouvements de parts sur l’année, … et peut être différent pour chaque associé.
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Une fusion est annoncée :
AEW travaille depuis plusieurs mois sur le projet de fusion-absorption de la SCPI PIERRE PLUS par la SCPI ACTIPIERRE EUROPE.
Les Conseils de surveillance des deux SCPI, réunis les 22 et 31 mars 2023, ont émis un avis favorable sur ce projet de fusion-absorption.
En conséquence, le marché des souscriptions et des retraits de la SCPI PIERRE PLUS est suspendu à compter du 31 mars 2023 jusqu’au 30 juin 2023 inclus.
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