Investissement locatif dans le 93 ?

Spotlight a écrit :

Pour des locataires qui se trouvent en situation précaire, solliciter une caution se justifie. Sauf à être dans un marché locatif tendu et à avoir une facilité à trouver de nouveaux locataires, exiger systématiquement une caution peut avoir pour effet de faire fuir les meilleurs profils.

La corollaire n’est pas forcément vraie…
De notre expérience de bailleur, notre impayé est venu d’un couple de quadra, cadres dans la grande distribution, avec des revenus confortables, une fille adolescente, qui ont décidé après 3 mois de paiement du loyer de ne plus payer pendant 2 ans.
Deux ans de procédure afin de libérer l’appartement.
Et pendant ce temps là, la fille postait régulièrement sur internet des photos de son cheval, de leurs concours, et des week ends à partir de ci de là.

Il y a une différence entre ne plus pouvoir payer son loyer et ne plus vouloir le faire.
Et même le meilleur dossier du monde ne permet pas de prévoir comment ce si bon locataire théorique va payer en pratique.

Je comprends donc tout à fait la sécurité d’avoir une caution afin de pouvoir réclamer son dû.

Alex75 a écrit :

Bonjour à tous,

Je connais des difficultés à trouver des candidats locataires avec des cautions parentales ou à défaut physiques fiables. Bien souvent les gens n’en ont même pas du tout.

Et je me demandais quelle était votre expérience si jamais comme moi vous exigez une caution solidaire (en particulier parentale) ?

Merci de vos retours d’expérience !

J’investis personnellement dans le marché lyonnais, dans mes annonces il est précisé que je demande un garant physique (pas forcément un parent, mais un garant physique) et que nous signerons un bail notarié.
Pas de surprises à la visite, l’annonce était claire dès le départ. Sans garant, ou sans vouloir signer un bail notarié, point besoin de visiter.

Pour la SCI à Saint Etienne, nous avons volontairement sélectionné des biens de type T1 bis, adapté à des étudiants et jeunes actifs, qui ne se formalisent pas de devoir justifier d’une caution.
Le seul T4 que nous ayons est celui dont je viens de raconter les mésaventures un peu plus haut. Et il est clair que nous n’investirons plus sur une telle surface, qui est plutôt orienté famille, et durée de location longue. Ou effectivement les gens sont réticents à vouloir "entraîner" un membre de leur entourage dans leur location.

Je comprends donc tout à fait qu’il y ait beaucoup moins de T3 et T4 proposé en location, en comparaison des studio et T2, en relation avec la rentabilité (souvent meilleur sur les petites surface, et avec les profils de locataire)

La réponse dépend donc essentiellement du type de bien que vous proposez en location, et du coup du profil du locataire, ainsi que de la tension du marché sur lequel vous investissez.

Pour que Spotlight puisse refuser une location car il ne souhaite pas fournir de caution, c’est que d’autres biens étaient disponible, à son goût, au loyer souhaité et sans devoir fournir de caution.

Plusieurs éléments me viennent à l’esprit qui pourraient enrichir cette discussion :

- demander un, ou deux, ou 10 garants physiques, cautions solidaire ou simple, n’est pas illégal

- le locataire reste libre de fournir ou non au bailleur tout ou partie des garanties dont il peut disposer

- toutes les garanties publiques (VISALE…) ou privées (GLI) sont conditionnées et ne garantissent jamais une couverture totale. Par exemple les dégradations sont plafonnées à X mois de loyer. Seul un garant physique solvable permet de récupérer la totalité de la perte potentielle.

- il est illégal (et légitimement immoral) de faire de la discrimination sur des critères de sexe, genre, âge ethnie etc. Il est délicat et souvent contre-productif d’essayer de sélectionner son locataire sur d’autres critères (celui qui vous semble le plus soigneux, celui qui restera le plus longtemps…). Et dans les zones tendues, on ne peut plus fixer librement son loyer pour équilibrer l’offre et la demande. Pour toutes ces raisons, sélectionner son locataire sur celui qui offre les meilleures garanties financières (lui-même + cautionnement) est la meilleure option.

- les pires locataires ne sont pas toujours ceux qui ont les plus faibles revenus. J’ai régulièrement des échos de bailleurs qui subissent des litiges locatifs (impayés, nuisances, dégradations…) avec des locataires avec un top dossier. De la même manière que de nombreux impayés de copro sont le fait de copropriétaires largement solvables. Dans ce cas avoir un garant physique vers qui se retourner et faire pression est précieux

amoilyon a écrit :

De notre expérience de bailleur, notre impayé est venu d’un couple de quadra, cadres dans la grande distribution, avec des revenus confortables, une fille adolescente, qui ont décidé après 3 mois de paiement du loyer de ne plus payer pendant 2 ans.
Deux ans de procédure afin de libérer l’appartement.
Et pendant ce temps là, la fille postait régulièrement sur internet des photos de son cheval, de leurs concours, et des week ends à partir de ci de là.

Fallait piquer le cheval
Ce qui m’effraie beaucoup dans votre témoignage c’est qu’ils ont peut être récidivé avec le bailleur suivant…
Comment empêcher de pareilles dérives préméditées ?
J’ai bien une idée mais elle est politiquement incorrecte…

Job a écrit :

Ce qui m’effraie beaucoup dans votre témoignage c’est qu’ils ont peut être récidivé avec le bailleur suivant…
Comment empêcher de pareilles dérives préméditées ?

Pour l’anecdote, le jour de l’expulsion, l’huissier nous dit qu’elle connaît bien le couple, que ce n’est pas leur première fois, et qu’ils vont faire semblant d’avoir perdu les clés pour ne pas les rendre.
Ca n’a pas loupé. 1h plus tard, ils ont fait exactement ce qu’elle nous avait décrit.

Allez savoir pour le prochain bailleur…

En tout cas, ça nous a vacciné pour la location à une famille, même avec un très bon dossier.
Dorénavant, c’est studio, T1bis et T2 et locaux commerciaux.

GoodbyLenine, le 12/08/2020 a écrit :

Question (peut-être) naïve : en quoi est-il vraiment plus facile de faire payer la caution que de faire payer le locataire (si tous deux sont solvables, éventuellement de mauvaise foi, comme apparemment ceux du T4 de amoilyon) ?

Je répète ma question, en ajoutant que, si le locataire est de mauvaise foi (comme celui du T4 de amoilyon), qu’est ce qui évite que son garant le soit aussi (et que par ailleurs votre locataire soit aussi le garant de son garant, pour mettre un autre bailleur dans la même situation que vous ?  voire qu’il soit un maillon d’une chaîne de N locataires/garants qui se seraient rencontrés sur un groupe facebook de locataires retords ?).

En fait, en cas de locataire vraiment de mauvaise foi, et habitué à l’être, le garant ne sert pas forcément à grand chose, et mieux vaudrait une garanti comme Visale (qui semble pourtant bien moins appréciée par beaucoup de bailleurs, pour une raison qui m’échappe).

Dans d’autres pays, il existe l’équivalent d’agences de notation de locataires. Et alors les locataires pro de la mauvaise foi ne trouvent plus de bien à louer sur le marché officiel, et les bons locataires n’ont pas à élaborer des dossiers de folie et à courir derrière les garants même à 45 ans en étant fonctionnaire. Mais certains y verront sans doute une menace sur leur vie privée…

@GoodbyeLenine, si vous avez une caution solide avec de bons revenus en CDI depuis longtemps voire fonctionnaires et propriétaire donc solvable même de mauvaise foi ils seront redevables des loyers impayés et vous pourrez les saisir plus facilement (couple de garants étant l’idéal).

Vous pouvez aussi saisir la caution ET le locataire en paiement ce qui vous pemet de multiplier les chances de récupérer votre argent surtout s’ils sont tous solvables.
Ce n’est pas dans l’intéret d’une caution ou d’un locataire lorsqu’ils sont solvables d’être de mauvaise foi car vous allez pouvoir faire saisir leurs loyers à la source (directement chez leur employeur) ou au pire saisir leur bien, ou les inquiéter là dessus.

De plus ils ne pourront pas prétendre à l’aide juridicitionnelle donc s’ils veulent se défendre il faudra qu’ils paient un avocat > c’est aussi rédhibitoire. Il y a peu de chance qu’ils contestent les saisies sauf bien sur à ce que vous soyez en faute sur l’appartement type indécence ou autre mais s’il n’y a pas de raison valable et que vous êtes dans votre bon droit ils ne pourront pas faire grand chose pour s’opposer. Cela suppose aussi qu’ils aient de solide connaissances juridiques, rarement le cas même s’ils peuvent tjs se former et se renseigner, ça prend du temps (et peu ont envie de s’y coller, ils préférent attendre et laisser "pourrir" sans tjs se douter de ce qui peut se passer) et encore une fois si vous êtes en régle ils n’auront pas bp d’issue pr échapper de passer à la caisse…

La solvabilité est clé quand vous choisissez les dossiers et le patrimoine immobilier est clairement un plus. Il reste rare que tout le monde locataire et garants perdent tous en même temps leur emploi et leur patrimoine immo…

Mais le principal avantage est vraiment la pression morale et l’engagement moral des cautions solidaires ainsi que la preuve de sérieux (qqn qui a un bon revenu, emploi stable et qui s’est construit un patrimoine immo a plus de chance d’avoir un comportement responsable et d’éviter de se retrouver avec un procès en impayés). C’est vraiment une belle garantie de fiabilité même si le risque zéro n’existe pas mais avec ça je dors malgré tout sur mes 2 oreilles.

Dernière modification par Alex75 (14/08/2020 12h36)

Il suffirait que les délais de justice se réduisent. Les professionnels de l’illégalité (mauvais payeurs, squatteurs) utilisent les lenteurs administratives.