Taux d'endettement : quelle stratégie pour accumuler un maximum de biens ?

Oli34 · #26

Je pense qu’à partir d’ un certain niveau d’investissement le recours au courtier est indispensable car lui seul connait quelles sont les banques qui peuvent vous suivre par rapport à votre profil et surtout comment faire passer un dossier limite.
Il suffit parfois de quelques milliers d’euros d’apport pour rendre viable un projet…
Ensuite il peut parfois être pertinent de revendre un bien peu rentable ou déjà amorti afin de faire un nouveau projet plus conséquent.
Enfin rembourser un crédit par anticipation (idéalement sur la RP pour optimiser la fiscalité du locatif) peut être une solution.
N’hésitez pas à faire des simulations en intégrant la fiscalité pour voir quelle serait la meilleure option.

Picsou24 · #27

Bonjour à tous,

Je vous partage une information d’un ami qui travaille au cic.
Pour leur "maison", cic credit mutuel, cela en serait fini du calcul par balance locative depuis une note de juillet 2020.
Le calcul est dorénavant pour chez eux:

somme des salaires et 75% des loyers perçus divisée par le montant de tous les prêts, avec la limite à 33%.

JeuneRentier06 · #28

Pour s’endetter de façon efficace et assez rapide, il n’y a rien de mieux que de créer une société et de gonfler les revenus qui y sont associés.

Mais gare au surendettement par la suite en jouant à ce jeu et ne pas sous-estimer la durée des prêts. Quand je vois que j’ai encore un prêt d’un bien acheté il y a 15 ans avec dessus 6 chiffres, ça me rend malade..

Bernard2K · #29

JeuneRentier06 a écrit :
Pour s’endetter de façon efficace et assez rapide, il n’y a rien de mieux que de créer une société et de gonfler les revenus qui y sont associés.

Si, pour vous, "gonfler" = faire augmenter de façon normale (avec une société qui gagne plus d’argent et donc peut mieux payer son dirigeant) : oui, bien sûr, on pourra emprunter, mais non, il n’y a pas rien de mieux. Les banques ne prêtent pas volontiers aux dirigeants d’entreprise, surtout nouvellement crées. A revenus égaux et patrimoines égaux, un salarié en CDI empruntera plus facilement qu’un dirigeant d’entreprise.
Si, pour vous "gonfler" = faire des documents mentionnant des rémunérations élevées qui n’existent pas : alors c’est sûr qu’en fraudant la banque par des faux documents, on peut se faire prêter de l’argent. Mais c’est très grave et ça peut vous coûter très cher.

De laquelle de ces deux significations de "gonfler" vouliez-vous parler ?

Quand je vois que j’ai encore un prêt d’un bien acheté il y a 15 ans avec dessus 6 chiffres

Vous avez 28 ans, d’après votre présentation. Comment pouvez-vous avoir un emprunt sur un bien que vous auriez acheté quand vous aviez 13 ans ?

Henrikaya · #30

Picsou24, le 22/08/2020 a écrit :
Pour leur "maison", cic credit mutuel, cela en serait fini du calcul par balance locative depuis une note de juillet 2020.
Le calcul est dorénavant pour chez eux:

somme des salaires et 75% des loyers perçus divisée par le montant de tous les prêts, avec la limite à 33%.

Même écho d’une antenne locale du Crédit Mutuel en Touraine : la méthode dite "différentielle" du calcul d’endettement n’est plus pratiquée depuis quelques mois et le reste à vivre n’est plus pris en compte (donc limite des 33%). Conséquence des recommandations du HCSF.

Les recommandations laissent officiellement la possibilité de déroger à ces règles sur 15% des dossiers de crédit, dont un quart (de ces 15%) peuvent être réservés à de l’investissement locatif, mais la commerciale que j’ai rencontrée n’était pas au courant, les règles (communiquées par le groupe) qu’elle applique étant que les dérogations sont uniquement appliquées aux acquéreurs de RP.

JeuneRentier06 · #31

Bernard2K a écrit :
JeuneRentier06 a écrit :
Pour s’endetter de façon efficace et assez rapide, il n’y a rien de mieux que de créer une société et de gonfler les revenus qui y sont associés.
Les banques ne prêtent pas volontiers aux dirigeants d’entreprise, surtout nouvellement crées. A revenus égaux et patrimoines égaux, un salarié en CDI empruntera plus facilement qu’un dirigeant d’entreprise.
Si, pour vous "gonfler" = faire des documents mentionnant des rémunérations élevées qui n’existent pas : alors c’est sûr qu’en fraudant la banque par des faux documents, on peut se faire prêter de l’argent. Mais c’est très grave et ça peut vous coûter très cher.

L’idée est de se créer une activité, c’est ça la clef pour obtenir un prêt. Les revenus fonciers ne pèsent pas bien lourd dans le calcul…
Même pour trouver une location d’ailleurs, c’est le même schémas. C’est limite de la discrimination anti-rentier.

Après oui, faut gonfler un peu. Si on gagne que 1500 euros avec notre activité de couverture, on va pas pouvoir emprunter grand chose…Faut gonfler à 2500-3000 euros. Et ceux sur minimum 1 an.
Le contre-coup arrive au moment de payer les impôts.

Mais ce petit manège permet de devenir propriétaire.

Stratus · #32

Henrikaya a écrit :
Picsou24, le 22/08/2020 a écrit :
Pour leur "maison", cic credit mutuel, cela en serait fini du calcul par balance locative depuis une note de juillet 2020.
Le calcul est dorénavant pour chez eux:

somme des salaires et 75% des loyers perçus divisée par le montant de tous les prêts, avec la limite à 33%.
Même écho d’une antenne locale du Crédit Mutuel en Touraine : la méthode dite "différentielle" du calcul d’endettement n’est plus pratiquée depuis quelques mois et le reste à vivre n’est plus pris en compte (donc limite des 33%). Conséquence des recommandations du HCSF.

Les recommandations laissent officiellement la possibilité de déroger à ces règles sur 15% des dossiers de crédit, dont un quart (de ces 15%) peuvent être réservés à de l’investissement locatif, mais la commerciale que j’ai rencontrée n’était pas au courant, les règles (communiquées par le groupe) qu’elle applique étant que les dérogations sont uniquement appliquées aux acquéreurs de RP.

Je valide à 100%

Ce resserrement est hallucinant et va causer des dégâts.
Attendons quelques mois que le marché immobilier se grippe et que les professionnels du secteur tirent la sonnette d’alarme

Pierrot31 · #33

En plus de la règle des 33%, il y a la problématique de l’apport :

Pour obtenir un crédit immobilier, il est désormais indispensable d’avoir un apport personnel - Emprunter | BFM Immo

Je pense aussi que cela va causer des dégâts…

Et n’oublions pas les conséquences économiques à venir du covid (en particulier à Toulouse)…

On verra bien…

vivierois · #34

JeuneRentier06 a écrit :
L’idée est de se créer une activité, c’est ça la clef pour obtenir un prêt. Les revenus fonciers ne pèsent pas bien lourd dans le calcul…
Même pour trouver une location d’ailleurs, c’est le même schémas. C’est limite de la discrimination anti-rentier.

Après oui, faut gonfler un peu. Si on gagne que 1500 euros avec notre activité de couverture, on va pas pouvoir emprunter grand chose…Faut gonfler à 2500-3000 euros. Et ceux sur minimum 1 an.
Le contre-coup arrive au moment de payer les impôts.

Mais ce petit manège permet de devenir propriétaire.

J’ai hésité entre le -1 et le message, j’ai opté pour le message.

Vous distillez sur différents fils depuis quelques heures une méthode de "gonflement fictif" des revenus pour obtenir ce que vous voulez des banques. Mauvais conseil.
Lorsque l’on investit, on peaufine son projet, on le défend, on fait preuve de persévérance en frappant à la porte de différents établissement jusqu’à trouver une oreille qui valide un vrai projet, pas un mirage.

Gardez vos méthodes bancales sans les conseiller.

Viviérois

Junior · #35

Henrikaya a écrit :
Les recommandations laissent officiellement la possibilité de déroger à ces règles sur 15% des dossiers de crédit, dont un quart (de ces 15%) peuvent être réservés à de l’investissement locatif, mais la commerciale que j’ai rencontrée n’était pas au courant, les règles (communiquées par le groupe) qu’elle applique étant que les dérogations sont uniquement appliquées aux acquéreurs de RP.

Lors d’un échange récent avec mon courtier il m’a annoncé que les banques en ligne étaient à un 33% strict mais que les banques historiques pouvaient encore aller jusqu’à 38% sur quelques dossiers. Ma banque (Boursorama) m’a annoncé 33% ou rien malgré un apport important et un très bon dossier pour une RP.

Kabal · #36

Perso Boursorama a rejeté mon dossier directement a cause d’un taux d’endettement sans doute trop élevé. Pour les banques physiques (test sur 4 banques - Caisse d’Epargne, Crédit Agricole, BPE, Crédit Mutuel de Bretagne), ils tiennent encore compte des restes à vivre. Et on peut aller au-delà des 40% si le reste a vivre est intéressant.

Une des banques m’a même donné le référentiel de leur ABAC pour une famille de 3-4 personnes sur le reste a vivre.

Donc pour les dossiers qu’ils veulent vraiment, ils peuvent aller au-delà des ratios sans trop de soucis.

J’imagine que les serials investisseurs ne rencontrent pas trop de difficulté. La relation de confiance avec leur banque pourrait redevenir un atout majeur pour dépasser les ratios.

FastHand · #37

Bonjour,

BNP applique évidemment les mêmes recommandations à savoir une limitation stricte à 33%, malgré un reste à vivre suffisant. Le prêt RP est passé sans problème, mais pour le prêt travaux, cela a bloqué
Pour passer outre à quelques % prêt, il a fallu l’accord du supérieur pour passer le dossier au service crédit, et assurer qu’une partie du crédit serait remboursée en anticipé.
A noter que la garantie crédit logement n’a posé aucun souci.

Je suis donc de l’avis général: il va y avoir un très serrage de vis, qui provoquera des retours sur le marché de biens pour cause de refus de crédit.
Si ces recommandations sont appliquées par l’ensemble des banques, même les courtiers auront du mal à faire passer des dossiers.

vivierois · #38

FastHand a écrit :
Je suis donc de l’avis général: il va y avoir un très serrage de vis, qui provoquera des retours sur le marché de biens pour cause de refus de crédit.

Je confirme, je suivais deux immeubles dans une petite ville qui se sont vendus et 2 mois après ils sont revenus sur le marché pour refus bancaire…

Pour rebondir sur les dernières interventions effectivement l’accroche avec une banque historique est importante aujourd’hui. Il y aura le discours officiel et puis les meilleurs dossiers auront droits à des dérogations…
Personnellement je regrette d’être monobanque, mon objectif est de réussir à entrer dans une seconde banque.

Viviérois

Erwan · #39

Même expérience que Kabal, ils peuvent passer au dessus des 33% sans problème … quand ils le veulent vraiment. Il va cependant y avoir un gros resserrement de vis car avant ils faisaient des efforts pour les 10-15% des dossiers les plus alléchants, et ça va passer à 3-4% maintenant.

De mon expérience récente (3 emprunts en cours où en finalisation sur les 3 derniers mois), ce n’est vraiment pas les 33% qui posent problèmes si le reste à vivre est suffisant, mais le manque d’apport est rédhibitoire en ce moment (au moins les frais de notaire).

boumboum26 · #40

Bonsoir,
Je confirme qu’ils peuvent aller au dessus des 33%, j’ai un taux a 41% (17% en différentiel) , et je viens de recevoir cette semaine l’offre éditée pour un nouveau crédit a 0,95% pour 15 ans à 110% sans apport. Je précise que c’est ma banque principale, conseiller que je connais depuis longtemps, et que je suis bon client (assurance PNO a chaque fois..). Toutes les banques n’ont pas mis le curseur au même endroit.

Dernière modification par boumboum26 (24/08/2020 09h03)

Flower · #41

Pierrot31, le 23/08/2020 a écrit :
En plus de la règle des 33%, il y a la problématique de l’apport :

[… ]

Je pense aussi que cela va causer des dégâts…

Et n’oublions pas les conséquences économiques à venir du covid (en particulier à Toulouse)…

Pourquoi en particulier à Toulouse ?
Parce que ça vous impacte directement ? Parce que l’aéronautique vous semble être entré dans un tunnel ? Parce que…?

🌾🌾🌻🌾

Pierrot31 · #42

A cause des suppressions de postes chez Airbus et ses sous-traitants… Hélas…

fredx · #43

Bonjour,

boumboum26, le 23/08/2020 a écrit :
Bonsoir,
Je confirme qu’ils peuvent aller au dessus des 33%, j’ai un taux a 41% (17% en différentiel) , et je viens de recevoir cette semaine l’offre éditée pour un nouveau crédit a 0,95% pour 15 ans à 110% sans apport. Je précise que c’est ma banque principale, conseiller que je connais depuis longtemps, et que je suis bon client (assurance PNO a chaque fois..). Toutes les banques n’ont pas mis le curseur au même endroit.

quelle est cette banque ? Pour ma part, reste à vivre important taux d’endettement aux alentours de 40%, et aucune solution apportée par ma banque ou un courtier afin de réaliser un nouvel investissement …

Fredx

gunday · #44

fredx a écrit :
quelle est cette banque ?

Je pense que vous n’avez pas la bonne lecture.
C’est pas la banque, mais la classification du client : fidèle depuis longtemps, rentable par les produits souscrits, et côté banque, conseiller stable et relation durable.

D’ailleurs, comme boumboum26, je suis en train de finaliser un crédit, la relation avec ma banque fait qu’elle me suit.
Et pourtant mon dossier est loin d’être vendeur! (que ce soit en terme de perspective d’avenir, de revenu ou d’endettement)

Bernard2K · #45

JeuneRentier06, le 23/08/2020 a écrit :
Après oui, faut gonfler un peu. Si on gagne que 1500 euros avec notre activité de couverture, on va pas pouvoir emprunter grand chose…Faut gonfler à 2500-3000 euros. Et ceux sur minimum 1 an.
Le contre-coup arrive au moment de payer les impôts.

Mais ce petit manège permet de devenir propriétaire.

Je suppose que vous parlez de revenu mensuel ?

Donc, si je traduis vos propos approximatifs, il me semble que vous voulez dire :
"si l’on a le choix entre se faire rémunérer par sa société à hauteur de 1500 €/mois, le reste du bénéfice restant dans la société pour être distribué comme dividendes ou pour constituer des réserves, il vaut mieux se verser plus de rémunération, à hauteur de 2500 à 3000 €/mois, quitte à utiliser tout le bénéfice pour cela, ne laissant donc pas de quoi verser un dividende ou constituer des réserves.
Le banquier, en voyant ces 2500 à 3000 € de revenus personnels réguliers, nous accordera plus volontiers un prêt immobilier à titre personnel, que si l’on s’était payé moins pour laisser les sous dans la société."

Ce qu’il y a de sûr aussi, c’est qu’il faut que la société ait de quoi payer cette rémunération. Il faut avoir un bénéfice potentiel important, et avoir le luxe de se demander : "voyons voir, est-ce que je me verse une rémunération de 3000 €/mois, ou bien seulement 1500 € et je laisse alors le reste pour qu’il passe en dividendes ou en réserves ?".
Si, avec la rémunération de 3000 €/mois, cela fait passer le résultat de la société en négatif, aucun banquier ne considérera cela comme favorable à vous attribuer un prêt !

Donc, en fait, le malentendu vient du fait que vous utilisez le mot "gonfler" qui est imprécis. En fait, vous proposez, dans le cadre d’une société qui a un bénéfice potentiel important, d’"arbitrer" (plutôt que gonfler) ce bénéfice vers le paiement d’une rémunération importante, plutôt que de laisser dans la société en vue de payer des dividendes ou de constituer des réserves.

fredx · #46

gunday a écrit :
fredx a écrit :
quelle est cette banque ?
Je pense que vous n’avez pas la bonne lecture.
C’est pas la banque, mais la classification du client : fidèle depuis longtemps, rentable par les produits souscrits, et côté banque, conseiller stable et relation durable.

D’ailleurs, comme boumboum26, je suis en train de finaliser un crédit, la relation avec ma banque fait qu’elle me suit.
Et pourtant mon dossier est loin d’être vendeur! (que ce soit en terme de perspective d’avenir, de revenu ou d’endettement)

Je suis exactement dans la même situation … je suis pourtant passé du "ok pour tout tant que vous voulez" à "vous ne pouvez plus rien faire avec nous" …

Fredx

Stratus · #47

Cette nouvelle norme prudentielle date de juillet et c’est normal qu’on trouve encore des disparités d’applications.

Au Credit Mutuel lapplication a été quasi immédiate mais toutes les banques. Après les choses vont s’intensifier en septembre à mon avis

Picsou24 · #48

Peut être en dernier recours faudra t-il envisager d’autres formes d’achat ou de financement comme du crédit vendeur, du viager.
A creuser.

Pruls · #49

Bonjour,

je bosse sur plusieurs investissements en partenariat avec une entreprise de travaux/conciergerie, mais je me rends compte que le serrage de vis va me gêner puisque je travaille qu’à mi temps.

L’idée est que je me charge de trouver les opportunités avec l’objectif d’avoir 10% brut avec potentiel.

J’ai par exemple dans le viseur un bien avec 2 studios + une maison de 300m2 à réhabiliter. La loc des studios sans aucun travaux assurent les 10%, la maison est en quelque sorte "cadeau".

De son côté, l’entrepreneur loue à un tarif longue durée et fait de la loc saisonnière. Il rénove la maison à ses frais et l’exploite sans augmentation de loyer de ma part.

Je récupère la plus value en sortie d’opération.

=> Côté banque, est ce que la location saisonnière est considérée de la même manière qu’un meublé classique?

Autrement dit, puis je présenter un dossier avec une étude de marché LCD, donc avec de beaux loyers que je vais chercher grace à mon mi-temps libre, et que le banquier ne retienne que 30%?

Autrement dit, sur une LCD à 1500€ combien de revenu le banquier va-t-il considérer? Si c’est 70% comme d’hab, alors j’ai une chance de faire passer mes dossiers, bien que je délègue ensuite la gestion.

J’ai loupé un truc?

lachignolecorse · #50

Je pense que c’est plutôt à votre banquier qu’il faut poser la question. Vous devriez présenter un beau dossier qui reprend votre patrimoine, vos recettes/revenus, vos charges et votre projet (prévision recettes, charges). Je ne pense pas que les banquiers fassent une grande différence entre foncier/meublé/LCD. Vous pouvez partir sur une présentation classique avec 30% de charges, vous verrez bien les questions en retour.

Dans votre situation, vous êtes obligé de voir votre banquier comme un associé. Donc soignez la relation et anticipez aussi sur l’avenir, car après ces 2 opérations, vous aurez encore plus de mal à emprunter. Donc si vous avez des idées (qui permettent de rassurer le banquier), n’hésitez pas à les inclure. Étudiez aussi la possibilité de changer vos prêts (modulation, remboursement anticipé…).

Selon mes sources, les banquiers respectent plus ou moins les 33% mais laissent encore passer des dossiers ne respectant pas cette règle afin d’éviter d’amplifier la crise actuelle. Bonne chance

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3 1 #27 22/08/2020 13h02

2 #29 23/08/2020 12h53

JeuneRentier06 a écrit :

Picsou24, le 22/08/2020 a écrit :

Bernard2K a écrit :

JeuneRentier06 a écrit :

Henrikaya a écrit :

Picsou24, le 22/08/2020 a écrit :

JeuneRentier06 a écrit :

Henrikaya a écrit :

3 #36 23/08/2020 18h13

FastHand a écrit :

Pierrot31, le 23/08/2020 a écrit :

boumboum26, le 23/08/2020 a écrit :

1 #44 24/08/2020 12h16

fredx a écrit :

JeuneRentier06, le 23/08/2020 a écrit :

gunday a écrit :

fredx a écrit :

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