SCI : endettement personnel et endettement de la SCI ?

Pierrot31 a écrit :

@lachignolecorse

Pouvez-vous développer s’il vous plaît?

A ma connaissance :
- Si vous n’êtes pas gérant et avez une participation dans une SCI, vous n’apparaissez pas sur societe.com.
- Par définition une SCI, c’est minimum 2 personnes et régulièrement vous n’avez qu’un nom qui apparaît sur societe.com: celui du gérant.
- il faut payer pour obtenir les statuts et connaître les noms des autres associés.

Peut être qu’il existe un autre moyen (une base de donnée propre aux banques par exemple) pour une banque de connaître tous les possesseurs de parts d’une SCI ?

Lorsque vous faites une demande de prêt, certaines banques vérifient (sur société.com ou autre) si vous etes gérant dans des entreprises (Sci ou autre). C’est le cas des grandes enseignes (BNP, SG, CA…). Si vous apparaissez, ils vous demandent les bilans et n’auront pas trop de difficulté à savoir si un prêt a été souscrit s’il s’agit d’une structure type sci. Auquel cas, votre endettement/restant à vivre prendra en compte cette structure (emprunt/recette), ce qui ne vous sera probablement pas favorable pour votre demande de prêt. La seule solution de ne pas être repéré est de ne pas être gérant, et que la banque consultée ne soit pas la prêteuse de cette structure.

Dans le même registre, certaines banques demandent aussi un extrait d’acte de naissance pour vérifier votre état civil. Notamment si vous divorcez, ils vérifient que votre jugement de divorce est définitif (Donc inscrit sur l’extrait d’acte de naissance), alors que s’il y a appel, la mention du divorce n’est pas inscrite sur l’extrait d’acte de naissance.

Quel est l’objectif d’investissement de la SCI ? Acheter de l’immobilier, des SCPI ?
Le prêt immobilier est lié à un project immobilier avec celui de l’acquéreur. Je ne pense que vous puissiez acheter un bien avec la SCI et financer une partie de ce bien par un emprunt personnel.

Vous êtes partout Phileon avec toujours la même question …
Faut il vous répondre à chaque fois la même chose

La question posée à une seul endroit permet une meilleure synthèse des réponses

Il n’y aurait pas de conséquences catastrophiques :
- si ça arrive devant le juge, celui-ci vous donnera 6 mois pour régulariser.
- il ne faut que quelques jours pour trouver un associé complaisant acceptant de racheter une ou quelques parts, ce qui rend la procédure caduque. En fait ça va tellement vite, alors que la justice est tellement lente, que vous aurez retrouvé un second associé bien avant le premier passage devant le juge.
- un tiers qui a "intérêt" à la dissolution, c’est rare. Je ne pense pas qu’un locataire puisse être considéré par un juge comme ayant "intérêt". Si un tiers a cet "intérêt", c’est probablement un créancier, et ça voudrait dire que votre SCI est dans une situation financière catastrophique, auquel cas la dissolution est peut-être la meilleure solution.

Il semble n’y avoir aucune jurisprudence à ce sujet. Cf cet article qui cite 3 cas de jurisprudence sur la dissolution pour mésentente, et aucun sur la dissolution poursuivie par un tiers pour cause d’associé unique : Comment sortir d’une SCI ? : par dissolution judiciaire, clauses statutaires ou pour justes motifs - Légavox
Donc, en pratique, il semble que ça n’arrive quasiment jamais qu’une SCI soit poursuivie en dissolution par un tiers pour cause d’associé unique.

En revanche, le premier problème, c’est surtout de trouver un associé complaisant pour être présent à la création. Vous devez trouver un associé "de démarrage", qui accepte d’être caution de l’intégralité du prêt bancaire (c’est demandé par toutes les banques), donc de rester responsable pendant 20 ans de la bonne santé financière de la SCI, alors même qu’il vous aura revendu les parts depuis longtemps. Cet associé a un confiance absolue en vous, je dirais même qu’il n’a pas beaucoup de sens commun de s’engager ainsi comme caution sur une grosse somme alors qu’il n’aura aucune maîtrise sur le sort de la SCI suite à sa cession de parts, et qu’il n’en tire aucun revenu.

Le second problème, en vue d’un second ou troisième achat une fois que la SCI est devenue unipersonnelle, c’est de savoir si une banque accepte de prêter à une SCI unipersonnelle.

A la rigueur, en réfléchissant bien, j’y vois un vague risque d’abus de droit, si vous avez créé une SCI IS et que toute la manoeuvre cherchait à diminuer l’imposition.

Dernière modification par Bernard2K (28/01/2019 09h33)

Bonjour,
j’espère que vous aurez une réponse plus détaillée que ne l’est votre présentation.
Bonne lecture sur le forum.

Déjà, dans le contrat de prêt, il y a souvent une clause qui oblige,  en cas de cession de parts,  à informer la banque, voire à obtenir son accord (faute de quoi la banque peut demander la déchéance du prêt, c’est-à-dire le remboursement immédiat, avec en plus quelques frais forfaitaires).

Ensuite, rien n’oblige la banque a accepter de faire cesser la caution solidaire.

Ceci sans oublier que les statuts de la SCI peuvent comporter des clauses empêchant de céder des parts à n’importe qui, ou sans l’accord des autres associés.

Pour résumer et conclure : tout se négocie, et dépend des clauses qui figurent dans le contrat de prêt en cours (dans tous les contrats en vigueur engageant la SCI en fait), et des statuts. Bien entendu, l’acheteur des parts ne finalisera son acquisition que si les résultats de la négociation lui conviennent…

En pratique, il est rare qu’un seul associé vende ses parts à un tiers (il est plus fréquent que tous vendent, ou quun associe vende a un autre associe, ou qu’un associé décéde et transmette ses parts à ses héritiers), et les cas de vente de parts à un tiers avec des prêts bancaires en cours sont aussi rares.
Ce n’est pas pour rien que la liquidité de parts de SCI est souvent considérée comme assez limitée, ce qui justifie une décote parfois conséquente (par rapport à la valeur des actifs de la SCI)…

Au moment d’une cession de parts, la banque a déjà la caution de l’associé sortant.
Ce qui lui importe c’est de conserver ses garanties, et ça ne la dérange pas de conserver
la caution d’un associé sortant.

Le cas classique dans une SCI ou une autre structure c’est que le vendeur a une clause suspensive
qui est la main levée de sa caution personnelle. Dans cette configuration il faut qu’en amont de la
transaction l’acheteur propose sa caution en remplacement de celle du vendeur et qu’elle soit au
moins équivalente (patrimoine/revenus) pour que la banque accepte ce switch (même s’il peut y
avoir des cas où la banque n’exige pas de caution en substitution et concède de "perdre" en garantie).

MR DuPont,

De mon point de vue, au vu de la rapidité entre les deux opérations, vous pourriez partir sur la valeur comptable via une attestation de votre EC reprenant les éléments du bilan achat + frais -endettement et amortissement effectué par exemple qui me semblerait réaliste.

Sur 3 mois, pour une moitié des parts, on a peu de chances d’avoir une valorisation très changée…

Schématiquement, je pense comme vous avec pour seul bémol un rappel que l’amortissement ne porte pas sur le terrain mais sur l’immeuble seul, souvent retenu pour 80% de la valeur de vente, venant baisser d’autant votre calcul de valorisation.

Pour la vente des parts sociales, acte sous seing privé donc pas de frais relatif, et les formulaires à remettre à jour pour les impôts.

il vous resterait toutefois sans doute le souci du transfert de la caution des associés pour le prêt ?

Oui effectivement pour l’amortissement. C’était juste pour avoir un ordre d’idée, cela ne vas pas changer énormément la somme finale à payer.

L’histoire du transfert de caution, je ne sais pas trop comment cela se passe…
Je ne voulais pas vraiment avertir la banque de la vente des parts sociales de mon associé 3 mois après la vente à la SCI car dans ce cas le banquier comprendrait aisément que j’ai mis mon ami dans l’affaire dans le seul but de faire passer le prêt et vu que le banquier est celui de mon ami, je ne veux pas qu’il soit mal vu de sa part …
Mais est ce possible de ne pas prévenir la banque de cette vente ?

De plus j’imagine que si à la base mon dossier est refusé pour ma compagne et moi même, je ne pourrai pas reprendre dans son ensemble le cautionnement pour la SCI …

@Philippe 30 :

bonne idée mais nous n’étions pas parti dans l’idée de se servir du CCA. Cela ferait des mouvements de fonds importants que nous n’avons pas envie de faire.

Ceci pourrait contrarier mes plans … J’ai déjà une SCI avec ma compagne et dans l’offre de prêt il n’y avait rien sur l’obligation d’informer la banque si jamais je cédais des parts à un associé ou à une tierce personne.

êtes vous sûr que cette close est présente à chaque fois ?