Investir dans l'immobilier locatif à Toulouse

alexandre a écrit :

Concernant les appartements :
1 T1 quartier Saint Sernin Fac de Droit 27m², 2eme étage sans ascenceur petite copro, acheté en 2010 80kE + 6kE notaire (sans agence); loyer 495euros CC
-->prêt de 80 kE sur 15 ans 3.5%

1 T1 quartier Saint Aubin 27m², 6eme étage avec ascenseur balcon et vue sur Toulouse (ce qui fait son charme), acheté en 2011 95kE + 7kE notaire (sans agence), loyer 480euros CC
-->prêt de 95 kE sur 20 ans 3.4%

1 place de parking couverte quartier Saint Sernin (près du premier appartement) acheté en 2011 20kE
-->prêt de 20kE sur 20 ans 3.9% loyer 100euros CC

1 T1 quartier des Chalets dans petite copro (maison Toulousaine typique), 1er étage sans ascenseur, 28m² acheté cette année 93kE + 7kE notaire (sans agence), loyer 600euros CC
-->prêt de 93kE sur 25ans 4.35%

si vous pouviez détailler un peu les charges mensuelles pour affiner les rentabilités?
je ne connais pas trop les loyers de l’hypercentre mais 18 euros/m2 pour le premier, 17 pour le second, 21 euros par m2, ca me semble élevé, style prix parisiens et ça m’étonne un peu…

EDIT:
Location appartement, appartement a louer Toulouse - 31000
finalement c’est à peu près ça…

Dernière modification par jaidelachance (30/03/2012 00h34)

Quand vous indiquez ces charges là, ce sont les charges payées par le locataire ou les charges globales? Ce serait intéressant d’avoir les charges mensuelles globales pour chaque appartement pour essayer de calculer une rentabilité et la comparer au rendement d’une SCPI par exemple.
Si vous pouviez indiquer aussi une approximation de la taxe foncière pour qu’on en tienne compte.
Si on suppose que vous n’avez pas de vacance locative car vous gérez vos locations, que vous savez ou mettre vos annonces, que les apparts sont en bon état…

Je voudrais calculer:
( revenu_mensuel *12 - charges_mensuelles_globales * 12 - taxe_fonciere) / (prix d’achat_fai + frais de notaires)

Calculer ce que j’appelle une rentabilité hors fiscalité, pour comparer au rendement d’une SCPI et au rendement que j’ai sur des zones comme St Agne.

J’avais tendance à penser que les locations dans l’hyper centre n’étaient pas rentables mais je vais p.e devoir revoir ma position.

jaidelachance a écrit :

alexandre a écrit :

Concernant les appartements :
1 T1 quartier Saint Sernin Fac de Droit 27m², 2eme étage sans ascenceur petite copro, acheté en 2010 80kE + 6kE notaire (sans agence); loyer 495euros CC
-->prêt de 80 kE sur 15 ans 3.5%

1 T1 quartier Saint Aubin 27m², 6eme étage avec ascenseur balcon et vue sur Toulouse (ce qui fait son charme), acheté en 2011 95kE + 7kE notaire (sans agence), loyer 480euros CC
-->prêt de 95 kE sur 20 ans 3.4%

1 place de parking couverte quartier Saint Sernin (près du premier appartement) acheté en 2011 20kE
-->prêt de 20kE sur 20 ans 3.9% loyer 100euros CC

1 T1 quartier des Chalets dans petite copro (maison Toulousaine typique), 1er étage sans ascenseur, 28m² acheté cette année 93kE + 7kE notaire (sans agence), loyer 600euros CC
-->prêt de 93kE sur 25ans 4.35%

si vous pouviez détailler un peu les charges mensuelles pour affiner les rentabilités?
je ne connais pas trop les loyers de l’hypercentre mais 18 euros/m2 pour le premier, 17 pour le second, 21 euros par m2, ca me semble élevé, style prix parisiens et ça m’étonne un peu…

EDIT:
Location appartement, appartement a louer Toulouse - 31000
finalement c’est à peu près ça…

T1 quartier Saint Sernin Fac de Droit: loyer 470euros HC + 25euros charges
T1 quartier Saint Aubin : loyer 460euros HC + 20euros charges
T1 quartier Chalet : loyer 575euros HC + 25euros charges

Appart 1 - T1 Saint Sernin / Fac de droit:
Rentabilité nette hors impôts = (495*12 - 20/0.6 * 12 - 500  ) / (80 kE + 6 kE) = (5940 - 900) / 86 kE = 5,8 % net de fiscalité

Appart 2 - T1 Saint Aubin:
Rentabilité nette hors impôts = (480*12 - 20/0.6*12 -500) / (95 + 7 ) = (5760-900) / 102 kE = 4860 / 102 kE = 4,7% net de fiscalité

Appart 3 - T1 aux Chalets:
Renta nette hors impôts = (600*12 - 25/0.6*12 - 500) / (93+7) = (7200 - 1000) / 100 kE = 6,2% net de fiscalité

Ce sont de bonnes rentabilités surtout le premier et le dernier.
Je n’ai pas compté votre garantie locative.

Plusieurs questions:
- A chaque fois sans agence, est-ce que vous pouvez préciser comment vous avez contacté les propriétaires?
- Les charges de chaque copro de l’ordre de 400/500 euros annuels me semblent bien faibles? (pas d’ascenseur, peu d’entretien?)
- Le loyer du bien aux Chalets à 600 Euros CC pour un 28 m2, soit 21 euros le m2 en location quand la moyenne à toulouse est p.e à 12 euros? Le loyer est dans les prix du quartier?

C’est quel genre de profils vos locataires?

Les biens étaient loués quand vous les avez acquis? Travaux à faire dedans (peinture au moins?)?
Négociations sur les prix de départ?

Pour le futur, vous envisagez quoi? Encore acheter des biens en location nue avec une rentab de 4,5 à 6%? De la SCPI?

Ca m’intéresse votre expérience.

Alexandre a écrit :

-->bien à destination des pros

Qu’entendez vous par des biens destinés à des pros ?

Philippe

A la limite, appeler toutes les SS2I de Toulouse et boîtes de consulting et leur demander s’il y a des besoins… Etre moins cher que l’hôtel, avoir un bon emplacement et en avant Guigamp?

Et aux résidences hôtelières qui fleurissent aussi sur Blagnac, Colomiers, Saint-Martin (à proximité d’Airbus).

C’est un bail professionnel.  Il y a du bon et du moins bon.

il existe plusieurs baux différents, bail professionnel, bail mixte, convention temporaire d’occupation (le bail précaire), le bail commercial de courte durée et le bail co.

Il faut surtout pas se louper sur ce genre de baux (sauf précaire) qui peuvent vous empêcher de récupérer votre bien quasiment ad-vitam (façon de parler).

oui c’est du spam -> diminution des réputations

Attention à Toulouse : je pense que les prix à Toulouse, sans atteindre les sommets parisiens, sont en train de devenir hallucinants, voire ridicules.

Bistouky a écrit :

J’ai 40 ans et je suis rentier grace à l’immobilier. (j’estime pouvoir vous donner de bons conseils)

Est il possible de vous présenter dans la partie de forum approprié et de relater votre parcours sur l’investissement que vous avez fait dans l’immobilier.
Êtes vous diversifié avec des actions, assurances vies,etc…?

Bistouky a écrit :

Je viens de voir ce sujet et je connais bien le secteur immobilier de toulouse. Je suis le secteur
2- l’investissement locatif en plein centre de toulouse (intérieur canal) est quasi impossible , si on veut allier bon emplacement et rentablilité.( sauf arnaud bernard , en plus des problémes d’insécurité, ce secteur ou il y a pas mal de logements insalubres a à priori des batiments touchés par les termites….)

3- Je me suis concentré sur la proche périphérie du canal. bas cote pavée (place raspail) , bas avenue camille pujol (proche du caousou) et bas faubourg bonnefoy .
Je loue à différents profils. étudiants, jeunes salariés etc….La demande est forte et les carences locatives faibles .

Tous mes appts ont été rénovés et sont aux normes (bonne isolation, double vitrage, etc…) . les loyers sont aux alentours de 10/12€ le m2.

Il est vrai que cette zone est agréable pour du résidentiel. Par contre, pour une cible de type studio = jeunes (ou pas trop vieux…:-D) c’est pas hyper animé je trouve. Mais si ca marche bien tant mieux pour vous.
Avez-vous une raison spécifique pour ne pas être allé du coté de Busca, StMichel ou StAgne ? Il ets vrai que les raisons d’il y a 5-10 ans ne sont peut etre plus aussi valables aujourd’hui…

Bonjour Lemouz,

Oui je préfére des quartiers résidentiels calmes ou ça ne bouge pas trop. J’ai des appts du studio au t4, et beaucoup de gens recherche le calme.

Je n’achéte que dans des endroits ou une étudiante peut rentrer seule le soir. Je préfére le profil jeune travailleur ou étudiant cherchant le calme plutot que la proximité des bars.

Ca évite les squats dans les cages d’escalier, les nuisances nocturnes etc….

Donc j’évite st michel, mal famé, bar de nuit glauque, épiceries de nuit louches, etc… (regardez les faits divers, coup de couteau,racket, bagarres….)

Le haut de St michel est rempli d’immeuble année 60 ( amiante fibro ciment , logement mal isolés en général et apportant une faible plus-value à la revente contrairement au "brique et galet")

St agne trop loin du centre ( plus de candidats à la location pour le proche centre)

busca: j’ai pas eu d’opportunités mais j’aime beaucoup ce secteur

Par rapport au 5/10 ans en arriére, je pense que les quartiers moyens (st cyprien par exemple) se sont dégradés à cause de la popérisation de la population dans ce secteur.Les quartiers louches sont restés louches (arnaud bernard mirail reynerie place belfort izards………)

Les bons quartiers ont continué leur progression . (capitole, busca chalets cote pavée etc…)

En cas de ralentissement du marché locatif, il est évident que les meilleurs appartements seront loués en 1er.
Pour moi, meilleur veut dire calme, rénové et bien situé.