Portefeuille d'usufruit de parts de SCPI au sein d'une structure à l'IS d'Adrien55

Je crois que c’est le projet de SCPI en US le plus diversifié que j’ai vu !
Pourriez vous svp préciser les cash flow attendu ainsi que les conditions de financement ?

Bonjour,
Merci pour ce partage qui me fait découvrir l’acquisition du seul usufruit de SCPI. Du coup quelques questions :
- Qui possède la Nue Propriété durant le démembrement temporaire ? Un autre investisseur qui, à terme, récupèrera la Pleine Propriété ? Ou est-ce que la société de gestion conserve cette Nue Propriété ?
- Quelle est la répartition initiale NP/USU sur la valeur de PP ?
Par avance merci

En posant les flux de tréso annuels et en recalculant les TRI pour chaque ligne on voit que les rendements sont très hétérogènes. ATREAM et CAH sont par exemple en perte, compensé par l’excellent NEO. Au final le Taux de Rendement Interne (TRI) est de 6.8% pour l’ensemble du portefeuille.

Sans poser les calculs et en soustrayant "brutalement" un taux d’emprunt de 1.2%, le rendement global brut de fiscalité serait autour de 5.5%. C’est un bon montage.

Bonjour Ernest,

Votre tableau est intéressant.

Quelques remarques:

- La SCPI CAH paye en principe un DVM "normal" (approximativement 4.5%) à partir du 1er janvier 2021 suite à la négociation de la SCPI avec son principal locataire CHATEAUFORM
Mon hypothèse moyen de DVM est de 2%. J’espère obtenir un peu mieux sur les 5 années….

- Sauf erreur de ma part, cet usufruit me génère approximativement un déficit fiscal de 15 k par an grâce à l’amortissement comptable intégralement déduit de mon bénéfice !

Bonjour RadioInvest,

C’est un point à ne pas négliger RadioInvest.

J’avais effectivement étudié les conventions de démembrement à l’époque avec mon CGP
Sauf erreur de ma part, les SCPI FONCIA et CORUM distribuent les PV immobilières aux NP.

Bonjour,

Voici quelques informations relatives à mon portefeuille d’usufruit de façon plus approfondie avant le versement des loyers du mois d’octobre:

- L’amortissement de l’usufruit me génère 37 k euro de charges (charges non décaissables…) et donc une économie d’IS de 10 360 euros par an avec une TMI à l’IS à 28%.
Cette charge s’impute sur mon résultat d’exploitation. 

- le taux de distribution annuelle cible (pessimiste en principe…) est de 44 k. Il s’agit d’un produit non imposable.

Pour passer du résultat comptable au résultat fiscal :

Déductions (case 350)
•    Les loyers perçus comptablement sont déduits de la liasse fiscale
•    Les loyers de sources étrangères imposés à la source sont aussi déduits

Réintégrations (case 330) :
Le résultat de la SCPI est réintégré

Au final, les loyers perçus comptablement sont neutralisés et sauf erreur de ma part, le résultat des SCPI est neutralisé par la déduction des loyers étrangers.

Le portefeuille me permet donc d’avoir une économie d’IS de 52 k par an avec une hypothèse de TMI à l’IS de 28% (185 k * 28%).
Au total le gain du portefeuille est de 96 k sur la durée des usufruits.

- j’ai actuellement récupéré 16% du capital investi:
Investissement: 185 k
Loyer perçus: 29 k

- au titre de l’année 2020 j’ai perçus 19 k de loyer pour l’instant car certaine SCPI étaient encore en carence. Au total sur l’année 2020, les loyers seront de 30 k euros.

Dernière modification par Adrien55 (10/10/2020 12h28)

Bonjour,

Voici une mise à jour de mon portefeuille d’usufruit de parts de SCPI.

J’ai souscrit à 62 parts d’usufruit de la SCPI KYANEOS PIERRE sur une durée de démembrement de 5 ans pour un montant de 15 115.60 euros. La clé de démembrement est à 23.
Avec une hypothèse de distribution de 6% par an, le gain brut de fiscalité s’élève à 4600.40 euros sur la durée du démembrement.
J’espère financer cette acquisition par un crédit non affecté auprès de ma banque.

Bonjour,

Je vous confirme que cela est difficile.
Je fais des prêts sur ma société commerciale sur du 5 ans. 

Si vous souhaitez acheter de l’usufruit, une autre solution est de faire un crédit conso personnel puis faire un apport en CCA

Bonne journée,

Bonjour bef43fr,

Il est effectivement très difficile d’obtenir des crédits pour de l’US, et la crise de la covid n’arrange pas la situation.

Toutefois, si vous lisez :
  - scpi à crédits,
- mon file ou celui de Malo (Et de quelques autres…).
Vous trouverez des exemples de financement possibles.

Le CMB semblerait faire partie des banques les plus "ouvertes" à ce type de financement.

Cordialement.
Yvan

Bonjour Adrien,

Je n’ai probablement pas bien saisi mais l’amortissement de l’US vous permet de réduire l’IS lié à votre activité commerciale ? Cela signifierait que la frontière entre revenus liés aux scpi et revenus liés à l’activité commerciale propre n’est pas étanche. Via les scpi, on peut réduire l’IS de son activité commerciale qui n’a pas de lien directe avec les scpi ?

Bonjour,

Voici une mise à jour de mon portefeuille en usufruit.

J’ai acquis 113 parts d’usufruit sur la SCPI Cœur de Régions sur une durée de démembrement de 5 ans @ 22% pour un montant d’investissement de 15 723.95 euros.

Avec un DVM de 5.50%, le gain sur cette ligne d’usufruit est de est de 3931 euros (hors aspect fiscal et intérêt d’intérêt). 

•    ∑ Investissement en usufruit: 228 440 euros   
•    ∑ des loyers perçu: 41 188 euros
•    ∑ capital restant dû: 198 232 euros (dont 72 000 euros qui s’amortisse à partir de 01/07/2021)
•    % du capital investi remboursé: 18.03%
•    Loyers à percevoir avec les hypothèses de DVM : 281 795 euros     

Avec cette nouvelle ligne en portefeuille, le gain espéré sur mon portefeuille d’usufruit est de 53 354 euros (hors aspect fiscal et intérêt d’intérêt).

Bonjour Politok,

Pour le calcul du TRI, je tiens compte du délai de jouissance.
Je vous confirme que le TRI est d’autant plus sensible au délai de jouissance que la durée du démembrement est courte
Sur mon précédent post j’ai détaillé ma PV en euros