Portefeuille de SCPI de Malolechat

Bonjour,

La majorité des banques proposent 200k sur 20 ans avec les 2-3 SCPI maisons : CA, CE, BP, CIC, LCL, CFF, credit maritime,…ce qui rend l’affaire beaucoup moins rentable et je préfère donc ne rien faire qu’une mauvaise affaire.

Seul le CMB semble être intéressé malgré les incohérences : montant, durée, garantie…
J’ai un 2eme rdv le 21/12, notamment avec un juriste…je sais même pas trop pourquoi.

Reste un espoir avec la BPE et peut être SG, BNP.

Concernant la SCI, j’ai eu beau lire le livre de denos et les cas de stephane, je m’emmele les pinceaux et j’ai du mal a comprendre ce qui se passera en cas de sortie. Faudrait que je mette tout ca a plat mais je ne suis pas certain d’en etre capable.

En attendant, mon notaire propose un RDV pour faire le point. La création avec lui couterait 1500€.

Mon courtier, directeur de son agence, ancien banquier, assureur, employé des impots, etc…est moins chaud pour ce projet notamment sur la durée, le montant, la bulle, les commerces, et la sci is qui serait a la limite de l’abus de droit.

Depuis j’ai vu mon père, j’ai appris qu’il avait lui même plusieurs SCI IR et IS (reste de baux de locaux commerciaux de son ancienne SARL) et que c’était un pote d’enfance que je connais qui lui gère la compta, je vais donc l’appeler et peut être pourra t’il m’éclairer sur la création de la sci, m’expliquer en détail les différents scénarios de sortie, faire les calculs, me trouver un expert comptable, etc…

C’est terrible mais je n’arrive pas a déléguer car je n’ai confiance en personne, j’en arrive donc a essayer de recouper les différentes infos…je dois etre parano.

Je songe même, une fois que ca sera plus clair pour moi, a soumettre mon projet aux impôts pour obtenir un rescrit fiscal pour être sur du montage et éviter l’abus de droit…

Ca serait tellement plus simple si j’arrivai a déléguer le montage et le PF a un CGPI et le financement a un courtier, mais ca n’est malheureusement pas le cas .

Malgré ca, je reste persuadé qu’il y a une belle opération a faire.

Cette étude prouve qu’il y a un intérêt a diversifier son patrimoine en scpi :

http://www.n3d.eu/_medias/n3d/files/etu … 281%29.pdf

Le credit est un puissant effet de levier.

La sci is une enveloppe fiscale interessante.

Je ne me decourage donc pas .

Bonjour,

Quelques news rapides :

- j’ai rappellé le CGP de la BPE. Il ne m’avait pas rapellé car suite a MIV3?, notre dossier ne passe pas pour le montant de 600k. Je lui ai demandé quand même de me dire quel montant max je pouvais espérer avoir auprès de la BPE ET du credit logement.

- la CGP du CMB devait me rappeller cette semaine mais ne l’a pas fait.

- le CGP Fiducial devait me rappeler cette semaine pour discuter du meilleur montage / optimisation fiscale pour dun achat de scpi a credit, mais ne l’a pas fait.

- le petit oscar pèse 3290g et fait le bonheur de ses parents (je n’aurais jamais cru qu’un jour j’écrirais de telles mièvreries )

Dernière modification par Malolechat (09/02/2018 19h52)

Bonjour,

Vous avez raison roudoudou ca traine.

Complexifier / éparpiller, je ne trouve pas, je copie colle le cas nard de stephane, comment faire plus simple ?

En attendant d’avoir une offre de prêt, je m’intéresse :
- a l’usufruit pour viser un CF tendant vers 0.
- a quoi faire de la trésorerie

Enfin je rééquilibre en parallèle mon PF boursier et me questionne sur l’interet de siic en pea, puis de reits en cto ou en sci is, c’est tout, rien de bien sorcier.

Le but étant de rester lazy EBI.

Bref j’ai relancé la CGP du credit mutuel par le mail suivant :

Bonjour Mme CGP CMB,

Je n’ai pas recu votre offre (qui devait arriver le 3/4).

Je suis d’ailleurs surpris par cette dernière car je n’ai jamais dit vouloir investir dans ces conditions :
1/ 100% de SCPI partenaires.
-> nous avions convenus de la possibilité d’en avoir moins de 50%
2/ 100% de nantissement des parts, nantir une assurance vie.
-> nous avions convenus de la possibilité d’en nantir moins de 50% justement pour pouvoir investir dans les SCPI externes.
3/ de faire une partie du prêt sur 15 ans.
-> j’en recherche un sur 25 ans pour me rapprocher de l’autofinancement.

J’ai rencontré Mr SURAVENIR pour découvrir votre offre de SCPI partenaires ainsi que sa sélection. Bien que n’étant pas les meilleures du marché, j’avais accepté d’en prendre une partie.

Vous m’aviez proposé les services d’expertise comptable du cabinet A. Je l’ai rencontrée. Mon expert comptable chez Fiducial qui s’occupe de ma comptabilité pro m’a fait une offre moitié moins chère, je l’ai donc acceptée. Un avocat fiscaliste du pôle juridique de chez Fiducial s’occupera de la création de la SCI car moins cher que mon notaire et avoir tout au même endroit est plus simple.

Vous m’aviez demandé s’il était possible de prendre rendez vous avec Mr CMB PRO pour l’ouverture d’un compte pro pour l’installation en mai de mon épouse. Nous l’avons fait et son offre est interessante, elle pourrait d’ailleurs m’intéresser également.

Nous avons fait 3 pas en avant, vous en avez fait 3 en arrière.

J’ai fait le tableau d’amortissement, sur 25 ans à 5% et un peu d’usufruit, le projet, validé par mon comptable, s’autofinance. Il ne manque plus que le financement.

Concernant l’achat des parts d’usufruits, il ne me semble pas compliqué d’en trouver, il suffit d’appeller les sociétés de gestion directement ou de passer par un courtier ou même un CGPI.

Nous sommes prêts et prêt a faire des efforts.

Êtes vous également prêtes a nous faire une offre dans les conditions sur lesquelles nous nous étions entendus ?

Voici sa réponse :

Bonjour Mr Malolechat,

      Je vous informe de 2 nouveaux référencements de SCPI par AIC, il s’agit de PF02 gérée par Perial, et  d’ Epargne Pierre (petites acquisitions régionales de bureaux, locaux d’activité et commerces)
      et gérée par le groupe Voisin. Vous trouverez en PJ le dernier rapport de gestion d’Epargne Pierre.

      Je vous confirme la position de la DGE concernant le financement sur 300 mois de SCPI référencées AIC. Par contre, je viens d’échanger avec Crédit Logement qui va réexaminer son intervention
      en cautionnement sur la base de 400KE d’investissement sur 300 mois. Une nouvelle demande leur a été adressée sur ces bases cet AM.

      Le dossier passe en Comité mardi 10/04 prochain. Evidemment qu’un accord de leur part modifierait  les conditions du prêt,  tant au niveau du taux que des garanties…

      J’ai d’ores et déjà obtenu un accord de taux à 1.75% fixe sur 300 mois avec nantissement des parts. Ce taux sera forcément minoré avec une caution Crédit Logement.

      Comme indiqué dans mon précédent message , un financement sur 15 ans peut être envisagé pour les SCPI externes non référencées.

      Je vous transmets l’avis de Crédit Logement dès réception de celui-ci.

Voila, ce message n’intéressera sans doute pas grand monde sauf ceux qui auraient pu se décourager au 1er refus de leur banque.
Pour rappel j’en ai fais 12.
Seuls le credit mutuel de bretagne et la BPE ont montré de l’intérêt au projet.
La BPE ne donne pas de nouvelles.
Le CMB a durcit ces conditions de prêt, taeg, garanties et d’offres de scpi mais a force d’insister, semble tout de même ouvert a la négociation.

L’offre actuelle :
- 600k sur 25 ans a 1,75%
- nantissement de 100% des parts de PP
- offre satisfaisante de scpi
- différé de 6 mois
- délégation d’assurance
- possibilité d’emprunter de l’US sur 15 ans des SCPI externes (corum, cf tableau de roudoudou, file dédiée a l’US)

Ce qui me semble être une base suffisante pour se lancer.

L’idéal serait d’avoir 400k de credit log et 200k nantis pour voir le taeg baisser.

Rdv le 10/4 pour la suite des négociations.

Bonjour cat,

Vous avez raison les banques sont frileuses et se font rares pour ces montants, par contre 100% des 10 autres banques interrogées étaient d’accord de faire 200k de pp sur 20 ans.

J’ai demandé si l’assurance était bien facultative et si on pouvait avoir à la place une assurance homme clé. Je n’avais pas encore rencontré ma courtière à ce moment là. Du coup j’hésite à envoyer un second mail avant une première réponse qui pourrait être : « c’est assurance classique ou rien ».

Bonjour serenitis,

Je ne sais pas du tout répondre à votre question malheureusement.
Dans le cas nard proposé par Stéphane il propose de sortir les scpi de la sci en vendant la np aux associés et en gardant l’usufruit pour la sci ce qui est a terme en fait une coquille vide. Est ce un abus de droit ? Je ne sais pas mais personnellement j’aurais tendance à penser que oui. Seul un texte officiel et donc un rescrit fiscal de votre service des impôts peut vous l’assurer. En attendant, forumeurs, avocat fiscaliste ou spécialiste des sociétés, expert comptable, notaire, courtier, banquier ne seront rien d’autres que des conseilleurs qui comme vous le savez ne sont pas les payeurs…

Faites attention aux personnes qui répondent un peu vite n’importe quoi

En BIC, il existe bien évidemment une possibilité d’étalement sur 5 ans de l’indemnité d’assurance payée

A. Assurance–décès
130

Lorsqu’une entreprise contracte un emprunt pour les besoins de son exploitation, elle peut être conduite soit à la demande de l’organisme prêteur, soit de sa propre initiative à souscrire une assurance sur la tête d’un de ses dirigeants afin de garantir le remboursement de cet emprunt.

Ce dispositif d’étalement s’applique également aux sommes perçues en exécution d’un contrat d’assurance « homme clé ».

À la date du décès de l’assuré, le profit qui résulte de l’indemnisation du prêteur par la compagnie d’assurances doit être compris dans les résultats de l’exercice en cours, en application des dispositions prévues à l’article 38 du CGI. Corrélativement, l’entreprise déduit de ses résultats le montant des primes d’assurances versées qui n’ont pas été admises en déduction des résultats des exercices antérieurs (BOI-BIC-CHG-40-20-20 au I-C-2 § 110).

Cette imposition peut entraîner des difficultés financières pour l’entreprise dans le cas où, exceptionnellement, l’extinction de la dette ne s’accompagnerait d’aucun versement de fonds à son profit.

Pour remédier à ces difficultés, l’article 38 quater du CGI prévoit un étalement sur cinq ans de l’imposition du profit en cause. Corrélativement, la déduction des primes d’assurances qui n’ont pas été retenues au titre des exercices antérieurs doit également être étalée sur cinq ans.

Je vous laisse lire le BOFIP en détail, titre III, indemnité d’assurances

BIC - Produits et stocks - Produits exceptionnels - Indemnités

C’est donc très gerable sur 5 ans

Personnellement, j’ai pris un assurance homme clef en plus pour éteindre immédiatement tout problème

Il est clair que les actifs achetés ne sont aucunement liquide et qu’il vaut mieux se prémunir d’une vente "distressed"

Petite maj du projet :

Bulletins de souscriptions des scpi us et pp envoyés.

Taux obtenus 1,65% sur 25 ans et 1,25% sur 15 ans.

En attente de l’assurance emprunteur de ma courtière en assurance pour éditer l’offre de prêt et envoyer l’argent aux sociétés de gestion pour leur permettre de chercher l’usufruit.

Recherche d’un cgpi offrant la meilleure retrocommission pour l’achat de l’us cf suite :

Bonjour,

Lors de mes recherches d’achat d’usufruit de scpi j’ai appelé directement les sociétés de gestion.

Je m’etais dit que quitte à avoir des frais d’acquisitions autant que j’en fasse profiter la société de gestion pour qu’elle puisse mieux me le rendre.

Concernant paref, ils m’ont dit qu’ils ne vendaient pas directement leurs parts et m’ont orienté vers un intermédiaire : x.

X m’a proposé alors de s’occuper de tout mon achat d’us.

A l’époque, je n’etais pas assez avancé dans mon projet. Mon banquier avait besoin des nombres et valeurs de parts exacts et on a rempli les bulletins de souscription ensemble, le même jour ou il a rempli celles des scpi maisons en pleine propriété.

X vient de me recontacter ce jour et m’a demandé où j’en étais. J’ai répondu que j’avais souscrit les bulletins avec mon banquier mais que l’argent n’était pas débloqué car j’attendais maintenant l’assurance emprunteur de ma courtière en assurance.

J’ai ajouté que j’allais être amené à devoir refaire les bulletins car entre temps les clés de demembrement de corum s’étaient modifiées.

Il m’a alors proposé de le faire.

Je lui ai demandé s’il était possible d’avoir une retrocommissionn et il m’a répondu oui, de 1%. Il me ferait un papier, légal, à remettre à mon expert comptable. Cette rétrocession serait un revenu pour la sci et donc imposable à l’impot sur les sociétés. Ça me ferait gagner le conseil, la recherche des scpi, le remplissage de la paperasse et 1% du montant investit soit 2k brut.

J’avais prévu de passer annuellement par un cgp pour le réinvestissement de la trésorerie mais s’il peut me repredre tout le dossier usufruit d’embl juste sur signature d’un mandat ma foi, je n’ai qu’a y gagner.

Je lui ai dit que j’allais voir avec mon banquier et lui donnerait une réponse positive ou négative quoiqu’il en soit.

Question à 1000 points, je cherche donc à acheter de l’usufruit 15 ans pour les scpi suivantes :
- 100k corum origin
- 50k vendome région
- 50k pierval santé

Quelqu’un a t’il un CGPI qui offrirait le même service que x mais avec une meilleure rétrocession ?

Toute offre est la bienvenue.

N’hesitez pas à me joindre en MP, je réponds sous 24h.

Dernière modification par Malolechat (23/01/2019 17h27)

SCPI À CRÉDIT DANS SCI IS

Bonjour,

Voici le résumé du montage que je viens de réaliser, inspiré du cas nard du forum, qui s’autofinance sans apport et dégage même un cash flow positif. (Si tout se passe bien).

Avec mon épouse nous avons un tmi à 41%.
Nous avons donc créé a 50/50 une sc patrimoniale à l’is pour investir dans l’immobilier avec une avocate spécialisé dans le droit des sociétés pour 1360€.

Nous avons opté pour les SCPI avec les avantages et inconvénients que ce produit comporte :

SCPI ou immobilier en direct ? – Club SCPI

Dans notre cas, la banque cmb de Brest nous finance :
- 400k de scpi « partenaires » en pleine propriété (PP) à 1,7% sur 25 ans
- 200k de scpi « externes » en usufruit (US) 1,3% sur 15 ans, clé 40%
- garantie par nantissement seulement des parts en PP
- délégation assurance emprunteur externe 50/50 dc/ptia
- caution simple
- réduction de 50% des indemnités de remboursement anticipé
- anticipation de 24 mois
- frais de dossier 300€
- montant modulable des mensualités à rembourser
- intérêts de remboursement des prêts déductibles des impôts
- portefeuille diversifié de 10 scpi dont 40% « étrangères » non imposable en France
- IS 15% « diminué » des intérêts déductibles, de l’amortissement de l’us et des scpi étrangères
- domiciliation des revenus et épargne non obligatoire mais qui a dû aider dans l’obtention des conditions de prêt (très) favorables.

PF de SCPI :
- corum xl 50k
- corum origin 50k
- épargne pierre 100k
- novapierre Allemagne 100k
- vendome région 50k
- pierval santé 50k
- primovie 50k
- interpierre 50k
- immorente 50k
- efimmo1 50k

Expert comptable IGAM, 650€ ht + 350€ ht pour le juridique.

CGPI pour l’achat de l’usufruit avec retrocommission de 1%.

Pas d’apport, autofinancement avec cash flow positif >500€ / mois.

Trésorerie réinvestie annuellement en SCPI US courte durée.

Pour tout savoir sur l’investissement en SCPI en général :

Foncières non cotées - Devenir rentier

Pour tout savoir sur la création de SCI :

- Le guide de Paul aube et son groupe FB
- les vidéos clubimmo de Guillaume malgouyres
- Le guide SCI de pascal denos

Voilà n’hésitez pas à me solliciter si vous avez des questions et à me demander mes contacts.

Éthique : je ne gagne rien à faire à ça, a part le plaisir de partager mon expérience et rendre au forum ce qu’il m’a apporté ET à faire plaisir à mes CGPI et banquier qui m’ont accompagné pendant 18 mois en leur apportant de nouveaux clients ce qui me permettra je l’espère de nouer une relation pérenne et d’avoir d’aussi bonnes conditions de financement pour des investissements futurs (et quelques restos cmb et bouteilles de champagnes cgpi).

Je tenais également à remercier tous les forumeurs qui m’ont accompagné pendant ces 18 mois, ça a été long et fastidieux mais j’y suis arrivé grâce à vous. Mention spéciale à cat, roudoudou et skarklash, que j’ai eu la chance de rencontrer, pour leur soutien technique et moral. Un grand merci à toux les experts es SCPI : GBL, Surin,… Aux CGPI du forum : Stéphane, crown, cedreim,… et à tous ceux qui m’ont inspirés par leur montages, leurs retours d’expériences, leurs compétences, leurs contact, leur accueil, les confrères médecins ou qui m’ont tout simplement soutenu : chtirentier, cricri77000, DrFab, tssm, bernard2k, Kabal, arnvaldingofson, Rocc, gog, jef56, tagnael, moket, springle, sérénitis, cedeka, Hgmm, lmnp75, franck71, carignan99, fabulon, noyl, Michel…

Au plaisir de poursuivre cette aventure avec vous et à bientôt aux quelques uns qui viennent sous peu signer à Brest

Malo

Dernière modification par Malolechat (30/04/2019 06h19)

Bonjour,

Rapidement entre 2 vols brest paris Dublin (pas très greta tout ça ).

@ niceday :

L’objectif du montage est :
- autofinancement sans apport 
- cash flow positif significatif pour éviter tout effort d’épargne et apport au CCA.
- réinvestissement de la trésorerie usufruit de scpi de différentes durées : 5, 10, 15 ans
- capitaliser jusqu’au remboursement du prêt coïncidant avec la phase de consommation / sortie

Hypothèses de sortie :
- démembrement viager de la np aux enfants, cash pour les parents en capital et rente par l’usufruit
- donation de la PP aux enfants, cash pour les parents
- proposition de Stephane
- tout vendre pour récupérer le cash
- autres ?

J’ai préféré le crédit plutôt que l’apport au cca pour l’usufruit afin de :
- utiliser le maximum de levier en utilisant les taux bas
- diversifier le placement de mes liquidités (etf World en pea / cto / av)

Et parce que les conditions de crédit pour l’usufruit étaient avantageuses :
- 15 ans a 1,3%
- choix libre des scpi
- pas de garanties demandées
- pas de domiciliation
- seulement 150€ de frais de dossiers

Concernant les calculs de rendements, tri, autres, je ne sais pas les faire.
Les rares calculs que j’ai fait sont :
- si je gagne de l’argent sans apport alors le rendement est infini.
- le montage est il CF+ ?
- puis je supporter ce montage même en cas de scénario catastrophe ? Ex : baisse des rendements de 5 à 3%.

J’espère avoir répondu au mieux.

Et maintenant go to Dublin pour investir 500€ (Hors frais transport, logement et guiness) et espérer en gagner 75000

Dernière modification par Malolechat (26/09/2019 12h47)

Bonjour,

Voici un premier bilan chiffré : (en pleine crise covid19)

T1 2020

Revenus des scpi = 3700€/mois net d’impôt sur les sociétés

Frais comptable et juridique = 100€/mois

Cash flow actuel = 3600€/mois net de frais et  d’IS

Prévisionnel T2 2020

Revenus prévisionnels de 90k d’usufruits 5 ans de scpi achetés comptant cle 20%, rendement 5% = 1800€/mois net d’IS

Cash flow prévisionnel = 5400€/mois net de frais et d’IS

Mars 2021

Remboursement du prêt = 2900€/mois

Cash flow prévisionnel = 2500€/mois net de frais et d’IS

Trésorerie soit :
- récupérable par les associés en rente = 2500€/mois par remboursement des 90k apportés au CCA puis après 30% de flat tax = 1750€/mois

- Reinvestissable en actifs : actions, obligations, immobilier physique, scpi, etc…

Espérons que la crise que nous traversons n’affecte pas trop cet investissement.

En attendant d’y voir plus clair, bon déconfinement à tous

Malo

Dernière modification par Malolechat (10/05/2020 20h43)

Bonjour,

Votre question est parfaitement légitime, je plains celui qui s’attaque à cette lecture

Commencer ce long fil c’est suivre pas à pas toutes les questions que je me suis posé (et les réponses que le forum m’a apporté) pour investir grâce à l’effet de levier du crédit immobilier de façon la plus lazy et optimale possible en fonction de mes propres profils et objectifs.

C’est donc un projet personnel mais qui est évidemment reproductible car je me suis moi même inspiré du cas nard de Stéphane et de nombreux forumeurs qui l’avaient réalisé avant moi.

Comme je n’avais aucune connaissance, je me suis posé beaucoup de question.
Comme je voulais faire un gros coup d’emblée (par flemme de devoir recommencer et pour gagner le plus possible comme acheter un immeuble de 6 apparts plutôt que de les acheter les uns après les autres) et que j’engageais ma femme, j’ai pris beaucoup de temps, 18 mois, et beaucoup de précautions, donc d’avis de forumeurs sur le forum que j’ai ensuite rencontré physiquement pour être bien sûr de ce que je faisais puis auprès de professionnels : banquiers, comptables, avocats, cgp, auteur de livre de scpi comme Paul Aubé, etc…

Du coup ce fil peut se lire en diagonale car il y’a beaucoup de bois mort.
Mais vous pouvez également le commencer par la fin car dans les dernières pages il y a des post bleu clair qui résument tout le projet.

Chacun sait aussi ici que je partage à la demande par mp puis par mail l’ensemble de mon montage, les tableurs que des forumeurs ont mis à ma disposition, mes contacts mais aussi les statuts de ma société civile et même ma comptabilité / liasse fiscale (Cf ma réputation).

Ce projet a réellement aboutit.
En partant de zéro connaissance j’ai fais un investissement à crédit, sans apport,  qui s’autofinance et qui est même à cash flow positif, de 600k de scpi au sein d’une sci à l’is.

Concernant mon patrimoine fin 2017 j’avais de mémoire 50k en banque et 200k en bourse et gagnais environ 6k€ net/mois.
Ma femme devait avoir 50k en banque et devais gagner 3k€/mois.
Nous venions de nous marier et venions d’acheter notre maison à crédit.
Et c’est tout.
Cette épargne est le seul fruit de notre travail.
En 2013 je n’avais rien et vivais au jour le jour avec mon salaire d’interne de 2k/mois gardes comprises.

Je pense qu’un tel montage est intéressant dès lors qu’on a un tmi de >=30% et qu’on emprunte pour 150k min, 100 en pleine propriété et 50 en usufruit, <2/3 en scpi fr et >1/3 en scpi étrangères.

Quoiqu’il en soit il suffit de :
- sélectionner un PF de scpi diversifié
- choisir un montant max à emprunter dont les mensualités seront supportable même en cas de baisse des DVM
- trouver un financement satisfaisant idéalement à taux bas, durée longue pour des mensualités basses et un cash flow positif, sans contre partie, sans frais et avec le maximum de liberté dans le choix des scpi
- trouver un comptable pour créer et gérer la compta et le juridique de la sc

En pratique, c’est faire la tournée des banques et des courtiers pour trouver le meilleur financement qui est le plus long.
Mais avec de la motivation et de la persévérance je ne doute pas que tout le monde peut y arriver, d’autant plus que vous avez tout le forum pour vous accompagner et vous aider à aboutir

Dernière modification par Malolechat (26/08/2020 11h40)

Pour compléter le message de Malo, avec ma femme, nous avons effectivement pu réaliser un montage en sci avec des scpi pp (360 k) et us (180 k) sans contrepartie en fin d’année dernière (cf ma file). Nous avions  un dossier favorable car nos revenus étaient de l’ordre de 5 500 euros par mois et une rp déjà remboursée.

Toutefois nous avions auparavant déjà emprunté pour 300k euros de scpi en pleine propriété 3 et 6 ans auparavant alors que nos revenus étaient moindres et qu’il nous restait à rembourser le prêt de notre résidence principale.

Il est donc tout à fait possible d’obtenir des prêts auprès des banques à l’échelle de son patrimoine et de réaliser de nouvelles opérations dans le temps.

Bien évidemment, seuls les clients jugés "sans risque" par les banques pourront obtenir des conditions de financement de l’usufruit favorable.

Bien cordialement
Yvan

Malolechat, le 31/10/2022 a écrit :

Hello,

Désolé pour l’absence, j’ai fait une petite pause bourse, scpi, crypto pour me consacrer depuis le printemps au jardinage et à la création d’un poulailler. Il me reste à aller chercher les poules de races mi novembre, à planter les fruitiers et à installer ma tour potagère dans la véranda avec les agrumes et on sera bon pour cette année en attendant le printemps prochain.

J’avais effectivement fait une deuxième demande de scpi à crédit en octobre 2020 et obtenu un accord oral en décembre pour 900k 600pp 300us nanti par mes pea pea pme, 0,6% 15 ans à la CE. Ça aurait permis en plus des 600k précédents de porter le cf a plus de 10k/mois…

Gourmand et nostalgique des 25 ans du premier crédit, je voulais minimum du 20 ans, puis mon PF crypto à explosé, puis la vaccination covid m’a fortement occupé et je m’étais dit qu’après une année 2021 record en revenus je pourrais présenter un meilleur dossier en 2022 :
- 3 bilans de sc en cf+
- 4 années de bnc records
- un meilleur patrimoine net, moins de dettes

Malheureusement tout est parti en cacahuète, inflation, guerre en Ukraine, remontée brutale des taux.

J’ai refait une demande en mai 2022 comme prévu avec mes jolis bilans mais les conditions avaient fortement changées.

Le cmb m’a limité à 1,5% 15 ans, 150k max, 100% pp, 100% scpi partenaires, nantissement de 300k de pea pea pme en plus de mes revenus…

La CE à trainé à répondre, cause personnel en vacances et covidé…et m’a proposé en septembre 15 ans, 1,75%, 330k 200pp 130us nanti par 100k de pea pme, pas d’anticipation ni differé. liste partenaire pour la pp, libre pour l’us. Le cf est neutre.

J’ai donc signé cette offre la semaine dernière, probablement la dernière vu l’orientation des taux et notre taux d’endettement maintenant à 35%.

J’attends le déblocage de l’argent pour confier l’achat de l’us à mon indéfectible cgp comme tous les 3 mois pour réinvestir la trésorerie (près de 4K/mois, 0% d’is) depuis la création de la sc en 2018, même si j’avoue avoir fait parfois jouer la concurrence moniwan et louve invest qui proposent 2 et parfois jusqu’à 3% de retrocommission lors de promo.

Concernant les crypto je dca en utilisant ma cb cro rose frosted gold au quotidien.
Je stack une partie du cash back sur 3 mois à 6% et le reste en defi sur beefy avec des paires btc eth bnb usd etc…
Tout le reste est en defi autocompound sur beefy essentiellement des blue chips et principaux defi / gas token btc eth bnb cro avax sol ftm usd etc…

Je continue à investir mensuellement en av 1/3 World 1/3 émergent 1/3 small value europe et ponctuellement sur mes per et cto avec la même allocation et ce depuis 2014 où j’avais commencé avec ma première épargne, en av avec 20000€ de livret a.
Mes pea sont pleins et je les rééquilibre annuellement.
J’investis également au quotidien avec l’appli ismo qui utilise ma cb ce perso.

Voilà, rapidement, je crois n’avoir rien oublié.

N’hésitez pas si vous avez des questions.

Au plaisir de vous lire et à bientôt,

Malo

Bonjour,

Rien n’a beaucoup changé depuis ce post.

J’ai eu 40 ans et un 3eme enfant, une petite fille de 3 mois qui nous comble de bonheur notamment ses frères de 5 et 6 ans. A cette occasion je fais une pose professionnelle de 6 mois.

J’ai énormément travaillé de 2018 à 2021 notamment pendant la Covid.
J’ai pu accumuler une épargne confortable qui associée aux investissements en scpi et en bourse m’ont permis de diminuer mon activité de 25% pour me consacrer à ma famille mes amis et à moi, notamment la reprise du squash, jardinage, travaux maisons, et les poules vont bien
Je me suis également fait un cadeau en m’offrant une voiture électrique, familiale et sportive, une TMY performance black mat.
C’est vraiment une super voiture confortable et fonctionnelle.
Aucun problème de recharge ni d’autonomie.
Elle ne passe pas inaperçu évidemment mais bon c’était un peu recherché et elle envoit grave du pâté c’est impressionnant 3,7s le 0 a 100 ))

Je continue à réinvestir trimestriellement la trésorerie en usufruit courte durée 3, 5, 7 ans.

Le dernier en date en février est pour is 0% :
- epsilon 360 3 ans tri 16,5%
- epsilon 360 7 ans tri 12,6%
- iroko zen 5 ans tri 13,8%

Le PF se compose de 20 scpi différentes : 

PP
Novapierre Allemagne
Efimmo
Epargne pierre
Primovie
Cristal rente
Interpierre
Immorente
Pierval santé

US
Corum xl
Corum origin
Pierval santé
Neo
Cœur de région
Altixia cadence 12
Iroko zen
Epsilon 360
Novapierre Allemagne 2
Vendome région
Kyaneos
Epargne pierre
Eurovalys
Lf europimmo

Tout se passe très bien.

Toujours pas digéré de ne pas avoir fait le prêt de fin 2020 de 900k 600pp 300us  15 ans 0,6% …mais je n’oublie pas non plus la chance que j’ai eu et que j’ai fait bcp mieux que les objectifs que je m’étais fixé

J’ai fait ses investissements à 36 et 39 ans.
J’aimerais si possible en refaire tous les 3 à 5 ans jusqu’à 50 ans.

Je n’ai toujours pas d’objectif très précis en tant que futur rentier.
J’aimerais travailler à mi temps à partir de 50 ans et prendre une retraite à 60 ans. Mais ça peut évoluer d’ici la.

Voilà pour aujourd’hui !

Content de tous vous retrouver.

Au plaisir de vous lire,

Malo

NB : ici l’évolution de mon PF boursier, Portefeuille d’OPCVM de Malolechat p.6

Dernière modification par Malolechat (04/03/2024 12h16)