SCPI et rachat de crédit immobilier : racheter le crédit d'un investissement SCPI ?

Pour information, deux de mes 8 prêts ont pu être renégociés durant l’été auprès de l’ex-credit foncier (BPCE actuellement).

Il s’agit toutefois des plus anciens signés fin 2010 pour une durée de 20 ans à un taux hors assurance de 4,10 % pour des montants de 48 000 € pour l’un et 49 500 € pour l’autre.

Il restait 11,5 ans à courir et le nouveau taux hors assurance est de 1,70 % + frais de 325 € pour chacun.

Il me reste à m’occuper de changer d’assurance pour ces deux prêts renégociés car le taux actuel est de 0,42 % (Décès PTIA IP) sur le capital emprunté (et non pas restant dû).

Malheureusement, impossible pour l’instant de renégocier 4 autres prêts signés début 2012 à un taux de 4,05 % hors assurances sur 20 ans ni les 2 plus récents signés fin 2013 à un taux de 3,10 % hors assurances sur 17 ans.

J’effectue des démarches acharnées auprès de courtiers en ligne actuellement.

Une piste possible peut être auprès de CAFPI : Soit 6 prêts fractionnés à la consommation sur 15 ans pour un TAEG de 2,43 % soit un regroupement de l’ensemble des 6 prêts restants sur 12 ou 15 ans. J’attends leur proposition sous peu pour cette deuxième possibilité.

J’envisage aussi de solliciter des entretiens auprès des agences du groupe BPCE.

Bonjour,

Voilà, je m’interroge sur l’intérêt de faire racheter mon crédit SCPI par une autre banque.

J’ai contracté un crédit amortissable 50ke pour acheter des parts SCPI Immorente via le crédit mutuel de Bretagne en décembre 2018 (taux : 1.45%, sur 25 ans). Ces parts ont été placés sur un Compte-Titres Ordinaire (où j’ai négocié 0 frais de gestion) (j’avais le choix entre assurance vie et CTO… et je ne peux vraiment justifier pourquoi j’ai fait ce choix…)

J’ai acheté depuis ma résidence principale dans une autre banque (crédit agricole). Ma nouvelle conseillère avec qui le contact est bon (avec toutes précautions requises à une relation commerciale) m’a dit qu’on pourrait peut-être envisager le rachat de mon crédit SCPI et "loger" autrement les parts SCPI, tout en révisant le taux autant que possible…

Selon vous, est-ce possible ? Peut-on sortir des parts SCPI d’un CTO sans difficulté et faire racheter son crédit par une autre banque ? A partir de quand/quel taux nouveau cela est intéressant ?

Merci d’avance pour votre aide !

Bonjour

J’ai eu pas mal d’offres pour des achats de SCPI à crédit mais la plupart sont sur 15 ans ce qui me gène un peu car l’endettement est tel que cela bloque toute nouvel investissement à crédit.
Pensez-vous qu’il soit possible après quelques années de racheter le crédit pour allonger la durée et atteindre pourquoi pas un cashflow positif ? C’est fait très couramment dans le cadre de vrais crédits immobiliers (je l’ai fait par exemple pour ma résidence principale il y a 2 ans). Est-ce que les banques sont favorables à ce genre d’opération selon votre expérience ?

Exemple : achat de 400k€ de SCPI (rend 5% donc 20k€) avec un crédit à 2% sur 15 ans soit 35k€ par an de mensualité. Au bout de quelques années il reste disons 300k€ de capital à rembourser, on fait un crédit sur 20 ans à 2% (pour racheter le premier) soit 18k€/an, avec 2 ou 3k€ d’impôts fonciers on arrive pas loin de l’équilibre, ce qui permet pourquoi pas d’enchainer un autre emprunt.

Renseignez-vous sur les clauses dans votre potentiel contrat de prêt, souvent vous avez des possibilités de moduler vos mensualités (à la baisse comme à la hausse) .
Un prêt de 15 ans peut presque se transformer en 20 ans. Évidemment l’allongement a des conséquences sur l’amortissement et donc sur le coût global du projet.

Bonjour,

Je vous invite à être très prudent en ce qui concerne la modulation de vos crédits immobiliers attachés à des biens locatifs car vous risquez des ennuis avec le fisc. L’administration tolère que l’on renégocie un emprunt à la baisse car dans ce cas, vous paierez moins d’intérêts à votre banque et donc plus d’impôts (les intérêts à déduire du résultats seront moins importants). En revanche, si vous rallongez votre prêt, vos intérêts vont être plus élevés et vous ne pourrez plus les déduire du résultat imposable.

Bien à vous,

@bed43fr, il n’est pas interdit de renégocier son emprunt, en revanche le fisc impose certaines conditions.
Voir BOFIP paragraphe 220.

Si l’emprunt substitutif au premier génère plus d’intérêts, la déduction se limitera aux intérêts normalement payés sur le premier.
Si l’emprunt substitutif au premier génère moins d’intérêts, il n’y a pas de question à se poser ici.