AEW Paris Commerces : vos avis sur cette SCPI (AEW Ciloger)

Surin a écrit :

Déjà avec ce message on comprend mieux les précédents, c’est bien d’avoir donné ces précisions.
Pour ma part j’ai acheté aussi des Actipierre 2 en 2019, persuadé de faire une bonne affaire, toujours est-il que pour l’instant, cet argent aurait été mieux sur mon compte courant.
Pour faire le parallèle avec Accès Valeur Pierre que j’ai aussi achetée décotée, le soufflet est retombé, on perd 12,5% depuis le plus haut au début du confinement. Nous verrons si cela remonte par la force des choses ou si la société de gestion y contribue, en tout cas ceux qui vendaient en 2018 bien de deçà de la valeur de réalisation étaient dans une situation comparable à celle des Actipierre aujourd’hui.

Il n’y a pas tellement de "market timing" à faire sur ces SCPI, on peut profiter d’un trou d’air pour les acheter un peu moins chères mais il fallait de préférence déjà envisager de les acheter indépendamment de cela car même quand ça remonte, il n’est pas aisé de revendre rapidement (pour investir où ?) et toute remontée peut-être un leurre qui s’essouffle quelques mois après.
C’est dans 5 ou 10 ans que l’on verra quelles étaient les opportunités et à quel moment.

Ici achat d’Actipierre 3 en 2017 , donc plus de 30% de perte latente  à valeur de marché  sur l’investissement que je pensais être le plus tranquille et le moins volatil de tout ce que j’avais, au final je n’avais jamais encaissé une perte pareille de ma vie  et peut être bien récupéré   un truc invendable qui ne fait que baisser comme vous dites ici…
Paradoxalement je gagne en bourse alors que c’est censé être plus risqué , et si j’avais fait comme les michus et acheté du bitcoin sur la même période j’aurais 5x plus d’argent. J’’enrage pas mal.

On peut se consoler en se disant qu’à valeur de reconstitution c’est encore correct avec 4.5 de rendement , et d’ici 2021 il suffira  d’une dose de vaccin à arn modifie tout les 6 mois pour être tranquille et que les commerces rouvrent , mais bon j’ai bien le sentiment de m’être fait avoir par le conseiller de la banque postale à l’époque.

J’ai les rapports annuels précédents d’Actipierre 3
2016: relocations commerces vides à 100% des loyers précédents
2017: relocations commerces vides à 95% des loyers précédents
2018: relocations commerces vides à 90% des loyers précédents
2019: relocations commerces vides à 80% des loyers précédents

Le RA 2020 risque de faire peur.

Heureusement que la SCPI a peu de levier.
Je pense que si ces tendances se poursuivent, la fusion avec les autres ACtipierre sera inévitable. Ou bien une liquidiation pure et simple?

Dernière modification par kiwijuice (03/12/2020 12h44)

Enfin les Actipierres retrouvent un carnet d’ordres plus équilibré avec le retour des acheteurs

Je ne crois pas que ce genre de messages/pronostics soit dans l’esprit du forum, contentons-nous de relater ce qui est factuel suite à la confrontation d’hier :

Actiperre 1 :
431 parts échangées à 552,00 € frais inclus.

Actiperre 2 :
283 parts échangées à 281,52 € frais inclus.

Actiperre 3 :
978 parts échangées à 288,14 € frais inclus.

Pour memo rappel des confrontations de fin novembre :

Surin, le 26/11/2020 a écrit :

Résultat des confrontations :

Actiperre 1 :

289 parts échangées à 550,90 € frais inclus, en baisse de 8,79% par rapport au prix moyen de 2019.
A ce prix elle décote de 14,95% par rapport à la valeur de réalisation.
Sur la base d’un dividende de 25,4€ qui n’est qu’un prorata sur 12 mois des 3 distributions trimestrielles, cela donnerait un rendement de 4,61%.

Actiperre 2 :

715 parts échangées à 276,00 € frais inclus, en baisse de 9,51% par rapport au prix moyen de 2019.
A ce prix elle décote de 21,62% par rapport à la valeur de réalisation.
Sur la base d’un dividende de 14,2€ qui n’est qu’un prorata sur 12 mois des 3 distributions trimestrielles, cela donnerait un rendement de 5,14%.

Actiperre 3 :

126 parts échangées à 252,82 € frais inclus, en baisse de 27,1% par rapport au prix moyen de 2019.
A ce prix elle décote de 29,5% par rapport à la valeur de réalisation.
Sur la base d’un dividende de 15,6€ qui n’est qu’un prorata sur 12 mois des 3 distributions trimestrielles, cela donnerait un rendement de 6,17%.

Reçu de ACTIPIERRE 3 un revenu trimestriel de 4,45 € par part.
C’est en hausse par rapport au trimestre précédent (4,20 €)
mais en baisse par rapport au 4ème trimestre 2019 (4,66 €) de 4,5 %.

Le revenu pour 2020 est de 16,15 €.

Lors de la dernière confrontation du 31/12/2020 on a eu :
prix vendeur 261.00 €
prix acquéreur 288.14 €

Le rendement revenu / prix vendeur est de 6,19 %.
Ce "bon" chiffre est surtout dû à la baisse du prix vendeur (310,00 € au 24/12/2019).

Sur cette SCPI j’ai un historique de 7 ans :

Sauf qu’il n’y a aucun problème de vacance dans les Actipierre 1, 2 et 3 ni local mal situé acheté récemment à crédit puis devenu vacant, le gérant a toujours été plus rigoureux et constant que ceux consécutifs des Cifocoma.

C’est clairement une déception. Maintenant ça repose sur une base de très peu d’acheteurs et un vendeur qui a peut-être un peu paniqué, ou une succession qu’un notaire a voulu solder sans être à quelques dizaines d’euros près par part.
Le nombre de part échangées à ce prix est insignifiant.
Je pense que - comme sur Actipierre 2 et 3 - ça n’est que passager et il faut espérer revenir sur les 500€ hors frais mais le marché reste fragile et délaissé par les investisseurs.
C’est l’offre et la demande, pas sûr que la situation de la SCPI joue sur une telle confrontation, à voir sur plus long terme (en tout cas ça ne décolle pas au delà de 500€ depuis le Covid).

Oui il y’a forte hausse du volume récemment  je pense que les dernières pages du document envoyé aux associés aident un peu, le représentant du conseil de surveillance trouve que la décote est exagérée et dit à mot couvert sans donner de conseil que c’est peut être le moment d’acheter.

Bonjour,

ArnvaldIngofson a écrit :

On attend la prochaine valeur de réalisation (350,24 € en 2020), il pourrait y avoir une décote importante.

Je suis entièrement d’accord avec vous et l’on a ici, à mon avis, une belle illustration de la différence entre le prix et la valeur. Le patrimoine de cette SCPI reste très qualitatif et je ne crois pas à la fin du commerce physique, remplacé par des achats sur internet. D’une part, tous les commerces ne sont pas dématérialisables (coiffeurs…..), d’autre part, faire du shopping reste pour beaucoup un réel plaisir. Je suis plus partagé sur l’avenir des bureaux, surtout ceux en périphérie, car le télétravail à l’air de s’installer durablement. Même si l’on ne passe pas à une majorité de salariés travaillant à distance, les grandes tours, un peu vétustes de banlieue, risquent de se vider.

Enfin, la décote sur Actipierre 1&2 semble se réduire. Je ne comprends pas bien pourquoi Actipierre 3 est traitée différemment par le marché. Une possible explication serait sa part de biens localisés en province, mais, cela ne me convint guère.

Bien à vous,

Est il possible de s’y opposer ?

On verra. J’ai du mal imaginer être le seul à ne pas vouloir que des SCPI que je n’ai pas voulu s’associent à la mienne.

Je suis encore plus étonné de voir qu’on peut bloquer nos parts sans vote?

Le fait que ces gens là soient favorables à ces décisions n’est pas en train de me convaincre que c’est une bonne décision, mais plutôt que je voterai pour les faire partir dès que j’en aurai la possibilité.

Dernière modification par JMeuret (31/03/2022 23h23)

ActiPierre 3 :
Dividende de 4,50€ /part pour le T1 2022
soit plus que les 4,20€ /part annoncés

Intéressant mais je ne comprends pas bien ces chiffres.
Comment est calculé la parité de fusion ? Est ce en rapport avec la valeur de réalisation ?

Pourquoi la parité de fusion est supérieure à la valeur de réalisation sur Actipierre 3 et pas les autres ?
Pourquoi Actipierre 3 a une parité de fusion supérieur de 15 % par rapport à la demande contre 8% pour les deux autres?