SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

alex470 · #2201

PierreP, le 06/11/2020 a écrit :
À comparer avec une offre que je qualifierai “grand public” (reçue aujourd’hui par mail).

Primaliance a écrit :
OFFRE PRÉFÉRENTIELLE SUR LES SCPI À CRÉDIT
Valable jusqu’au 30 novembre 2020

TAEG 1,98% sur 10 ans(1) / 2,17% sur 15 ans(1)
Des taux attractifs,
Choix très large parmi 14 SCPI éligibles,
Financement jusqu’à 90% du montant investi en parts de SCPI,
0€ de frais de dossier et 0€ de frais de garanties,
Assurance facultative,
Pas de domiciliation bancaire demandée,
Retour rapide pour l’édition de l’offre.

(1) Voir conditions et détails avec votre conseiller Primaliance.

Mon CGP m’a informé de la même offre, voici quelques précisions :
Il s’agit d’un prêt à la consommation. Il est donc destiné uniquement au personne physique (Pas pour les sociétés IS).
Il est nécessaire d’avoir au moins 10 % d’apport.
Montant plancher de 10 000 euros à investir.
Les parts de SCPI sont nantis sans frais supplémentaire.
Les SCPI proposées sont :
Efimmo / Immorente
Primopierre / Primovie / Patrimmo Commerce
Epargne Foncière / LF Europimmo / LF Grand Paris Patrimoine / Multimmobilier 2
Rivoli Avenir Patrimoine / Edissimmo / Génépierre.
Cristal Rente
PFO2

C’est à priori facile et rapide à mettre en place, avec une enveloppe faible, mais en contrepartie, la sélection de SCPI se retrouve restreinte et un investissement à faire obligatoirement en direct personne physique.

OxxiGen · #2202

Précisons que si l’offre a certes été diffusée par Primalliance, elle émane en réalité de Crédit Agricole Corporate Finance, et elle porte sur 15 SCPI (et non 14, vous avez oublié Corum Origin). Ceci dit, il serait surprenant que le conseiller Primalliance propose autre chose, parmi les SCPI disponibles, que les trois qui sont commercialisées par son employeur…

A réception de cette information la semaine dernière, j’ai pris le temps d’échanger avec la personne qui est spécifiquement en charge de cette niche au sein de CACF. Il semblerait que malgré les dernières recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière, ce prêteur reste encore capable de faire preuve de discernement dans l’étude des dossiers au cas par cas, et ne bloque pas systématiquement sur le ratio d’endettement de 33 %. C’est suffisamment appréciable pour être signalé car je connais d’autres banquiers qui sont obligés de raser les murs depuis quelques temps, pour éviter de devoir dire non aujourd’hui à des clients qu’ils auraient financé sans problème il y a encore six mois…

En revanche, les financements proposés par le CACF restent encore limités aux situations les plus simples : uniquement des acquéreurs personnes physiques, et uniquement en pleine propriété. Pour l’instant ?

Ah oui, une dernière chose : si j’ai bien compris il n’est pas impossible que la validité de cette offre soit prolongée au-delà du 30 novembre…

Dernière modification par OxxiGen (11/11/2020 09h49)

benbard · #2203

bonjour

Je cherche à me placer sur des SCPI à crédit. A ce jour, une offre via Meilleurplacement retient mon intention:

-de 50 à 80ke
-durée de 20 à 25ans à 2.75%, pas d’ADI obligatoire, via CFAL
-nantissement
-0 apport, pas de frais
-les SCPI: Novapierre Allemagne 2, Epargne Foncière, Primovie, Primopierre, Patrimmo Commerce, PFO2, Immorente, Epargne Pierre

Je suis à 30% de TMI, Novapierre All 2 m’intéresse au premier plan, mais à diversifier avec d’autres partiellement européennes si possible pour lisser le risque.

J’ai plusieurs sons de cloches sur les intérêts du crédit et les déductions. Ceux ci peuvent ils bien être déduits des dividendes sur les déclarations d’Impôts? Mêmes pour les SCPI étrangères?

Dernière modification par benbard (15/11/2020 16h44)

Yvan · #2204

Bonjour benbard,

Je vous confirme que la déduction des intérêts est tout à fait possible, y compris les frais de dossier.

Source : site des impôts

Ceci étant, je vous conseille de faire le tour des banques pour améliorer le taux actuellement proposé.

Cordialement
Yvan

benbard · #2205

MErci

J’ai reformulé ma question sur les SCPI étrangeres par rapport à la fiscalité.

J’ai fait plusierus courtiers, c’est niet pour des étrangeres. Et ma banque, no comment.

Yvan · #2206

La situation est dans ce cas différente :
Les intérêts d’emprunt contractés pour l’achat de SCPI détenant des immeubles à l’étranger imposés à l’étranger en vertu des conventions internationales ne sont pas déductibles à hauteur du pourcentage de revenus de source étrangère.

cat · #2207

benbard a écrit :
J’ai plusieurs sons de cloches sur les intérêts du crédit et les déductions. Ceux ci peuvent ils bien être déduits des dividendes sur les déclarations d’Impôts? Mêmes pour les SCPI étrangères?

Oui mais il faut bien séparer les différents types de revenus (revenus fonciers classiques, de type 8TI ou 8TK) et ventiler les intérêts d’emprunts en proportion du patrimoine détenu dans les différents pays.

Voir la notice pour le formulaire 2047.

Pour les revenus de type 8TK (avec crédit d’impôt, exemple : Allemagne) :

Le site des impôts dans la notice a écrit :
Vous devez déclarer ces revenus selon leur nature sur l’imprimé no 2047 pages 1 à 3 sans déduire l’impôt acquitté à l’étranger mais après imputation des charges déductibles propres à leur catégorie.

Pour les revenus de type 8TI (avec taux effectif, exemple : Pays-Bas) :

Le site des impôts dans la notice a écrit :
Vous devez indiquer ces revenus au cadre 8 pour leur montant après déduction des charges et de l’impôt payé à l’étranger. Le montant total de ces revenus doit ensuite être reporté ligne 8TI de la déclaration no 2042 C.

En tout cas, c’est mon interprétation de la notice.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (15/11/2020 21h15)

gunday · #2208

cat a écrit :
Oui mais il faut bien séparer les différents types de revenus (revenus fonciers classiques, de type 8TI ou 8TK) et ventiler les intérêts d’emprunts en proportion du patrimoine détenue dans les différents pays.

C’est également mon interprétation.
ca nécessite un peu de gymnastique (ou un bon tableur! ) quand on a plusieurs SCPI avec des revenus étrangers dés fois de même pays.

@benbard, le taux est le même pour un emprunt 20 ans et un emprunt 25 ans ?

Fabipm · #2209

Bonjour,

Mentionné dans une autre file mais qui aurait bien sa place par ici. J’ai été contacté par Anaxago suite à une visite sur leur site :
- Mini de 100k€ pour un crédit, avec un panachage à souhait (500€ de frais / SCPI).
- 10k€ à placer sur un livret au choix dans la banque qui supporte cet investissement.
- 1.4% du montant investi en frais de garantie Saccef.

1.10% sur 15 ans / 1.23% sur 20 ans (hors assurance). Conditions valables jusqu’au 31/12.

SCPI disponibles : Epargne Pierre / Kyaneos Pierre / Pierval Santé / Primopierre / Primovie.

Cordialement,

Fabipm

Kabal · #2210

Quelqu’un a déjà essayé ceci avec des SCPI :
Prêt en cours CRD : 50k€ reste 15 ans
Rachat de ce prêt par la concurrence :
Prêt proposé : 100k€ sur 20 ans. (Donc +50k€ de SCPI)

Quid de la déductibilité de la totalité des intérêts ? Sachant que la totalité est supérieur à avant mais qu’on lève plus de fonds.

Yvan · #2211

Kabal,

De nouveaux projets à ce que je vois 😉.

L’idéal serait de demander 2 lignes de prêt distinctes auprès de la banque (Sans surcoût):
- un correspondant au 50 k€ de CRD du prêt actuel. Vous pourrez déduire un montant d’intérêt au maximum égal au prêt initial,
- un nouveau prêt pour les nouveaux montants. Avec de nouveaux intérêt totalement déductibles.

A défaut de 2 prêts distincts, écrire au centre des impôts pour obtenir une réponse écrite avant de procéder à cette opération.

Cordialement
Yvan

BuffetNY · #2212

Bonjour à tous,

Nouveau sur le forum, désolé par avance si je commets des impairs.

Nous avons été contacté par le cabinet Verney Conseil il y a quelques temps. Ayant de l’épargne dont nous ne savions pas trop quoi faire, nous avons, pour une fois, répondu à leur sollicitation et ils nous proposent d’acheter des SCPI via une SCI à l’IS. Les conditions sont les suivantes :

- Emprunt de 150 ou 225 k€ à 2.5% chez Arkea (on était partis sur 150k€, mais on hésite de plus en plus pour monter à 225k€)
- 75k€ par SCPI
- SCPI Primovie et PrimoPierre uniquement si 150k€, d’autres SCPI si une tranche supplémentaire
- Notre TMI est de 30% et notre taux d’endettement est d’environ 13% (prêt pour l’achat de notre résidence principale)
- Nous n’avons pas de gros projets à venir pour l’instant, si ce n’est éventuellement l’achat d’une maison à moyen terme

Que pensez-vous de cette investissement ? Les points qui me dérangent un peu sont les suivants :
- Taux assez élevé (mais aucune contrepartie). A titre comparatif, Linxea nous proposait du 1.1% sur 20 ans, mais sans la possibilité de faire une SCI et avec beaucoup de contreparties. Tout mis bout-à-bout la rentabilité n’avait pas l’air meilleure.
- Pas le choix des SCPI. Autant PrimoVie pourquoi pas, autant PrimoPierre ne me semble pas génialissime.
- Nous ne connaissons pas Verney Conseil, mais ils ont l’air assez sérieux

Bonus : avons notre épargne, nous nous disions que nous pourrions éventuellement acheter en plus au comptant des SCPI plus diversifiées/performantes au sein de la SCI, notamment pour amortir l’effort d’épargne mensuel.

Voilà, j’espère n’avoir rien oublié. Je m’en remet à vos bons conseils !

Clausan · #2213

Bonjour BuffetNY et bienvenue,

Je suis un peu dans le meme cas que vous, cela fait des mois que je me torture l’esprit pour savoir comment rentrer dans de l’investissement immo et j’ai passe des heures sur ce forum a lire des cas et des echanges d’une super qualite.

Voila quelques points de reflexion:
- vous avez bien identifie l’interet d’une SCI IS pour un TMI de 30% (mais il faut bien comprendre les notions de CCA et de taxation du dividende en flat tax ou IR+PS avec abattement)
- personnellement, je vois Primopierre comme une alternative a Immorente en terme de volume et de qualite, seulement la vous partiriez sur deux SCPIs d’une meme societe de gestion
- je trouve dommage de partir sur de la SCPI en pleine propriete en cash: pourquoi ne pas destiner cela a des actions si vous n’etes pas trop engages de ce cote la (un ETF World suffira) ou de la fonciere.

En effet, il ne faut pas oublier que la SCPI a ces 10% de sortie, qui sont souvent deguises par les CGP comme les 8% de frais de notaire sur un bien physique. Les SCPI en PP sont bien pour aller chercher du levier avec un credit et c’est justement leur statut qui les rend eligibles au credit immo (et donc c’est "ok" en contre partie de ceder ces 10% de frais). La fonciere cote ne vous coutera pas grand chose en frais de courtage (achat/vente), avec des foncieres bien decotees en ce moment (que cela soit FR ou US) et un rendement brut equivalent a la SCPI, si ce n’est mieux (encore plus vrai si vous les achetez decotees). Aussi, les foncieres ne rentrent pas dans l’assiette de l’IFI (si jamais vous etiez concernes) et la taxation en direct se fait au flat tax (soit 30% sur les "loyers" et la plus value) vs TMI+PS de la SCPI en direct.

Alternativement, si vous etes fixes sur de la SCPI, pourquoi pas de la NP qui permet de faire un levier quasiment sans imposition (tout du moins sur la premiere partie du remembrement en imaginant que la plus value de la PP ne sera pas extremement haute) en cas de revente au bout du demembrement ou financer de l’usufruit sur votre SCI IS pour neutraliser l’IS (cas Malochat etc).

Un peu presse, je ne rentre pas dans les details mais je vous laisse avec ces mots cles qui vous permettront de trouver des files de conversations tres riches sur ces aspects. Vous etes definitivement arrives au bon endroit pour comprendre "toutes les ficelles" des montages SCPI qu’il peut il y avoir… Egalement vous trouverez bcp sur le choix des foncieres.

De mon cote, voila ou j’en suis:
- je reste convaincu de faire a moyen terme une SCI IS avec SCPI PP a credit et certainement US en cash pour neutraliser l’IS. Pourquoi pas un peu de PP aussi sur des SCPI non accessible au credit (type Corum) mais plus anecdotiquement
- j’ai achete un peu de NP 10 ans recemment, etant deja bcp sur le marche action et ne sachant pas trop quoi faire de l’epargne liquide
- avec un poil plus de recul post achat, je me suis dit que le rendement NP etait quand meme assez moyen et que j’allais me lancer dans de la fonciere US (j’ai des USD que j’aimerais ramener en EUR mais les taux dans ce sens sont assez defavorables actuellement et je pense qu’a MT cela va s’ameliorer). Les foncieres US ont ete tres largements decotees et en "fin de crise" elles se revalorisent excellement bien tous les jours, je suis typiquement parti sur OHI (+24% sur 1 mois), BXP (+35% sur 1 mois) et d’autres, ces plus values latentes etant la cerise sur le gateau alors que je pars sur du buy and hold pour du dividende.

J’espere que ces mots cles et idees vous aideront, encore une fois beaucoup de montages abordes sur le forum si vous avez le temps de le lire - n’hesitez pas si vous avez des questions precises!

Artemide · #2214

Bonjour,

j’ajouterais que 225k pour une SCI IS c’est un montant peut être faible, on lit souvent qu’il faut minimum 300k pour que ça commence à être intéressant au vu des frais de fonctionnement.
Effectivement le taux est plus que moyen, en lisant les dernières pages de ce sujet vous verrez des taux inférieurs à 1.5 sur 20 ans obtenus cette année, avec certes quelques contreparties mais qui ne sont pas forcément handicapantes.

Bonne recherche

Talondort · #2215

@BuffetNY
Un autre élément à considérer dans l’achat de parts de SCPI, notamment via une SCI à l’IS, est la quote-part "étranger" des revenus locatifs et leur impact sur la fiscalité. Pas d’imposition supplémentaire en sCI IS vs frottement fiscal en propriété directe.

Par ailleurs il me semble possible d’obtenir une meilleure offre de crédit pour de l’achat de SCPI en PP via SCI à l’IS. Par exemple je suis en train de finaliser un dossier à 1,05% sur 15 ans (PP à crédit, US cash en apport en compte courant).

A noter également un investissement en temps non négligeable pour appréhender le domaine et aussi quelques heures pour constituer les différents dossiers de prêt et de souscription.
L’élongation pour monter ce type d’investissement est de plusieurs mois et nécessite de la persévérance.

sinwave · #2216

BuffetNY, le 05/12/2020 a écrit :
A titre comparatif, Linxea nous proposait du 1.1% sur 20 ans, mais sans la possibilité de faire une SCI et avec beaucoup de contreparties. Tout mis bout-à-bout la rentabilité n’avait pas l’air meilleure.

Bonjour,
Quelle est l’offre de Linxea, et quelles sont les conditions ?
Sur leur site, la page SCPI à crédit parle plutôt de 2,1% su 20 ans. Corum possible ?

De mon côté, en recherche d’un financement aussi pour acheter du Corum Origin et uniquement cela, sur 20 ans, voire 25 ans si cela se trouve encore.
A ce sujet ma banque, une caisse du Crédit Mutuel Anjou Basse Normandie, m’a répondu vendredi dernier :
- elle ne finance que leur SCPI (j’étais disposé à panacher, environ 60% Corum, 20% Pierval, 30% Epargne Foncière)
- je dois ne conserver qu’un prêt pour la RP, celui à taux zéro. (cela revient à solder 240k€ sur 2 lignes, une 15 ans et une 25 ans). Je trouve cette condition très étrange … Autant il me parait évident que dans notre dossier, il fallait se désendetter, autant là les proportions me semblent exesssives…
- que de la PP, pas d’US.

Je prends cela comme une fin de non recevoir de la part de ma banque…

fred75 · #2217

Bonjour à tous,

Je vous partage mon opération sur les scpi qui a été finalisée il y a un peu plus d’un mois.

J’avais initié cette opération en début d’année après avoir eu un peu de mal à trouver le financement, je tiens à remercier le cgp spot qui m’a accompagné dans cette opération et trouvé le meilleur financement sans toutes les contreparties un peu contraignantes et avec un très grand choix de scpi.

J’ai mis l’opération en standby au plus fort de la crise Covid en mars et finalement réactivé fin Juin, ne croyant plus à un deuxième confinement et me disant qu’entre la marge d’estimation du patrimoine immo et le ran qui amortirait une éventuelle baisse de rendement, je risquais de rater mon cout d’opportunité avec cette offre de financement et le fait d’attendre d’encore minimum un an avant de voir les dégats du covid.
Le taux a très légèrement augmenté entre l’offre en Janvier et en Juin.

Le financement est sur 20 ans pour 200Ke , 1.41% et 0.17% assurance déléguée (j’ai 46 ans) en direct.
J’ai porté mon choix sur les scpi suivantes avec cette répartition (part à l’étranger pour l’imposition), qui a évolué entre mon projet de Janvier et celui de Juin (notamment Atream Hotels qui a complètement disparu et une plus forte proportion sur les mastodontes) :

Pierval Santé : 25%
Immorente : 30%
Novapierre Allemagne 2 : 25%
Epargne Pierre : 20%

L’opération a été faite sur Septembre-Octobre.

En espérant que mon retour puisse aider à la prise de décisions et à des comparaisons pour les autres de ce qu’il est possible.

Merci à tous pour vos partages qui m’ont bien aidés, en particulier à Malolechat qui m’a aidé sur le montage sci à l’is, que je n’ai pas choisi finalement.

Dernière modification par fred75 (07/12/2020 13h53)

sinwave · #2218

Votre offre est intéressante, bravo !
Quelles ont été les garanties pour cette offre, et avez-vous eu besoin de domicilier vos revenus ?
Savez-vous s’il était possible de financer du Corum Origin ?

fred75 · #2219

Je n’y suis pas pour grand chose pour l’offre, j’ai eu la chance d’avoir les bons intermédiaires.
Pas de contreparties c’est ce qui m’a séduit et ayant déjà changé de banque pour ma rp il y a deux ans, changer encore une fois de domiciliation ne me plaisait pas par rapport à d’autres offres que j’ai pu avoir.
Et pas de contrepartie genre ouvrir une assurance vie pour 20ke comme j’ai pu avoir également.
Pas de corum, le reste ok.

spot · #2220

@Fred75,

En complément je rajouterai que Corum est actuellement "finançable" (entre 70% et 20% du projet selon la durée du prêt et le mode de garantie), ce qui est plus aléatoire c’est la capacité à souscrire les SCPI "historiques" Origin et XL, la société de gestion ayant une politique de distribution en accordéon avec les CGP. Pour l’instant, ils ont besoin de collecter donc il n’y a pas de restriction.

Pour ce qui est des conditions de financement, elles n’ont pas évolué depuis cet été, je ne vois pas d’assouplissement des taux, ils restent stables (entre 0.9% et 1.45% suivant les périodes, de 10 à 20 ans) que ce soit pour des personnes physiques ou des SCI IR/IS. Il n’y a toujours pas de contreparties demandées malgré un contexte difficile.
Les banquiers me semblent en mal de dossier immobilier ce qui se traduit pas plus de réactivité et des délais de traitement qui se raccourcissent sur T4.
En revanche, les sociétés de caution restent extrêmement vigilantes quant à la qualité des dossiers et le niveau d’endettement, mais là aussi les délais de traitement que j’ai observés se sont raccourcis.

maxicool · #2221

> Fred75

Avez-vous avez eu des frais sur cette offre ?
La garantie état-il imposée par la banque (ex : SACCEF) ou un nantissement a-t-il été possible ?
Pas de frais de courtage ? De frais de dossier ?

Merci.

OxxiGen · #2222

spot a écrit :
En complément je rajouterai que Corum est actuellement "finançable" (entre 70% et 20% du projet selon la durée du prêt et le mode de garantie), ce qui est plus aléatoire c’est la capacité à souscrire les SCPI "historiques" Origin et XL, la société de gestion ayant une politique de distribution en accordéon avec les CGP. Pour l’instant, ils ont besoin de collecter donc il n’y a pas de restriction.

Je n’ai pas les mêmes informations que vous concernant la collecte sur Corum Origin qui, de ce que j’en sais, fait toujours l’objet de certaines restrictions. Il n’est pas complètement impossible d’en faire souscrire à un client, mais cela ne peut se faire que sous certaines conditions.

En revanche, pas de limite connue concernant Corum XL et Eurion.

Surin · #2223

OxxiGen a écrit :
Il n’est pas complètement impossible d’en faire souscrire à un client

Je confirme, collecte de l’année :
Parts souscrites : 34460 au T1 + 18819 au T2 + 30015 au T3 = 83294 parts soit 90,79M€
Au vu des événements de l’année, c’est une jolie collecte.
Le nombre d’associés est passé de 30180 fin 2019 à 31870 fin octobre 2020 soit 1690 personnes qui ont pu devenir associées de Corum Origin.
Ca ne doit en effet pas être "complètement impossible" …
Après on peut débattre dans tous les sens, restrictions, année perturbée etc, les chiffres sont là.

spot · #2224

OxxiGen a écrit :
spot a écrit :
En complément je rajouterai que Corum est actuellement "finançable" (entre 70% et 20% du projet selon la durée du prêt et le mode de garantie), ce qui est plus aléatoire c’est la capacité à souscrire les SCPI "historiques" Origin et XL, la société de gestion ayant une politique de distribution en accordéon avec les CGP. Pour l’instant, ils ont besoin de collecter donc il n’y a pas de restriction.
Je n’ai pas les mêmes informations que vous concernant la collecte sur Corum Origin qui, de ce que j’en sais, fait toujours l’objet de certaines restrictions. Il n’est pas complètement impossible d’en faire souscrire à un client, mais cela ne peut se faire que sous certaines conditions.

En revanche, pas de limite connue concernant Corum XL et Eurion.

je ne vais pas rentrer dans le débat sur la collecte Corum qui peut vite devenir "sanguin" sur le forum.
Les informations que j’indique me concernent, je ne sais pas pour les autres car si Corum joue de l’accordéon avec la collecte, tout le monde n’a pas la même partition.

OxxiGen · #2225

« Cela ne peut se faire que sous certaines conditions. »

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SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

1 #2201 10/11/2020 11h00

PierreP, le 06/11/2020 a écrit :

Primaliance a écrit :

#2202 10/11/2020 19h03

#2203 15/11/2020 15h59

#2204 15/11/2020 16h37

#2205 15/11/2020 16h46

#2206 15/11/2020 16h54

#2207 15/11/2020 17h06

benbard a écrit :

Le site des impôts dans la notice a écrit :

Le site des impôts dans la notice a écrit :

#2208 15/11/2020 19h46

cat a écrit :

1 #2209 20/11/2020 21h52

#2210 25/11/2020 11h44

#2211 25/11/2020 11h57

#2212 05/12/2020 11h55

#2213 05/12/2020 12h49

#2214 05/12/2020 13h40

#2215 05/12/2020 14h53

#2216 06/12/2020 09h26

BuffetNY, le 05/12/2020 a écrit :

3 5 #2217 06/12/2020 16h59

#2218 06/12/2020 17h10

#2219 06/12/2020 17h39

1 1 #2220 07/12/2020 12h20

#2221 07/12/2020 12h44

#2222 07/12/2020 12h53

spot a écrit :

#2223 07/12/2020 15h21

OxxiGen a écrit :

#2224 07/12/2020 15h28

OxxiGen a écrit :

spot a écrit :

#2225 07/12/2020 15h33

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