Taux d'endettement : quelle stratégie pour accumuler un maximum de biens ?

Les Inconnus - Crédit Lyonnais - Vidéo Dailymotion

J’ai bien peur que cette vidéo ne résume la situation 😁.
Pardon pour le hors sujet mais grand fan des Inconnus alors je partage un peu d’humour dans cette période particulière.

Projet gouvernemental d’encadrement des crédits immobiliers

Ce fil évoque également cette problématique, jeter un coup d’œil.

Pour ma part et comme retour d’expérience,. C’est effectivement relation solide avec le banquier + projet très rentable qui me permettent d’être toujours financé.

Bonjour,

Je ferai un retour samedi ,ayant rendez vous avec ma conseillère (directrice d’agence CE) pour projet  immobilier.

Je lui avais exposé mes projets lors du changement d’établissement bancaire ,donc nouvelle relation a entretenir.

Ayant un taux d’endettement a environ 45 % suivant nouveaux calcul ,je verrais ce qu’il en est et comment la banque l’aborde.

Caribou56, le 14/11/2020 a écrit :

la banque ne gagne pas d’argent avec un 20 ans à 1%

En êtes-vous sûr ? Les banques se financent à taux négatif.  Qu’elles prêtent à 4% avec un coût de 2,5% ou à 1% avec un coût de -0,5, je ne suis pas certain que cela change leurs fondamentaux.
En réalité, il semble exact que leur marge soit réduite mais de là à affirmer "elles ne gagnent pas d’argent", cela me semble un raccourci rapide.

Pour le reste, c’est de la négociation, il faut lâcher sur ce qu’on peut pour avoir ce que l’on veut.

Breaking news :
Bercy desserre l’étau sur le crédit immobilier: le taux d’effort passe de 33% à 35%, la durée d’emprunt maximale de 25 à 27 ans.

Édit : le communiqué officiel ici

A partir du moment où le bien s’auto-finance ou est en cash flow positif, je ne vois pas trop de raison d’arrêter l’immobilier. Même si le bien a perdu 20% de sa valeur lors de la revente, s’il s’est auto-financé vous restez gagnant. Il y a effectivement une incertitude sur la fiscalité, mais elle est inhérente à l’investissement en France, pays où la stabilité fiscale n’existe pas. Je nuancerai en disant que si votre investissement est bon, ce n’est pas une hausse de 20 ou 30% de la taxe foncière qui est censée rendre l’investissement mauvais.

A côté de cela, il me semble primordial d’adopter une stratégie de diversification (bourse, AV,…) grâce à la capacité d’épargne ou éventuellement la revente d’un bien dont le prêt est remboursé ou presque.

Dernière modification par Stochastic (24/12/2020 10h54)

Et par ailleurs, dans ses recommandations, le HCSF affirme bien (avis du mois d’août 2020)  que les réductions d’impôts de type PINEL sont considérées comme des revenus pour l’emprunteur.

Bonne nouvelle pour les investisseur immo, les règles concernant le taux d’endettement s’assouplissent pour passer à 35%, allongement de la durée maximum du crédit à 27 ans et augmentation de dossier pouvant déroger à la règle à 20%:

https://www.mysweetimmo.com/2020/12/17/ … accedants/

Je relance le fil,
Ma petite histoire sur ce taux d’endettement:

PACSE
2 Enfants
Ingénieur, Salaire net 4900€ (avant PAS)
Compagne ingénieur, salaire net 3500€ (avant PAS)
Résidence principale 1350€/credit (achat en juin 2018)
Immeuble de rapport de 300m2 de 6 appartements: 2400€ de crédit pour 3400€ loyers (achat en mars 2015)

--> en 2015 et 2018, a aucun moment les banques ne m’ont parlé de ce taux endettement, on était de bon client à l’époque je pense et les règles très souples.

Puis été 2021, ma conjointe me quitte, je souhaite garder la maison et nous souhaitons garder l’immeuble en commun--> Calcul de la banque pour mon cas:

revenu=4900+(3400/2)=6600€
emprunt=1350+2400=3750€
--> taux endettement=57%, la banque est ferme on ne dépasse pas 35%! Et j’en suis très, très, très loin!
Je ne comprends toujours pas pourquoi la totalité des charges est retenue alors que nous sommes bien a 2 a supporter le crédit de l’immeuble (et que mon ex-conjointe gagne également bien sa vie) et les loyers sont amputés de 50% en cas de vacances locatives…La seule réponses des banques c’est la règle…Un point c’est tout.

Bref même après 20 ans dans cette banque ils m’ont bien rigolé au nez.

Je trouve cela très frustrant car ma résidence principale à 1350€ me laisse 3600€ de restant a vivre, et au final avec l’immeuble, on dégage une plus value de 1000€ chaque mois qui nous sert a payer les diverses dépenses (taxe foncières, comptabilité, travaux etc…).

Il y a de grande chance que nous devions vendre notre immeuble pour rester propriétaire chacun de notre coté, je cherche des solutions, mais pour le moment rien à l’horizon…

Dans tous les cas, je reste dubitatif quand je vois toutes ces videos sur les réseaux socio de formation pour investisseur immobilier sans aucun apport et des revenus<2000€ qui pullulent dans ce contexte actuel.

Je vais probablement devoir boucler cette histoire d’ici la fin de l’année a voir si on vend ou si on trouve une solution…

Si vous avez une expérience similaire ou conseil hésitez pas.

@lolo56100

L’immeuble vous l’avez en nom propre ou via une SCI?

J’ai jamais vu cette regele de calcul de 50% de vaccances locative, ca ressemble plutot a 50% pour vous et 50% pour votre ex-femme.
Jusqu’a present j’ai toujours eu 70-80% des loyers comme base de calcul.

tonnick a écrit :

les banques ont en effet une marge de manœuvre permettant d’accepter 20% de dossiers ne respectant par les critères d’endettement.

.

Dont 80% réservé pour des pimo accédants

=> reste pour les investisseurs 20% * 20% = 4% des dossiers

@lolo56100 : Votre immeuble de rapport a été acheté en 2015, donc l’emprunt qui a été fait à l’époque est déjà en place (et non concerné par la règle nouvelle). Dans le cadre de votre séparation vous (2) pouvez souhaiter réaménager cet emprunt, par exemple pour que vous en supportiez à l’avenir seul la charge. Cependant, dans ce cadre, rien ne dit que la mensualité restera au niveau de 2400€/mois, car une partie du capital a déjà été remboursé, les taux d’intérêt ont évolué à la baisse, et vous pourriez rallonger la durée d’emprunt (si en 2015 vous avez emprunté sur 20 ans, en 2021 réaménager l’emprunt pour avoir au final un emprunt jusqu’en 2041 plutôt que jusqu’en 2035), autant de choses pour lesquelles votre banque sera sans doute initialement réticente, mais pas forcément une autre banque, ni même votre banque une fois qu’elle se saura en concurrence.

Le même raisonnement peut sans doute aussi s’appliquer pour votre RP.

Allez démarcher d’autres banques, avec l’ensemble de votre dossier : vos revenus, votre situation actuelle, et votre besoin de refinancer les 2 emprunts, au besoin en allant domicilier vos revenus chez eux…
Au niveau de votre banque actuelle, ne vous contentez pas de la réponse de votre chargé de clientèle : prenez rendez-vous avec le directeur d’agence, présentez-lui l’ensemble de votre dossier, et expliquez-lui que vous allez changer de crémerie.

Dans votre dossier, il faut aussi inclure d’autres placements que vous auriez auprès de votre banque actuelle (que vous pourriez transférer chez une autre), ainsi que  d’éventuels apports que vous pourriez faire, par exemple en débloquant une partie de votre participation ou PEE, ou autre chose.
N’oubliez pas de mentionner que vous louez cet immeuble depuis 6 ans, avec donc un historique de chiffre d’affaire assez long, ce qui crédibilise le flux de revenus.

PS : Les SCI ne sont toujours presque toujours pas un bon véhicule pour faire de la location meublée. La location meublée, sous statut LMNP (ou LMP) doit se faire pour avoir des BIC imposés à l’IR. Détenir les biens dans une SCI (société civile, alors que l’activité de location meublée est fiscalement imposé comme une activité commerciale) conduit à une imposition à l’IS, ce qui fait perdre pas mal d’intérêt à l’aspect "location meublée".

Merci beaucoup pour ces précieux conseils, je viens d’avoir un courtier, il me confirme que toutes les banques considèreront 100% des charges sur ma tête, ca prend donc la mauvaise direction…Effectivement si je considère la moitié de ’emprunt mes calculs donnent un taux endettement de 38,5% cela change tout. C’est bien pour ça que je suis tombé de ma chaise quand j’ai lu la réponse de la banque…Je trouve qu’il y a aucun bon sens la dedans. Mon courtier me dit qu’en allongeant au maximum les durée de crédit de mon immeuble et de ma RP, ca pourrait le faire, mais le jour ou mon ex compagne voudra acheter sa résidence principale elle sera coincée son salaire étant inférieur au mien, sauf si elle emprunte avec qelqu’un…