SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

@sinwave : est-ce que ce financement est possible au sein d’une SCI à l’IS ?

Le transfert n’est possible que si la banque le veut. Si elle refuse après coup c’est cuit pour vous.

Smad, le 15/12/2020 a écrit :

Ayant un peu de mal à trouver un financement depuis de longs mois, une banque me propose un financement à un taux intéressant en nom propre, puis d’apporter les parts de scpi financées à une sci via l’article 810 du code général des impôts.
D’après le conseiller, rien à faire à part s’acquitter des frais de mutation de 3%, et le crédit contracté serait transférer à la sci.

J’ai le même montage qui m’est proposé. Les parts de SCPI et le crédit seraient transférables à la SCI à l’IS sans frais, si la SCI est créée spécifiquement pour l’occasion.
On me cite également l’article 810 du code général des impôts afin de justifier cela.

Ce dernier stipule:

Article 810 a écrit :

I. - Les apports sont enregistrés gratuitement.

III. - Le tarif normal du droit d’enregistrement ou de la taxe de publicité foncière perçus sur les apports mentionnés au 3° du I, au I bis et au II de l’article 809 est fixé à 2,20 % pour les apports qui ont pour objet un immeuble ou des droits immobiliers et, selon le tarif prévu à l’article 719, pour ceux qui ont pour objet un fonds de commerce, une clientèle, un droit à un bail ou à une promesse de bail.

Toutefois, sauf pour les immeubles ou droits immobiliers n’étant pas compris dans l’apport de l’ensemble des éléments d’actif immobilisés affectés à l’exercice d’une activité professionnelle, ces apports sont enregistrés gratuitement si l’apporteur, ou les associés en cas de changement de régime fiscal, s’engagent à conserver pendant trois ans les titres remis en contrepartie de l’apport ou détenus à la date de changement de régime fiscal.

III sont soumis au droit de mutation à titre onéreux s’ils sont attribués, lors du partage social, à un associé autre que l’apporteur et au régime prévu au 3° du I de l’article 809 s’ils sont apportés à une autre société passible de l’impôt sur les sociétés.

IV. - L’enregistrement gratuit mentionné au I se substitue aux droits proportionnels visés au III pour les apports d’immeubles entrant dans le champ d’application de la taxe sur la valeur ajoutée

La lecture de cet article ne m’éclaire pas du tout personnellement, mais n’étant absolument pas spécialiste…

Reste le risque lié au refus de la banque de transférer le crédit et les parts à la SCI (qui peut être remédié si une clause est insérée dans le contrat de prêt immo? Je ne sais pas si cela est faisable).

Le CGP me maintient que c’est un montage qu’ils ont déjà fait avec certains clients afin de contourner le refus de pret via SCI à l’IS alors que le dossier en nom propre passerait sans problème…

Je suis, comme Smad, preneur de tout avis éclairé sur la question ! (et remercie les 2 personnes ayant déjà pointé le risque de refus de transfert, qui est effectivement non-négligeable!)

Merci à tout pour vos éléments de réponse. Je réponds à vos commentaires ci-dessous

Clausan, le 05/12/2020 a écrit :

je trouve dommage de partir sur de la SCPI en pleine propriete en cash: pourquoi ne pas destiner cela a des actions si vous n’etes pas trop engages de ce cote la (un ETF World suffira) ou de la fonciere.

Je suis effectivement déjà investi sur des actions via un PEA. Je préfère partir sur des SCPI pour diversifier mon épargne/risque. Je trouve que l’investissement en foncières cotées est quand même très différent.

Clausan, le 05/12/2020 a écrit :

Alternativement, si vous etes fixes sur de la SCPI, pourquoi pas de la NP qui permet de faire un levier quasiment sans imposition

Je suis d’accord pour un cas "idéal". Malheureusement quand je vois déjà la difficulté d’obtenir un financement pour des SCPI via une SCI à l’IS en PP … je pense que rajouter en plus la casse NP rendrait l’opération impossible (avec les possibilités que m’ouvrent mon profil). Je me dis qu’il doit aussi être possible d’ajouter de la NP "plus tard".

Artemide, le 05/12/2020 a écrit :

Bonjour,

j’ajouterais que 225k pour une SCI IS c’est un montant peut être faible, on lit souvent qu’il faut minimum 300k pour que ça commence à être intéressant au vu des frais de fonctionnement.
Effectivement le taux est plus que moyen, en lisant les dernières pages de ce sujet vous verrez des taux inférieurs à 1.5 sur 20 ans obtenus cette année, avec certes quelques contreparties mais qui ne sont pas forcément handicapantes.
Bonne recherche

Merci ! Même pour 150k€ ça avait l’air relativement intéressant (quand on compare aux livrets actuels et à l’immobilier physique). De plus, je vois aussi ça comme un levier d’emprunt à un moment ou les taux sont plutôt bas.
Je trouve aussi que les taux sont très hauts. J’ai profité d’être en congés cette semaine pour prendre mon bâton de pèlerin pour commencer la tournée des banques. Je vous tiendrai au courant des offres que je peux avoir au fil de l’eau si cela intéresse du monde.

Talondort, le 05/12/2020 a écrit :

Par exemple je suis en train de finaliser un dossier à 1,05% sur 15 ans (PP à crédit, US cash en apport en compte courant).

Votre contact m’intéresse ! Nous préfèrerions partir sur du 20, voire 25 ans, mais tout se discute.

sinwave, le 06/12/2020 a écrit :

Quelle est l’offre de Linxea, et quelles sont les conditions ?

J’ai reçu une autre offre de leur part pour de la SCPI via une SCI à l’IS que je détaillerai prochainement (en gros 1.4% sur 20 ans pour 250k€ et 50k€ d’AV chez eux)

fred75, le 06/12/2020 a écrit :

Le financement est sur 20 ans pour 200Ke , 1.41% et 0.17% assurance déléguée (j’ai 46 ans) en direct.

C’est exactement le genre d’offre que nous recherchons ! Partageriez-vous votre contact ? Ca serait très sympathique.

BrisePif, le 07/12/2020 a écrit :

Solution 2 :

Banque : Caisse d’Epargne Midi-Pyrénées
Montant minimum : 100 000€ sans minimum par SCPI
Durée : 20 ans maximum
Taux : 1%
Frais de dossier : 450€
Frais de garantie SACCEF (société de caution) : 1,6% du montant financé
Frais de courtage : 1% du montant financé
Eligible à la SCI

C’est fou, j’ai une offre de la CEMP également par Linxea assez différente pour une SCI à l’IS ?!

Sinon, la discussion récente sur la possiblité de transférer ses SCPI sur une SCI à l’IS "après-coup" semble en effet intéressante vu la difficulté qu’on les banques pour financer à des taux sympathiques de telles opérations …

En tout cas, quelque soit le taux, la SCPI, la banque, je vous souhaite le meilleur et cette fin d’année et de bonnes fêtes à tous

Perso, j’ai eu du 70 à 100% selon les banques lorsque que j’ai du emprunter pour ma RP.

Kabal a écrit :

Perso, j’ai eu du 70 à 100% selon les banques lorsque que j’ai du emprunter pour ma RP.

Et vous souvenez-vous de leur argumentaire ? Je trouve que ce point a une relative importance lorsqu’on essaie de monter un dossier tout seul avant d’aller discuter avec son banquier… Sur des montants conséquents, retenir 90% cela fait une différence significative au bout du compte.

piwai, le 17/12/2020 a écrit :

Le grand absent parmi les gestionnaires de la place est Corum, qui en plus d’offrir des TDVM intéressantes, offre une dimension internationale particulièrement pertinente en US… ce qui me laisse devant un grand dilemme pour choisir mes US !

A noter qu’il me semble que, dans le cadre de tels montages, la pertinence des SCPI de CORUM me semble similaire en US et en PP  (dans les 2 cas, la part des résultats de la SCPI provenant d’immeubles hors de France sera fiscalement retraitée de la même manière).

En fait, pour de l’US, on se fiche pas mal de la valeur du TDVM, car ce qui compte est plutôt le ratio "prix de l’US (en % de PP) / TDVM" (qui détermine mathématiquement directement le "TRI si les distributions restent constantes") et la pérennité du montant distribué (en €uros, pas en % comme le TDVM est exprimé), alors que pour la PP ce qui compte surtout est le TDVM et les perspectives de revalorisation du prix de la part.

Bonjour à tous,

Pour faire suite à mon message #2156, mon projet avance bien, même si je ne suis pas parvenu à faire financer des parts de SCPI en US. Vous trouverez ci-après quelques détails. Tout n’est pas finalisé, mais ça commence à prendre forme.

Montage
- Création SCI : 900€
- Comptabilité / juridique : 850€ HT / an
- Compte bancaire : Qonto

Financement PP
- Montant : 400k de SCPI
- Taux : 1.03% + 0.29% d’assurance
- Durée : 20 ans
- Frais (financés par l’emprunt) : 500€ par SCPI + 1.4% de cautionnement
- Contreparties : ouverture CTO 75 k€ chez la banque

Portefeuille SCPI PP
- EFIMMO : 80k
- Epargne Pierre : 80k
- Interpierre : 80k
- Eurovalys : 80k
- Pierval Santé : 80k

Financement US
- Pas de prêt obtenu
- Financement de 100k€ via AST Boursorama @ 0,65% (in fine 3 ans - sera rollé via une avance sur une autre AV - je supporte un risque de taux et un risque d’évolution du fonctionnement des AST / avances, mais je pourrais faire un retrait partiel si le cas se présentait)
- Apport en CCA + déductibilité des intérêts de l’AST

Portefeuille SCPI US
- Pas encore décidé – pour les 100k d’US, je pensais partir sur un panachage de Corum Origin, Corum XL, Europimmo, Vendômes Régions, Activimmo.
- Durée : entre 5 et 10 ans
=> Preneur de vos avis là-dessus.

Je ne manquerai pas de vous tenir au courant et en profite pour remercier une nouvelle fois les membres qui m’ont aidé dans ces démarches.

Cupflip

Dernière modification par Cupflip (05/01/2021 08h55)

Geronimo a écrit :

Cupflip a écrit :

- Taux : 1.03% + 0.29% d’assurance

Le taux de l’assurance est élevé non ? (je vois que vous avez 28ans)

Bonjour,

Il me semble reconnaître l’offre de crédit que vous évoquez. Il me semblait que la banque en question imposait des lignes de 100K€ minimum par SCPI?
Vous avez réussi à obtenir la possibilité des lignes de 80K€?

Geronimo a écrit :

Cupflip a écrit :

- Taux : 1.03% + 0.29% d’assurance

Le taux de l’assurance est élevé non ? (je vois que vous avez 28ans)

Ce n’est pas gênant, la banque imposeras souvent son assurance groupe pour la mise en place du crédit mais il est possible de choisir une délégation d’assurance par la suite

Cupflip a écrit :

Bonjour,

Effectivement, l’assurance est très chère (le crédit de ma RP a une assurance <0,10%) mais je ne pourrai pas y déroger pour la mise en place du crédit. Cela sera éventuellement renégocié à moyen-terme selon mes relations avec la banque.

Renseignez vous sur les modalités de la loi Hamon pour l’assurance emprunteur, vous avez probablement intérêt à changer le plus tôt possible après la signature car cela vous fera économiser 800 euros par an (je ne connais pas la durée de vos crédits, mais si c’est 15ans par exemple, je vous laisse calculer le gain).