SCI Silver Avenir : nouveau fonds immobilier basé sur le viager

Au 15/12/2020, la valeur liquidative ressort à 105,08€, soit plus de 5% de performance depuis le 1er août (date à laquelle commencent les reportings), donc en moins de 5 mois.

Le dernier reporting en ligne date pour l’instant du 16 novembre 2020. Il n’y avait alors que 25 % de poche immobilière (la SCI étant nouvelle il lui faut évidemment du temps pour conclure ses premières acquisitions).

La performance en 1 mois (+1,69 par part) signifie qu’un nombre certain d’acquisitions ont été réalisées. En effet, par effet technique, chaque acquisition génère de la performance dès signature.

Voilà pourquoi j’ai investi le plus tôt possible, ayant conscience que la poche de liquidité non investie (forcément importante en début de vie de la SCI) est une réserve de performance.

Bonsoir

Connaissez vous la différence de performance par rapport à la Sci concurrente viagénérations?

La performance de la SCI Silver Avenir est déjà de 4,7 % en 2021 (valeur liquidative de 112,46 euros au 15 février 2021, source : mon AV Linxea Avenir).
Je suis très étonné de cette performance hors du commun !

Cela s’explique certainement par le fait que la SCI est en phase d’acquisitions massives. D’ailleurs la collecte est déjà de plus de 100 M€ (source), ce qui est sans commune mesure avec la vitesse de collecte dont avait bénéficié la SCI Viagénérations, la pionnière en ce domaine.

A la même date, la SCI Viagénérations (actif net 176 M€) affiche une performance très honorable depuis le début de l’année de 1,83 % (source).

Ça va sûrement faire quelques heureux : Silver avenir est désormais disponible sur Fortuneo Vie

Bonjour,
Aucun rapport entre les deux. Ce sont deux véhicules d’investissement distincts dans leur objet et leur structure, lancés par des sociétés de gestion distinctes.
La SCI Silver Avenir est une sci de viagers (qui acquière donc la nue-propriété de biens résidentiels).
L’OPCI "Silver génération" (et non avenir) est un OPCI qui investit majoritairement, directement ou indirectement, dans des biens immobiliers ayant une destination de résidences services pour seniors non médicalisées.

Bonjour,
pour ceux que ça intéresse il y a un webinaire sur la SCI Silver Avenir le mercredi 7 Avril a 18h :
Webinaire SCI Silver Avenir

Finalement est-ce qu’il y a véritablement un premium sur cette sci viager comparé à acheter une scpi en NP ? Est-ce que la formule de valorisation de l’usufruit viager est plus favorable que les clefs de répartition de l’usufruit temporaire ?
Il y a aussi davantage de scpi pour choisir un gestionnaire/secteur qui performe, le marché du sous jacent viager est restreint - donc on peux supposer moins efficient.

KingFlan, le 27/07/2021 a écrit :

Finalement est-ce qu’il y a véritablement un premium sur cette sci viager comparé à acheter une scpi en NP ? Est-ce que la formule de valorisation de l’usufruit viager est plus favorable que les clefs de répartition de l’usufruit temporaire ?
Il y a aussi davantage de scpi pour choisir un gestionnaire/secteur qui performe, le marché du sous jacent viager est restreint - donc on peux supposer moins efficient.

@KingFlan
C’est une excellente question.
Je ne sais pas répondre en règle générale. Par contre, si l’on prend le dernier reporting de la SCI Viagénérations (qui me paraît plus fiable car davantage de biens), on a une décote moyenne de 38 % pour une espérance de vie de 10,8 ans.
A comparer avec les clés de démembrement actuellement en vigueur des SCPI (source Linxea par exemple) : sur 11 ans les clés sont moins favorables en moyenne (entre 31 et 35 %), sauf exceptions pour les SCPI Corum Origin, Kyaneos Pierre et Vendrome Régions (38-39 %).

Il y a surtout une différence de nature : les SCPI résidentielles sont rares et, même lorsque c’est le cas, je ne pense pas que ce soit le même type de biens (les SCI ont l’avantage d’acquérir des biens anciens et en centre-ville principalement ou des maisons cossues).

Enfin, les frais d’entrée sont bien moindres.

PS : n’oublions pas qu’il est également possible d’acquérir des SCPI en démembrement viager…

Dernière modification par BrisePif (28/07/2021 16h44)

On est quand même loin des objectifs initiaux de la SCI (sci investie à 70% en viager en direct), et on s’en écarte un peu plus chaque mois jusqu’à maintenant. Une gestion dans l’intérêt des anciens "souscripteurs" aurait été de suspendre temporairement les souscriptions. Ce n’est visiblement même pas envisagé à l’heure actuelle. De toute façon, la SCI pourra probablement afficher une très belle performance en 2021, peu importe que celle-ci ait concerné qu’une minorité des souscripteurs.

Meme si je suis partisan également d’une suspension de la collecte, relevons tout de même que ce type d’investissement est prévu par les statuts :

la constitution et la gestion d’un patrimoine à vocation principalement immobilière susceptible
d’être composé à la fois (i) d’immeubles, (ii) de droits immobiliers, (iii) de valeurs mobilières,
(iv) de titres de sociétés immobilières et (v) d’instruments financiers ayant un rapport avec
l’activité immobilière.
Les actifs visés au (i), au (ii) et au (iv) ci-dessus sont désignés ensemble les "Actifs
Immobiliers"

Ce qui n’enlève rien à la nécessité de transparence…

Les associés de ces SCI sont de toute façon les compagnies d’assurances et non les détenteurs d’UC. Pour plusieurs SCI (SCI aviva, gf pierre..) il n’y a pour ainsi dire qu’un seul associé et il appartient au même groupe que la société de gestion.  C’est donc un statut peu protecteur des intérêts des particuliers.

Cela dit même avec ce statut, je pense que si la méthode comptable autorisée par l’amf ne permettait pas un gain significatif perçu dès l’acquisition des biens, ces SCI dédiées au viager n’auraient pas accepté autant de cash (car cela aurait été la garantie d’avoir une performance décevante).