Fiscalité à la revente au sein d'une SCI à l'IR

espenlind13 · #1

Bonjour à tous,

J’ai beau chercher, je ne trouve pas de réponse adaptée à ma situation. J’espère que nos experts pourront m’aider !

Dans le cadre d’une SCI familiale à l’IR (parents 96% + 4 enfants majeurs et faiblement fiscalisés ayant chacun 1%), nous avons acheté un bien locatif dont la revente est prévue courant 2013 (fin de bail) avec une PV de 40k net vendeur (mais brut d’impôt).

Ma question est la suivante : est-il possible que les 6 intervenants récupèrent l’équivalent d’1/6 du cash (après remboursement du CRD du prêt) ou doit-on impérativement respecter une distribution au prorata du nombre de parts (soit 1% de la somme par enfant) ?

Quelle fiscalité sera appliquée ?

Si je prends la seconde hypothèse, les parents seraient alors imposés à : (((produit vente - CRD)*98%)*impôt sur la PV). C’est bien ça ?

Merci par avance de votre aide.

Mots-clés : sci

GoodbyLenine · #2

La réponse se trouve … dans les statuts de votre SCI (où il est possible de prévoir pas mal de choses). Si rien de spécial, en vertu de quoi un associé aurait-il droit à plus que sa quote part ?

L’impôt sur la PV (qui ne dépend pas du TMI IR) sera payé par la SCI, et pas par les associés. C’est même le notaire qui la prélèvera sur le montant payé par l’acheteur, effectuera tous les calculs et paiera le trésor public.

Envisagez-vous de dissoudre la SCI pour effectuer le "partage", ou autre chose (réinvestir les fonds par exemple) ? Quel est l’objectif recherché ?

espenlind13 · #3

Merci pour vos explications GBL, les statuts ne prévoient rien de particulier. Ce sera donc un partage au prorata, ce qui semble logique dans la situation décrite.

J’ignorais que le notaire gérait également la transaction fiscale. Tant mieux, ça évite tout quiproquo à ce sujet.

La question de la dissolution pourrait se poser, en effet, car il s’agit là du seul bien inclus dans la SCI. Le but de cette vente est de réaliser la PV d’un bien détenu et géré "à distance" avec tous les inconvénients de ce type de situation.

Ce cash sera distribué aux différents intervenants pour financer des projets personnels mais nous envisageons l’achat d’un autre bien locatif correspondant davantage à nos critères de gestion dans un délai de 5 ans, toujours dans le cadre d’une SCI familiale.

Mais si je comprends bien, le partage du cash doit impérativement entraîner la dissolution ? Avez-vous une lecture utile à me recommander à ce sujet ?

Par avance merci pour vos conseils avisés !

GoodbyLenine · #4

lecture = un des bon bouquins qui existent sur les SCI

Vous pouvez très bien conserver la SCI, et juste par exemple distribuer 99% du cash.

Sky · #5

Pourquoi ne pas céder la SCI à votre acheteur ?
C’est souvent du gagnant/gagnant

Avantages acquéreur :
- Frais de mutation réduits,
- Conservation de l’antériorité de détention du bien par la SCI
- Pas de risques de préemption
- Moins de frais de débour du notaire
- Le taux du prêt en cours est peut-être plus bas que celui qu’il pourrait obtenir actuellement
- Pas de frais de dossier d’emprunt
- Pas de frais de sûreté (hypothèque, …) pour un nouveau prêt
- Chaque associé fait un prêt de son côté pour acheter ses parts et cumule ses intérêts d’emprunt déductibles
- Gain en crédibilité auprès des institutions quand la SCI est ancienne
- Frais de changement de nom, d’adresse du siège, de gérant moins cher que de créer une nouvelle SCI

Avantages vendeur :
- Pas de frais de dissolution
- Pas de frais d’annonce légale
- Pas de frais de diagnostics en tous genres
- Délai de vente plus court
- Pas de frais d’IRA
- Pas de frais de levée d’hypothèque ou autre sûreté
- Vente un peu plus cher pour valoriser surtout l’antériorité de détention et le package "prêt à louer"

Inconvénient :
- Il faut trouver un acquéreur qui souhaite une SCI

Dernière modification par Sky (27/11/2012 01h21)

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