Investissement locatif clé en main : avantages, inconvénients et retours d'expérience
Cette discussion porte sur l'investissement locatif clé en main, analysant ses avantages et inconvénients à travers les expériences de nombreux participants. Les membres interrogent la rentabilité de ce type d'investissement, comparant différentes options comme les SCPI et les REITs. Un point central de la discussion concerne la rentabilité, certains participants signalant des promesses de rendements élevés (jusqu'à 12%) qui se révèlent souvent surévaluées. Un participant décrit une expérience négative avec la société Jacquet Investissement, soulignant l'importance de la gestion du risque et de la vigilance face aux informations fournies par les entreprises proposant des services clés en main.
Plusieurs intervenants partagent des retours d'expérience avec différentes sociétés telles qu'Investissement Locatif, Immocitiz, et Ever Invest. Les arguments principaux mettent en avant la simplification de la gestion, notamment pour les investisseurs expatriés ou disposant de peu de temps. Cependant, le coût des services (honoraires souvent autour de 8%, voire plus) est un point récurrent, réduisant la rentabilité réelle. La discussion explore le problème des estimations de loyers souvent trop optimistes, conduisant à un turnover important et à des cash-flows parfois négatifs ou décevants.
Les participants soulignent également les difficultés liées à la qualité des immeubles dans certaines opérations, avec des problèmes de copropriété ou des travaux imprévus. L'importance de la diligence raisonnable avant tout investissement est mise en avant. Plusieurs témoignages mettent en lumière les aspects positifs et négatifs de la collaboration avec ces sociétés, soulignant la nécessité d'une analyse critique des propositions et une diversification du portefeuille.
La discussion aborde également les questions de financement, certains membres mentionnant la possibilité d'obtenir un crédit pour financer les honoraires des sociétés clés en main, ainsi que les aspects fiscaux liés au LMNP. Des points de comparaison avec d'autres types d'investissements, notamment les SCPI et le crowdfunding, sont également abordés, soulignant la nécessité de prendre en compte l'aversion au risque et les objectifs d'investissement individuels. Des mises en garde sont faites concernant le manque de transparence de certaines sociétés et la rapidité de réponse demandée aux clients.
Enfin, la discussion souligne la complexité et les risques inhérents à ce type d'investissement, appelant à une grande prudence et à une analyse approfondie de chaque proposition avant de s'engager.
1 #126 14/11/2020 22h13Il s’agit d’Investissement Locatif. Je n’ai pas mentionné le nom initialement pour ne pas faire de publicité mais je pense que ma description reste factuelle donc en cohérence avec la charte.
Merci de m’indiquer si ça pose un problème et je modifierais mon message
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Bonjour à tous, j’ai vu un bien dans mon budget (ce qui est rare) via Immocitiz, et je me demande s’il vaut le coup.
Pour les éléments financiers :
- Surface 21m² pour un studio de plus de 10 ans
- Prix à 55K (pas de FA), frais de notaire estimés à 5,7K, honoraires Immocitiz de 7K
- Loyers de 400€ dont 45€ de charges, le bien est déjà loué en LMNP sur un bail court (étudiant)
- Cashflow mensuel avant impôts légèrement négatif sauf emprunt sur 20 ans, ce que je ne souhaite pas (et sûrement impossible vu le projet)
- Renta brute de 7,2%, nette de 5,4% et TRI de 21%
Vous l’aurez compris, l’énorme problème est la part exorbitante d’honoraires, puisque Immocitiz facture 7,7% sur ses projets avec un seuil minimal à 7K. Ici, les honoraires comptent donc pour quasi 13% du prix du bien hors frais de notaire !
Même avec ce menu détail, l’opération me semble viable.
Qu’en pensez-vous ? Certains ont-ils déjà pu négocier pour passer outre ce seuil minimum chez Immocitiz?
Merci !
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Bonjour DeRaisin,
Je pense que si vous faites vous même le projet, l’appartement vous reviendra (7K€) moins cher, ce qui viendra augmenter votre rentabilité.
La bonne question à se poser selon moi n’est pas ce qu’on pense de cette rentabilité, mais bien ce qui va avec.
Dans quelle ville se trouve le bien? Quel est habituellement le prix au m2? À combien l’appartement vous revient au m2? Quel est le loyer réel auquel vous allez pouvoir le louer? Avez vous utilisé l’outil de calcul rendementlocatif.com?
Pour avoir longtemps regardé, ils aiment beaucoup gonfler les loyers prévisionnels.
Pourquoi ne pas faire le projet vous même?
Manille
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Bonjour Manille, le logement est sur Niort, Immocitiz ne propose habituellement rien dans ma région (Nantes). Ici le loyer est déjà assuré car locataire déjà en place, et après de rapides recherches j’ai pu voir que le loyer était bien dans la moyenne locale, tandis que le prix au m² est supérieur mais c’est un logement particulier (résidence étudiante avec quelques services type salle de sport et conciergerie).
J’ai bien utilisé cet outil, en version gratuite toutefois. Des hypothèses pessimistes (vacances, gestion + GRL GLI…) amènent évidemment un résultat différent des chiffres Immocitiz :
- Rendement brut : 6,28% contre 7,21%
- Rendement net : 4,64% contre 5,12%
Je ne suis pas tenté par le fait de faire le projet seul à Niort puisque ce n’est pas juste à côté, et il m’est impossible d’acheter quoique ce soit dans ce budget à Nantes puisque ce ne sont pas les tarifs locaux. Pour donner un ordre d’idée, je viens de voir sur LBC un studio nantais plus petit à 118K…
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Ce bien me semble d’être moins intéressant qu’un bien équivalent classique du marché pour deux raisons:
- déjà loué - ce n’est pas un avantage mais un inconvénient. le bien déjà loué doit logiquement être décoté par rapport au bien vide. après cette logique s’applique aux biens classiques, non aux biens de service comme le votre semble d’être
- ça semble d’être une résidence de service (pour les étudiants) – je ferais attention aux charges (notamment à cause des services !). En plus, est-ce que ça voudrait dire que vous ne pouvez louer ce bien qu’aux étudiants ? ça réduit considérablement les possibilités pour vous
Dans mon coin les studios comme ça se vendent bien moins cher que les studios classiques.
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Bonjour Monceau, je ne comprends pas le point "bien loué = moins intéressant" puisque les rentrées sont déjà là, même si cela empêche de fixer un loyer librement et choisir son locataire. C’est en l’occurrence un bail court, donc l’inconvénient me paraît limité dans le temps. Le deuxième point est peut-être le plus gênant ?
C’était un bien loué via gestionnaire avec défisc, donc type résidence de services. Etant donné que le bien a plus de 9 ans et que le gestionnaire n’est plus là (faillite si j’ai bien compris), les propriétaires actuels peuvent le louer au tarif souhaité et à qui ils veulent. Ici ils vendent à perte selon la commerciale Immocitiz, à cause de problèmes fiscaux liés à de mauvaises déclarations.
Il s’adressera logiquement aux étudiants au vu de la surface et localisation, ou aux cadres qui travaillent sur Niort (beaucoup d’IT niveau assurances et mutuelles).
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Loué ce n’est pas moins intéressant, mais le bien bénéficie d’une décote car vous ne pouvez pas l’habiter. De plus, vous ne choisissez pas le locataire. Un mauvais locataire peut être un motif de vente.
Sur le bon coin, les loyers ne semblent en moyenne pas de l’ordre du tarif que vous indiquez pour les studios de 20 à 25 m2 à Niort, mais plus bas.
Il est possible de louer plus cher aux étudiants, en raison de la demande locative forte pour la rentrée, mais le prix du marché sur 12 mois ne sera pas le même en fonction de la prériode. En ce moment, c’est la période creuse, c’est le bon moment pour déterminer le loyer minimum.
Si les pigeons de la défiscalisation en neuf vendent après neuf ans à perte, c’est peut-être le bon moment de se positionner pour l’investisseur intelligent. Si ils vendent tous en même temps, c’est le moment de faire une offre basse.
55 000 € rapportés au m2, c’est pas donné pour cette ville.
Dernière modification par Trahcoh (12/01/2021 15h22)
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Si ma compréhension est correcte, le bien loué est moins intéressant car vous ne pouvez pas disposer de votre bien comme vous le souhaitez tant que le locataire est en place – pas possible d’y vivre, faire des travaux, changer de régime fiscale, choisir le locataire etc. Donc moins de personnes qui s’intéressent à votre bien, d’où la décote. Mais c’est plus la logique des biens classiques que des biens de service.
Vous dites que le gestionnaire n’est plus là. Donc les propriétaires louent en directe ? et avant ils avaient le bail de location avec le gestionnaire je présume ? vous êtes sûr que ce n’est plus le cas ? êtes-vous sur que votre bail sera en direct avec le locataire et pas avec le gestionnaire qui vous paie le loyer ? parce que si vous êtes en face du gestionnaire, ça change encore la donne car vous n’êtes pas autonome pour louer. Et vous n’êtes pas vraiment maitre du montant du loyer.
Vous dites que le gestionnaire a fait faillite – ça serait bien de savoir pourquoi. Il peut arriver que dans ce genre de montage le gestionnaire est un peu fictif et mandaté par le promoteur avec des loyers attractifs pour attirer et rassurer les investisseurs. Mais du moment que tous les lots sont vendus il s’avère que la gestion est déficitaire à cause des loyers hors de prix pour arriver au fameux 5% de renta brute qui semble d’être le graal recherché pour l’investisseur lambda. Et c’est là que les problèmes commencent.
La résidence a plus de 10 ans – les travaux à venir ? est-ce que l’intermédiaire vous a communiqué toutes les infos concernant les charges courantes et à venir ? avez-vous eu vraiment toutes les infos pour évaluer la rentabilité?
Vous parlez de pouvoir louer aux jeunes actifs – est-ce que c’est autorisé par le règlement de la résidence qui est à la base si j’ai bien compris, est une résidence étudiante ?
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Merci à vous deux pour vos réponses !
@ Trahcoh : c’est un studio meublé avec quelques services intéressants, le loyer sur le site du gestionnaire est à 360€. Ce qui répond en fait à la question de Monceau, visiblement la gestion n’est pas directe…
@ Monceau : je vois les réflexes qu’il me faut apprendre pour percer dans ce genre de deal 
Tout ça me semble bien trop flou pour que j’y aille, avec en plus les honoraires qui ruinent complètement toute rentabilité et qui ne sont pas négociables. C’eut pu l’être si j’avais pu me positionner en direct auprès des vendeurs, sans passer par le markup Immocitiz et avec une possibilité de négo, ce que je n’ai pas aujourd’hui.
A l’évidence, le modèle Immocitiz n’a aucun intérêt dans ce cas : pas de réaménagement ni d’assistance à la location avec des travaux et ré ameublement, et des honoraires mini pas du tout en corrélation avec le prix du bien
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1 #135 15/01/2021 15h06Bonjour,
Je suis nouveau sur ce forum.
En effet comme la plupart ici, je souhaite passer par un chasseur d’appartement rentable.
Ici je me rapproche d’une petite structure qui n’a pas encore été mentionné. Je pense que celles qui ont été mentionnés jusqu’ici sont les plus connus et peut être les plus chères? Quelle serait la différence si je passe par une société non connu qui prendrai 5% sur le total?
Avez vous des retours d’expérience en plus de celles qui ont été postés ici? Pour moi cela serait un premier achat. Je ne maitrise pas tous les aspects de l’investissement notamment la fiscalité, mais le lmnp revient sans arrets. Je voudrai aussi avoir un retour sur "comment faire pour enchainer des biens suite au premier achat. Quels sont les pré requis? (Comment bien commencer).
Si vous pouvez communiquer au moins en MP pour des conseils je suis toute oui et très ouvert a l’apprentissage.
J’ai déjà contacté la société qui prends 500 euros a la signature du mandat, cela me rebute en effet car a coté il y a pas mal de société qui prennent leur part a la signature de l’acte authentique.
Je suis en région parisienne et étant donné que le marché est tendu, la rentabilité brut si je ne dis pas de bêtises est de 5% max selon mes recherches.
D’où le faite de passer par un chasseur de renta.
Qu’en pensez vous?
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Bonjour,
Bienvenue parmi nous! Pourquoi ne pas vous laissez ces 5% comme rémunération personnelle ? Vous pourriez vous former à faire ce que va faire la société clés en main ou le chasseur, ou profiter de ces 5% vous même!
Ou bien vous pouvez le voir comme je l’ai vu: au lieu de mettre 200K sur la table pour faire un projet de 190K (en gros, parce sur la société prend 10K au passage), vous pouvez décider de le faire vous même.
Vous vous formez sur le forum et à travers des bouquins, vous visez un projet de 190K (+5% de marge d’erreur; parce que la première fois vous allez sûrement louper des choses), et à la fin s’il reste un peu de budget vous nous invitez tous au Resto !
Ce que j’essaye de dire c’est ceci : il vaut mieux investir ces 5% dans votre processus d’apprentissage pour les économiser dans vos prochains investissements; plutôt que de les donner à quelqu’un qui ne vous apprendra rien.
Vous vous voyez perdre 5% du budget à chaque investissement ? Vous n’allez pas multiplier les investissements comme ça…
Sauf si vous êtes déjà millionaire
Tenez nous au courant si vous le faite finalement, et si vous avez un projet rentable!
Manille
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J’en pense que vous devriez vous mettre au travail si vous avez des lacunes de compétence.
J’en pense que pour enchaîner les investissements immobiliers, c’est facile, il faut justes des moyens financiers et du temps.
J’en pense que la confiance dans un prestataire, ça se mérite, surtout si c’est mon argent. Si c’est le votre, ça me gêne moins.
J’en pense que pour 500 € avant impôts, si je vous trouve un logement hyper rentable, je le garde pour moi. Franchement, c’est pas cher payé.
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Je suis assez perplexe quant a mon problème de sauter le pas. Je cherche toujours la petite bête. Et c’est aussi compliqué de savoir ou investir, les différents secteurs en ile de France.
J’ai reçu un moins 1 de la part d’un membres, je n’ai pas bien compris la raison.
En tout cas je vous remercie déjà pour vos réponses.
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Djoerty a écrit :
Je suis assez perplexe quant a mon problème de sauter le pas. Je cherche toujours la petite bête. Et c’est aussi compliqué de savoir ou investir, les différents secteurs en ile de France.
Vous y verrez plus clair après avoir lu ça LIVRE - L’investissement immobilier locatif intelligent
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Merci beaucoup, je viens de commander ce livre.
Je ne pensais avoir Bessin de lire un livre pour commencer mais je pense que je n’ai pas le choix. Je vais le lire très rapidement tellement j’ai hâte d’avoir la connaissance.
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Moi ce qui me laisse perplexe ce sont les frais à verser en Avance à ces sociétés avant même d’avoir signé l’acte authentique de vente.. et sans garantie de rendement.
J’ai reçu un e-mail commercial pour ce genre d’investissement clé en mains par cette société:
SERVICES
17,000 EUR minimum…… pour un projet clé en mains avec un acompte de 3K à la signature du contrat…
Alors que si je me souviens bien, la loi Hoguet/Alur interdisent le versement d’une rémunération à un chasseur/agent immobilier avant la signature de l’acte authentique.
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L’accompte avant n’est pas pour la recherche d’appartement mais pour faire une étude de votre dossier (capacité d’endettement, risque et rendement souhaité, lieu, type de bien…). En tout cas c’est comme ça que m’avait été présenté, et je pense que c’est plus une pirouette pour ne pas dire que c’est des frais de recherche en avance en effet.
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3,000 EUR pour une étude de dossier…. c’est un peut fort.
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Bonjour
D’abord le fait d’affirmer que ces sociétés prennent des avances est une généralité. Beaucoup n’en prennent pas.
Il y a peut être autant de sociétés que de nombre fonctionnement.
Ensuite je ne peux juger si 3000€ est un peu fort. Elle determine son montant librement en fonction de son mode de fonctionnement. Si elle passe 20 mn sur votre dossier c’est onéreux, si elle passe 40h…..ce n’est pas la route vers la fortune.
Heureusement vous êtes libre de passer à la concurrence ou même de ne pas utiliser ce type de société.
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Hall of Fame C’est hors de prix. Vous arrive-t-il souvent de débourser 3000€ pour une simple prestation, au contours flous ? J’oserais dire pour établir un devis ?
Edit : -1 vengeur et immature de Lopazz le menteur qui perd pied, je maintiens l’alerte sur ce genre de pratique et hors de prix, aucune condescendance donc.
Dernière modification par Surin (29/01/2021 16h38)
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Investissement-locatif m’avait demandé 400 ou 500€ à l’époque "upfront". C’était une autre entité de leur groupe qui facturait et présentait ça plus ou moins comme frais de dossiers à l’époque.
Déjà je trouvais ça cher pour une prestation pas encore accomplie, mais 3000€, c’est colossal. Si jamais ils ne proposent pas de produit répondant à vos critères, ces 3000€ sont-ils remboursés ?
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C’est tout le problème, les conditions de la société RICHARD GROUP INVESTMENT, stipulent qu’ils n’ont aucune responsabilité en terme de résultat et que leur rôle se limite à un rôle de support..
Donc si le projet ne va pas au bout vous perdez vos acomptes et si vous mettez fin unilatéralement, vous devez solder le restant de la rémunération totale…..
Bref l’exemple ci-dessus est plutôt un attrape pigeons, il y’ a de plus en plus de personne se lançant dans ce type de business..
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Que pensez vous de passer via ce type de services en tant qu’expatrié?
J’ai une offre de prêt sur 20 ans à 1.80% et un apport minime pour une opération à 270-300k max et je voulais donc profiter de cette opportunité pour acheter soit un appartement avec rénovation et faire du LMNP étudiant ou acheter un petit immeuble dans une petite ville sympa (Agen par exemple)? Sachant que je n’aurais surement pas le droit à d’autres crédits (en tant que non résident + endettement), je souhaiterais être sûr de mon coup.
J’ai vu des sociétés qui s’occupent de tout mais comment faire confiance au niveau des travaux notamment?
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2 2 #149 02/02/2021 11h01Bonjour à tous, après avoir fait une étude de marché de ces différentes sociétés d’investissement clé en mains, je voudrais apporter ma pierre à l’édifice. 
**Disclaimer** Avant tout, je tiens à préciser que je viens de monter ma société d’investissement clé en main sur Marseille et sa région, j’ai donc effectivement un conflit d’intérêts. J’ai également parcouru ce forum afin de comprendre ce qui ne fonctionnait pas chez mes concurrents, dans le but de proposer le meilleur service possible.
Il existe aujourd’hui une vingtaine de sociétés qui proposent ce service sur tout le territoire, avec une sur-représentation en région parisienne.
Le coût de la prestation tout compris, tourne en général autour de 8%TTC, avec un minimum forfaitaire pour couvrir les frais fixes (en moyenne 6000€). Plus les structures sont importantes (salariés, locaux, etc.) plus la prestation est chère, assez logique somme toute. Il est possible de trouver des honoraires plus faibles, lorsqu’il s’agit d’une entreprise individuelle, bénéficiant pour le coût de charges fixes réduites, les tarifs sont alors plus proches des 6% TTC.
Concernant les frais de début de recherche, c’est un principe illégal pour les mandataires immobiliers d’après la loi Hoguet, à ce titre le professionnel doit d’ailleurs être titulaire de la carte transaction, délivrée par le CCI, sous conditions (diplômes, expérience, assurances, etc.). La rémunération du mandataire n’est due que lorsqu’il réalise effectivement les termes du mandats.
J’ai remarqué que pour contourner la loi Hoguet, environ la moitié de ces entreprises ont opté pour un statut de "Conseil pour les affaires et autres conseils de gestion (code NAF 7022Z)" au lieu de "Agences immobilières (code NAF 6831Z).
Enfin, comme tout produit ou service, il ne répond qu’aux besoins d’une partie du marché. C’est avant tout un service qui permet d’acheter du temps…
J’ai distingué trois profils types: le chef d’entreprise, l’investisseur avec plusieurs lots, l’expatrié ou l’investisseur vivant dans une autre région.
En effet, ma clientèle se compose essentiellement de chefs d’entreprise qui diversifient déjà leur patrimoine, dans de l’immobilier, des placements financiers, de l’art, etc. Pour le coup ils restent focalisés à 100% sur leur(s) affaire(s) et on déjà l’habitude de déléguer. Je retrouve également des investisseurs, qui ont atteint un point critique et ne veulent plus (ou ne peuvent plus) gérer leurs investissements. En général à partir d’une dizaine de lots, le temps de gestion et d’implication augmente et il devient difficile de concilier sa vie de famille, ses loisirs, son métier et l’immobilier.
Enfin en ce qui concerne la rentabilité à espérer en passant par une société clé en mains, le chiffre de 7% net a été avancé à plusieurs reprises. En réalité tout est possible, car la rentabilité est forcément dépendante du secteur et de la stratégie (patrimonial, rendement pur). C’est une tautologie d’affirmer que Paris reste moins rentable que les villes de province.
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Merci pour votre retour osta, effectivement si on arrive a avoir une très bonne renta avec ce genre de société pourquoi pas tenter maintenant cela amputera malgré tout la rentabilité net si on avait fait ce travail seul.
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