Investissements locatifs clé en main : avantages et inconvénients ?

Il s’agit d’Investissement Locatif. Je n’ai pas mentionné le nom initialement pour ne pas faire de publicité mais je pense que ma description reste factuelle donc en cohérence avec la charte.

Merci de m’indiquer si ça pose un problème et je modifierais mon message

Bonjour DeRaisin,

Je pense que si vous faites vous même le projet, l’appartement vous reviendra (7K€) moins cher, ce qui viendra augmenter votre rentabilité.

La bonne question à se poser selon moi n’est pas ce qu’on pense de cette rentabilité, mais bien ce qui va avec.

Dans quelle ville se trouve le bien? Quel est habituellement le prix au m2? À combien l’appartement vous revient au m2? Quel est le loyer réel auquel vous allez pouvoir le louer? Avez vous utilisé l’outil de calcul rendementlocatif.com?

Pour avoir longtemps regardé, ils aiment beaucoup gonfler les loyers prévisionnels.

Pourquoi ne pas faire le projet vous même?

Manille

Ce bien me semble d’être moins intéressant qu’un bien équivalent classique du marché pour deux raisons:

- déjà loué - ce n’est pas un avantage mais un inconvénient. le bien déjà loué doit logiquement être décoté par rapport au bien vide. après cette logique s’applique aux biens classiques, non aux biens de service comme le votre semble d’être
- ça semble d’être une résidence de service (pour les étudiants) – je ferais attention aux charges (notamment à cause des services !). En plus, est-ce que ça voudrait dire que vous ne pouvez louer ce bien qu’aux étudiants ? ça réduit considérablement les possibilités pour vous

Dans mon coin les studios comme ça se vendent bien moins cher que les studios classiques.

Loué ce n’est pas moins intéressant, mais le bien bénéficie d’une décote car vous ne pouvez pas l’habiter. De plus, vous ne choisissez pas le locataire. Un mauvais locataire peut être un motif de vente.

Sur le bon coin, les loyers ne semblent en moyenne pas de l’ordre du tarif que vous indiquez pour les studios de 20 à 25 m2 à Niort, mais plus bas.

Il est possible de louer plus cher aux étudiants, en raison de la demande locative forte pour la rentrée, mais le prix du marché sur 12 mois ne sera pas le même en fonction de la prériode. En ce moment, c’est la période creuse, c’est le bon moment pour déterminer le loyer minimum.

Si les pigeons de la défiscalisation en neuf vendent après neuf ans à perte, c’est peut-être le bon moment de se positionner pour l’investisseur intelligent. Si ils vendent tous en même temps, c’est le moment de faire une offre basse.

55 000 € rapportés au m2, c’est pas donné pour cette ville.

Dernière modification par Trahcoh (12/01/2021 15h22)

Merci à vous deux pour vos réponses !

@ Trahcoh : c’est un studio meublé avec quelques services intéressants, le loyer sur le site du gestionnaire est à 360€. Ce qui répond en fait à la question de Monceau, visiblement la gestion n’est pas directe…

@ Monceau : je vois les réflexes qu’il me faut apprendre pour percer dans ce genre de deal

Tout ça me semble bien trop flou pour que j’y aille, avec en plus les honoraires qui ruinent complètement toute rentabilité et qui ne sont pas négociables. C’eut pu l’être si j’avais pu me positionner en direct auprès des vendeurs, sans passer par le markup Immocitiz et avec une possibilité de négo, ce que je n’ai pas aujourd’hui.

A l’évidence, le modèle Immocitiz n’a aucun intérêt dans ce cas : pas de réaménagement ni d’assistance à la location avec des travaux et ré ameublement, et des honoraires mini pas du tout en corrélation avec le prix du bien

Bonjour,

Bienvenue parmi nous! Pourquoi ne pas vous laissez ces 5% comme rémunération personnelle ? Vous pourriez vous former à faire ce que va faire la société clés en main ou le chasseur, ou profiter de ces 5% vous même!

Ou bien vous pouvez le voir comme je l’ai vu: au lieu de mettre 200K sur la table pour faire un projet de 190K (en gros, parce sur la société prend 10K au passage), vous pouvez décider de le faire vous même.

Vous vous formez sur le forum et à travers des bouquins, vous visez un projet de 190K (+5% de marge d’erreur; parce que la première fois vous allez sûrement louper des choses), et à la fin s’il reste un peu de budget vous nous invitez tous au Resto  !

Ce que j’essaye de dire c’est ceci : il vaut mieux investir ces 5% dans votre processus d’apprentissage pour les économiser dans vos prochains investissements; plutôt que de les donner à quelqu’un qui ne vous apprendra rien.

Vous vous voyez perdre 5% du budget à chaque investissement ? Vous n’allez pas multiplier les investissements comme ça…

Sauf si vous êtes déjà millionaire

Tenez nous au courant si vous le faite finalement, et si vous avez un projet rentable!

Manille

Je suis assez perplexe quant a mon problème de sauter le pas. Je cherche toujours la petite bête. Et c’est aussi compliqué de savoir ou investir, les différents secteurs en ile de France.

J’ai reçu un moins 1 de la part d’un membres, je n’ai pas bien compris la raison.

En tout cas je vous remercie déjà pour vos réponses.

Merci beaucoup, je viens de commander ce livre.
Je ne pensais avoir Bessin de lire un livre pour commencer mais je pense que je n’ai pas le choix. Je vais le lire très rapidement tellement j’ai hâte d’avoir la connaissance.

L’accompte avant n’est pas pour la recherche d’appartement mais pour faire une étude de votre dossier (capacité d’endettement, risque et rendement souhaité, lieu, type de bien…). En tout cas c’est comme ça que m’avait été présenté, et je pense que c’est plus une pirouette pour ne pas dire que c’est des frais de recherche en avance en effet.

Bonjour

D’abord le fait d’affirmer que ces sociétés prennent des avances est une généralité. Beaucoup n’en prennent pas.

Il y a peut être autant de sociétés que de nombre fonctionnement.

Ensuite je ne peux juger si 3000€ est un peu fort. Elle determine son montant librement en fonction de son mode de fonctionnement. Si elle passe 20 mn sur votre dossier c’est onéreux, si elle passe 40h…..ce n’est pas la route vers la fortune.

Heureusement vous êtes libre de passer à la concurrence ou même de ne pas utiliser ce type de société.

Investissement-locatif m’avait demandé 400 ou 500€ à l’époque "upfront". C’était une autre entité de leur groupe qui facturait et présentait ça plus ou moins comme frais de dossiers à l’époque.

Déjà je trouvais ça cher pour une prestation pas encore accomplie, mais 3000€, c’est colossal. Si jamais ils ne proposent pas de produit répondant à vos critères, ces 3000€ sont-ils remboursés ?

Que pensez vous de passer via ce type de services en tant qu’expatrié?

J’ai une offre de prêt sur 20 ans à 1.80% et un apport minime pour une opération à 270-300k max et je voulais donc profiter de cette opportunité pour acheter soit un appartement avec rénovation et faire du LMNP étudiant ou acheter un petit immeuble dans une petite ville sympa (Agen par exemple)? Sachant que je n’aurais surement pas le droit à d’autres crédits (en tant que non résident + endettement), je souhaiterais être sûr de mon coup.

J’ai vu des sociétés qui s’occupent de tout mais comment faire confiance au niveau des travaux notamment?

Merci pour votre retour osta, effectivement si on arrive a avoir une très bonne renta avec ce genre de société pourquoi pas tenter maintenant cela amputera malgré tout la rentabilité net si on avait fait ce travail seul.