Immophile [07] : étude de cas immobilier (négociation de particulier à particulier)

Bonjour,

Des villes de 6000 habitants, il n’y en a pas beaucoup en 07. Et oui - je précise pour les lecteurs - dans le 07, une "ville" c’est à partir de 2500 habitants. Une "grosse" ville c’est 10 000 et plus (16 000 maxi Annonay).
Population des villes - Ardèche | BFM Immo *
Dés lors en tant qu’acteur en AURA au niveau du foncier entre autre, je vous conseillerait de franchir le Rhône car je suppose que ce bien est dans le sillon Rhodanien ) : vous trouverez mieux en tous cas coté 26. Si j’ai bien lu votre présentation, cela ne devrait pas changer beaucoup pour vous.
Si l’annonce est un prix "X "et que vous pouvez prouver que vous en offrez "X" (par ex via Notaire) normalement le vendeur doit vous vendre ce bien. C’est une théorie…Dans la vraie vie, faut’il discuter avec ce genre de vendeur ? A vous de voir. Et idem pour vos autres questions : ça se fait, je l’ai fait (sans succès mais cela est une autre histoire).

* suivant le cas, le bien peut être préempté au moment de la DIA par l’Etat : c’est le risque sur St Péray par ex en carence art 55 loi SRU  (mais qui fait plus de 6 000 bien sur). Les autres villes proches de "6000" sont des villes problématiques…L’actualité récente est dans les mémoires : EN DIRECT - Séisme du Teil : manifestation anti-nucléaire à la centrale du Cruas | LCI

Iqce a écrit :

Bonjour,

Des villes de 6000 habitants, il n’y en a pas beaucoup en 07.

Vous m’avez donné l’idée de rechercher de quels biens il peut s’agir :
- déjà, il n’y a pas de ville de 6000 habitants en Ardèche.
- même en élargissant à toute l’Ardèche, je ne trouve ni maison à 155000 € de particulier à particulier avec 2 logements (sauf Lespéron, 318 habitants), ni immeuble à 150000 € avec boulanger au rez-de-chaussée.

Etonnant. Trois explications possibles :
- soit je suis une bille en recherche immobilière,
- soit vos cas n’existent pas,
- soit vous avez très bien brouillé les pistes pour ne pas qu’on vienne vous piquer des affaires aussi fumantes…

Je devrais lancer un jeu des devinettes ;-)
Effectivement j’ai légèrement changé quelques éléments spatio/financier car cela ne changeait rien aux questions de fond que j’avais et aussi je voulais avoir le ressenti de personnes d’expérience.
Merci

immophile, le 18/01/2021 a écrit :

Effectivement j’ai légèrement changé quelques éléments spatio/financier car cela ne changeait rien aux questions de fond que j’avais et aussi je voulais avoir le ressenti de personnes d’expérience.

Si, ça change. On achète dans un marché. Marché achat/revente d’une part, et marché locatif d’autre part.

En achetant de l’immobilier, vous achetez un ticket dans un jeu où l’on peut gagner au tirage (la revente future) et au grattage (la location pendant la durée de possession). L’état du marché va vous dire si votre ticket est gagnant ou non. Et si vous ne voulez pas que ça soit une loterie, la seule façon de faire, c’est de savoir exactement ce que l’on achète, exactement dans quel marché.

Parfois, le marché de la transaction est bon mais le marché de la location ne l’est pas. Exemple typique : une commune où il y a pléthore de logements sociaux en ville, et de nombreuses villas en périphérie. Le prix moyen du marché peut être de 2000 €/m² ce qui semble une ville déjà cossue. Mais acheter un immeuble locatif à 1500 €/m² (à un prix inférieur au marché, diraient beaucoup de débutants), n’est pas forcément une bonne idée car le vrai prix des immeubles locatifs peut-être plutôt vers les 1000/m², car il est très difficile de louer ses logements car les locataires vont dans les HLM, mieux et moins chers.  Ce qui n’empêche pas les vendeurs d’afficher à 1500 €/m², espérant le pigeon, et finissant par vendre vers 800-1200 € après une négo sévère, ce que révèle DVF mais ce que ne révèlent pas les annonces sur LBC. L’investisseur bailleur pense pouvoir remplir avec des locataires qui ont les moyens, mais ceux-là ne restent pas : ils achètent une villa dès qu’ils peuvent. Beaucoup de villes petites et moyennes correspondent plus ou moins à cette description.
La moyenne à 2000 € peut recouvrir, par exemple, des villas avec piscine à 2500-3500 €/m², des appartements en bon état à 1500 €, des immeubles de rendement en état correct à 1000 € et des immeubles à rénover entièrement à 300 €/m². Donc, le marché transaction est en fait tiré par les acheteurs de RP, et leurs villas avec piscine qui tirent la moyenne vers le haut.

Sans une analyse fine du marché et des tendances sur cette commune en particulier, et même ce quartier en particulier, vous prenez le risque de vous planter. Donc, si vous nous empêchez de donner un avis sur votre marché précis, vous nous faites jouer à colin-maillard, ce qui nous fait perdre notre temps et se révèle à peu près inutile pour vous.

Pour objectiver un marché, c’est :
- prix moyen (meilleurs agents) : une première approche mais trompeur comme expliqué plus haut.
- prix de vente affichés sur les annonces
-prix de vente réalisés sur Patrim et DVF (idéalement, se constituer une base de données de telles maisons ou immeubles dans la ville que l’on vise avec, pour chaque cas : l’annonce, les photos, la description, le prix demandé et le prix réalisé).
- nombre d’annonces de ventes
- durée où elles restent en vente
- nombre d’annonces de location
- durée où elles restent en location
- retour d’expérience des acteurs (AI, notaire, etc)

etc.

La connaissance du marché, c’est la base. Le Teil, c’est pas pareil que Montélimar, de la même façon que, dans les actions, Technip, c’est pas pareil que Total qui n’est pas pareil que LVMH.

Vouloir recevoir ainsi des conseils "hors sol" sur des cas bidonnés ne sert vraiment pas à grand chose. Puisque vous nous empêchez de vous donner des conseils sur votre marché, eh bien c’est à vous de faire ce travail.
Le prochain cas que vous présentez, s’il n’est pas assorti d’une analyse du prix moyen du marché basé sur plusieurs sources différentes (meilleurs agents, DVF, etc), ça veut dire que vous ne faites pas le boulot.

Dernière modification par Bernard2K (19/01/2021 12h05)

immophile, le 18/01/2021 a écrit :

- pensez-vous que je devrais tout de même soumettre une offre plus basse en partant du principe qu’elle attend que je fasse une offre au prix ?

Vous répondez, me semble-t-il, déjà à votre question. Rien ne vous oblige à acquérir ce bien. Vous devez donc définir votre prix, celui à partir duquel vous estimez qu’il devient une bonne affaire. Sinon vous trouverez mieux, plus tard.
Ne vous focalisez donc pas sur ce que pourrait penser votre vendeur. Faites vos calculs, définissez votre prix et faite l’offre qui vous convient.

Le bien a été remis en vente, il n’est pas vendu après de longs mois. Vous êtes en position de force. Rien ne vous empêche, si votre dossier vous le permet, de faire une offre sans conditions suspensives d’obtention du prêt. Votre vendeur sera alors certain de vendre.