Kobe : étude de cas immobilier (marchand de biens et TVA immobilière)

En préambule, vous faites bien d’envisager dès le départ une structure en société de MDB.

Rappelons que l’administration fiscale appréciera, en cas de contrôle, l’habitude ET l’intention spéculative pour vous requalifier en MDB si vous vous étiez lancé en nom propre ou en SCI. Donc si vous avez l’intention de revendre à la découpe sans passer par une phase de location, le redressement sera inéluctable en cas de contrôle.

Pour les autres questions, mieux vaudrait vous former au préalable ou prendre un conseil juridique spécialisé pour vous accompagner sur ce projet. Car ce ne serait pas sérieux de vous répondre sans étudier plus en détails votre projet, car plusieurs des points que vos abordez sont techniques (impact du changement de destination et de l’envergure et la nature des travaux engagés sur le régime de TVA, choix de l’option de TVA - si possible - le plus pertinent).

Sans compter d’autres points que vous n’avez pas abordés comme les démarches d’urbanisme, les assurances obligatoires et recommandées, le financement, la meilleure manière de vous associer ponctuellement ou durablement etc.

Comme dit perecastor, la gestion de la TVA sur le la promotion est tellement complexes que même le promoteurs bondés d’avocats arrivent à se planter. Alors sur un forum si performant soit il.
Un avocat fiscaliste spécialisé en immobilier sera pas de trop pour vous aider. Ca existe mais c’est cher.

par contre pour répondre un peu il faut que nous sachions :

Vous ferez la vente en VEFA ?
Vous louerez avant de vendre ? n’oublier pas les délais des MdB (5 ans ou 2 ans à la découpe))

N’oubliez pas les assurances GPA, Décennal, RC travaux, RC Pro et DO.

Par curiosité, c’est un immeuble de plein pied ?

Par contre 50k€/appartement, c’est peu. Même très peu. Je ne fais jamais de comparaison de prix d’un projet à un autre, mais là vous avez éveillé ma curiosité.

Votre budget de 450k€ comprends tous les frais et honoraires associés ?

Pascal

PS regardez aussi du coté des SCCV,

Bonsoir Bascarol, alors nous prendrons un avocat pour se faire confirmer mais comme vous le dites c’est cher et notre projet est loin d’être finalisé d’où ma volonté d’avoir le maximum de certitude.
Pour répondre à vos questions:
Achat, DP de travaux et transformation et revente dans la foulée sans locations.
Vefa oui et non dans le sens que l’on voudrait faire en premier un appartement témoin pour accrocher des acheteurs sachant que l’ossature est là et que les travaux seront fait en 6/8 mois max.
On a deux ans pour revendre le tout il me semble sinon on perd des avantages il me semble. Et deux ans c’est à la date de signature ou fin des travaux ? J’ai pas creusé.
C’est un immeuble de plain pied. Le budget de 50k€ est largement tenable. Nous avons fais le même type de projet il y a deux ans mais en SCI à l’Is mais là nous avons gardé en location les 9 appartements que nous avons créer à la place d’un immeuble de bureaux de 400m2.
Dans les 450, ce sont que les travaux. Après les frais de garantie, agence, frais de dossier, notaires sont à part dans le prix d’achat. On est bien d’accord que les frais de notaire sont réduits ? Vous voyez d’autres frais ?
Pour les assurances que vous évoquez, je suis pas convaincu qu’elle soient toutes nécessaire sauf erreur.
On est sur un immeuble existant et nous l’aménageons, aucun gros travaux de structure.
Je me trompe peut être mais quand vous achetez un appartement avec des travaux de rénovation, si vous le revendez aussitôt vous n’avez pas à souscrire à ce type d’assurance non ?
Qu’en pensez vous ?

]Perecastor  le financement est disons en bonne voie sous réserve d’apporter 20% et d’avoir une renta de 20% nette. Nous avons un patrimoine immobilier et des professions rassurantes. Nous avons déjà une très forte connaissance des achats avec travaux, la c’est une première en tant que MDB donc la présence d’un avocat sera nécessaire avant de signer le compromis. Oui pour la VEFA je partage et encore une fois, nous avons des artisans qui nous accompagnent sur notre projet donc le timing sera respecté en délai et prix.

Dernière modification par Kobe (28/01/2021 22h30)

Vous êtes magnifique :
- Vous pensez que vous pouvez faire travaux + changement de destination + division par une simple DP.
- Quand bascarol vous parle d’assurance, vous ne voyez pas l’intérêt.
- Quand il vous dit "honoraires" après le mot "travaux", vous pensez notaire, agence, frais de dossier. Les honoraires liés à des travaux, ça ne vous dit vraiment rien ?

Et dire que votre seule question portait sur la TVA… Je m’excuse à la place des copains, ils ont fait du hors sujet en vous parlant de sujets sans intérêt, tels qu’honoraires, assurances et responsabilités, sans répondre à votre question !

Dernière modification par Bernard2K (29/01/2021 08h12)

Pas à la campagne malheureusement… Avec le numerus clausus la pénurie de médecin a été orchestrée pendant des dizaines d’années et l’expression "déserts médicaux" prend désormais tout son sens.

En vous posant les questions qui fâchent, je vous rends service, quoi que vous pensiez le contraire.

Je vais reformuler, et après je vous laisse tranquille. Un voisin me disait comme ça : "ça fait des années que je répare des voitures pour moi. Je pense donc que je peux devenir garagiste professionnel : facturer des réparations, et puis retaper des voitures d’occasion et les revendre. Je ne vois pas en quoi devenir professionnel changerait quoi que ce soit à ma façon de faire qui est bien rodée. Par contre, j’ai une seule question sur la TVA applicable, si vous ne dérange pas de répondre à cette question bien précise…".

Vous n’avez visiblement pas effectué beaucoup de recherches avant de poser vos questions. .

Concernant les frais de notaires réduits, la TVA sur marge et la forme juridique, les réponses se trouvent en quelques secondes sur internet.

Sur la forme juridique, il est tout de même étonnant que vous n’ayez pas étudié le sujet, les conséquences peuvent être très importantes (pouvoir de décision et fiscalité notamment).

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Votre réticence à aborder le sujet des assurances interroge. En tant que MDB vous êtes un professionnel de l’immobilier avec tous les inconvénients que ce statut comporte, vouloir économiser sur ce poste peut vous coûter très cher.
En cas de pépin structurel, c’est vous qui serez attaqué, pas l’entreprise qui a réalisé les travaux. Charge à vous de l’attaquer ensuite. Même si vous touchez pas à la structure, vous serez responsable !

Faites appel à un avocat ou bossez de votre côté sinon la piqure de rappel va être douloureuse.