AEW Commerces Europe (ex Actipierre Europe) : vos avis sur cette SCPI (AEW Ciloger)

Les frais sont demandés par la banque (Caisse d’épargne) et non pas par Ciloger je pense.
Je doute que Ciloger propose du Corum ou PFO2 etc….

En effet, les bulletins du 3ième trimestre d’Actipierre Europe et de Pierre Plus indiquent clairement que la SG n’arrive pas à investir la collecte, d’où une forte dilution des résultats (alors même que les TOF restent très satisfaisants). Le plus étrange est que la SG l’a écrit noir sur blanc sur les derniers bulletins, mais ne prend aucune mesure pour freiner la collecte… étrange. Quant à Atout Pierre Diversification, elle est certes à capital fermé, mais même si le TOF s’améliore un peu, il semble qu’elle n’ait toujours pas "digéré" les grosses AK de 2013 et 2014… Dommage, ces SCPI de Ciloger étaient à mon sens globalement plutôt correctement gérées.

Le bulletin 3ième trimestre est disponible.

AE Bulletin trimestriel Octobre 2018

« Le  résultat  de  l’exercice  2018  de  votre  SCPI  est  impacté  par  un  sinistre  important  sur  un  local  commercial  qui  nécessitera la mise en place de solutions techniques et la réalisation de travaux. Les impacts locatifs font l’objet de provisions sur l’exercice. De ce fait, le revenu brut courant distribué au titre du 3è trimestre a été ajusté à 1,80 € par part, et l’objectif de distribution annuelle 2018 a été révisé à 7,56 € par part. »

Un sinistre c’est normalement couvert par les assurances ?… 0,18 euros x nb de parts ~ 600kE.
A priori tous le montant à investir est investi. L’investissement à Hochstadt me semble pertinent.

Augmentation du taux d’occupation physique mais pas du TOF à cause des franchises sur loyer.
Baisse prévisionnel du TDVM à 3,6%.

C’est déjà le cas.
Avez-vous pire à citer ?

News sur le site CILOGER :

Les SCPI ACTIPIERRE EUROPE et PIERRE PLUS réduisent leur délai de jouissance de 7 mois à 2 mois pour les souscriptions effectuées à compter du 1er octobre 2020.

Les parts souscrites portent désormais jouissance au 1er jour du deuxième mois suivant celui au cours duquel la souscription est réalisée . Ainsi, pour une souscription en octobre, la jouissance des parts est effective à compter du 1er décembre.

Canyonneur

Le "crédit d’impôt" ne concerne que T4/2020 (donc pas du tout les 2.1M€ évoqués dans ce rapport)  et donc viendra juste compenser en partie un  dividende T4/2020 amputé.

Il  ne concerne pas les locaux hors de France (30% du patrimoine de cette SCPI), et se limite aux locataires qui sont des petites entreprises (<250 salariés, exit les grands groupes)…

SCPI de commerce à >96% donc le fait que le taux soit mauvais n’est pas une surprise in fine, de manière assez étrange les 3.43% avaient été annoncé dès T2 2020 et tenus en fin d’année.

Après oui c’est bas, il y a une exposition <30% Europe (21% Allemagne) qui aurait du aider, à voir le bulletin semestriel pour plus de détails.

Exposition faible sur cette SCPI via AV

@Sisco2117 votre comparaison est très largement erronée pour deux raisons principales

1/ vous comparez le TVDM 2020 de Actipierre Europe au TVDM 2019 de plusieurs SCPI. Patrimmo commerce pour ne citer que celle-là n’aura pas du tout ce TVDM en 2020

2/ vous comparez un TVDM 2020 de Actipierre Europe avec le TVDM 2020 de SCPI à capital fixe. Or celles-ci ont vu le prix de leur part largement baisser en 2020, ce qui a donc fait monter le TVDM. Actipierre 1 vaut 552 aujourd’hui vs >600 en 2019. Recalculez le TVDM sur cette base et vous verrez aussi que le TVDM de Actipierre Europe (dont le prix n’a pas baissé) n’est pas si mauvais. (et au passage les associés qui ont acheté du Actipierre 1 en 2019 ont laissé quelques plumes à date)

Pour memo :

ArnvaldIngofson, le 06/11/2018 a écrit :

Tous les prétextes semblent bons pour diminuer le revenu distribué.
Risque de devenir une des pires SCPI de commerce …

Surin, le 06/11/2018 a écrit :

C’est déjà le cas.
Avez-vous pire à citer ?

Cette SCPI était classée 56ème sur 58 dans le classement des dividendes 2018 avec 3,60%, est remontée 58ème sur 71 dans le classement des dividendes 2019 en servant 4% et est déjà 28ème sur 31 dans le classement des dividendes 2020. Elle aurait été 44ème sur 48 dans le classement 2017 mais je ne l’avais pas incluse.

Pour ma part je pense depuis les débuts que le gérant a voulu surfer sur la vague "Europe" et la notoriété des "Actipierre", ça fait vendre des parts mais il faut les moyens et compétences pour acheter à l’étranger.
Associé de Pierre Plus, je vois d’un mauvais oeil les achats conjoints avec Actipierre Europe.

Bonjour,

Je suis associé Actipierre Europe depuis 2016. La société de gestion avait expliqué une partie du rendement atone par un affaissement de terrain depuis 2018. Je ne pense pas que cette explication soit la seule, mais il possible qu’AEW CILOGER reconstitue les provisions pour gros travaux petit à petit. Je trouve leurs explications très peu précises. Cet affaissement devrait a priori être couvert par les assurances, non ?

https://www.aewciloger.com/sites/default/files/2020-09/ACTIPIERRE%20EUROPE%20Rapport%20annuel%202019_0.PDF a écrit :

"Durant l’exercice 2018, un affaissement de terrain a été détecté concernant un lot commercial en région parisienne. Après études structurelles et géotechniques, les fondations
vont être renforcées (micropieux) et des injections de bétons réalisées. A la fin de l’exercice un protocole d’accord a été signé avec le locataire en place (indemnisation jusqu’au démarrage des
travaux, allègement de loyer durant les travaux). Une provision de précaution a été effectuée vis-à-vis du locataire à hauteur de 472 K€. Les travaux, toujours en cours de chiffrage définitif à la clôture de l’exercice, devraient démarrer à la fin du 1er semestre
2020 et durer 10 mois.

Voici les infos qu’AEW CILOGER a fourni au travers du bulletin du 3e trimestre 2018 :

https://www.aewciloger.com/sites/default/files/2018-10/ACTIPIERRE%20EUROPE%20BT%203%C3%A8me%20trimestre%202018.pdf a écrit :

"Le résultat de l’exercice 2018 de votre SCPI est impacté par un sinistre important sur un local commercial qui nécessitera la mise en place de solutions techniques et la réalisation de travaux. Les impacts locatifs font l’objet de provisions sur l’exercice. De ce fait, le revenu brut courant distribué au titre du 3è trimestre a été ajusté à 1,80 € par part, et l’objectif de distribution annuelle 2018 a été révisé à 7,56 € par part. L’objectif de taux de distribution 2018 est estimé, selon votre situation fiscale personnelle et l’utilisation des éventuels crédits d’impôts de sources étrangères, entre 3,60 % et 3,80 %.

Puis bulletin du 4e trimestre 2018 :

https://www.aewciloger.com/sites/default/files/2019-02/ACTIPIERRE%20EUROPE%20BT%204%C3%A8me%20trimestre%202018_0.pdf a écrit :

"Rappelons que le résultat de l’exercice 2018 est affecté par un provisionnement de précaution pour un sinistre relatif à un local commercial, dont l’impact en termes de travaux à réaliser devrait être moins important que prévu pour votre SCPI."

Puis le rapport annuel 2018 :

https://www.aewciloger.com/sites/default/files/2019-06/ACTIPIERRE%20EUROPE%20Rapport%20annuel%202018.pdf a écrit :

"Un affaissement de terrain a été détecté concernant un lot commercial en région parisienne. Deux bureaux d’étude (structure et géotechnique) ont été mandatés afin de réaliser des investigations. Des solutions permettant de traiter ces désordres ont été proposées (injection de résine expansive,
injection de béton, ou pose de micropieux). Dans une approche pragmatique visant à choisir la méthode optimale tant d’un point vue technique et financier qu’au regard des gênes occasionnées à l’exploitant, ACTIPIERRE EUROPE a mandaté une société experte ayant pour mission de fournir un avis technique sur les solutions proposées (avantages et inconvénients) mais également de chiffrer le cout des travaux et le délai d’intervention. Le rapport définitif est attendu pour le second trimestre 2019. Dans l’attente, un provisionnement de précaution a été effectué vis-à-vis du locataire à hauteur de 440 K€.

Et enfin le rapport 2019 précédemment cité dans la discussion. Je me pose aussi des questions : pas une seule fois le terme d’assurance n’est écrit. De même on parle de travaux à venir, mais pas de versement futurs de ces provisions de précautions aux détenteurs de parts.

Je viens d’envoyer un mail à AEW CILOGER avec toutes ces questions. Je vous tiendrai au courant afin que les réponses (espérons qu’elles soient transparentes !) profitent à tous.