Pseudal1 [81] : étude de cas immobilier (LMNP T2 dans une ville moyenne)

Quelle isolation a été faite ?
Un diagnostic thermique a -t-il été fait ?

Je vais répondre de la même manière que vous avez fait votre présentation,  il manque des charges. Je vous laisse les chercher 😉

10 % n’est pas une rentabilité élevée pour Mazamet, ou équivalent, c’est à dire une ville de misère du Tarn, avec un passé d’exode démographique (donc d’énormes quantités de logements vacants), des taux de chômage et de pauvreté alarmants. 10 % c’est le grand minimum pour commencer à s’y intéresser.

Les risques sont : perte de valeur ; vacance locative ; besoin de travaux que vous ne retrouverez jamais dans le prix de revente… et revente très difficile.

Et aussi : non, un immeuble de 1960, même refait, n’est pas neuf. Une vieille voiture, même révisée de fond en combe, reste une vieille voiture. C’est pareil.

Dans le même genre, vous avez aussi Decazeville dans l’Aveyron. Bon courage.

PS : parmi les choses à vérifier : y a-t-il des impayés de charges d’autres copropriétaires ? Une toiture à 10000 €, il y en qui ne peuvent pas suivre. Sur une petite copro, dès qu’il y a un copropriétaire qui ne paie plus, tout le monde tire la langue.

Dernière modification par Bernard2K (01/02/2021 19h53)

Bernard2k:

Il est vrai que Mazamet a eu du mal à attirer par le passé, mais le nouveau maire souhaite changer cela, et attirer les gens de villes plus grandes telles que Castres et autres. Je vous trouve dur honnêtement.
De plus, le bien même sans être rénové a été loué depuis son acquisition en 2014 par la même personne pendant 6 ans. Il y a en ce moment plus de 80 annonces pour des bien à louer à Mazamet, ce n’est pas ce que j’appelle une ville "morte".

Enfin, le bien me reviendrait à 882€/m2, c’est à dire dans la fourchette basse d’après se loger, meilleur agents etc, ou la fourchette est entre 870 et 1090 €/m2.
Je ne l’ai pas précisé mais l’appartement est aussi équipée de 4 VMC et d’une très bonne isolation, les radiateurs sont tous neufs. La facture d’électricité sera très faible.

Que pensez vous de ces éléments?

Pseudal1 a écrit :

Il y a en ce moment plus de 80 annonces pour des bien à louer à Mazamet, ce n’est pas ce que j’appelle une ville "morte".

C’est ce que j’appelle un excès d’offre.

C’est vrai qu’en tapant sur google mazamet population,  ça calme…

Pour revenir à votre calcul de cashflow, vous aviez oublié la taxe foncière et la pno.

Donc votre cashflow  est :
400x0.96(vacance)-260,(prêt)-12,50(charges)-40(cfe)-25(EC)-57(TF)-8(pno) =-18,5€

J’oublie volontairement la fiscalité puisque nous ne connaissons pas votre Tmi. Sachez qu’après 5/6 ans, les  impôts et les PS creuseront un peu plus votre cashflow.

Sans oublier les travaux d’entretien…

Je me demande pourquoi un propriétaire refait à neuf un bien pour le revendre, vous avez une explication ?

Et 4 vmc… est-ce bien raisonnable ?

Dernière modification par lachignolecorse (01/02/2021 20h34)

Bonjour à tous, je vous remercie pour vos différents avis. Pour réponse concernant les travaux, l’ancien locataire est resté 6 ans, mais a abimé la cuisine et la chambre. Le propriétaire a donc décidé de rénover la cuisine, refaire l’isolation etc pour le vendre au mieux.

Le propriétaire a accepté mon offre de 45 000€ (soit 882€/m2 alors que le prix moyen de la ville est entre 850-1050€/m2).
J’ai donc pris la décision de valider cette investissement car j’ai un bien neuf à un prix qui correspond à la fourchette basse. La demande semble bonne après une annonce test sur leboncoin (3 dossiers que j’aurais pu valider).

Après appel auprès du centre des impôts de la ville, il ressort que la CFE serait de 200€ pour cette superficie et selon leur coefficient appliqué. De plus, il s’agirait de mon second investissement en meublé, et la plateforme "jedeclaremonmeublé" ne facture pas de coût additionnel pour l’ajout d’un nouveau bien.

Concernant l’exploitation de ce T2, j’ai décidé de respecter simplement la liste légale d’un meublé, soit l’achat d’un lit confortable, d’un four, et d’ustenciles de cuisine (il y a déjà des plaques de cuisson vitro). Budget: 2000€ financé de ma poche.

En chiffres:

Renta brute: 10,6%

Loyers: 430€

-Vacances locatives: (0,96*400)/12=32
-Emprunt: 45 000+ FN de 3600= 48600 sur 20 ans, soit 240 (assurance comprise)
-PNO: 8
-Comptable: 0 (250€ à l’année pour le 1er, rien pour le second)
-CFE: 17
-Charges copro non récupérables: 12,5

Total charges: 309,5
CF net mensuel avant impôts: 120 €

Je serai ravi de lire vos avis.
Bonne journée

Dans votre calcul, si vous n’enlevez que les charges non récupérables, vous devriez prendre le loyer HC et non pas le loyer CC. Ou alors, si vous prenez le loyer CC, il faut compter toutes les charges de copro.
Vous devriez aussi prendre en compte les points de lachignolecorse :

lachignolecorse a écrit :

Certains chiffres ne sont pas cohérents comme :
- les charges. Vous prévoyez 20€ hors 70% de 504€/12=30 € auquel il faut ajouter la sécurité soit 35/40€.
- vous devriez revoir votre calcul de cashflow car il doit être négatif. Vous avez oublié les travaux d’entretien et la fiscalité.