SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

@Brisepif et Patacrepe

Mon expérience avec taux sur 20 ans de 1,1 % pour n’importe quel SCPI pour n’importe quel montant #2262

bonjour,

J’ai souscrit début janvier à un tel crédit, chez CFCAL, sur 25 ans, pour 75k€. Dans mon cas:

-Pas d’AV à nantir, même si 15ke de dispo sur 3 AV
-Quelques k€ pour un apport si besoin.
-Les courtiers en ligne de SCPI me proposait du  20 ans max mais uniquement de la SCPI française
-Ma banque, c’était SCPi maison uniquement

Cette offre, certes pas géniales sur le papier avec ce taux, m’a permis de prendre de l’étranger (je suis au 2/3 étranger entre N.ALL2, Pierval et Immorente), et sur 25 ans le  cashflow est très faible fiscalité incluse (malgré mon TMI à 30%).

Je "soupconne" que ceux qui obtiennent auprès des banques des taux  à1/1.5% sont ceux qui ont des très gros revenus, plus de RP à payer, une grosse AV à nantir, un bien immo en loc…..

Il y a des banques en particulier à cibler ?
Et si on ne veut pas domicilier ses revenus ni faire "en couple" j’imagine que ça ferme encore des portes..?
Dans l’idée, commencer par un courtier spécialisé ? (genre scpi8 / centralescpi / …)

La réalité c’est que les dossiers de financement de SCPI sont complexes et fastidieux à monter pour les conseillers, et pour les back office, surtout au niveau des prises de garantie.

Si les organismes de cautionement ne suivent pas (et pour avoir leur accord, les règles sont strictes, notamment avoir un patrimoine immobilier net de dette au moins équivalent au montant emprunté pour les SCPI), c’est un vrai calvaire d’obtenir un accord.

Financer une SCPI externe, est complexe, chronophage, opérationnellement délicat et, surtout, ne rentre absolument pas dans les objectifs commerciaux des conseillers.

Alors, pourquoi s’engager dans un tel processus? A fortiori s’il n’y a pas de contreparties?

Pour obtenir un accord, soit il faut proposer un dossier simple, qui rentre dans les cases (SCPI maison, prise de garantie simple) soit il faut être prêt à faire des consessions: assurance, prévoyance, etc…

Le cas des clients générant déjà un PNB important est à part, l’enjeu étant différent: il faut les conserver.
Mais pour le tout venant, sans contreparties intéressantes pour le conseiller, ce sera compliqué.

Bonjour,

Je ressors d’un rdv avec le CGP de ma banque.
Je lui ai fait part de mon projet d’emprunter 80k€ et les placer sur plusieurs SCPI.

Il m’a proposé un taux nominal à 1,74% sur 20 ans sans aucune contrepartie (mes revenus sont déjà domiciliés chez eux de toute manière).
Possibilité de choisir n’importe quelle SCPI un tant soit peu "crédible" même si elle ne fait pas partie de leurs SCPI référencées (dans le tas, Sofidy par exemple avec Immorente et Efimmo).
Afin de ne pas payer plus de frais de dossiers qu’autre chose (1 dossier par SCPI), je compte me restreindre à 2 ou 3 SCPI.
Voici la répartition que je comptais faire :
- 30k€ : pierval Santé
- 20k€ : Novapierre Allemagne 2
- 30k€ : Corum origin

Je suis à un TMI de 30% donc ça me permet d’avoir beaucoup plus de parts en Allemagne notamment.

Des avis ?

Je ne crois pas avoir dit que c’était mon premier rendez-vous ?
Ni que je n’avais pas épluché les bulletins des SCPI.

Je parle de celle-ci parce que c’est la plus avantageuse que j’ai eue jusqu’à présent. Je demande quand même un avis sur le sujet, je crois que c’est en partie le but de ce forum.

Les deux.

Je me suis fait un tableau Excel complet avec des SCPI que j’ai étudiées pour n’en "shortlister" qu’une dizaine selon divers critères que je considère "fiables" de mon point de vue personnel.
Sur cette base, vu que le montant de mon emprunt est faible, il me paraît judicieux de réduire le nombre pour ce premier achat afin d’éviter les frais de dossier à répétition.
J’ai donc pris, parmi celles-ci, celles qui me permettaient d’être moins exposé à la fiscalité française tout en me permettant d’avoir un bon équilibre entre bureaux, commerce, santé.

Ils ont une trentaine de SCPI référencées chez eux dont les deux de Sofidy que j’ai citées, oui (c’était seulement à titre informatif).

De toute manière la collecte de NA2 est gelée pour le moment.
En tout cas, merci pour votre retour. Il est vrai avec le recul que j’ai peut-être un biais qui m’a fait aller vers + d’Allemagne. J’ai de toute manière le temps d’y réfléchir.

Que pensez-vous du taux proposé par ailleurs ? J’ai du mal à trouver - de 2%. J’ai 27 ans, un patrimoine faible (uniquement mon épargne depuis que j’ai commencé à travailler). Je pense que ça joue.
Les seules banques qui ont accepté un taux plus faible (1,34% notamment) c’est pour proposer des SCPI maison comme Edissimo qui ne m’intéressent pas.

Kaisen a écrit :

Bonjour,

Je ressors d’un rdv avec le CGP de ma banque.
Je lui ai fait part de mon projet d’emprunter 80k€ et les placer sur plusieurs SCPI.

Il m’a proposé un taux nominal à 1,74% sur 20 ans sans aucune contrepartie (mes revenus sont déjà domiciliés chez eux de toute manière).
Possibilité de choisir n’importe quelle SCPI un tant soit peu "crédible" même si elle ne fait pas partie de leurs SCPI référencées (dans le tas, Sofidy par exemple avec Immorente et Efimmo).
Afin de ne pas payer plus de frais de dossiers qu’autre chose (1 dossier par SCPI), je compte me restreindre à 2 ou 3 SCPI.
Voici la répartition que je comptais faire :
- 30k€ : pierval Santé
- 20k€ : Novapierre Allemagne 2
- 30k€ : Corum origin

Je suis à un TMI de 30% donc ça me permet d’avoir beaucoup plus de parts en Allemagne notamment.

Des avis ?

J’aurais choisi Immorente + Efimmo + Pierval perso. NA2 pas confiance du tout même si je suis associé de NA première du nom. Et Corum c’est beau mais l’avenir sera-il aussi beau ? Au moins Immorente et Efimmo ont un track record long.
Après c’est plus d’impôt c’est sur.

Bonjour,

Pour ceux que ça intéresse voici un financement proposé par mon cgp :

Voici une offre de financement avec le banque Milleis pour de la PP.

Peut être que cela peut intéresser vos contacts



minimum 300 000 EUR dont 1/3 sur une des 5 SCPI en marron sur le tableau en pièce jointe

(1/3 de la souscription passera par la Milleis en tant que CGP)

1.85% sur 20 ans + assurance

Financement possible via SCI ou SC

Frais de courtage 1% (non financé)

Garantie Crédit Logement (non financé)

Aucune contrepartie.

Liste scpi :

https://zupimages.net/viewer.php?id=21/06/bduz.png

Personnellement je pense qu’on peut trouver bien mieux mais avec contre partie.

cette offre Milleis est réservée au propriétaire et il faut détenir un patrimoine immobilier net équivalent à la demande de crédit.

debcos a écrit :

Mais dans le cas d’un projet s’auto finançant comment cela se passe, vous avez demander un décalage dans le temps pour commencer les remboursements du fait qu’il y a un laps de temps entre  l’achat et la jouissance des parts.

Comment arrivez vous à l’autofinancement ?
Car si 20 ans, il faut rembourser 5% du capital tout les ans, et la plupart des SCPI sont en deça de 5% avant impôts.
Quand au décalage, vous pouvez le demander, perso, je demande pas et finance sur fonds propre les 1ers mois.

debcos a écrit :

De plus il me semble que les loyers des SCPI ne sont pas au mois mais au trimestre non ?

Si vous avez déjà cherché, vous auriez la réponse.
Mais je vais faire simple : oui majoritairement les loyers des SCPI sont trimestriels.

Comme toujours en posant la question on se rend compte de la réponse.
GoodbyLenine et gunday tout est dit dans vos réponses.
Va falloir trouver autre choses comme plan !